Решение по делу № 2-152/2018 от 20.12.2017

Дело №2-152/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 апреля 2018 года      г.Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи                  Буджаевой С.А.,

при секретаре судебного заседания              Оконовой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Магомедова Магомеда Султаназизовича к Кадиалиевой Гулеймат Гамидовне о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному исковому требованию Кадиалиевой Гулеймат Гамидовны к Магомедову Магомеду Султаназизовичу о признании договора аренды недействительным,

у с т а н о в и л :

Магомедов М.С. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 20 августа 2014 года между ним (арендодатель) и ответчиком Кадиалиевой Г.Г. (арендатор) заключен договор аренды принадлежащего арендодателю нежилого помещения (кафе), расположенного по адресу: <адрес> на срок с 20 августа 2014г. по 19 августа 2017г., размер арендной платы установлен договором в размере 40 000 рублей в месяц. За период с января по май 2017 года ответчик прекратила выплату арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность по арендным платежам в размере 200 000 рублей. Просит взыскать с ответчика указанную задолженность в размере 200 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

В ходе судебного разбирательства ответчик Кадиалиева Г.Г. предъявила встречные исковые требования к Магомедову М.С. о признании договора аренды помещения кафе недействительным. В обоснование иска указывает, что в нарушение ст.609 ГК РФ договор аренды помещения кафе не прошел государственную регистрацию. Кроме того, Магомедов М.С. не является собственником помещения кафе, следовательно, не имел полномочий на распоряжение им.

Истец Магомедов М.С. в судебное заседание не явился, направив представителя для участия в деле. Представитель истца по доверенности Манджиев Б.И. поддержал исковые требования, просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Суд счел возможным в силу ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело без участия истца.

Ответчик Кадиалиева Г.Г. ее представитель Кокаева В.А. исковые требования не признали в полном объеме, встречные исковые требования поддержали, пояснив, что с 2014 года она арендовала кафе у истца Магомедова М.С., арендная плата составляла 40 000 рублей в месяц, фактически арендные отношения с ним прекращены в мае 2017 года, в связи с чем она освободила кафе, выплатив своевременно арендную плату и другие коммунальные платежи.

Привлеченный в качестве третьего лица Магомедов У.С. поддержал исковые требования, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования - отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, 20 августа 2014 года между Магомедовым М.С. (арендодатель) и Кадиалиевой Г.Г. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (кафе), расположенного по адресу: <адрес>

Пунктом 1.1 договора предусмотрена арендная плата за пользование кафе в размере 40 000 рублей, срок действия договора определен с 20 августа 2014 года по 19 августа 2017 года.

Возражая против предъявленных требований, ответчик Кадиалиева Г.Г. указала, что не подписывала договор аренды от 20 августа 2014 года, в связи с чем по ее ходатайству судом назначена почерковедческая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта №3 от 20 марта 2018 года, составленным экспертом АНО «Судебно - экспертный центр» по результатам судебной почерковедческой экспертизы, подпись от имени Кадиалиевой Г.Г., а также рукописная запись «Кадиалиева» в представленном договоре аренды нежилого помещения (кафе), расположенного по адресу: <адрес> от 20 августа 2014 года, на 2 странице, в нижней части в пункте 6, в столбце «Арендатор», выполнена Кадиалиевой Г.Г. В подписи, выполненной от имени Кадиалиевой Г.Г. в договоре аренды нежилого помещения (кафе), расположенного по адресу: <адрес> от 20 августа 2014 года, признаков намеренного искажения подписей (автоподлог) с целью дальнейшего отказа Кадиалиевой Г.Г. от своей подписи, не обнаружено.

Оснований не доверять заключению проведенной по делу судебной экспертизы не имеется, поскольку заключение подготовлено компетентным экспертом, имеющим специальное образование и квалификацию, на основании письменных материалов, выводы эксперта носят категоричный характер; экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ, а также в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Как следует из пояснений ответчика Кадиалиевой Г.Г., между ней и истцом была договоренность по аренде кафе, с арендной платой 40 000 рублей в месяц, которую она исправно платила до июня 2017 года, с 1 июня 2017 года освободила помещение кафе.

Таким образом, суд полагает установленным факт заключения договора аренды между сторонами.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям договора аренды размер арендной платы составил 40 000 рублей в месяц. Из содержания искового заявления также следует, что ответчик, пользуясь арендованным помещением, регулярно оплачивала ежемесячную арендную плату в размере 40 000 рублей до января 2017 года.

Указанные обстоятельства были подтверждены Кадиалиевой Г.Г. в судебном заседании, которая показала, что арендовала у Магомедова М.С. кафе за 40 000 рублей в месяц. В мае 2017 года она сообщила Магомедову М.С. о том, что прекращает работу в его кафе и уходит в другое кафе, в связи с чем лично отдала ему арендную плату по май 2017 года.

Сопоставив условие договора о размере арендной платы с иными условиями договора, учитывая внесение арендатором платы за пользование имуществом в виде периодических платежей, отсутствие разногласия сторон договора о размере платежей и об исполнении договора аренды в период его действия, суд приходит к выводу о согласовании сторонами арендной платы в виде ежемесячного платежа в размере 40 000 рублей.

Между тем в нарушение положений ст.56 ГПК РФ доказательств того, что ответчик Кадиалиева Г.Г. в спорный период с января по май 2017 года производила оплату арендных платежей, суду представлено не было.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт заключения договора аренды между сторонами, факт пользования ответчиком арендованным кафе в спорный период и отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы в установленный договором срок и в полном объеме, суд находит исковые требования о взыскании арендной платы в размере 200 000 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования Кадиалиевой Г.Г. к Магомедову М.С. о признании договора аренды недействительным, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доводы стороны ответчика об отсутствии у истца права на заключение договора ввиду отсутствия у него права собственности и соответствующего полномочия опровергаются материалами дела.

Как видно из материалов дела, здание кафе принадлежит на праве собственности Магомедову У.С., родному брату истца, которым 11 марта 2012 года выдана доверенность истцу Магомедову М.С. на право распоряжения земельным участком и расположенном на нем помещением кафе по своему усмотрению. В том числе на право сдавать в аренду. Доверенность выдана сроком на три года, удостоверена нотариусом г.Махачкалы Республики Дагестан Рамазановым А.М., зарегистрирована в реестре за №2-2855.

Как следует из пояснений привлеченного в качестве третьего лица Магомедова У.С. в судебном заседании, он является собственником земельного участка и расположенного на нем помещения кафе, право на распоряжение которыми он предоставил своему брату Магомедову М.С., выдав соответствующую доверенность.

Таким образом, истец Магомедов М.С. был уполномочен самим собственником кафе Магомедовым У.С. на заключение оспариваемого договора аренды, в связи с чем оснований для признания его недействительным по этому основанию у суда не имеется.

Кроме того, по смыслу закона, арендатор не вправе обращаться с иском к арендодателю о признании сделки недействительной, оспаривая право собственности арендодателя на арендуемое имущество, если арендатор не выдвигает требований о признании вещных прав на данное имущество. Учитывая, что Кадиалиева Г.Г. о своих правах на спорное имущество не заявляла, при этом на основании договора аренды пользовалась нежилым помещением кафе, оснований для признания указанного договора недействительным, применении последствий его недействительности и освобождения ответчика от внесения арендных платежей не имеется.

Не может служить основанием для признания договора аренды недействительным и отсутствие его государственной регистрации, на что ссылается сторона ответчика в обоснование встречных исковых требований.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в случае отсутствия государственной регистрации при достижении сторонами соглашения по существенным условиям договора и при исполнении сторонами обязательств по договору считается, что между сторонами возникают правоотношения по договору аренды и эти отношения не могут быть произвольно изменены сторонами.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется одной из сторон.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости, предусмотренная статьей 609 ГК РФ, имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды от 20 августа 2014 года соответствует требованиям гражданского законодательства, составлен в письменной форме, содержит все существенные условия - определен предмет договора, срок аренды, ежемесячная арендная плата, срок ее внесения.

При этом арендатором Кадиалиевой Г.Г. факт пользования помещением кафе с августа 2014 года по май 2017 года подтвержден лично в судебном заседании.

Поскольку договор аренды помещения кафе заключен в требуемой форме, содержит все существенные условия и фактически сторонами исполнен, и сохраняет свое действие безотносительно факта его регистрации, то у ответчика в силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по оплате арендной платы исходя из условий договора аренды.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей, понесенные истцом при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковые требования Магомедова Магомеда Султаназизовича к Кадиалиевой Гулеймат Гамидовне удовлетворить.

Взыскать с Кадиалиевой Гулеймат Гамидовны в пользу Магомедова Магомеда Султаназизовича задолженность по арендной плате по договору аренды от 20 августа 2014 года за период с января 2017 года по май 2017 года в размере 200 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Кадиалиевой Гулеймат Гамидовны к Магомедову Магомеду Султаназизовичу о признании договора аренды недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Судья                                    С.А. Буджаева