Решение по делу № 2-176/2022 от 17.03.2022

УИД 29RS0025-01-2022-000263-72

Дело № 2-176/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 мая 2022 года пос. Октябрьский

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Шерягиной С.Н.,

при секретаре судебного заседания Федоровой Н.В.,

с участием истца Чеснокова Е.А.,

представителя ответчика администрации МО «Октябрьское» Шонуковой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чеснокова Е.А. к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства,

установил:

Чесноков Е.А. обратился в суд с исковым заявлением к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить для завершения строительства договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... с разрешенным использованием: для индивидуального гаражного строительства из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: ....

Исковые требования мотивированы тем, что на основании постановления администрации МО «Октябрьское» от 26 марта 2019 г. ... между истцом и ответчиком 16 мая 2019 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... на 1 год 6 месяцев, то есть с 16 мая 2019 г. по 15 ноября 2020 г. В период действия вышеуказанного договора истец не успел завершить строительство индивидуального гаража на указанном земельном участке, гараж был достроен летом 2021 г. В настоящее время истец принимает меры по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на гараж. Срок действия договора аренды истек 15 ноября 2020 г. Соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось. 04 марта 2022 г. истец обратился с заявлением к ответчику о перезаключении договоров аренды земельного участка, однако истцу было отказано, так как документы, подтверждающие наличие на земельном участке объекта капитального строительства, отсутствуют. Право собственности на гараж истец зарегистрировать не может, так как отсутствует договор аренды земельного участка. Требований о расторжении договора истцу не предъявлялись.

Истец Чесноков Е.А. на судебном заседании пояснил, что по настоящее время производит оплату арендных платежей по договору аренды. 25 апреля 2022 г. обращался в администрацию МО «Октябрьское» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в соответствии с Федеральным законом № 58 от 14 марта 2022 г., но получил отказ. Истец просил обязать ответчика заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Представитель ответчика администрации МО «Октябрьское» Шонукова Ю.Б. на судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд, заслушав стороны, исследовав представленные письменные доказательства, оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16 мая 2019 г. на основании протокола аукциона ... заседания комиссии по проведению аукционов по продаже права аренды земельных участков от 07 мая 2019 г., постановления администрации МО «Октябрьское» от 26 марта 2019 г. ... «О продаже с аукциона права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ...» между администрацией МО «Октябрьское» (арендодателем) и Чесноковым Е.А. (арендатором) заключен договор ...-А аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., разрешенное использование земельного участка – объекты гаражного назначения.

Срок действия договора установлен на 1 год 6 месяцев: с 16 мая 2019 г. по 15 ноября 2020 г. (п. 2.1 договора аренды земельного участка от 16 мая 2019 г.).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО 03 июня 2019 г., ....

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08 апреля 2022 г. право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за Чесноковым Е.А., срок аренды по 15 ноября 2020 г.

Материалами дела, в том числе техническим паспортом на гараж, подтверждается, что на земельном участке истцом возведен гараж 2020 года постройки площадью ... кв.м., фундамент бетонный, ленточный, стены -газобетонные блоки, кровля железная, полы бетонные, проемы дверные стальные.

Срок действия договора аренды земельного участка истек 15 ноября 2020 г., соглашение о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок сторонами не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила.

В соответствии с действующей редакцией ст. 22 ЗК РФ из неё исключён п. 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, вступившего в действие с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права Чеснокова Е.А. для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Как следует из материалов дела, истец Чесноков Е.А. 04 марта 2022 г. обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ....

В удовлетворении заявления отказано в связи с отсутствием оснований для продления договора аренды. Поскольку истцом не предоставлены документы, подтверждающие наличие на земельном участке объекта капитального строительства, то в соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что право собственности на гараж истцом в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не зарегистрировано.

Таким образом, основания заключения с истцом договора аренды земельного участка в силу п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ отсутствуют.

Между тем требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действий по изъятию земельного участка не предпринималось. По настоящее время Чесноков Е.А. производит оплату арендных платежей по договору аренды земельного участка, что подтверждается распечатками с сайта Госуслуг за 2018-2020 г.г.

Статьей 39.6 ЗК РФ введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

На основании п.п. 3-4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подп. 8 п. 8 ст. 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, которые арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Поскольку договор аренды земельного участка ...-А между администрацией МО «Октябрьское» и Чесноковым Е.А. был заключен 16 мая 2019 г., то есть после 1 марта 2015 г., к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора.

    Согласно положениям ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, не может превышать три года; при этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (части 3, 4 статьи 8 Закона N 58-ФЗ).

Таким образом, в связи с внесением изменений в действующее законодательство Российской Федерации истец как арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, наделен правомочием требовать от администрации МО «Октябрьское» заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на срок, не превышающий 3 года при наличии вышеуказанных условий.

В материалах дела доказательств о выявленных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании истцом Чесноковым Е.А. земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., не имеется.

Сведения об обращении администрации МО «Октябрьское» в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 16 мая 2019 г. отсутствуют, доказательств, опровергающих установленные в ходе судебного заседания обстоятельства, ответчиком не представлено.

Чесноков Е.А. 25 апреля 2022 г. обращался в администрацию МО «Октябрьское» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, однако истцу было отказано.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сроком на три года.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Чеснокова Е.А. к администрации МО «Октябрьское» удовлетворить.

Возложить на администрацию муниципального образования «Октябрьское» обязанность заключить с Чесноковым Е.А. дополнительное соглашение к договору от 16 мая 2019 г. аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: по адресу: ....

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий      Шерягина С.Н.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2022 г.