Решение по делу № 2-5173/2019 от 23.09.2019

66RS0007-01-2019-005659-64

Мотивированное решение изготовлено 29.11.2019 г. № 2-5173/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «22» ноября 2019 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Пироговой М.Д.

при секретаре Бочковой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Демьяновой Ольге Борисовне о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрации г. Екатеринбурга предъявила Демьяновой О.Б. иск взыскании задолженности по арендной плате в размере 71 186 руб. 68 коп., пени в сумме 56 331 руб. 13 коп.

В обоснование иска указано, что Администрацией города Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее - ООО «Торговый дом «Чкаловский») был заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка по <адрес>, с кадастровым №, площадью 19 550 кв.м. для строительства торгового центра на срок с 01.06.2000 по 31.05.2010. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № (1- ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1,2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 3 статьи 552 ГК РФ, п. 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости собственником земельного участка.

Согласно пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерал ш использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На земельном участке по <адрес> расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40 968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2 - ой очереди общей площадью по разрешению на строительство 18 855,6 кв.м (от ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на 19.05.2015 степень готовности 40%).

Таким образом, общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 59 824,4 кв.м.

Порядок определения размера арендной платы установлен нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, а именно: Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

Согласно п. 5 данного Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле: АП = КС х Д х СтАП х Ку х ПК/100

где: Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Формула расчета части (доли) земельного участка, приходящейся на Демьянову О.Б., следующая:

78.59/59824,4 х 19550 с 29.08.2014 до 26.09.2014; /59824,4 * 19550 с 29.08.2014 до 26.09.2014;

78.59 + 6,18 + 5,15 + 5,15/59824,4 х 19550 с 26.09.2014 по 21.12.2015; + 6,18+5,15+5,15/59824,4 * 19550 с 26.09.2014 до 21.12.2015;

72,1+5,15+5,15/59824,4 х 19550 с 21.12.2015 до 23.12.2016;

56,7+5,15+5,15+20,8/59824,4 х 19550 с 23.12.2016 до 01.03.2017;

4,86+5,15+5,15+20,8/59824,4 х 19550 с 01.03.2017.

Исходя из принципа платности землепользования, а также в соответствии с условиями договора следует, что неполучение арендатором договора, не освобождает его от внесения арендных платежей в сроки, установленные Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с договором размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Пунктом 2.3.4. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится.. . Арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Арендная плата, начисленная за период с 29.08.2014 по декабрь 2018 в размере 71 186,68 рублей Демьяновой О.Б. не оплачена.

Статьей 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (штрафа, пени), определяемых законом или договором.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1. Договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 11.06.2016 по 11.12.2018 Демьяновой О.Б. начислены пени в размере 56 331,13 рубль.

Представитель истца Соболевская Т.В. в судебном заседании исковое заявление поддержала по доводам и основаниям, изложенным в нем.

Ответчик Демьянова О.Б. иск не признала, отзыв на исковое заявление поддержала по доводам и основаниям, изложенным в нем, заявила о пропуске срока исковой давности за период с августа 2014 г. по сентябрь 2016 г. и ходатайствовала о применении ст. 333 ГК РФ.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО «Торговый дом «Чкаловский» заключен 25.04.2002г. договор аренды земельного участка № (в редакции дополнительного соглашения №) площадью 19 550 кв.м., кадастровый номер участка №, расположенного в <адрес>. для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 по 31.03.2012 (в редакции дополнительного соглашения №).

Договор прошел предусмотренную законодательством РФ процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

В связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № 1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

На указанном земельном участке расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40968,8 кв.м. и объект незавершенного строительства торгового центра 2-ой очереди общей площадью 18855, 6 кв.м. (по состоянию на 19.05.2015г. степень готовности 40%) согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, право собственности н которые зарегистрировано в установленном законом порядке, составила 59824, 4 кв.м.

Согласно выписке ЕГРН от 24.03.2019 г. Демьянова О.Ю. является собственником 427/1830380 доли нежилого помещения (объекта незавершенного строительства) с кадастровым № общей площадью 1507, 5 кв.м., расположенного по <адрес> (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ. №:-2-6-14:94-66/001/2017-6)

Несмотря на то, что Демьянова О.Б. не вступила в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом земельном участке, независимо от подписания договора. При этом из содержания и смысла указанных норм не имеет правового значения основание, по которому право собственности на объект недвижимости перешло к приобретателю, имеет значение сам факт перехода права.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках. В таких случаях заключение нового договора не требуется. С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, приобретение ответчиком права собственности на указанные объекты недвижимости является основанием для вступления в договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с момента приобретения права собственности (пользования) Демьяновой О.Б. на объект недвижимости к ней автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором, в том числе обязательства по оплате неустойки.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Договором аренды предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим Договором (п. 2.3.4 Договора).

Поскольку Демьянова О.Б. пользовалась арендованным земельным участком, у нее возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Ответчиком Демьяновой О.Б. заявлено о пропуске срока исковой давности.

Общий срок для защиты гражданских прав по иску лица, право которого нарушено (исковая давность), составляет три года (ст. 195, п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъясняется, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно расчету задолженность Демьяновой О.Б. по договору аренды земельного участка возникла в августе 2014г., Администрация г. Екатеринбурга подала исковое заявление 23.09.2019г. за истечение общего трехлетнего срока исковой давности, следовательно, требования о взыскании задолженности августа 2014г. по сентябрь 2016г. в сумме 52619 руб. 13 коп. удовлетворению не подлежат.

Администрацией г. Екатеринбурга ходатайств о восстановлении пропущенного трехлетнего срока исковой давности не заявлялось, уважительных причин пропуска срока исковой давности, суду не представлено.

В соответствии с п. 3 статьи 552 ГК РФ, п.1 статьи 35 ЗК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 Земельным комитетом Администрации города Екатеринбурга подготовлены расчеты арендной платы для Демьяновой О.Б. согласно постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее - постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП).

Довод стороны ответчика о том, что Администрацией г. Екатеринбурга неверно произведен расчет задолженности по арендной плате, суд находит неубедительным.

Расчеты задолженности по арендной плате за землю представленные истцом, проверены судом, и являются верными.

В связи с чем, с Демьяновой О.Б. в пользу Администрации г. Екатеринбурга подлежит взысканию задолженность по арендной плате с октября 2016 г. по декабрь 2018г. в размере 18567 руб. 55 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В силу статьи309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 6.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору Арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Задолженность Демьяновой О.Б. по неустойке с учетом применения срока исковой давности за период с сентября 2016г. по декабрь 2018г. составила 8461 руб. 32 коп.

Доказательства отсутствия задолженности по неустойке ответчиком не представлены. Ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Оснований для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ судом не усматривается, доказательств чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, суду не представлено.

При таком положении суд находит подлежащим взысканию с Демьяновой О.Б. в пользу Администрации г. Екатеринбурга неустойку за период с сентября 2016г. по декабрь 2018г. а размере 8461 руб. 32 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере, предусмотренном статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 1010 руб. 87 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Екатеринбурга к Демьяновой Ольге Борисовне о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с Демьяновой Ольги Борисовны в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженности по арендной плате в размере 18 567 (восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят семь) руб. 55 коп., неустойку в сумме 8 461 (восемь тысяч четыреста шестьдесят один) руб. 32 коп..

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Демьяновой Ольги Борисовны в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1 010 (одна тысяча десять) руб. 87 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья М.Д. Пирогова