Решение от 09.10.2019 по делу № 3а-771/2019 от 04.09.2019

дело № 3а-771/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 09 октября 2019 года

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «РИТМ» - Попова О.В., действующего на основании доверенности,

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РИТМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РИТМ» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года № 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: ****, с кадастровыми номерами: **35, **36 – в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование требования указано, что помещения находятся в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данных объектов определяется исходя из кадастровой стоимости, он заинтересован в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость указанных помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных помещений на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заинтересованного лица ГБУ «ЦТИ ПК» возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщиком неверно произведена корректировка в отношении объектов аналогов, что существенно повлияло на определение рыночной стоимости, также полагает, что в целях определения рыночной стоимости оценщик необоснованно исключил НДС, поддержала ходатайство о назначении экспертизы, определение кандидатуры эксперта относит на усмотрение суда.

Заслушав пояснения представителей участников дела, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «РИТМ» является собственником нежилых помещений, находящихся на втором этаже здания с кадастровым номером **61 расположенном по адресу ****, в том числе: помещение с кадастровым номером **35 – площадью 241 кв.м., помещение с кадастровым номером **36 – площадью 33,5 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д.6-7, 9-10).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (п.4399) включено здание с кадастровым номером **61 расположенное по адресу ****.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости помещений, находящихся в указанном здании затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет: для помещения с кадастровым номером **35 – 9 9838 201,35 рублей, для помещения с кадастровым номером **:36 - 1426644,40 рубля, сведения о кадастровой стоимости объектов внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 5, 8)

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость помещений в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлены: Отчет об оценке от 13.05.2019 года № 046/10/2019 года (помещение с кадастровым номером **35), Отчет об оценке от 13.05.2019 №046/11/2019 (помещение с кадастровым номером **36). Отчеты выполнены оценщиком ООО «Пермский центр оценки» - Г. Как следует из материалов дела, выполнивший Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков НП СРО «Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО)», в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных Отчетов недопустимыми доказательствами не имеется.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Проанализировав представленные в материалы дела Отчеты об оценке с учетом замечаний, приведенных в возражениях на иск административным ответчиком, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (встроенных помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. В Отчетах присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, дана оценка рынка объектов недвижимости, к которым относятся объекты оценки (торговое помещение, помещение вспомогательного назначения), а также внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.

Оценщик определил диапазон цен на помещения сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, от 14,95 до 28 тыс.руб./кв.м. с учетом скидки на торг, без учета НДС, без учета корректировок на площадь и этаж. Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки, суд приходит к выводу об их необоснованности.

При проведении оценки для определения рыночной стоимости помещений оценщиком использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости встроенных помещений не были использованы доходный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости доли земельного участка оценщик определил размер доли в стоимости объекта недвижимости как 26 %, приведя методическое обоснование данному суждению, что не оспаривается административным ответчиком.

В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При использовании сравнительного подхода оценщик использовал метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам.

Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Оценщик выбрал четыре объекта-аналога для сравнения предложений в отношении помещения с кадастровым номером **35 и четыре объекта-аналога для сравнения предложений в отношении помещения с кадастровым номером **356.

Установлено, объектами оценки являются встроенные помещения, расположенные на 2 этаже четырехэтажного административного здания, находящегося в зоне 2 города Перми (районы прилегающие к центру), объекты аналоги сопоставимы значимым характеристикам с объектами оценки. Оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются.

Проверив довод административного ответчика о том, что оценщик в Отчете об оценке от 13.05.2019 №046/11/2019, выполненном в отношении помещения с кадастровым номером **36, неверно определил размер корректировки на назначение помещений, суд не усматривает оснований для признания отчета недостоверным.

Установлено, что объект оценки - помещение с кадастровым номером **36 является вспомогательным (санузел и лестничная клетка), тогда как выбранные в качестве аналогов помещения являются или блоком (аналог 1) или основными помещениями (аналоги 2,3,4) в связи с чем имелись основания для корректировки стоимости. Определяя размер корректировки, учитывая отсутствие прямого коэффициента, оценщик применил корректировку предложенную справочником оценщика недвижимости, 2014 для корректировки ставок арендных платежей за вспомогательные помещения и места общего пользования к ставкам арендных платежей за основные площади (станица 95 Отчета об оценке №046/11/2019). Оценивая доводы ответчика о возможности самостоятельного расчета коэффициента корректировки, суд не может признать их обоснованными, поскольку приводя расчет, ответчик не приводит какого-либо методического обоснования данного расчета. Принимая во внимание, что корректировка ставок арендных платежей за вспомогательные помещения и места общего пользования к ставкам арендных платежей за блоки (основные площади и вспомогательные помещения) отсутствует, оценщик применил общую корректировку в отношении установленной им расчетным путем цене предложений по объектам-аналогам. Изучив отчет об оценке, доводы ответчика, суд не усматривает оснований для вывода о нарушении оценщиком требований ФСО.

Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание Отчетов об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов не является произвольной. В Отчетах приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету.

Определенная по результатам оценки рыночная стоимость помещений без учета стоимости прав на земельный участок, налога на добавленную стоимость по состоянию на 01.01.2018 года определена следующим образом:для помещения с кадастровым номером **35 – 4372654,98 рублей, для помещения с кадастровым номером **36 - 519201,76 рублей.

Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцом с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода – данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется.

Оценщик определил рыночную стоимость объектов оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства. Установленная рыночная стоимость соответствует диапазону цен на помещения сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в Отчетах об оценке.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 04 сентября 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░: **** ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2018 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░:

- ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **35 ░░░░░░░░ 241 ░░.░. – 4372 654,98 ░░░░░░,

- ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **36 ░░░░░░░░ 33,5 ░░.░. - 519 201,76 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 04 ░░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 10 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░:/░░░░░░░/