Решение по делу № 33-3504/2015 от 09.07.2015

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

33-3504/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород      04 августа 2015 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.,

судей: Лящовской Л.И. и Стефановской Л.Н.,

при секретаре Бушевой Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Мирошниченко АВ (ранее Жарникова ЕВ) о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и судебных расходов и по встречному исковому заявлению Мирошниченко АВ к Акционерному обществу «Белгородская ипотечная корпорация» о признании разделов 4 и 5 Договора купли-продажи земельного участка недействительными

по апелляционной жалобе Мирошниченко А.В.

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 апреля 2015 года

Заслушав доклад судьи Мотлоховой В.И., объяснения Мирошниченко А.В., ее представителя Яковлева С.А., поддержавших апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

<данные изъяты> года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и Жарниковой (в настоящее время Мирошниченко Е.В.) заключен договор купли-продажи земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого стоимость земельного участка определена в <данные изъяты> рублей.

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что в течение 5 (пяти) календарных дней со дня заключения настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу часть цены Участка в сумме <данные изъяты> рублей. На оплату оставшейся части цена Участка в сумме <данные изъяты> рублей Покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на восемь лет, до <данные изъяты> года (п. 2.3 Договора).

Согласно п.п. 2.5 и 5.5. Договора по истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены Участка прощается, в соответствии со ст.415 ГК РФ, если Покупатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на Участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п. 3.2.4 Договора, Покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п.2.3 Договора, уплачивает Продавцу оставшуюся часть цены Участка, а также проценты на оставшуюся часть цены Участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на Участок до момента оплаты оставшейся части цены Участка.

Земельный участок находится в залоге у Продавца до полной оплаты Участка (п. 2.4 Договора).

В соответствии с п.4.2 Договора покупатель обязуется принять участие в финансировании строительства инженерных сетей, указанных в п.4.1, в размере <данные изъяты> рублей по периодам.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанный в абз.2 п.4.1 Договора, и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2 Договора.

<данные изъяты> года зарегистрирован переход права собственности земельного участка от истца к ответчику.

К указанному в п.3.2.4 Договора сроку, к <данные изъяты> года, на земельном участке жилой дом ответчиком не построен и не зарегистрирован на праве собственности в установленном законом порядке.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», которое просит суд взыскать с ответчика в его пользу с учетом уточнений задолженность по договору купли-продажи земельного участка № от <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей – оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3 Договора купли-продажи; <данные изъяты> рублей – затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.5.6 Договора купли-продажи; <данные изъяты> рублей – проценты в соответствии с п.5.5 Договора купли-продажи; <данные изъяты> рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации (сети) в соответствии с п. 4.2 Договора купли-продажи за периоды с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г., с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г., с <данные изъяты> г. по <данные изъяты>., а также в возврат уплаченной государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, определив способ его реализации – публичные торги и начальную продажную цену земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Извеков К.Ю. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении.

Ответчик Мирошникова А.В. и её представитель Яковлев С.А. исковые требования не признали, поскольку по оплате оставшейся стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> рублей представлена отсрочка сроком до <данные изъяты> года, она уже построила фундамент жилого дома и имеет намерение возвести жилой дом, не хватает на это денежных средств. Ею предъявлено встречное требование, в котором она просит признать недействительными разделы 4 – особые условия и 5 –ответственность сторон Договора № от <данные изъяты> года кули-продажи земельного участка, так как эти разделы не соответствуют требованиям параграф 7 главы 30 ГК РФ, а именно, в договор купли-продажи земельного участка включены условия об оказании услуг, тогда как по закону договор на оказание услуг должен заключаться отдельно.

Представитель АО «Белгородская ипотечная корпорация» Извеков К.Ю. встречные исковые требования не признал, поскольку в разделе 4 «Особые условия» предусмотрены условия инвестирования строительства жилого дома, так как нет возможности пользоваться без подведения воды, газа, электроэнергии, канализации, дорог и т.д. Раздел 5 «ответственность сторон» предусмотрен большинством договоров. Этот договор носит смешанный характер и ответчик подписал его добровольно, что соответствует требованиям ст.ст.420-422 ГК РФ.

Решением суда исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» удовлетворены в части. Суд взыскал с Мирошниченко А.В. в пользу «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность в сумме <данные изъяты> рублей, из которых: <данные изъяты> рублей – оставшаяся часть стоимости земельного участка; <данные изъяты> рублей- затраты на подведение инженерных коммуникаций; <данные изъяты> рублей- проценты, начисленные на оставшуюся часть оплата стоимости земельного участка, <данные изъяты> рублей- проценты начисленные на просрочку оплаты стоимости инженерных коммуникаций. Встречные требования Мирошниченко Е.В. оставлены без удовлетворения. Обращено взыскание на заложенный земельный участок.

В апелляционной жалобе ответчика ставится вопрос об отмене решения, ввиду его незаконности и необоснованности.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

<данные изъяты> года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и Жарниковой – Мирошниченко Е.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого стоимость земельного участка определена в <данные изъяты> рублей (л.д.8-10).

Земельный участок находится в залоге у истца (п.2.4 Договора).

Истец выполнил свои обязательства и <данные изъяты> был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок от истца к ответчику (л.д.9).

Ответчик выполнил свои обязательства частично по оплате стоимости земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей (п.2.2 Договора), чего она сама не отрицала в судебном заседании и указано в возражении на исковое заявление, во встречном исковом заявлении (в деле).

По условиям договора на оплату оставшейся части цены Участка в сумме <данные изъяты> рублей Покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на восемь лет, до <данные изъяты>. (п. 2.3. Договора).

Согласно п.п. 3.2.4, 2.5 и 5.5. договора в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на участок покупатель обязан построить на нём жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены Участка прощается в соответствии со ст.415 ГК РФ, если Покупатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на Участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п. 3.2.4 Договора, Покупатель до истечении срока отсрочки, указанного в п. 2.3 Договора, уплачивает Продавцу оставшуюся часть цены Участка, а также проценты на оставшуюся часть цены Участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на Участок до момента оплаты оставшейся части цены Участка.

Переход права собственности на земельный участок от истца к ответчику произошел <данные изъяты> г. Жилой дом ответчицей до настоящего времени не построен.

В соответствии с п.п. 3.2.5, 4.1, 4.2 и 5.6 Договора Покупатель обязан в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на Участок подключить построенный на нём жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Затраты на подведение инженерных сетей на один земельный участок составляют <данные изъяты> рублей.

Покупатель обязуется принять участие в финансировании строительства инженерных сетей, указанных в п.4.1, в размере <данные изъяты> рублей в следующем порядке:

- при заключении настоящего Договора Покупатель вносит на расчетный счет Продавца <данные изъяты> рублей;

- в период со второго по шестой годы действия настоящего Договора Покупатель ежегодно вносит на расчетный счет Продавца по <данные изъяты> рублей не позднее <данные изъяты>.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1 Договора, и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2 Договора.

Ответчик оплатила затраты на подведение инженерных сетей в сумме <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> г. в сумме <данные изъяты> рублей (квитанция ЗАО КБ «ЕТБ» в деле) и с просрочкой периодов платежей – <данные изъяты> г. в сумме <данные изъяты> рублей (квитанция ВТБ 24 (ПАО) в деле), всего <данные изъяты> рублей.

Исходя из изложенного, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме <данные изъяты> рублей и стоимость коммуникаций в сумме <данные изъяты> рублей.

В силу ст.ст.309-310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов и в установленные сроки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец представил суду расчет подлежащих взысканию с ответчика процентов в соответствии с п.5.5 Договора и за пользование чужими денежными средствами за периоды с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г., с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г. и с <данные изъяты> г. по <данные изъяты> г. в соответствии с п.п. 4.2 и 5.6 Договора. Расчет выполнен правильно, соответствует числу дней просрочки, пунктом 5.5, 4.2, 5.6 Договора и ст.395 ГК РФ. С учетом изложенного, суд обоснованно взыскал о ответчика в пользу истца <данные изъяты> рублей- проценты, начисленные на оставшуюся часть оплата стоимости земельного участка, <данные изъяты> рублей- проценты начисленные на просрочку оплаты стоимости инженерных коммуникаций.

Суд также обоснованно оставил без удовлетворения встречные требования Мирошниченко А.В. о признании недействительными разделов 4 и 5 договора, которые предусматривают особые условия и ответственность сторон с ее ссылкой на то, что эти разделы не соответствуют требованиям параграф 7 главы 30 ГК РФ, а именно, в договор купли-продажи земельного участка включены условия об оказании услуг.

При этом, суд правильно исходил из того, что в соответствии со ст.ст. 420-424, 425 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В разделе 4 Договора определены условия участия ответчика в частичном финансировании затрат на строительство инженерных сетей к внутриплощадочным сетям. В разделе 5 Договора определена ответственность за нарушение обязательств по договору сторон, в том числе за нарушение сроков платежей, возведения жилого дома, подачи документов на государственную регистрацию, строительства и государственной регистрации жилого дома, подключения жилого дома к инженерным сетям. Этот раздел договора необходим для надлежащего исполнения всех условий договора.

Эти условия не противоречат закону и с ними согласилась Мирошниченко А.В.

В то же время суд пришел к необоснованному выводу об обращении взыскания на предмет залога.

Условия залога земельного участка включены в основной договор, который заключен в <данные изъяты> года. На тот момент стоимость земельного участка составляла <данные изъяты> рублей. С момента заключения договора прошел значительный период времени. В судебном заседании ответчик пояснила, что произвела на земельном участке строительство фундамента, посадила многолетние насаждения. При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что истец не представил данных о реальной стоимости земельного участка на момент разрешения спора. В связи с этим, решение суда, в части обращения взыскания на земельный участок путем его продажи с публичных торгов, без определения судом начальной продажной его стоимости не соответствует требованиям ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), которая предусматривает, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. В связи с этим, решение суда в части обращения взыскания на земельный участок не соответствует требованиям закона, и подлежит отмене (п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ). Судебная коллегия считает необходимым вынести в этой части новое решение об отказе в удовлетворении требования Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Мирошниченко АВ (ранее Жарникова АВ) от обращении взыскания на предмет залога -земельный участок. В соответствии со ст.98 ГПК РФ, ст. 333,19 НК РФ с АО «Белгородская ипотечная корпорация» подлежит взысканию в доход муниципального образования «Город Белгород» неуплаченная им государственная пошлина при подаче искового заявления по требованию об обращении взыскания на залоговое имущество в сумме <данные изъяты> рублей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не определил природу заключенного договора, не опровергают правильность постановленного судом решения. Суд правильно исходил из того, что в соответствии со ст.ст. 420-424, 425 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными нормативными актами (смешанный договор). Из обстоятельств дела следует, что сторонами заключен договор купли -продажи земельного участка, который содержит элементы договора об инвестиции, что не противоречит закону. В силу ст.ст.309-310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов и в установленные сроки.

Доводы жалобы о необоснованности решения суда в части взыскания с нее стоимости земельного участка и процентов, поскольку п. 2.3 Договора ей предоставлена отсрочка на 8 лет, приведены без учета положений п. 5.5 договора, которым предусмотрено, что за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п. 3.2.4 Договора, Покупатель до истечении срока отсрочки, указанного в п. 2.3 Договора, уплачивает Продавцу оставшуюся часть цены Участка, а также проценты на оставшуюся часть цены Участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на Участок до момента оплаты оставшейся части цены Участка.

Доводы жалобы о необоснованности решения в части взыскания процентов в сумме <данные изъяты> рублей, также неубедительны. Ответчиком нарушены условия договора 4.2 о сроках оплаты части расходов на строительство инженерных коммуникаций, в связи с чем, судом обоснованно применены положения ст. 395 ГК РФ об оплате процентов за уклонение от оплаты этих расходов, в соответствии с согласованными сторонами сроками оплаты.

Руководствуясь т.ст. 328, 329, п.п.1,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда,

определила:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 апреля 2015 года по делу иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Мирошниченко АВ (ранее Жарникова ЕВ) о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и судебных расходов и по встречному исковому заявлению Мирошниченко АВ к Акционерному обществу «Белгородская ипотечная корпорация» о признании разделов 4 и 5 Договора купли-продажи земельного участка недействительными отменить в части обращения взыскания на заложенный участок № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> путем его реализации с публичных торгов. Вынести в этой части новое решение, которым исковые требования Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к Мирошниченко АВ (ранее Жарникова ЕВ) об обращении взыскания на земельный участок оставить без удовлетворения. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Взыскать с Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» государственную пошлину в доход муниципального образования «Город Белгород» в размере <данные изъяты> рублей.

Председательствующий

Судьи