ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
Дело № 88-37997/2023
УИД 23RS0029-01-2021-006970-49
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 30 ноября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Авериной Е.Г.
судей Думушкиной В.М. и Щетининой Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса г. Сочи» к ФИО1, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности совершить определенные действия,
по кассационной жалобе начальника отдела претензионно-исковой работы муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» ФИО3 на решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 01 февраля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 января 2023 года.
Заслушав доклад судьи Авериной Е.Г., судебная коллегия
установила:
Администрация муниципального образования городской округ город- курорт Сочи в лице муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса г. Сочи» обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности совершить определенные действия, в котором просила расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №), а также обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).
Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 01 февраля 2022 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 января 2023 года решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе муниципальное казенное учреждение «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, полагая, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
В отзыве на кассационную жалобу ФИО1 выражает несогласие с доводами изложенными в ней и указывает на законность принятых по делу судебных актов.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Информация о движении дела размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.
Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.
Согласно части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле извещаются заказным письмом с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.
Учитывая надлежащее извещение сторон, отсутствие ходатайства об отложении рассмотрения дела, а также учитывая необязательность явки сторон в суд кассационной инстанции, ввиду подробно изложенной правовой позиции истца в кассационной жалобе, а ответчика ФИО1 в отзыве на нее, принимая во внимание правовую позицию ФИО1, возражавшую против доводов кассационной жалобы в ходе проведения судебного заседания 23 ноября 2023 года, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что такого характера нарушения допущены судами нижестоящих инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией с одной стороны и ООО «Сельскохозяйственная фирма «Победа» с другой стороны на основании постановления администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № (новый номер договора 4940002434 в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ) аренды земельного участка площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «отдельно стоящие жилые дома на одну семью».
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сельскохозяйственная фирма «Победа» и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (4940002434).
В последующем ДД.ММ.ГГГГ договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (№), заключенному между ФИО4 и ФИО1 спорный земельный участок перешел к ответчику, и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ФИО1 (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№).
Также установлено, что на указанном земельном участке находится объект недвижимости - жилое строение с кадастровым номером № площадью 28,6 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: <адрес>, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№).
Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора аренды ввиду существенных нарушений арендатором условий договора, истец указывал, что вышеназванное строение возведено ответчиком ФИО1 самовольно, без получения разрешительной документации.
ФИО1 представила письменные доказательства тому, что названная выше постройка создана предыдущим владельцем спорного земельного участка, приобретшим на нее право в установленном законом порядке и передавшим это право ей, вместе с правом аренды на застроенный земельный участок.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1, 2, 4, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, установив факт того, что ответчик предпринимает меры к освоению предоставленного ему в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением, приняв во внимание, что истцом не представлено доказательств нарушения возведенной ответчиком постройкой прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, а также действующих норм и правил, то есть отсутствует обязательная совокупность условий для расторжения договора аренды, пришел к выводу об отсутствии оснований, для его расторжения.
Суд кассационной инстанции находит выводы нижестоящих судов постановленными с нарушением норм материального и процессуального права, находит доводы кассационной жалобы подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статей 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с этими основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно, в числе прочего, при использовании земельного участка не по целевому назначению.
В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).
Указанные нормы материального и процессуального права судами учтены не в полной мере, юридически значимые для дела обстоятельства не установлены.
Так из материалов дела следует, что стороны договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (№) определили существенные условия, нарушение которых является для арендодателя основанием для расторжения договора: в силу пункта 1.3 договора не допускается возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации; в соответствии с п. 5.2.15. Договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; согласно п. 5.3.4. Договора арендатор не вправе использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке; в соответствии с и. 4.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 Договора.
Согласно акту осмотра и фото-таблицы к нему, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № строение, не соответствует критериям объекта «индивидуальное жилищное строительство», а в сведениях информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи отсутствует информация о выдаче уведомлений, разрешений на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером № объектов капитального строительства.
Таким образом, обстоятельствами дела установлено, что арендатор на спорном земельном участке осуществил работы по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства при отсутствии проектной документации, заключения строительной экспертизы, а также разрешений на строительство (реконструкцию), что не соответствует цели предоставления спорного земельного участка и виду его разрешенного использования, не предполагающим возможность осуществления строительства (реконструкции) с нарушением установленных требований действующего законодательства.
Установленные обстоятельства возведения постройки свидетельствуют также о грубом несоблюдении условий договора аренды вследствие нарушения градостроительных норм, отсутствия проектной документации, разрешения на строительство, акта на ввод в эксплуатацию, документации по организационно-техническим мероприятиям по обеспечению пожарной безопасности строения, а также уведомлению арендодателя о возведении строения.
Поскольку ответчиком при рассмотрении дела не представлено доказательств правомерного возведения капитального объекта на арендованном земельном участке, в соответствии с договором аренды земельного участка, у судов нижестоящих инстанций отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.
Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о пропуске истцом срока подачи иска о расторжении договора аренды, как постановленном при нарушении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно выводам суда первой и согласившемся с ним, суда апелляционной инстанций, истцом пропущен срок обращения в суд с названным иском, поскольку государственная регистрация на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, впервые произведена в 2016 году, в связи с чем, о существовании на арендуемом земельном участке объекта недвижимости истец должен был узнать более трех лет назад.
Между тем, судами не принято во внимание, что регистрация арендатором права собственности на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, проводится без участия арендодателя земельного участка, а уведомление о регистрации права собственности в нарушение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (№) арендодателю не поступало, не смотря на то, что стороны согласовывая предмет аренды пунктом 1.3 договора предусмотрели, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается, а пунктом 5.2.15 предусмотрели, что возводить жилые и иные здания, строения сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка арендатор имеет право только с согласия арендодателя и, при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологический, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом, пунктом 5.2.18 сторонами договора предусмотрено, что в случае продажи объекта недвижимости или его части, находящегося на земельном участке, арендуемом по данному договору аренды, арендаторы обязаны письменно уведомить об этом арендодателя.
Учитывая, что сведения о расположенном на спорном земельном участке объекте капитального строительства, имеющим признаки самовольной постройки, получены в связи с рассмотрением обращения ФИО1 в администрацию Лазаревского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, а также учитывая отсутствие доказательств того, что арендодатель извещался ФИО4 (предыдущим собственником) о возведении на арендуемом земельном участке строения, как и уведомлялся о продаже им строения на земельном участке ответчику ФИО1, суды неверно определили начало течения срока обращения с иском о расторжении договора аренды и не приняли во внимание, что именно с августа 2021 года истцу стало известно, что на данном земельном участке возведено и поставлено на кадастровый учет здание с назначением жилое, площадью 28,6 кв.м., при отсутствии разрешительной документации на возведение объектов капитального строительства на нем.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе в связи с истечением срока подачи иска о котором заявлено в ходе рассмотрения дела ответчиком, противоречат смыслу приведенных выше положений закона и установленным судами фактическим обстоятельствам дела.
По смыслу статьи 327 настоящего Кодекса повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Однако суд апелляционной инстанции в рамках проверки решения суда по доводам апелляционной жалобы истца нарушения, допущенные судом первой инстанции, не исправил.
Таким образом, суды от установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного рассмотрения дела, уклонились, ограничившись установлением формальных условий применения норм и не исследуя должным образом фактические обстоятельства дела по существу, чем нарушили право на судебную защиту, гарантированное истцу.
Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, а также учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судами допущены нарушения норм права, которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 января 2023 года отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, правильно распределить бремя доказывания и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 января 2023 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Краснодарский краевой суд.
Председательствующий Е.Г. Аверина
Судьи В.М. Думушкина
Е.В Щетинина