Решение по делу № 2-7175/2020 от 16.07.2020

14RS0035-01-2020-011169-50

Дело № 2-7175/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Якутск     15 сентября 2020 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ивановой А.И., при секретаре Николаевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Республиканская инвестиционная компания» к Яковлеву Дмитрию Дмитриевичу, Яковлевой Ууйэ Николаевне о расторжении договора купли-продажи квартиры, о возврате квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на следующие обстоятельства. ____ 2017 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Якутск, ____. ____ 2017 года, ____ 2018 года между сторонами заключены дополнительные соглашения к договору купли-продажи квартиры. ____ 2018 года заключен договор залога с Тарасовым А.Е. о предоставлении в залог офисного помещения по адресу г.Якутск, ул.____, площадь ___ кв.м., рыночной стоимостью 7 356 900 руб. Денежные средства в счет оплаты за квартиру ответчиками не внесены. На ____ 2020 года за ответчиками числится задолженность в размере 6 703 068,78 руб. ____ 2019 года истец направил в адрес ответчиков претензию о расторжении договора купли-продажи, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. Поскольку ответчики не исполнили надлежащим образом условие договора по оплате стоимости приобретенного объекта, истец полагает, что ответчики существенно нарушили договор и он подлежит расторжению Истец просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ____ 2017 года, возвратить спорную квартиру.

    В судебном заседании представитель истца по доверенности Петров А.А. исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил о том, что ответчики длительное время надлежащим образом не исполняют условие договора об оплате стоимости квартиры. Срок исковой давности не пропущен, поскольку оплата вносилась. Недобросовестные действия иных лиц не являются основанием для уклонения от надлежащего исполнения договора сторон.

Ответчик Яковлева У.Н. и ее представитель Ариносов А.С. в судебном заседании просили в иске отказать. Пояснили о том, что ответчики внесли оплату в размере 2 300 000 руб., в квартире сделан ремонт на 3 000 000 руб., просрочка не составляла длительное время, поскольку заключались дополнительные соглашения, которым устанавливались периоды оплаты до ___ 2020 года. Договором было установлено кабальное условие в части размера процента неустойки. Истцу предоставлены в залог квартира и офисное помещение. Ответчики изыскивают средства для урегулирования спора, задолженность возникла из-за недобросовестных действий иных лиц, с которыми у ответчика был заключен контракт. Семья ответчика находится в затруднительном финансовом положении, является многодетной, дети несовершеннолетние. Также с истцом был заключен договор на приобретение машиноместа, который ответчиками исполнен в полном объеме. Истец пропустил срок исковой давности, который исчисляется со дня заключения договора сторонами.

Ответчик Яковлев Д.Д. извещен о времени и месте судебного заседания, не явился, причину неявки суду н сообщил, в соответствии со ст.167 ГПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие указанного лица.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ____ 2017 года между АО «Республиканская инвестиционная компания» (продавец) и Яковлевыми Д.Д. и У.Н. (покупатели) заключен договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает покупателям в общую совместную собственность квартиру, назначение: жилое, общая площадь с учетом лоджии ___ кв.м., расположенную по адресу: РС (Я), г.Якутск, ____.

Согласно п.3 договора цена квартиры составляет 8 164 620 руб. Согласно п.4 договора покупатель обязуется произвести оплату цены договора в следующие сроки: -платеж в размере 5 164 620 руб. вносится покупателем в течение ___ рабочих дней с момента регистрации перехода права к покупателю за счет собственных средств на расчетный счет продавца; -последующие платежи осуществляются ежеквартально в течение ___ лет (___ кварталов) перечислением не позднее ___ числа окончания каждого квартала в соответствии с графиком платежей (приложение №1 к договору). В соответствии с п.4.4 договора квартира будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты цены договора.

Предусмотренные договором купли-продажи условия сторонами согласованы и приняты, что подтверждено их подписями. Данный договор ____ 2017 года зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации №.

____ 2017 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры № от ____ 2017 года, согласно которому стороны внесли в договор купли-продажи квартиры следующие изменения: изложить пункты 3, 4 в следующей редакции: 3. Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих оплате покупателем, составляет 8 164 620 руб. Цена договора подлежит изменению в сторону увеличения на сумму начисленных процентов в соответствии с графиком платежей. 4. Покупатель обязуется произвести оплату цены договора в следующие сроки: -платеж в размере 2 300 000 руб. вносится покупателем до ____.2017 года за счет собственных средств на расчетный счет продавца; -платеж в размере 2 864 620 руб. вносится покупателем до ____.2017 года за счет собственных средств на расчетный счет продавца; -последующие платежи осуществляются ежеквартально в течение ___ лет (___ кварталов) перечислением не позднее ___ числа окончания каждого квартала в соответствии с графиком платежей (приложение №1 к договору). Также добавить п.5.3 следующего содержания: «5.3 Покупатель обязуется оплатить пени в размере ___% от суммы задолженности платежа в размере 5 164 620 руб. за каждый день просрочки, начиная с ____.2017 года до момента полной оплаты данной суммы платежа, в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления».

____ 2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи квартиры № от ____ 2017 года, согласно которому сумма платежа увеличилась до 9 003 068,78 руб. Также добавлен п.5.4 следующего содержания: «5.4. В обеспечение обязательств по исполнению договора покупатель обязуется в срок до ____.2018 года предоставить в залог продавцу недвижимое имущество».

____ 2018 года заключен договор залога № между Тарасовым А.Е., действующим по доверенности в интересах Тарасовой Н.А., (залогодатель) и АО «Республиканская инвестиционная компания» (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств покупателя Яковлевыми Д.Д. и У.Н. перед залогодержателем по договору купли-продажи квартиры № от ____ 2017 года. Предмет залога: офисное помещение, назначение: нежилое, общая площадь ___ кв.м., адрес: РС (Я), г.Якутск, ул.____. Рыночная стоимость предмета залога установлена в размере 7 356 900 руб., залоговая стоимость 5 149 830 руб. (п.1.2.1 договора залога). Также условиями договора залога предусмотрено право залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога (раздел 3 договора залога).

Дополнительные соглашения и договор залога зарегистрированы в установленном законом порядке.

Установлено, что истцом условие договора о передаче квартиры исполнено, ответчики фактически владеют спорным жилым помещением, проживают в ней и зарегистрированы с 2017 года с тремя несовершеннолетними детьми (2018,2011,2013 г.р.), что подтверждено справкой МКУ «Департамент жилищных отношений» ГО «город Якутск» паспортно-регистрационного управления от ____ 2020 года.

Также установлено, что ответчики во исполнение договора сторон внесли денежные средства в счет оплаты стоимости жилого помещения всего в размере 2 300 000 руб.

Вышеуказанные обстоятельства сторонами при рассмотрении настоящего дела не оспаривались.

Истец в обоснование требований ссылался на то, что денежные средства в размере 6 703 068,78 руб., из них основной долг 5 864 620 руб., проценты 838 448,78 руб., ответчиками не оплачены, в то время как квартира передана в собственность ответчиков. ____ 2019 года истец направил в адрес ответчиков претензию о расторжении договора купли-продажи, которая оставлена ответчиками без удовлетворения.

Ответчиками было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности. Договор купли-продажи квартиры заключен между сторонами ____ 2017 года. Согласно условиям договора срок оплаты устанавливался сторонами частично в течение ___ рабочих дней с момента регистрации перехода права к покупателю, остальная часть платежей установлена ежеквартально в течение ___ лет (___ кварталов). В связи с тем, что иск о расторжении договора был заявлен в связи с неоплатой стоимости жилого помещения, срок исковой давности подлежит исчислению начиная с того момента, когда продавец был вправе требовать оплаты жилого помещения, а именно, с учетом установленного сторонами графика внесения ежеквартальных платежей (не позднее ___ числа окончания каждого квартала, первый период ____ 2017 года). Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что обращение в суд (____ 2020 года) было осуществлено в пределах установленного законом срока.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд принимает во внимание действия ответчиков, которые предпринимали реальные попытки исполнить условия договора, путем внесения денежных средств в размере 2 300 000 руб., заключения дополнительных соглашений в сторону увеличения стоимости квартиры, заключения договора залога офисного помещения (помимо наличия в залоге у истца предмета договора купли-продажи квартиры) с условиями, предусматривающими возможность обращения взыскания на заложенное имущество, период просрочки с учетом установленного сторонами графика платежей, окончание периода по которому установлен в 2020 году.

Таким образом, учитывая, что в данном конкретном случае отсутствие полной оплаты по договору хотя и нарушает условия договора, однако не влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем основания для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ в настоящее время не имеются.

При этом, суд принимает во внимание фактическое владение, проживание и регистрацию ответчиков с спорном жилом помещении с тремя несовершеннолетними детьми.

При установленных обстоятельствах, в настоящее время иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Акционерного общества «Республиканская инвестиционная компания» к Яковлеву Дмитрию Дмитриевичу, Яковлевой Ууйэ Николаевне о расторжении договора купли-продажи квартиры, о возврате квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья:                 п/п            А.И.Иванова

Копия верна:    

Судья:                            А.И.Иванова

    Секретарь:                        А.И.Николаева

Решение изготовлено: 16.09.2020 года