Решение по делу № 3а-294/2020 от 28.07.2020

Дело № 3а-294/2020

УИД 76OS0000-01-2020-000272-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                 27 октября 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Васильева Павла Георгиевича, Соколова Олега Владимировича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Васильев П.Г., Соколов О.В. обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 982 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации физкультурно – оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 863 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Васильев П.Г., Соколов О.В. являются арендаторами указанного земельного участка и плательщиками арендной платы. Административными истцами проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному индивидуальным предпринимателем Александровой О.О. (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9 863 900 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 21 288 266, 18 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административных истцов на основании доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Григорьеву Л.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Александрову О.О., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Васильева П.Г., Соколова О.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Васильев П.Г., Соколов О.В. являются арендаторами земельного участка площадью 4 982 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации физкультурно – оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.

Из материалов дела следует, что Васильев П.Г., Соколов О.В. являются арендаторами находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативного акта города Ярославля, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 10 июля 2012 года № 24213-и и дополнительным соглашением № 1 от 7 сентября 2018 года, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административных истцов по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административных истцов возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Васильев П.Г., Соколов О.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего им на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административных истцов с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>64 составила            21 288 266, 18 рубля.

Административными истцами представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 9 863 000 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов.

Согласно заключению эксперта Григорьевой Л.А. представленный административными истцами Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной.

Анализируя имеющиеся в деле доказательства величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов, суд приходит к следующему:

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты – аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты – аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов – аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов – аналогов корректировались.

Из Отчета следует, что по итогам анализа рынка оценщиком выявлено тринадцать земельных участков, предложения о продаже которых имелись на дату оценки и которые имеют схожие характеристики с объектом оценки.

Среди выявленных аналогов земельный участок по адресу: <адрес>, а также земельный участок по адресу: <адрес>).

Данные объекты не отобраны оценщиком в окончательную выборку. Отказ оценщика от использования данных аналогов обоснован тем, что их площадь составляет 16 916 кв.метров и 56 802 кв.метра соответственно и существенно превышает площадь объекта оценки в 4 982 кв.метра.

Суд полагает отказ оценщика от использования данных аналогов вполне в Отчете обоснованным и соответствующим требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Доводы административного ответчика о том, что указанные различия нивелируются введением соответствующей корректировки на площадь земельного участка, обоснованности приведенных действий оценщика не опровергают, поскольку отбор аналогов и определение вида и размера подлежащих применению корректировок к их ценам относится к компетенции оценщика. В свою очередь, в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, основания отбора аналогов и основания невключения выявленных предложений в окончательную выборку подробно в Отчете изложены и не являются двусмысленными.

Кроме того, как следует из пояснений оценщика, обоснованность которых лицами, участвующими в деле, не опровергнута, для определения необходимости введения корректировки цен аналогов на площадь и ее величины оценщиком использованы предложения Справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А.

Применяя данное исследование, оценщиком отобраны аналоги, которые не требуют корректировки их цен по площади, либо находятся в «соседнем» диапазоне площадей и влекут незначительную корректировку цены.

Площадь вышеприведенных объектов, согласно применяемого оценщиком исследования, не граничит с диапазоном площадей, в котором находится объект оценки. В связи с этим, корректировка цен данных аналогов на площадь была бы существенней.

В связи с этим, с учетом наличия более сопоставимых аналогов, применение данных предложений было бы необоснованным.

Из Отчета следует, что по результатам анализа выявленных тринадцати предложений о продаже земельных участков сегмента рынка, к которому оценщиком отнесен оцениваемый земельный участок, ею отобрано пять аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим характеристикам. По результатам корректировки цен данных аналогов оценщиком из участия в расчетах исключены наиболее дорогой и наиболее дешевый аналоги.

Указанные действия оценщика требованиям федеральных стандартов оценки не противоречат, направлены на то, чтобы исключить влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки стоимости тех аналогов, которые «выбиваются» из выявленного ценового диапазона. В связи с этим, суд не находит оснований считать, что данные действия оценщика привели к недостоверным результатам.

В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил также доводы о том, что использование оценщиком в качестве аналога земельного участка по адресу: <адрес>, исключенного затем оценщиком из участия в расчетах, как наиболее дешевого, было необоснованным, так как данный участок не свободен, занят объектом капитального строительства.

При отсутствии данного аналога в окончательной выборке у оценщика, как полагает Департамент, отсутствовала бы необходимость исключать из нее и наиболее дорогой аналог – земельный участок <адрес>

Приведенные возражения Департаментом в судебном заседании оценщиком опровергнуты информацией, подтверждающей отсутствие на земельном участке по адресу: <адрес>

В связи с этим, действия оценщика по определению указанного объекта как аналога объекту оценки, а затем исклечанию его из расчета как имеющего наименьшую цену, являются обоснованными.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Григорьевой Л.А., согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов является достоверной.

Экспертное заключение содержит замечания эксперта к отдельным содержащимся в Отчете выводам оценщика относительно определения местоположения аналогов, а также к наличию в Отчете технических ошибок (описок) в части расчета корректировки на дату продажи.

Вместе с тем, проверка Отчета в полном объеме дала эксперту основания для вывода о том, что указанные его недостатки к недостоверным выводам относительно величины итоговой рыночной стоимости объекта оценки не привели. Кроме того, характеристика оценщика объекта оценки и аналогов относится к его компетенции и несогласие эксперта с теми или иными выводами оценщика в указанной части не может быть признано нарушением со стороны оценщика законодательства об оценочной деятельности.

Из заключения эксперта следует, что в рамках исследования по второму вопросу определения суда о назначении судебной экспертизы, касающегося проверки достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в представленном административными истцами Отчете, экспертом произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с расчетом эксперта рыночная стоимость данного земельного участка на 1 января 2019 года составила 10 917 000 рублей.

Таким образом, расхождение между итоговой рыночной стоимостью, полученной оценщиком, и аналогичной величиной, полученной экспертом, составило 9,65 %.

Указанное обстоятельство также является доказательством достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административных истцов подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 9 863 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Васильева П.К., Соколова О.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Васильева П.К., Соколова О.В. с настоящим административным иском в суд – 28 июля 2020 года.

Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ООО «Ярэксперт», работником которого является эксперт Григорьева Л.А.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Васильева Павла Георгиевича, Соколова Олега Владимировича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 982 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации физкультурно – оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 863 000 (девять миллионов восемьсот шестьдесят три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 июля 2020 года.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ярэксперт» оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2020 года