Решение по делу № 33-9986/2023 от 09.10.2023

Судья Малыгин Е.А. Дело № 33-9986/2023 (2-384/2022)

Докладчик Емельянов А.Ф. УИД 42RS0035-01-2022-000789-64

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кемерово 05 декабря 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Емельянова А.Ф.

судей Агуреева А.Н., Смирновой С.А.

при секретаре Хроленко А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Емельянова А.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя В. – А. на решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 17 мая 2022 года

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к В. о взыскании сумм задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района обратился в суд с иском к В. о взыскании сумм задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и В. по итогам аукциона заключены сроком на 20 лет: договор аренды № от 05.11.2020 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1201 кв.м. под индивидуальное жилищное строительство по адресу: <адрес>, ежегодный размер арендной платы установлен в размере 151 226 руб.; договор аренды № от 12.08.2021 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м. под индивидуальное жилищное строительство по адресу: <адрес>, ежегодный размер арендной платы установлен в размере 2 113 240 руб.

Арендная плата за пользование земельными участками установлена на основании проведенных аукционов, которая В. вносилась с нарушениями, в результате чего образовалась указанная задолженность.

Просит взыскать со В. задолженность по договору аренды № от 05.11.2020 за период с 13.12.2020 по 21.03.2022 в размере 34 027,85 руб., пени в размере 7 820,54 руб.; задолженность по договору аренды № от 12.08.2021 за период с 22.09.2021 по 22.03.2022 в размере 1 223 523,31 руб., пени в размере 30 102,65 руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка № от 12.08.2021.

Решением суда от 17 мая 2022 года исковые требования КУМИ Таштагольского муниципального района удовлетворены.

Расторгнут договор аренды № от 12.08.2021, со В. взыскана задолженность по договору аренды от 05.11.2020 в размере 34 027 руб. 85 коп., пени в размере 7 820 руб. 54 коп.; взыскана по договору аренды от 12.08.2021 задолженность по арендной плате в размере 1 223 523 руб. 31 коп., пени в размере 30 102 руб. 65 коп. Со В. в доход Таштагольского муниципального района взыскана государственная пошлина в размере 14 977 руб. 37 коп.

В апелляционной жалобе представитель ответчика В. - А. просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать, указывая на ненадлежащее извещение ответчика о времени и месте судебного заседания.

Судом не принято во внимание, что расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту. Претензию, направленную в адрес ответчика, нельзя расценивать как возможность в досудебном порядке урегулировать спор, поскольку претензию ответчик не получал и мог оплатить задолженность в досудебном порядке. Требований об освобождении земельного участка со стороны истца, указывающих на ненадлежащее исполнение условий договоров аренды, в адрес ответчика не поступало, ответчик продолжал пользоваться земельными участками, от своих арендных прав не отказывался. Судом не принято во внимание, что договор аренды от 12.08.2021 заключен на срок более пяти лет, к нему применимы специальные правила, установленные п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку суд в нарушение положений ч. 2 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело по существу в отсутствие ответчика В., не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу п. 2 ч.4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судебная коллегия вынесла 09 ноября 2023 года определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что в силу ч. 1 ст. 327, ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц.

В письменных пояснениях истец КУМИ Таштагольского муниципального района просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представители ответчика В. - А., М. просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав пояснения представителей ответчика, исследовав доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка только в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения арендатором договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Как следует из материалов дела, между КУМИ Таштагольского муниципального района и В. по итогам аукциона были заключены следующие договоры:

- договор аренды № от 5 ноября 2020 г. земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 201 кв.м. для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды земельного участка - 20 лет. Ежегодный размер арендной платы по итогам аукциона - 151 226 руб. (л.д. 7, 8-10);

- договор аренды № от 12 августа 2021 г. земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 200 кв. м. для использования в целях: под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды земельного участка - 20 лет. Ежегодный размер арендной платы по итогам аукциона - 2 113 240 руб. (л.д. 13, 14-16).

Указанные земельные участки находятся в собственности Таштагольского муниципального района.

Срок аренды земельных участков в соответствии с п. 2.1. устанавливался на 20 лет по договору - № с 13 ноября 2020 г. по 12 ноября 2040 г., по договору № с 22 августа 2021 г. по 21 августа 2041 г.

Земельные участки переданы В. по актам приема-передачи.

Согласно расчетам, предоставленным КУМИ Таштагольского муниципального района, по договору аренды № от 5 ноября 2020 г. образовалась задолженность по арендной плате за период с 13 декабря 2020 г. по 21 марта 2022 г. в размере 34 027,85 руб., пени в размере 7820,54 руб. (л.д.11-12); по договору аренды № от 12 августа 2021 г. задолженность по арендной плате за период с 22 сентября 2021 г. по 22 марта 2022 г. составила 1 223 523,31 руб., пени в размере 30 102,65 руб. (л.д.17), всего на общую сумму 1 295 474,35 руб.

В ходе рассмотрения спора ответчик В. возражал относительно удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором № от 12 августа 2021 г. (под индивидуальное жилищное строительство), по причине отсутствия подъездных путей к земельному участку, выполнения им работ по отсыпке подъездных путей с целью обеспечения доступа к земельному участку, очистке земельного участка от лесных насаждений, рельефного грейдирования земельного участка; от своих прав пользования земельным участком он не отказывался.

В подтверждение данных обстоятельств представлены фотографии, из которых видно, что земельный участок зарос лесом; договор подряда № об оказании услуг от 10.09.2021 по планировке земельного участка, спилу деревьев.

Кроме того, В. полностью произвел оплату задолженности по заявленным требованиям в сумме 1 386 157,55 руб. (л.д.126).

Поскольку ответчиком В. задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, т.е. устранены допущенные нарушения, данное обстоятельство не влечет расторжение договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 619 ГК РФ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия, руководствуясь приведенными выше нормами права, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды № от 12 августа 2021 г., взыскании задолженности по договору аренды № от 5 ноября 2020 г. за период с 13 декабря 2020 г. по 21 марта 2022 г. и по договору аренды № от 12 августа 2021 г. за период с 22 сентября 2021 г. по 22 марта 2022 г. в общей сумме 1 295 474,35 руб.

При таких обстоятельствах решение суда, принятое с существенным нарушением норм процессуального и материального права, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 17 мая 2022 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к В. о взыскании задолженности по договору аренды № от 05.11.2020 за период с 13.12.2020 по 21.03.2022, пени, о взыскании задолженности по договору аренды № от 12.08.2021 за период с 22.09.2021 по 22.03.2022., пени и о расторжении договора аренды земельного участка № от 12.08.2021 отказать.

Председательствующий: А.Ф. Емельянов

Судьи: С.А. Смирнова

А.Н. Агуреев

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 07 декабря 2023 года.