Решение от 21.12.2020 по делу № 2-3408/2020 от 21.10.2020

                                 Дело №2-3408/2020

УИД №26RS0029-01-2020-008212-15

РЕШЕНИЕ

            Именем Российской Федерации

«21» декабря 2020г.                                                                                                     г.Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи:                                                                             Беликова А.С.

при секретаре:                                                                                         Капесс И.Э.

с участием:

истца:                                             ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда                 гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации г.Пятигорска, ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды земельного участка, заключении договора аренды на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.Пятигорска, ФИО1, указав, что решением Пятигорского городского суда от 28.08.2017г. по делу № суд постановил обратить взыскание на объект незавершенного строительства 67% готового согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.06.2013г. запись регистрации №, жилой дом назначение нежилое, площадь застройки 116,4 кв.м., кадастровый номер №/А, по адресу <адрес>, расположенный на земельном участке №, площадью 575 кв.м., принадлежащего залогодателю на праве аренды, на основании договора аренды от 04.07.2012г., зарегистрированный в службе государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> 18.06.2013г. запись №, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 5 933 084 рубля.

Для определения начальной продажной цены, судом была назначена экспертиза. Эксперт вывел рыночную стоимость объекта недвижимости 7 416 355 рублей, которая включала стоимость самого дома 6 088 111 рублей и стоимость права аренды земельного участка 1 328 224 рубля. После повторных несостоявшихся торгов, он написал заявление о передаче ему этого имущества по цене 4 449 813 рублей, которая равна 25% от начальной продажной стоимости 5 933 084 рубля.

Таким образом, по сути, он уплатил и стоимость дома, так и стоимость права аренды. Дом по адресу: <адрес>, он оформил на себя.

Согласно договора аренды земельного участка № от 04.07.2012г., п.4.4.110, заключенный между ФИО1 и управлением имущественных отношений администрации г.Пятигорска, в случае перехода права собственности на находящиеся на участке здания, арендатор обязан уступить свои права аренды, приобретателю зданий.

Он обратился с заявлением к ФИО1 о переуступке права аренды земельного участка по адресу: <адрес>А, а также в администрацию г.Пятигорска о заключении с ним договора аренды участка без проведения торгов и получил отказ.

Просил расторгнуть договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес>А, заключенный между ФИО1 и администрацией <адрес>.

Прекратить право аренды ФИО1 на земельный участок.

Заключить договор аренды на земельный участок с ФИО2 и зарегистрировать право аренды в Росреестре.

В судебном заседании истец ФИО2, пояснил, что исковые требования к администрации г.Пятигорска, ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды земельного участка, заключении договора аренды на земельный участок, заявленные по данному гражданскому делу, полностью поддерживает по основаниям, изложенным в исковом заявлении и просил удовлетворить их в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика администрации г.Пятигорска, ответчик ФИО1, будучи неоднократно надлежащим образом извещенные судом о времени и месте судебных заседаний, назначенных по данному гражданскому делу,            не явились, не известив о наличии уважительных причин неявки, с ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращались. На основании ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся представителя ответчика администрации г.Пятигорска, ответчика ФИО1

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, не явился, будучи надлежащим образом извещенный судом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается письменными данными, имеющимся в материалах данного гражданского дела, не известив об уважительности причины неявки в судебное заседание. С ходатайством об отложении слушания дела, либо истребовании дополнительных доказательств не обращалось. На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ,                    суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы данного гражданского дела, представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец, в условиях состязательности гражданского процесса, предусмотренных             ст.56 ГПК РФ, представил надлежащие доказательства в обоснование заявленных требованиях и доказал законность и обоснованность своих требований в части в силу следующих причин.

В соответствии с п.1 ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Реальному осуществлению Конституционного принципа судебной защиты граждан способствует также, ст. 11 ГК РФ, предусматривающая в виде общего правила возможность обращения за защитой нарушенных или оспоренных гражданских прав в судебные органы.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов. При этом право выбора способа реализации своих охраняемых Конституцией РФ прав, принадлежит исключительно заинтересованному лицу, а не органу местного самоуправления, на который закон возлагает обязанность оформить передачу или закрепление земельного участка по правильно сформированному волеизъявлению лица. Закон не допускает возможности органов местного самоуправления навязывать свою волю в выборе права другого лица на оформление земельного участка.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства, площадью застройки 116,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: СК, <адрес>, на основании протокола № от 06.12.2019г., заявления об оставлении имущества (предмета залога) за собой (при признании повторных торгов не состоявшихся) от 19.12.2019г., акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 30.01.2020г., о чем в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сделана соответствующая запись регистрации №.

Указанная постройка – объект недвижимого имущества находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 578 кв.м., вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. При этом, собственником указанного земельного участка является муниципальное образование <адрес> края, о чем в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сделана запись регистрации № от 20.09.2012г.

Вместе с тем, из ЕГРН также усматривается, что ограничением прав и обременением объекта недвижимости является: ипотека от 30.10.2013г. на период с 30.10.2013г. по 31.12.2013г. ФИО2 на основании договора залога под обеспечение возврата займа от 09.10.2013г. и аренда на период с 18.06.2013г. по 31.10.2028г. ФИО1 на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Д от 04.07.2012г.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что решением Пятигорского городского суда от 28.08.2017г. удовлетворены исковые требования ФИО2, а именно с ФИО4 в пользу ФИО2 взыскана денежная сумма по договору займа, заключенного 14.08.2013г. между ФИО4 и ФИО2: сумма основного долга в размере                                 3 000 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2014г. по 01.08.2016 г. в размере 658 531,16 рубль, а также обращено взыскание на объект незавершенного строительства 67% готовности согласно свидетельства о государственной регистрации права от 18.06.2013г., запись регистрации № (95% готовности по факту), жилой дом, назначение нежилое, площадь застройки 116,4 кв.м., кадастровый (условный) №/А, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 478 кв.м, принадлежащий залогодателю на праве аренды на основании договора аренды от 04.07.2012г., зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю 18.06.2013г., запись регистрации №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость 5 933 084 рубля.

В связи с не реализацией в установленный законом срок в принудительном порядке арестованного 06.02.2019г. имущества должника ФИО1, взыскателю        ФИО2 было направлено предложение об оставлении имущества за собой,                    на что истец дал свое согласие в счет погашения долга по исполнительному производству №-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа серии ФС № от 05.10.2017г. – предмет исполнения: обращение взыскания на объект незавершенного строительства 67% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером 26:33:260215:71, площадью 478 кв.м., принадлежащий залогодателю на праве аренды на основании договора аренды от 04.07.2012г.

Таким образом, постановлением судебного пристава-исполнителя Пятигорского ГОСП УФССП по Ставропольскому краю от 30.01.2020г., взыскателю ФИО2 передано нереализованное имущество по цене на 10% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке, а именно – 4 449 813 рублей.

С учетом изложенного следует, что истец приобрел объект незавершенного строительства 67% готовности, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, который находится в арендном владении и пользовании должника ФИО1

В силу положений п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В соответствии с ч.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

С целью предоставления земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: СК, <адрес>, без проведения торгов, ФИО2 обратился в администрацию г.Пятигорска, однако ему было отказано постановлением администрации <адрес> № от 14.07.2020г. на основании п.2 ст.39.16 ЗК РФ в связи с наличием на день подачи заявления записи в ЕГРН о зарегистрированном праве аренды за третьим лицом.

Так, из представленных суду материалов дела усматривается, что 04.07.2012г. между администрацией <адрес> и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка №Д, согласно которого, арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 578 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на срок с 05.06.2012г. по 05.06.2037г.

Вместе с тем, в соответствии с п.4.3.2 договора аренды земельного участка №Д от 04.07.2012г. указанный земельный участок на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Д от 04.07.2012г. был передан во временное пользование и владение на период с 18.06.2013г. по 31.10.2028г. – ответчику ФИО1

Статьями 619, 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Вместе с тем, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как предусмотрено ч.1 ст.618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Вместе с тем, как предусмотрено п.4.4.10 договора аренды земельного участка от 04.07.2012г. №Д в случае, если на участке имеются здания, строения, сооружении, объекты незавершенного строительством, при переходе права собственности на все принадлежащие арендатору и находящиеся на участке здания, строения, сооружения, объекты незавершенные строительством, уступить свои права и обязанности по договору приобретателю зданий, строений, сооружений, объектов незавершенных строительством.

Согласно п.6.3 договора аренды земельного участка от 04.07.2012г. №Д досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон, по решению суда и в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных    п.6.4 настоящего договора.

Также, в силу п.6.5 договора аренды земельного участка от 04.07.2012г. №Д при расторжении договора в одностороннем порядке договор считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя.

В соответствии с п.6.6 договора аренды земельного участка от 04.07.2012г. №Д при прекращении или расторжении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю по акту приема-передачи в 3-хдневный срок со дня прекращения или расторжения договора.

В связи с чем, в соответствии с требованиями ст.451 Гражданского кодекса РФ в адрес арендатора ФИО1 13.10.2020г. истцом было направлено письмо, в котором указал, что право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 67%, расположенный на земельном участке по адресу: СК, <адрес>, перешло к ФИО2, в связи с чем, предложил ФИО1 переуступить право аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 578 кв.м., расположенный по адресу: СК, <адрес>, на которое истцом получен ответ от 26.10.2020г. о том, что о переходе права собственности он не знает, и в случае предоставления документов, подтверждающих данный факт, он готов рассмотреть вопрос о переуступке прав требований по договору.

Таким образом, с учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО1 утратил право владения и пользования земельным участком с кадастровым номером №, площадью 578 кв.м., расположенный по адресу: СК, <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 04.07.2012г. №Д, поскольку в силу того, что право собственности на застройку, площадью 116,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: СК, <адрес>, перешло ФИО2 на основании протокола № от 06.12.2019г., заявления об оставлении имущества (предмета залога) за собой (при признании повторных торгов не состоявшихся) от 19.12.2019г., акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 30.01.2020г., то к ФИО2 переходят и права и обязанности по договору.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации г.Пятигорска, ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 04.07.2012г. №Д, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: СК, <адрес>А, а также прекращении права аренды ФИО1 на указанный земельный участок.

Вместе с тем, в соответствии с ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу, закрепленному в ст.39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи.

В соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из приведенных выше норм материального права, право на приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 3 и 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации в ред. от 09.08.2018г. №418 утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В п.32 Перечня предусмотрено, что при предоставлении земельного участка без проведения торгов на основании п.п.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, является, в том числе выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном (ых) на испрашиваемом земельном участке), которая запрашивается уполномоченный органом на распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, посредством межведомственного информационного взаимодействия.

Истцом предоставлены неоспоримые документы, свидетельствующие о том, что он является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.

Вместе с тем, требование истца о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:33:260215:71, площадью 578 кв.м., расположенный по адресу: СК, <адрес>А, удовлетворению не подлежит, поскольку основанием для отказа ФИО2 в предоставлении земельного участка без проведения торгов, в постановлении администрации г.Пятигорска № от 14.07.2020г. указан п.2 ст.39.16 ЗК РФ, согласно которого на день подачи ФИО2 заявления в ЕГРН имелась запись о зарегистрированном праве аренды за третьим лицом, т.е. за ФИО1, договор аренды земельного участка от 04.07.2012г. №                  с которым судом расторгнут и прекращено право аренды на него.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░░░░░, ░░░1 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 04.07.2012░. №░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 578 ░░.░., ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░1 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░                 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 578 ░░.░., ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 578 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

    ░░░░░                                                                                                    ░.░. ░░░░░░░