Решение от 07.11.2022 по делу № 2-2934/2022 от 20.09.2022

№ 2 -2934/2022

26RS0035-01-2022-003951-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск                      07.11.2022

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Остапенко О.И.

при секретаре Полтарацкой Е.В.,

с участием

представителя истца по доверенности Атаманиченко Н.Н.,

представителя ответчиков Назаренко О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по исковому заявлению Олейниковой Виктории Геннадьевны к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, о заключении договора аренды,

установил:

Близниченко (Олейникова) В.Г. обратилась в суд с указанным иском, в последствии с уточненным, мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГГГ она с администрацией Верхнерусского сельсовета Ставропольского края заключила с договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства ИЖС ведения ЛПХ, категория земель: земли населенных пунктов на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован надлежащим образом ДД.ММ.ГГГГ. Претензий со стороны ответчика к истцу в пользовании до настоящего времени земельным участком - не имеется. Истец исполняет свои обязанности как арендатор земельного участка и в настоящее время - чек-ордер, подтверждающий арендную плату земельного участка прилагается, оплачено до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, Олейникова В.Г. освоила выделенный земельный участок, в течении всего времени надлежащим образом осуществляет владение и пользование земельным участком, в соответствии с его целевым назначением, осуществляет строительство, в соответствии с назначением участка. На данный момент на указанном земельном участке, в соответствии с целевым использованием земельного участка, расположен недостроенный жилой дом. Истец обратилась в администрацию Шпаковского муниципального округа с заявлением о предоставлении (продлении договора аренды) в аренду земельного участка, но получила отказы № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно отсутствие на земельном участке строений с зарегистрированными правами. По истечении срока действия Договора, истец продолжила пользоваться арендуемым участком при отсутствии возражений со стороны ответчика. Просит суд обязать Администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства ИЖС ведения ЛПХ, категория земель: земли населенных пунктов, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, с Олейниковой Викторией Геннадьевной для завершения строительства объекта капитального строительства жилого дома сроком на три года.

Определением, вынесенным протокольно, к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края.

Истец Олейникова В.Г., уведомленная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении не заявлено, доказательств уважительности причин неявки не имеется..

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд с учетом мнения представителя истца и представителя ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

В судебном заседании представитель истца Атаманиченко Н.Н. заявленные исковые требования истца поддержал и просил суд удовлетворить в полном объеме. Указал, что истец не обращалась за продлением договора аренды ввиду юридической неграмотности, упустила этот момент. При этом имеется незавершенный строительством объект 18 %, построенный в период действия договора аренды, но право зарегистрировать не успела истец. При этом, не смотря на то, что договор аренды закончился в 2020 году, до сих пор истец пользуется земельным участком, аренды оплачена до 2023 года, о чем имеется чек. Ответчики с иском об изъятии земельного участка не обращались.

Представитель ответчика администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, представитель ответчика Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, Назаренко О.А. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. При этом указала, что оснований для заключения договора аренды без торгов ввиду отсутствия зарегистрированного права на незавершенный строительством объект законом не предусмотрено. Дополнительно указала, что с иском об изъятии земельного участка к истцу до настоящего времени не обращались. Претензий относительно оплаты арендной платы не имеется. Единственным основанием для отказа в заключении договора аренды, явились вышеуказанные основания – отсутствие зарегистрированного права на объект недвижимости, при этом пакет документов предоставлен в полном объеме, оснований для возвращения не имелось, иных оснований для отказа не имелось. Проведен осмотр земельного участка, действительно имеется незавершенный строительством объект 10 %, который соответствует нормам и правилам. С иском о сносе также не обращались. В полномочия Комитета входит заключение договоров аренды в соответствии с Положением о Комитете, а не в полномочия Администрации. Просила в иске отказать.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности пришел к следующему.

В соответствии со ст.11 ГПК РФ, суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК предоставлено Олейниковой В.Г. в аренду земельный участок по <адрес>, общей площадью 600 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства ИЖС ведения ЛПХ, категория земель: земли населенных пунктов на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.2 Договор он вступает в силу с даты его регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация Договора аренды за номером №.

Близниченко (Олейникова) В.Г. дважды обращалась в Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК с заявлением о заключении договора аренды земельного участка расположенного по <адрес>, площадью 600 кв.м, однако письмами от ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Как следует из акта от ДД.ММ.ГГГГ осмотра земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> с видом разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуальной жилой застройки сведения из ЕГРН: арендатором которого является Олейникова В.Г., запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), общей площадью 600 кв.м, расположен объект капитального строительства: объект незавершенного капитального строительства (фундамент- ленточный), размерами: 8,0м х 8,0м, тех. готовность - 10%. По данным Публичной кадастровой карты (Росреестр), вышеуказанный объект строительства не значится на государственном кадастровом учете. Фактические отступы от границ земельного участка соответствуют градостроительным регламентам и Правилам землепользования и застройки.

Согласно техническому паспорту объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кн №, по <адрес>, расположен объект капитального строительства: объект незавершенного капитального строительства площадью 105,0 м.2 готовность - 18%.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ данные о правообладателе земельного участка с КН № отсутствуют, имеется неснятое ограничение (обременение) – договор аренды с Олейниковой В.Г. до ДД.ММ.ГГГГ.

Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства истцом не реализовано ввиду юридической неграмотности, однако, в установленный договором аренды срок участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома 18%, арендная плата оплачена до 2023 года, после истечения договора аренды истец продолжала открыто использовать предоставленным ей земельным участочком по его целевому назначению, первоначально обратилась за продлением договора аренды в февраля 2021, незначительно пропустив срок для обращения. Кроме того, ответчиками не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, с иском о сносе незавершенного строительством объекта так же к истцу не обращались, то есть ответчик не возражал против использования Олейниковой В.Г. земельного участка после прекращения срока аренды.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или 6 муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция нашла свое неоднократное отражение в кассационных определениях судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации №, №, определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2021 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором зарегистрировать право на незавершенный строительством объект ввиду юридической неграмотности.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Суд считает, что отказ в заключении договора аренды для завершения строительства нарушает его права и законные интересы, как владельца незавершенного строительством объекта.

При этом, иск подлежит удовлетворению частично, поскольку закон не предусматривает полномочия суда по возложению на ответчика обязанности принятия конкретного решения, которое находится в исключительной компетенции ответчика.

Таким образом суд приходит к выводу об отказе в иске в части возложения обязанности на Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить с Близниченко (Олейниковой) В.Г. договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, общей площадью 600 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства ИЖС ведения ЛПХ, категория земель: земли населенных пунктов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов на 3 года.

В данном случае, суд приходит к выводу о возложении на ответчика обязанности устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления Близниченко (Олейниковой) В.Г. о предоставлении в аренду земельного расположенного по <адрес>, общей площадью 600 кв.м с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства ИЖС ведения ЛПХ, категория земель: земли населенных пунктов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов на 3 года

По решению Думы Шпаковского муниципального округа Ставропольского края № 67 от 16.12.2020 создан комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношения администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, который наделен правами юридического лица, в основные задачи которого входит учет, управление и распоряжение муниципальным имуществом и земельными участками.

Таким образом суд разрешая требования истца приходит к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми ранее осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, а именно администрацией Шпаковского муниципального района Ставропольского края, а на основании решения Думы Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от 16.12.2020 учет, управление и распоряжение муниципальным имуществом и земельными участками осуществляет Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям Ставропольского края.

В связи с чем администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края при разрешении требований о заключении договора аренды земельного участка является ненадлежащим ответчиком, следовательно в иске к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о заключении договора аренды следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 600 ░░. ░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░ 3 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 11.11.2022.

░░░░░                                      ░.░. ░░░░░░░░░