Решение от 19.12.2022 по делу № 8Г-21694/2022 [88-21400/2022] от 24.10.2022

УИД 39RS0020-01-2021-001439-35

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-21400/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                         19 декабря 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего:                 Лебедева А.А.,

судей:                         Рогачевой В.В. и Белинской С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Борисова Евгения Владимировича, Бабиковой Ирины Александровны, Ясевича Виталия Борисовича, Доброхлеба Юрия Павловича, Жигуна Андрея Геннадьевича, Хоревой Марии Геннадьевны и Устинова Леонида Егоровича на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 августа 2022 года по делу № 2-33/2022 по иску Борисова Евгения Владимировича, Бабиковой Ирины Александровны, Ясевича Виталия Борисовича, Доброхлеба Юрия Павловича, Жигуна Андрея Геннадьевича, Хоревой Марии Геннадьевны и Устинова Леонида Егоровича к Еременко Антону Александровичу, Халиковой Людмиле Валерьевне, Пащенко Виктории Васильевне, Усик Юлии Владимировне, Якимовой Любови Тимофеевне, Матвееву Евгению Викторовичу, Жирухиной Светлане Николаевне, Сартайтис Светлане Алексеевне, Мигачевой Олесе Вячеславовне, Карасевой Людмиле Андреевне, Уфимцеву Алексею Васильевичу, Зайцевой Татьяне Павловне, Карпуниной Людмиле Анатольевне, Кондратьевой Любови Анатольевне, Исаевой Татьяне Геннадьевне, Мурзан Людмиле Андреевне, Кусковой Светлане Васильевне, Агаркову Юрию Михайловичу, Заколоцкой Светлане Анатольевне, Сологубовой Екатерине Владимировне, Николаевой Людмиле Владимировне, Грищенко Станиславу Николаевичу, Прокофьеву Сергею Викторовичу, Батуро Марине Владимировне, Евтушенко Ольге Ивановне, Курочкину Вячеславу Владимировичу, Анисимовой Татьяне Константиновне, Турсунову Руслану Магамедовичу, Курильчик Наталье Станиславовне, Аньшакову Игорю Владимировичу и Любимой Марине Анатольевне о признании права собственности на объекты долевого строительства,

по встречному иску Звягинцевой Ирины Владимировны, Халиковой Людмилы Валерьевны, Матвеева Евгения Викторовича, Мигачевой Олеси Вячеславовны, Зайцевой Татьяны Павловны, Кусковой Светланы Васильевны, Уфимцева Алексея Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью «БСТ Плюс», Борисову Евгению Владимировичу, Бабиковой Ирине Александровне, Ясевичу Виталию Борисовичу, Доброхлебу Юрию Павловичу, Жигуну Андрею Геннадьевичу, Хоревой Марии Геннадьевне, Устинову Леониду Егоровичу, Едиг Евгении Анатольевне и Вершковой Татьяне Ивановне о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности договоров, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, истребовании из чужого незаконного пользования, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя истца Борисова Е.В. - адвоката Булки М.А. (действующего на основании ордера №47 от 17.12.2022), поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Борисов Е.В., Бабикова И.А., Ясевич В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г., Хорева М.Г. и Устинов Л.Е. обратились в суд с требованиями о признании за ними права собственности на объекты долевого строительства - нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже многоквартирного жилого дома <адрес>, а именно: за Борисовым Е.В. - на помещение № 6 общей площадью 14,5 кв.м, помещение № 10 общей площадью 14,5 кв.м и помещение № 12 общей площадью 14 кв.м; за Бабиковой И.А. - на помещение № 5 общей площадью 13,9 кв.м; за Ясевич В.Б. - на помещение № 13 общей площадью 8,1 кв.м; за Доброхлеб Ю.П. - на помещение № 16 общей площадью 14,1 кв.м; за Жигун А.Г. - на помещение № 18 общей площадью 14,5 кв.м; за Хоревой М.Г. - на помещение № 19 общей площадью 14,3 кв.м; за Устиновым Л.Е. - на помещение № 20 общей площадью 13,9 кв.м.

Истцы указали, что между ними и ООО «БСТ Плюс» (застройщиком) были заключены договоры участия в долевом строительстве 34-х квартирного жилого дома №2 (3 очередь строительства квартала многоквартирных жилых домов по <адрес>).

Согласно пунктам 1.3 вышеназванных договоров объектами долевого строительства являются нежилые помещения (кладовые), расположенные в подвальном этаже указанного жилого дома.

Все договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы Управлением Росреестра по Калининградской области в установленном законом порядке, истцы оплатили стоимость объектов долевого строительства в полном объеме в соответствии с условиями договоров.

Многоквартирный жилой дом был сдан в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения от 26.12.2019, ему был присвоен адрес: <адрес>.

Объекты долевого строительства переданы истцам застройщиком (в январе, сентябре 2020 г.) и приняты ими по актам приема-передачи.

Вместе с тем регистрация права собственности истцов на объекты недвижимости, о чем ими были поданы заявления в Управление Росреестра по Калининградской области, была приостановлена этим органом по тем мотивам, что спорные объекты недвижимости (кладовые) расположены в подвальном этаже многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников помещений дома и не состоят на государственном учете в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Истцы полагают, что спорные объекты недвижимости не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, являются изолированными нежилыми помещениями, ограниченными от остального объема здания капитальными конструкциями, имеют отдельные входы для каждого помещения. Данные помещения созданы за счет средств истцов как участников долевого строительства, а не за счет средств иных участников; информация о том, что кладовые не являются общим имуществом и подлежат передаче в индивидуальную собственность участников долевого строительства, содержится в проектной декларации на многоквартирный дом, которая находится в открытом доступе в сети Интернет.

По утверждению истцов, притязания на спорные объекты недвижимости со стороны третьих лиц отсутствуют, право собственности на них ни за кем не зарегистрировано.

В качестве ответчиков по иску были указаны другие участники долевого строительства – физические лица.

Звягинцева И.В., Халикова Л.В. Матвеев Е.В., Мигачева О.В., Зайцева Т.П., Кускова С.В. и Уфимцев А.В., заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве с целью приобретения в собственность жилых помещений в многоквартирном жилом доме по вышеназванному адресу, обратились в суд со встречным исковым заявлением, в котором указали в качестве ответчиков Борисова Е.В., Бабикову И.А., Ясевича В.Б., Доброхлеба Ю.П., Жигуна А.Г., Хореву М.Г., Устинова Л.Е., Едиг Е.А., Вершкову Т.И. и ООО «БСТ плюс», уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просили:

- отказать в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований;

- признать недействительными зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений №№ 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома <адрес>, заключенные с истцами по первоначальному иску, а также зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений того же дома, заключенные с Едиг Е.А. и Вершковой Т.И.;

- применить последствия недействительности вышеназванных договоров участия в долевом строительстве в виде признания права общей долевой собственности собственников жилых помещений вышеназванного многоквартирного дома на нежилые помещения;

- истребовать общее имущество из чужого незаконного пользования;

- обязать ответчиков не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании спорными нежилыми помещениями.

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 марта 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 августа 2022 года, в удовлетворении первоначального иска Борисову Е.В., Бабиковой И.А., Ясевичу В.Б., Доброхлебу Ю.П., Жигуну А.Г., Хоревой М.Г. и Устинову Л.Е. отказано.

В порядке удовлетворения встречных исковых требований признаны недействительными договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений № 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже <адрес>, а именно:

- от № между Анисимовой Т.Е. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Борисовым Е.В. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Бабиковой И.А. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Ясевичем В.Б. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Доброхлебом Ю.П. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Жигуном А.Г. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Хоревой М.Г. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Устиновым Л.Е. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Едиг Е.А. и ООО «БСТ плюс»,

- от № между Вершковой Т.И. и ООО «БСТ плюс».

а также договор уступки права требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве №, заключенный 28.01.2019 между Анисимовой Т.К. и Борисовым Е.В.

В порядке применения последствий недействительности ничтожных сделок постановлено возвратить нежилые помещения № 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенные в подвальном этаже <адрес>, в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес>.

Постановлено истребовать из чужого незаконного пользования общее имущество в части нежилых помещений № 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу.

На Борисова Е.В., Бабикову И.А., Ясевича В.Б., Доброхлеба Ю.П., Жигуна А.Г, Хореву М.Г., Устинову Л.Е., Едиг Е.А. и Вершкову Т.И. возложена обязанность не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями № 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенными в подвальном этаже <адрес> (без указания лиц, в пользу которых установлена данная обязанность).

В кассационной жалобе, направленной по почте 28 сентября 2022 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 24 октября 2022 года, истцы Борисов Е.В., Бабикова И.А., Ясевич В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г., Хорева М.Г. и Устинов Л.Е. просят об отмене решения Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 марта 2022 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 августа 2022 года, считая их не соответствующими нормам материального и процессуального права, указывая на неправильное определение судами юридически значимых обстоятельств и неверную правовую оценку установленных ими фактических обстоятельств дела, просят принять новое решение об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такие нарушения допущены нижестоящими судами, которыми неверно применены нормы материального права и в связи с этим не в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение.

Разрешая спор, суды исходили из следующих обстоятельств, которые признали установленными на основе представленных документов.

ООО «БСТ плюс» на основании разрешений на строительство, первоначально выданных администрацией муниципального образования «Светлогорский район» 15.06.2016 за номерами 39-518000-033-2016 и 39-518000-034-2016, и выданного взамен них Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области разрешения на строительство от 02.10.2018 №39-RU39518101-333-2018, является застройщиком двух 34-квартирных, 8-этажных жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>: МКД №1 (<адрес>) и МКД №2 (<адрес>) - т.1, л.д.163-165, 166-167, т.3 л.д.189-190.

В разрешении на строительство, выданном 15.06.2016 администрацией муниципального образования «Светлогорский район», в отношении МКД №2 содержалась информация о количестве этажей (8), количестве подземных этажей (1), общей площади квартир (1.864,6 кв.м), общей площади здания (2.472,2 кв.м), количестве квартир (34). Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в разрешении на строительство отсутствовала.

В разрешении на строительство, выданном 02.10.2018 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, содержится аналогичная информация.

26.12.2019 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области было выдано ООО «БСТ Плюс» разрешение № 39-RU39329000-333-2018 на ввод в эксплуатацию квартала многоквартирных жилых домов: МКД № 1 по адресу: <адрес>; МКД № 2 по адресу: <адрес> (т.1, л.д.190-192).

В данном разрешении на ввод в эксплуатацию содержатся аналогичные сведения о многоквартирном доме по <адрес>; информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в нем также отсутствует.

В частности, в разрешении указано, что МКД № 2 включает 8 этажей, в том числе один подземный, общая площадь нежилых помещений составляет 626,80 кв.м, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме – 626,80 кв.м.

Таким образом, как указано в судебных постановлениях, общая площадь нежилых помещений полностью соответствует площади общего имущества в многоквартирном доме и составляет 626,80 кв.м. Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию также отсутствует.

Согласно проектной документации, разработанной ООО «Центр комплексного проектирования», раздел 3 «Архитектурные решения» (04/11-АР2), в подвальном этаже дома №2 расположены водомерный узел, электрощитовая и технические помещения. Сведений о нахождении в подвальном помещении хозяйственных кладовых в проектной документации не имеется.

В апелляционном определении дополнительно указано на содержание положительного заключения экспертизы проектной документации №), согласно которому многоквартирные дома № 1 и № 2 по градостроительному плану (№ 14 и № 12 после ввода в эксплуатацию) запроектированы 34-квартирными, 7-этажными с подвалом. Согласно планам подвалов там располагаются коридоры, электрощитовая, водомерный узел, тамбур и лестничные клетки; помещения №№ 7-11, 13-17, 19, 20 являются техническими. Общая площадь указанных помещений составляет 626,80 кв.м.

Таким образом, в соответствии с выводами судов, ни проектная документация, ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод в эксплуатацию не предполагают наличия в доме каких-либо обособленных нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме и могут быть самостоятельным предметом договоров долевого в строительстве, договоров купли-продажи.

При этом в Единой информационной системе жилищного строительства застройщиком ООО «БСТ плюс» размещена проектная декларация №39-000515 (относительно МКД №2 – 3 очереди строительства), где в графе 15.1.2 «количество нежилых помещений» указано 12 шт., в подразделе 15.3 «об основных характеристиках нежилых помещений» указаны сведения о 12 нежилых помещениях – кладовых, расположенных в подвальном помещении (т.1, л.д.181).

Однако, как указано судами, размещенная застройщиком проектная декларация, содержащая сведения о наличии в МКД вышеназванных 12-ти нежилых помещений – кладовых, не соответствует проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод домов в эксплуатацию.

Таким образом, в соответствии с выводами судов, застройщиком в нарушение проектной документации задекларированы сведения о 12-ти кладовых как об отдельных объектах долевого строительства, а также неправомерно были заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении этих нежилых помещений с Анисимовой Т.К. (№), Бабиковой И.А. (№), Ясевич В.Б. (№), Доброхлеб Ю.П. (№), Жигун А.Г. (№), Хоревой М.Г. (№), Устиновым Л.Е. (№), Едиг Е.А. (№), Вершковой Т.И. №), которые прошли государственную регистрацию. При этом Едиг Е.А. и Вершкова Т.И. собственниками жилых помещений данного МКД не являются.

Судами также установлено, что по завершении строительства дома Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о постановке многоквартирного жилого дома на кадастровый учет.

03.04.2020 в адрес Агентства было направлено уведомление о приостановлении кадастрового учета ввиду того, что в представленных документах отсутствуют сведения о нежилых помещениях, не отнесенных к местам общего пользования, тогда как для государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве предоставлялись документы, согласно которым 12 нежилых помещений представляют собой самостоятельные объекты недвижимости.

Зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений послужили причиной для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета здания и, как следствие, государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства была приостановлена.

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в ходе осуществления контроля за деятельностью ООО «БСТ плюс», связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, выявлено нарушение требований пунктов 7 и 8 части 1 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выразившееся в том, что информация о проекте строительства многоквартирных домов, в частности, проектная декларация, не соответствует документации по планировке территории и проектной документации.

По мнению Министерства, нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже дома, не могут быть проданы по договорам участия в долевом строительстве, поскольку являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно проектной документации, изменения в которую Обществом не вносились.

Для обеспечения соответствия сведений, указанных в проектных декларациях, сведениям, указанным в проектной документации объектов, а также соблюдения прав всех граждан-участников долевого строительства объектов Министерством в адрес ООО «БСТ плюс» было выдано предписание от 12.08.2020 № ДС/62 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Это предписание оспаривалось застройщиком в судебном порядке, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.01.2021 по делу № А21-9842/2020 заявление ООО «БСТ плюс» оставлено без удовлетворения, позиция Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области и оспариваемое предписание признаны соответствующими закону.

Оценивая приведенные обстоятельства, суды указали на положения пункта 1 ст.209, ст.289 Гражданского кодекса Российской Федерации о правомочиях собственника и о принадлежности собственнику помещения в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в таком доме, на положения ст.290 ГК РФ и части 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ о составе этого общего имущества, норму части 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ об обязанности застройщика осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией и связанные с этим положения части 2 ст.2, части 1 ст.4 и части 2 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе содержащие требования о необходимости соответствия проектной декларации, а также содержания договора участия в долевом строительстве проектной документации на создаваемый объект.

Судами также учтены разъяснения, содержащиеся в пунктах 1 - 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», и правовые позиции, приведенные в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, указывающие на то, что общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора долевого участия в долевом строительстве, и определяющие допустимые способы защиты права общей долевой собственности на общее имущество, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме.

Суды исходили из того, что ни разрешение на строительство, ни проектная документация, ни разрешение на ввод домов в эксплуатацию не предполагают наличия в многоквартирном жилом доме каких-либо обособленных нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу собственников квартир и могут быть предметом договоров долевого участия в строительстве либо договоров купли-продажи недвижимого имущества, а следовательно, спорные нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, принадлежат им на праве общей долевой собственности.

Оценивая ссылку истцов на экспертное заключение № ЭЗ/17-07/20 от 17.07.2020, составленное специалистом ООО «ЭкспертПроектРеставрация» по обращению истца Борисова Е.В., в котором содержится вывод об отсутствии у спорных помещений признаков общего имущества в многоквартирном доме, суды указали, что сама возможность использования спорных помещений как самостоятельных не влияет на состав и размер общего имущества собственников жилых помещений; при этом в соответствии с положениями ст.ст. 44-48 ЖК РФ собственники жилых помещений МКД могут устанавливать режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ № 64).

По мнению судов, встречные требования о признании права общей собственности на спорные помещения направлены на устранение нарушения прав ответчиков (истцов по встречному иску), не связанного с лишением владения, путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Одновременно судами признано, что, поскольку спорные нежилые помещения фактически переданы истцам по первоначальному иску и находятся в их пользовании, чем нарушаются права собственников жилых помещений МКД, подлежит удовлетворению встречный иск об истребовании спорного имущества из владения истцов и о возложении на них обязанности не чинить собственникам жилых помещений дома препятствий в пользовании нежилыми помещениями.

В отношении заключенных истцами договоров участия в долевом строительстве суды со ссылкой на положения пункта 1 ст.422 ГК РФ и на разъяснения, содержащиеся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указали на наличие у них признаков ничтожности, обусловленных их заключением в нарушение явно выраженного в действующем законодательстве запрета (на передачу в индивидуальную собственность общего имущества в многоквартирном доме).

При этом регистрация договоров участия в долевом строительстве в отношении спорных объектов недвижимости, как указано в судебных постановлениях, не исключала возможности признания данных сделок недействительными с применением последствий их недействительности, а также заявление негаторного иска.

Оснований для применения исковой давности к требованиям встречного иска, о чем было заявлено истцами, суды не усмотрели, указав, что на требования встречного иска о признании права собственности на общее имущество в многоквартирном доме распространяется общий трехлетний срок исковой давности, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Приведенные суждения суд кассационной инстанции находит частично не соответствующими нормам материального права, основанными на неверном определении юридически значимых обстоятельств и их неполном исследовании.

Выводы судов по существу спора основаны на том, что в целях установления состава общего имущества в многоквартирном доме определяющим является содержание проектной и разрешительной документации, на основании которой осуществлялось строительство, и документов о вводе объекта в эксплуатацию.

В связи с этим содержание договоров участия в долевом строительстве, заключенных с гражданами – участниками настоящего спора, и той информации об объекте строительства, которая им предоставлялась при заключении договоров, судами не исследовалось и не оценивалось, что нельзя признать правильным.

Вопреки выводам судов, положения действующего законодательства о долевом строительстве не определяют проектную документацию как основной источник сведений, исходя из которых должен определяться предмет и существенные условия договора.

По смыслу части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (включая редакцию, действовавшую на момент выдачи ООО «БСТ плюс» первоначальных разрешений на строительство в 2016 году), наличие проектной декларации, опубликованной или размещенной в соответствии с требованиями этого Закона, является одним из условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства, в том числе для создания (строительства) многоквартирного дома.

Частью 1 ст.19 того же Федерального закона (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ, действующей с 01.01.2017 до настоящего времени) предусматривается, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В силу частей 2, 2.1 и 2.2 той же статьи (в соответствующей редакции) проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости подлежала направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона, который в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществлял подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 этого Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.

В ранее действовавшей редакции частью 1 ст.19 Закона предусматривалось, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, а частью 2 было установлено требование о том, что проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 этого Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Исходя из положений ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (пункты 3 и 4 части 2, часть 3 в редакции, действующей с 01.01.2017), проектная декларация, а также предусмотренное частью 2 ст.19 заключение уполномоченного органа о её соответствии требованиям законодательства включались в состав информации, подлежавшей размещению на официальном сайте застройщика в порядке раскрытия информации о деятельности застройщика и о создаваемом объекте недвижимости (частью 3 ст.3.1 в редакции Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ, действовавшей на момент выдачи застройщику ООО «БСТ плюс» разрешения на строительство от 02.10.2018, данное требование изменено и в настоящее время предусматривает размещение такой информации в единой информационной системе жилищного строительства).

Следует отметить, что в отношении проектной документации требование о её размещении в единой информационной системе первоначально в законе отсутствовало и было введено только Федеральным законом от 13.07.2020 №202-ФЗ).

В данном случае, как усматривается из материалов дела, во все договоры долевого участия в долевом строительстве, заключенные с истцами по первоначальному иску, включены в пунктах 1.6 ссылки на проектную декларацию, опубликованную застройщиком путем размещения на сайте www.стройлюкс39.рф в сети Интернет (т.1, л.д.53-134).

Однако содержание вышеназванной проектной декларации судами не установлено и не исследовано.

Вместе с тем, как отражено в судебных постановлениях, в Единой информационной системе жилищного строительства застройщиком ООО «БСТ плюс» была размещена проектная декларация № 39-000515 (дата первичного размещения – 15.10.2018, где в графе 15.1.2 «количество нежилых помещений» указано 12 шт., в подразделе 15.3 «об основных характеристиках нежилых помещений» содержатся сведения о 12 нежилых помещениях – кладовых, расположенных в подвальном помещении (т.1, л.д.181, 182).

При этом статьей 21 того же Федерального закона, определяющей требования к информации о проекте строительства, до 01.01.2017 предусматривалось включение в состав такой информации сведений о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией (пункт 5 части 1), а также о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства (пункт 7 части 1).

Эти требования сохранены в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 21 в редакции, действующей с 01.01.2017.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 той же статьи проектная документация, а также заключение экспертизы проектной документации и разрешение на строительство включались в состав документов, подлежащих представлению застройщиком участнику долевого строительства по его требованию.

Приведенное правовое регулирование, действовавшее в том числе в период заключения договоров с участниками долевого строительства – истцами по первоначальному иску, указывает на то, что проектная декларация является основным источником необходимой и достоверной информации о характеристиках и, соответственно, о потребительских свойствах объекта долевого строительства, предоставление которой позволяет участнику долевого строительства осуществить правильный выбор и тем самым обеспечивало в том числе общие гарантии прав потребителей, установленные статьями 8-10 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

Соответствующие требования на период заключения договоров с гражданами – истцами по настоящему делу предусматривались статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ и в отношении содержания договора участия в долевом строительстве. Так, с 01.01.2017 данная статья была дополнена частью 4.1, согласно которой условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Таким образом, именно содержание проектной декларации, по смыслу части 4.1 ст.4 Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ, определяло существенные условия договора долевого участия в долевом строительстве.

С этим связано и содержание части 7 ст.19 того же Закона, согласно которой, во всех его редакциях, в случае нарушения застройщиком установленных этим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 этого Федерального закона.

Кроме того, по смыслу данного положения закона, как и части 4.1 статьи 4, инициатива оспаривания договора участия в долевом строительстве по мотивам несоответствия его условий информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора, предоставлена законом только участнику долевого строительства, что означает лишение такой возможности застройщика.

В свою очередь, другие участники долевого строительства, исходя из данного правового регулирования, могут оспаривать договор только при условии нарушения их прав и законных интересов вследствие его заключения.

Однако в случае, если условия договоров и содержание проектной декларации для всех участников долевого строительства совпадают и соответствуют характеристикам фактически созданного объекта (в том числе в отношении состава общего имущества в многоквартирном доме), это подлежит учету судом, независимо от содержания проектной документации на многоквартирный дом и от вносимых в неё изменений.

В соответствии с частью первой ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Последнее положение закона основано на общих принципах добросовестности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, запрета злоупотребления правом (пункты 3 и 4 ст.1, ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом этого, в случае установления судом того обстоятельства, что все участники долевого строительства обладали одинаковой информацией и имели одинаковые соглашения с застройщиком относительно качественных характеристик объекта строительства, в том числе о составе общего имущества в многоквартирном доме, нуждались бы в оценке на предмет добросовестности требования истцов по встречному иску, направленные на оспаривание договоров, заключенных другими участниками и предусматривающих передачу им в собственность конкретных помещений в построенном многоквартирном доме, при том, что фактически наличие таких договоров означает финансирование строительства в соответствующей части за счет иных лиц.

Таким образом, судам необходимо было установить и оценить те обстоятельства, какой информацией об объекте строительства обладали стороны настоящего спора - участники долевого строительства, и имелись ли у них основания рассчитывать на приобретение в собственность конкретного состава имущества общего пользования в многоквартирном доме, исходя из условий заключенных ими договоров.

При этом, как отражено в судебных постановлениях, по данным Росреестра для государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве предоставлялись документы, согласно которым 12 нежилых помещений представляют собой самостоятельные объекты недвижимости.

Однако судами, исходившими при разрешении спора из того, что первичным является содержание проектной документации на многоквартирный дом и что проектная декларация должна соответствовать этой документации, соответствующие обстоятельства не исследованы и не оценены, в том числе не установлено ни содержание, ни время заключения договоров участия в долевом строительстве с гражданами – ответчиками по первоначальному иску, а также с иными собственниками квартир в доме №12 по Олимпийскому бульвару, на предмет того, предусматривались ли ими какие-либо конкретные условия относительно состава и характеристик объектов общего пользования, предусмотренных в создаваемом многоквартирном доме, для чего требовалось в том числе сопоставление содержания договоров с опубликованной застройщиком проектной декларацией.

Не исследовалось судами и то обстоятельство, выдавалось ли уполномоченным органом заключение о соответствии проектной декларации требованиям законодательства, предусмотренное частями 2 и 2.1 статьи 19 Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ, введенной в действие с 01.01.2017), и если не выдавалось, то по какой причине.

Как указано в решении Арбитражного суда Калининградской области от 21.01.2021 по делу № А21-9842/2020, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 ФЗ № 214-ФЗ, или отказ в выдаче такого заключения, не выдавались уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, поскольку строительство осуществлялось по ранее действовавшим правилам (до принятия и вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ).

Однако данное суждение не могло связывать суд при разрешении настоящего спора, поскольку в нем участвуют иные лица (ч.3 ст.61 ГПК РФ), при этом требование о выдаче соответствующего заключения было введено в законодательство с 01.01.2017 (часть 2.1 ст.19 Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ) и действовало к моменту размещения проектной декларации и выдачи разрешения на строительство от 02.10.2018 №39-RU39518101-333-2018.

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения застройщиком ООО «БСТ - плюс» договоров участия в долевом строительстве с гражданами – истцами и ответчиками по настоящему делу, а также на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного дома) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к числу которого были отнесены, в частности:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

С отсутствием самостоятельного назначения у объектов общего имущества в многоквартирном доме, которые по существу рассматриваются как принадлежности помещений в доме, имеющие служебное назначение, связаны нормы статьи 37 ЖК РФ, по смыслу которых размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику помещения в этом доме, пропорционален размеру общей площади его помещения (часть 1); доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2); собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (пункты 1 и 2 части 4).

Эти положения жилищного законодательства конкретизируют нормы статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции), в силу которых собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1); собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).

Вместе с тем никакие свойства спорных помещений, свидетельствующие о наличии у них признаков общего имущества в многоквартирном доме, вытекающих из пункта 1 части 1 ст.36 ЖК РФ (об их назначении для обслуживания других помещений в доме), в судебных постановлениях не приведены, как и данные о том, что проектная документация дома предусматривала назначение этих помещений для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

По существу единственным основанием для вывода о предназначении спорных помещений для обслуживания других помещений здания явилась их характеристика как технических в проектной документации на многоквартирный дом и в техническом плане здания, составление которого предшествовало выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором в связи с этим данные помещения не выделялись в качестве самостоятельных, а их площадь была включена в совокупную площадь помещений общего пользования.

Однако в проектной документации лишь в отношении части помещений, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома, было указано их конкретное назначение (электрощитовая, водомерный узел – т.3, л.д.181, 197), что не исключает возможности определения для прочих помещений в подвальном этаже самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием других помещений дома, в том числе на основе соглашения между участниками долевого строительства и застройщиком на стадии создания многоквартирного жилого дома.

В связи с этим нельзя признать правильной данную судами оценку содержания экспертного заключения № ЭЗ/17-07/20 от 17.07.2020, составленного специалистом ООО «ЭкспертПроектРеставрация», об отсутствии у спорных помещений признаков общего имущества в многоквартирном доме.

По существу такая оценка основана на том, что спорные помещения по проекту должны были создаваться как часть общего имущества многоквартирного дома, однако единственным признаком такого их назначения является их характеристика как технических, вместе с тем с учетом вышеизложенного имеют правовое значение условия договоров, заключенных с участниками долевого строительства, предусматривающие состав помещений дома и имущества общего пользования, и соответствующее содержание проектной декларации.

С учетом изложенного нельзя признать состоятельным вывод о ничтожности заключенных с истцами договоров участия в долевом строительстве, мотивированный ссылкой на то, что их предметом явились объекты, входившие в состав общего имущества в многоквартирном доме, и на правовые позиции, содержащиеся в пункте 38 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, поскольку соответствующие правовые позиции относятся к случаям заключения договоров в отношении помещений в многоквартирном доме, имеющих конкретное назначение, не предполагающее их самостоятельного использования (например, водомерный узел, насосные, электрощитовая, а также помещения, через которые обеспечивается доступ в такие помещения – коридор, тамбур и т.п.).

Однако, как указано выше, содержание проектной декларации и заключенных с истцами договоров никак не свидетельствовало о том, что последними предусматривалась передача в собственность истцов помещений, обладающих признаками общего имущества в многоквартирном доме. В свою очередь, никакие свойства спорных помещений, свидетельствующие о наличии у них признаков общего имущества в многоквартирном доме, вытекающих из пункта 1 части 1 ст.36 ЖК РФ (об их назначении для обслуживания других помещений в доме), в судебных постановлениях не приведены, как и данные о том, что проектная документация дома предусматривала назначение этих помещений для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Соответственно, суждение о том, что сама возможность использования спорных помещений как самостоятельных не влияет на состав и размер общего имущества собственников жилых помещений, и что в соответствии с положениями ст.ст. 44-48 ЖК РФ собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут устанавливать режим использования общего имущества здания, в частности, отдельных общих помещений (со ссылкой на пункт 6 постановления Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009), также являлось бы состоятельным только при наличии достаточных оснований для признания спорных помещений частью общего имущества в многоквартирном доме.

Что касается содержания разрешений на строительство, выданных застройщику ООО «БСТ плюс», то по законодательству, действовавшему в период строительства многоквартирного дома и его ввода в эксплуатацию, они не могли являться основанием для определения состава помещений общего пользования многоквартирного дома, на что указывают как положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, так и форма разрешения на строительство, которая до 01.09.2022 была установлена приказом Минстроя России от 19.02.2015 №117/пр и не предусматривала включение в разрешение таких сведений.

Вопреки указанию суда апелляционной инстанции, положительное заключение экспертизы проектной документации от 08.12.2015 отдельных сведений о составе и площади помещений общего пользования многоквартирного дома не содержит.

В свою очередь, то обстоятельство, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию спорные помещения включены в состав помещений общего пользования многоквартирного дома при определении совокупной площади последних, само по себе не позволяет признать, что помещения, подлежащие передаче в собственность истцам по первоначальному иску, не были созданы застройщиком и что истцы в связи с этим не вправе требовать исполнения обязательств по их передаче, а могут лишь претендовать на возмещение убытков, связанных с неисполнением обязательств застройщиком. По обстоятельствам дела данные помещения физически существуют, спор возник только о возможности их признания самостоятельными объектами недвижимости и приобретения истцами индивидуального права собственности на эти помещения.

Вместе с тем указанное выше обстоятельство означает, что условием удовлетворения иска является признание спорных помещений самостоятельными объектами, а не частью общего имущества в многоквартирном доме, и внесение соответствующих изменений в документацию, которой оформлено завершение строительства многоквартирного дома и которая послужила основанием для постановки на кадастровый учет самого дома и отдельных помещений в нем. Соответствующая возможность допускается положениями градостроительного законодательства (например, ч.5.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В связи с этим заявленные истцами требования нуждались в уточнении.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Однако данная обязанность судами при разрешении настоящего спора надлежащим образом не исполнена.

В соответствии с частью 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Поскольку граждане – стороны настоящего спора не привлекались к участию в деле №А21-9842/2020, находившемся в производстве Арбитражного суда Калининградской области, в рамках которого застройщиком ООО «БСТ плюс» оспаривалось предписание об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, выданное Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области 12.08.2020 за номером ДС/62, они, по смыслу приведенного выше положения процессуального законодательства, не лишены возможности оспаривать факты и правоотношения, из которых исходили арбитражные суды при рассмотрении указанного дела.

Как усматривается из материалов дела, вышеназванное предписание содержало следующие требования в отношении многоквартирного дома <адрес>:

- о внесении изменений в проектную декларацию № 39-000518, путем исключения сведений в графе 15.1.2 «Количество нежилых помещений» (указать значение - «0»), об исключении в подразделе 15.3 «Об основных характеристиках нежилых помещений» сведений о 12-ти нежилых помещениях, о внесении в подраздел 16.1 «Перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади» сведений о 12-ти нежилых помещениях, расположенных в подвальном этаже, с указанием назначения помещения техническое.

- о расторжении в срок не позднее 14 рабочих дней с даты получения данного предписания договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении нежилых помещений, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома (по 12 нежилых помещений в каждом многоквартирном жилом доме), и о предоставлении сведений о расторжении договоров в адрес Министерства в письменном виде.

Вместе с тем, независимо от содержания предписания, расторжение договоров могло быть осуществлено застройщиком только по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством о долевом строительстве, которыми в такой ситуации вообще не предусмотрено право застройщика требовать расторжения договора, соответствующая инициатива предоставлена только участнику долевого строительства (в том числе по основаниям, связанным с несоответствием условий договора информации, включенной в проектную декларацию на момент его заключения).

При этом, по обстоятельствам дела, вышеназванное предписание было выдано после завершения строительства многоквартирного дома и его ввода в эксплуатацию в декабре 2019 г., и его наличие не является определяющим для вывода о возможности исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

В отношении правильности выбора сторонами спора способов защиты их прав суд кассационной инстанции считает необходимым ука░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░.219 ░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 59 ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ №10, ░░░░░░░ ░░░ ░░ №22 ░░ 29.04.2010 «░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░», ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 61 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 9 ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░ 23.07.2009 №64 «░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░».

░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ 5 ░░.1 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 13.07.2015 №218-░░ «░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ 1 ░░.181 ░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░ 3 ░░░░░░ 166) ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░. ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░, ░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░. ░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░», ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 301 ░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 1 ░░.209 ░░ ░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 390-390.1 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 25 ░░░░░ 2022 ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 03 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░