Решение по делу № 2-1326/2024 от 01.02.2024

№ 2-1326/2024

61RS0006-01-2024-000692-91

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«13» мая 2024 года

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе:

судьи Коваленко И.А,

при секретаре Поповой А.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО третье лицо: Управление Росреестра по Ростовской области, о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Данная квартира состоит из двух жилых комнат, право собственности зарегистрировано на каждую отдельно, комната № с кадастровым номером № и комната № с кадастровым номером № Сумма стоимости всей квартиры была согласована сторонами в размере 2 530000 руб.

В связи с тем, что у ФИО были многочисленные долги на вышеуказанную квартиру, в результате чего, были наложены обременения, что мешало законодательно оформить переход права согласно договору купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ Истец передал в счет оплаты квартиры ФИО 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской, написанной собственноручно Ответчиком. Согласно договоренности Сторон, из переданных денежных средств ФИО обязался оплатить долги и снять обременения с квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ Истец передал Ответчику в счет оплаты квартир, а в частности жилой комнаты № рублей. Данный факт подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, написанной собственноручно ФИО

ДД.ММ.ГГГГ Истец передал Ответчику 1 000 000 рублей в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской, написанной ФИО.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО1 со своей семьей фактически проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги (платежи), несет бремя содержания данного жилья, поддерживает данные помещения в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ними, соблюдая права и законные интересы соседей.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Истец неоднократно предлагал Ответчику выплатить оставшуюся сумму цены квартиры в размере 230 000 рублей, подписать договор купли-продажи квартиры, а также сдать необходимый пакет документов для регистрации перехода права собственности. На что ФИО дает понять Истцу, что соглашается на предложение, согласовывает время, дату и место встречи, но не является в назначенное место и время, ссылаясь на занятость.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО было направлено предложение о заключении договора купли-продажи, с условием оплаты оставшейся суммы в размере 230000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также ДД.ММ.ГГГГ было повторно направлено предложение с подготовленным договором купли-продажи комнаты. Данное предложение (претензия) также было направлено по средствам мессенджера«WhatsApp» (Ватсап). На что Ответчик ответил отказом от подписания договора купли-продажи и затребовал дополнительные денежные средства в размере 400 000 руб. для заключения договора купли-продажи.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд вынести решение, которым обязать ФИО заключить с ФИО1 договор купли-продажи комнаты №, расположенной в квартире № в <адрес>, с кадастровым номером № на условиях, ранее согласованных, а именно на условиях, содержащихся в Проекте договора, предлагающегося к настоящему исковому заявлению.Признать право собственности ФИО1 на комнату № с кадастровым номером № расположенную в квартире № № в <адрес>Взыскать с ФИО расходы на оплату государственной пошлины в размере 21 981 руб.

В последующем, в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец уточнил исковые требования, просил суд обязать ФИО заключить с ФИО1 договор купли-продажи комнаты №, расположенной в квартире № в <адрес>, с кадастровым номером № на условиях, ранее согласованных, а именно на условиях, содержащихся в Проекте договора, предлагающегося к настоящему исковому заявлению.Признать право собственности ФИО1 на комнату № с кадастровым номером №, расположенную в квартире № в <адрес>.Прекратить право собственности ФИО. в отношении помещения с кадастровым номером № жилая комната №, площадью 16 кв.м в <адрес>, расположенная по адресу <адрес>. Взыскать с ФИО расходы на оплату государственной пошлины в размере 21 981 руб.

Истец и его представитель ФИО2, действующий по доверенности, в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание явился, исковые требования не признал, указав, что он не получил полностью расчёт за квартиру, в связи с чем, он предлагал истцу еще в 2022 году оплатить остаток суммы и оформить договор купли-продажи комнаты, однако истец не явился в МФЦ. В настоящее время цены на жилье изменились, цена, которая была в 2022 г. на квартиры гораздо ниже, чем сейчас. Ответчик указал, что если истец полностью расплатится с ним, то он готов продать комнату, подписать договор. Просил в иске истцу отказать.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Ростореестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом

В отсутствие третьих лиц дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав истца и его представителя, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из положений ст. 161 ГК РФ следует, что сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В судебном заседании установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО было достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Данная квартира состоит из двух жилых комнат, право собственности зарегистрировано на каждую отдельно, комната № с кадастровым номером № и комната № с кадастровым номером № Сумма стоимости всей квартиры была согласована сторонами в размере 2 530000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14)

ДД.ММ.ГГГГ Истец передал в счет оплаты квартиры ФИО 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14)

ДД.ММ.ГГГГ Истец передал Ответчику в счет оплаты квартир, а в частности жилой комнаты №, 300 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 13)

ДД.ММ.ГГГГ Истец передал Ответчику 1 000 000 рублей в счет оплаты спорной квартиры, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Ответчиком в судебном заседании не оспаривался факт получения денежных средств в счет продажи истцу комнаты, вместе с тем, ответчик возражал против понуждения к заключению договора купли-продажи ввиду отказа истца от выплаты всей оговоренной между ними цены.

Согласно статьям 420, 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, при заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 ГК РФ возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429Гражданского кодекса РФ).Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Следовательно, в силу пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Таким образом, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем, последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. ст. 429, 551, 554, 555 ГК РФ, в предварительном договоре и договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения, цену этого имущества, а также сроки заключения основного договора.

Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений о том, что между сторонами заключались письменные договоры купли-продажи, как предварительный, так и основной, расписки, выданные ответчиком о получении от истца денежных средств в счет продажи жилой комнаты, таковыми не являются, они не содержат взаимного обязательства сторон заключить до определенной даты договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности на комнату №, расположенную по адресуг. <адрес> предмет договора в расписках не определен, а сам по себе факт передачи денежных средств в счет заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о достижении соглашения о его заключении по всем существенным условиям.

Отсутствие указанных данных лишает истца возможности предъявить к стороне ответчика требование о понуждении к исполнению незаключенного соглашения.

Таким образом, когда между истцом и ответчиком сам договор купли-продажи недвижимого имущества путем составления единого документа, с указанием предмета договора, содержащего подписи сторон, составлен не был, то расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, по которым ФИО получил от ФИО1 денежные суммы, как расчет за квартиру № расположенную по адресу <адрес>, накоторые ссылается истец, не могут подменять собой договор, поскольку содержат лишь указание на получение денежных средств за жилую комнату.

Установив указанные обстоятельства, а именно то, что договор купли-продажи спорной комнаты №, расположенной по адресу <адрес> заключен не был, представленные расписки о получении ФИО денежных средств не могут являться подтверждением заключения договора, суд не находит оснований для удовлетворения требований, заявленных истцом, который не лишен возможности предъявить иск к ответчику овзыскании переданных денежных средств по распискам.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

.Поскольку оснований для удовлетворения иска не имеется, то также подлежат отклонению требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с уплатой госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ФИО1 к ФИО о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, признании права собственности, прекращении зарегистрированного права собственности и судебных расходов отказать – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

С У Д Ь Я –

Мотивированное решение изготовлено 17.05.2024 года