Решение по делу № 3а-180/2019 от 31.01.2019

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 13 мая 2019 года № 3а-180/2019

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,

при секретаре Гайдуковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Северград» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северград» (далее ООО «Северград», общество) является собственником следующих объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 2193 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания и гаража, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права №... от 17 апреля 2014 года (л.д. 7), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 178-181);

здания конторы с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 4-этажное, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 2213,7 кв.м., инвентарный №..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права №... от 17 апреля 2014 года (л.д. 96), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 182-184).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 4 013 497 рублей 02 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 8).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 33 108 386 рублей 19 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 94).

Административный истец ООО «Северград», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административными исковыми заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 09 февраля 2018 года №... и №..., выполненные оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» К.М.И. и Ж.М.Б., являющимися членами саморегулируемой организации – Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков».

Согласно отчётам рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 952 000 рублей 00 копеек, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года составила 19 454 000 рублей 00 копеек.

Административный истец ООО «Северград» просил восстановить процессуальный срокдля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №...; пересмотреть кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, установив её в размере их рыночной стоимости на основании вышеприведённых отчётов оценщиков.

Представитель административного истца ООО «Северград» по доверенности Герасимова Е.А. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала, просила при установлении кадастровой стоимости здания конторы не принимать во внимание заключение эксперта от 16 апреля 2019 года.

Представитель административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области и Правительства Вологодской области по доверенностям Желтухин П.В. поддержал доводы отзывов на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... заключение эксперта.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Северград» как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Северград» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 31 октября 2018 года.

Уведомлениями комиссии от 02 ноября 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости возвращены ООО «Северград» без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.

Административные исковые заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости поданы ООО «Северград» в суд 31 января 2019 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ООО «Северград» процессуального срокадля обращения в суд с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 09 февраля 2018 года №... и №..., выполненные оценщиками общества с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический центр «РосЭксперт» К.М.И. и Ж.М.Б.

В соответствии с отчётами итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 952 000 рублей 00 копеек, объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 19 454 000 рублей 00 копеек.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 09 февраля 2018 года №... требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 16 апреля 2019 года №... оценщиками К.М.И. и Ж.М.Б. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов:

в нарушение требований пункта 8б ФСО № 3 на странице 8 отчёта оценщиками приведены недействующие стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3 от 2007 года. По состоянию на дату составления отчёта об оценке действовали иные федеральные стандарты оценки;

в нарушение пункта 8е ФСО № 3 в разделе «Основные факты и выводы» отсутствует пункт «Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости», который должен находиться в данном разделе в обязательном порядке;

в нарушение пункта 8 ФСО № 7 в разделе «Задание на оценку» отсутствуют пункты «Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)» и «Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики». Данные пункты в обязательном порядке должны находиться в разделе «Задание на оценку».

Оценщиками не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки: в разделе «Описание объекта оценки» нет достаточного описания местоположения и окружения здания.

Оценщиками не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости, оценщики необоснованно отказались от применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

Оценщиками К.М.И. и Ж.М.Б. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости – здания конторы с кадастровым номером №..., неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, так как не применялись сравнительный и доходный подходы к оценке, неправильно выбран подход к оценке:

в нарушение пунктов 22 и 23 ФСО № 7 оценщики необоснованно отказались от применения сравнительного и доходного подходов. В разделе отчёта «Анализ рынка» приведено достаточное количество предложений о продаже и аренде торгово-офисной недвижимости, достаточной для применения сравнительного и доходного подходов.

Оценщиками допускались ошибки при выполнении математических действий:

на странице 49 отчёта приводится расчёт стоимости по затратному подходу. В таблице допущена арифметическая ошибка: 42941654,64 Х 1,13 = 48524069,74. В отчёте оценщика результат 48634309,03.

Информация, использованная оценщиками, является недостаточной, так как не применялись сравнительный и доходный подходы к оценке, и непроверяемой:

в нарушение пункта 8и ФСО № 3 в отчёте нет полного расчёта прибыли предпринимателя. На странице 45 отчёта оценщики приводят формулу расчёта прибыли предпринимателя, но не приводят сам расчёт.

На странице 48 отчёта оценщики приводят расчёт физического износа здания на 25 ноября 2011 года, при этом дата составления отчёта – февраль 2018 года. Не понятно, как оценщики получили износ каждого конструктивного элемента по состоянию на 25 ноября 2011 года.

На странице 46 отчёта оценщики указывают долю авансовых платежей не более 20%. Ниже в таблице доля авансовых платежей – 0,1.

При этом информация, использованная оценщиками, является достоверной.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составляет 26 496 343 рубля.

Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года « 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, проанализировав приведённое выше экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере, определенном экспертом в заключении от 16 апреля 2019 года №....

При этом представители административных ответчиков отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... не оспаривали, доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщиков, величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, не представили.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от 09 февраля 2018 года №....

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах датой подачи ООО «Северград» заявлений о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 31 октября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Северград» процессуальный срок для обращения в суд с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... в размере их рыночной стоимости.

Заявления общества с ограниченной ответственностью «Северград» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданные 31 января 2019 года, удовлетворить частично.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 2193 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания административного здания и гаража, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 952 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания конторы с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 4-этажное, в том числе 1 подземный этаж, общей площадью 2213,7 кв.м., инвентарный №..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 26 496 343 рубля 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова

Мотивированное решение изготовлено 14 мая 2019 года.