Решение по делу № 2-1619/2018 от 19.01.2018

Дело № 2-1619/2018                        27 июля 2018 года

РЕШЕНИЕ

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Шеланове М.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пантелеевой Н.Г. к Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга о признании недействительными результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, признании недействительным договора управления многоквартирным домом,

с участием представителя ответчика Луговской Е.С. (по доверенности от 09.01.2018 № 4-юр),

УСТАНОВИЛ:

Пантелеева Н.Г. обратилась в суд с иском к Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга о признании недействительными результатов конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по ..., закрепленные в протоколе № 3 оценки и сопоставления заявок на в открытом конкурсе по извещению №210417/1381162/01, признании недействительным договора управления многоквартирным по адресу: ..., заключенного между Администрацией Пушкинского района Санкт-Петербурга и ООО «Управляющая компания «Единый город».

Истец ссылается на то, что является собственником жилого помещения расположенного по адресу: .... 13.05.2017 на внеочередном общем собрании собственников жилых помещений в доме, расположенном по адресу: ... была избрана управляющая организация ООО «УК «Охта». 14.05.2017 между истцом и ООО «УК «Охта» заключен договор управления № Ш-06/152. 25.07.2017 истец получила по почте предложение о заключении договора на управление многоквартирным домом расположенном по адресу: ... с ООО «Управляющая компания «Единый город». ООО «УК «Охта» на обращение истца сообщило, что 30 мая 2017 года Администрацией Пушкинского района Санкт-Петербурга проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..., по результатам которого была выбрана управляющая компания ООО «Управляющая компания «Единый город». На сайте torgi.gov.ru ответчиком было размещено извещение о проведении торгов № 210417/1381162/01 и протокол № 3 оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению №210417/13 81162/01.

По мнению истца, результаты конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и договор управления многоквартирным домом, заключенный по результатам такого конкурса подлежат признанию судом недействительными ввиду не уведомления о дате проведения конкурса всех собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, принявших помещения, а также с учетом выбора способа управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Представитель ответчика просила в иске отказать, настаивала на разбирательстве дела в отсутствие истца.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Единый город» просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв, в котором просил в иске отказать.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно частям 4 и 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении вновь построенных многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию, возложена на орган местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078 «Об администрациях районов Санкт-Петербурга» отнесены к полномочиям администраций районов Санкт-Петербурга.

На основании ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом после его ввода в эксплуатацию возложена исключительно на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности, способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (часть 8 статьи 161 ЖК РФ).

Таким образом, орган местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

21.04.2017 года администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга объявила открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: ...

Извещение № 210417/1381162/01 от 21.04.2017 было опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http//torgi.gov.ru. Дата проведения торгов - 30.05.2017.

18.04.2017 ООО «УК «Охта» в адрес организатора торгов направило уведомление о намерении провести общее собрание собственников.

Заявителю было предложено после проведения собрания представить протокол общего собрания собственников и документы, подтверждающие реализацию указанного решения.

18.05.2017 ООО «УК «Охта» в адрес Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга направило уведомление о том, что 12.05.2017 на внеочередном общем собрании собственников жилых помещений в доме, расположенном по адресу: ... была избрана управляющая организация ООО «УК «Охта» с приложением копии протокола общего собрания, бюллетеней, уведомления и копии реестра заключенных договоров управления.

Оценив указанные документы, администрация не усмотрела правовых оснований для отказа от проведения открытого конкурса, так как представленные ООО «УК «Охта» документы не подтверждали проведение общего собрания в правомочном составе по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и реализацию решения такого собрания.

В силу ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу пункта 2 статьи 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 78-17-19-2017 от 04.04.2017 площадь жилых и нежилых помещений (не являющихся общим имуществом) многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... А., составляет 42 555,40 кв.м.

Как указано в протоколе общего собрания от 13.05.2017, представленном ООО «УК «Охта» в администрацию, «на собрании присутствовали собственники, владеющие 40 199,6 кв.м. (94,46% голосов)». При этом, согласно бюллетеням голосования 38 844,2 голосов (при голосовании 1 кв.м.=1 голос) отдано застройщиком многоквартирного дома ООО «СК «Дальпитерстрой». То есть непосредственно участникам долевого строительства, присутствующим на собрании, принадлежало 1 759,4 голосов (4,13 % от общего числа голосов), что в силу пункта 2 статьи 181.5 ГК РФ свидетельствует о ничтожности вышеуказанного решения общего собрания.

В силу п.4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

В соответствии с п.5 указанного закона государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством зарегистрированного права.

Документы, представленные ООО «Управляющая компания «Охта» в администрацию, не содержат сведений о наличии у застройщика на момент принятия указанного решения зарегистрированного права собственности на помещения в доме. Это усматривается из документа, поименованного «бюллетень собственника (правообладателя)», «реестра договоров управления многоквартирным домом по результатам проведенного общего собрания». Также ООО «УК «Охта» не представило документы, подтверждающие передачу застройщиком лицам, участвующим в голосовании, помещений по акту передачи.

Таким образом, в собрании приняли участие участники долевого строительства, обладающие только 4,13 % от общего количества голосов, т.е. в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ является ничтожным.

Учитывая, что решение о выборе способа управления многоквартирным домом в данном случае принимали не лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, а застройщик, что не предусмотрено нормами действующего законодательства.

27.04.2017 в администрацию Пушкинского района поступило коллективное обращение дольщиков многоквартирного жилого дома по адресу: ... где граждане указывают, что ООО «УК «Охта» без надлежащего уведомления проводит общее собрание собственников многоквартирного дома, основным участником голосования на котором будет являться застройщик, так как по вине застройщика большинство помещений в доме не передано участникам долевого строительства по актам передачи, право собственности на помещения в доме никем не зарегистрировано. В указанном обращении участники долевого строительства просят «провести открытый конкурс на выбор управляющей компании МКД в соответствии с законодательством РФ», а также «не принимать в расчет протоколы общего собрания, которые будут представлены ООО «УК «Охта».

Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее - Правила).

В силу п. 3 Правил № 75 конкурс проводится в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, а также в случае, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано.

В соответствии с пп.2 п.3 Правил № 75 принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 39 Правил № 75 предусмотрено, что конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил № 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Иначе говоря, отказ от проведения открытого конкурса возможен только в случае, если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил № 75 предполагает заключение договоров управления, предусмотренных статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, большинством собственников помещений в доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

В силу 4.1.1 ст. 162 ЖК РФ в случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Частью 14 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что до заключения договора управления, заключенного с управляющей организацией, отобранной по итогам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком в течение пяти дней с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию заключается договор управления.

Такой договор застройщика с управляющей организацией в соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ заключается на срок не более чем три месяца.

Таким образом, положениями ст. 161, ст. 162 ЖК РФ заключение договора управления застройщиком по итогам общего собрания собственников не предусмотрено.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 78-17-19- 2017 от 04.04.2017 площадь жилых и нежилых помещений (не являющихся общим имуществом) многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... составляет 42 555,40 кв. м.

Следовательно,    договор управления вышеуказанным многоквартирным домом, будет считаться заключенным в случае, если он подписан с собственниками либо лицами, принявшими от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче помещений, обладающими помещениями площадью более 21 277,70 кв.м.

Расчет по заключенным договорам управления с участниками долевого строительства в многоквартирном доме по адресу: ...

№ п/п	ФИО	№ квартиры(нежилогопомещения)	Площадь помещений граждан, сведения о заключении договоров с которыми представлены в администрацию Пушкинского района Санкт-Петербурга ООО «УК «ОХТА»
11.	Крылова Н.В.	3	36,40
22.	Богатырева А.П.	11	36,20
33.	Макаренко Г.Л.	16	63,00
44.	Харин В.И.	24	63,10
55.	Кононов С.В.	28	63,20
66.	Скуратовский В.М.	37	55,30
77.	Сярг О.Г.	48	62,70
88.	Лебедев И.А.	51	36,00
89.	Семенова Л.А.	83	36,20
910.	Тукмачев А.Л.	101	63,20
111.	Сехлеян М.Г.	124	62,40
112.	Тришина Л. А.	134	35,90
113.	Грубова И.В.	138	36,00
114.	Новизенцева Л.Л.	150	36,00
115.	Пантелеева Н.Г.	152	63,30
116.	Алханов Н. С.	180	33,90
117.	Имомов Д.Н.	186	33,70
118.	Свиридов Е.В.	229	33,30
119.	Захарова Н.И.	233	47,90
120.	Абрамов В.В.	235	32,80
221.	Курилина Е.А.	247	48,30
222.	Лешукова Ю.В.	257	33,60
223.	Карасева Е.В.	266	36,60
224.	Свиридов Е.В.	287	33,20
25.	Свиридов Е.В.	300	37,00
226.	Вирки А.Э.	304	40,50
227.	Шмидт А.Д.	326	32,90
228.	Баженов А.Ю.	335	59,80
229.	Семенов Е.В.	341	48,80
230.	Пучкова Е.В.	347	39,10
331.	Бородулина Л.Б.	350	60,40
332.	Попова Т.Ю.	357	38,60
333.	Гильдебрант Е.П.	360	60,30
334.	Рымонов В.А.	363	45,70
335.	Лиханов B.C.	368	45,50
336.	Белогорцева Г.Н.	378	45,30
337.	Судобина Т.В.	379	59,10
338.	Балыбердина С.В	402	38,50
339.	Курилина Е. А.	405	59,70
340.	Сабельникова Я. А.	409	60,00
441.	Садчиков В.Г.	415	60,00
442.	Веселова Р.В.	437	38,80
443.	Артюхов Н.Г.	473	57,90
444.	Данькова О.С.	481	33,60
445.	Залова А.П.	485	45,70
446.	Калинина Н.В.	493	60,00
447.	Устинов А.В.	494	57,60
448.	Улупова Т. А.	501	57,60
449.	Герцва Н.С.	503	38,90
450.	Мурашова О.В.	516	33,20
551.	Ковалева Т. А.	517	38,50
552.	Таирова Ф.Х	549	59,70
553.	Анисимов Р.И.	556	59,50
554.	Шулепова Н.В.	557	57,40
555.	Симаков Г.Э.	562	45,40
556.	Заварова О.Г.	587	38,60
557.	Гольдин В.М.	589	78,50
558.	Воробьев М.К.	617	78,00
559.	Кузнеова Е.Г.	624	49,40
560	Васильев А.П.	625	38,70
661	Белавина О.А.	626	46,60
662	Жданов В.Ю.	630	38,50
663	Журавлена М.В.	632	59,20
664	Говор Н.Н.	659	48,20
665	Зиновьев В.Н.	667	59,50
666	Темежникова И.С.	683	60,50
667	Фархутдинов А.Р	689	38,60
668	Бугрина Е.А.	701	45,70
669	Андреев А.В.	709	48,50
670	Давранова М.Х.	716	46,00
771	Кара И.	718	60,50
772	Цобынин М.М.	727	59,40
73.	Родионова НА.	730	37,50
774	Иванова О.В.	738	33,90
775	Ильченко Е.В.	742	33,60
776	Быков Н.Н.	748	48,50
777	Кожевников Ю.Н.	760	41,60
778	Лагойко П.П.	764	33,70
779	Чуваков Г.Е.	766	36,90
780	Кузьменко Л.И.	769	33,70
881	Перунов С.В.	791	41,40
882	Рябоконь А.П.	804	48,40
883	Тихомирова Г.Г.	810	41,40
884	Олейникова Е.Б.	811	33,60
885	Полякова Т.В.	846	41,10
886	Соколова Л.М.	848	41,50
887	Савельева Т.И.	852	33,30
Итого:	-	4000,10 (9.3 %)

Согласно представленному ООО «УК «Охта» реестру заключенных договоров управления, договоры управления заключены с владельцами помещений общей площадью 4 000,10 кв.м., что соответствует 9,3% от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, остальные договоры управления, согласно представленному реестру, заключены с застройщиком.

Таким образом, учитывая положения 4.1, ч. 1.1 ст.162 ЖК РФ, в соответствии с которыми договор считается заключенным в случае если он подписан с собственниками помещений (лицами, принявшими от застройщика помещения), обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, на момент подведения итогов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: ... решение общего собрания реализовано не было.

Следовательно, ООО «Управляющая компания «Охта» в администрацию Пушкинского района не представило документы, подтверждающие проведение общего собрания в правомочном составе по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и реализацию решения такого собрания.

Таким образом, на дату подведения итогов торгов у администрации Пушкинского района не было правовых оснований отказаться от проведения конкурса.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 администрация по результатам проведенного конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом договоры не заключает и не является стороной гражданско-правовых отношений.

Частью 13 ст. 161 ЖК РФ указано, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Учитывая изложенное выше в совокупности, суд считает, что доводы истца не могут быть приняты во внимание и отказывает в иске в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                    РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Пантелеева Н.Г. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: