Решение по делу № 33-114/2023 (33-4778/2022;) от 30.11.2022

Дело № 33-114/2023 (33-4778/2022) Докладчик Удальцов А.В.

(номер дела суда первой инстанции № 2 –1300/2022) Судья Глебовский Я.А.

УИД     33RS0003-01-2022-001837-05

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего          Якушева П.А.,

судей                      Удальцова А.В., Денисовой Е.В.,

при секретаре                  Уваровой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 января 2023 года в г. Владимире дело по апелляционной жалобе Герасимова А.Н. на решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 04 октября 2022 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований к Богдановой Татьяне Дмитриевне об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: ****, Герасимову Александру Николаевичу отказать.

Заслушав доклад судьи Удальцова А.В., объяснения представителя истца, поддержавшей доводы жалобы, возражения ответчика против доводов апелляционной жалобы, обсудив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам

У С Т А Н О В И Л А:

Герасимов А.Н., как собственник жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ****, обратился в суд с иском к Богдановой Т. Д. об обязании освободить нежилое помещение как часть общего имущества многоквартирного дома. Просил суд обязать Богданову Т.Д. освободить нежилое помещение, общей площадью 11,1 кв.м, расположенное на 1 этаже в 5 подъезде указанного дома, используемое под магазин «Антикварная лавка».

В обоснование иска указывает, что ответчик занимает указанное помещение в отсутствие договорных отношений и без согласия общего собрания собственников дома.

Герасимов А.Н., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. Его представители по доверенности Герасимова Т.А., Ладьина И.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Богданова Т.Д. и ее представитель возражали против удовлетворения иска, указали, что на основании договора аренды от 2019 года, сроком действия 5 лет, пользуется нежилым помещением. Аналогичный договор был заключен в 2016г. с правом его пролонгации. Ответчик своевременно вносит плату за пользование лицу, заключившему договор, указанный договор не расторгнут, не оспорен, недействительным не признан, поэтому оснований для освобождения нежилого помещения не имеется.

Третьи лица - ООО «Компания «Наш дом-3», ТСН «Комфорт», Арбузова Е.Ю., ИГЖН Владимирской области, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе Герасимов А.Н. просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным. Указывает, что суд неправильно определил обстоятельства по делу. Суд не принял во внимание доводы об отсутствии кворума на общем собрании от 11.01.2019, в связи с чем принятое решение является ничтожным. Суд не применил положения п.1 ст. 181.3, п. 2 ст. 181.5 ГК РФ. В отсутствие законного решения общего собрания от 11.01.2019 у Богдановой Т.Д. не возникло право пользования общим имуществом МКД (нежилым помещением). В нарушение п.1 ст. 47 ЖК РФ, поскольку очная часть собрания не проводилась, не имелось оснований для проведения общего собрания в заочной форме. Указанные общие собрания никогда не проводились. С 2016г. инициатор собрания Арбузова Е.Ю. отказывала собственникам жилых и нежилых помещений в предоставлении материалов собраний (протоколов, реестр голосовавших и т.д.). Суд неправильно установил юридически значимые обстоятельства и ошибочно применил закон.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы. Объективных причин для проверки в интересах законности решения суда в полном объёме суд апелляционной инстанции не усматривает.

В заседание суда апелляционной инстанции Герасимов А.Н., извещенный почтой (т.4 л.д.46), представитель ООО «Компания «Наш дом-3», извещенный почтой (т.4 л.д.44,45), представитель ТСН «Комфорт», извещенный почтой (т.4 л.д.42), представитель ИГЖН Владимирской области, извещенный почтой (т.4 л.д.47,48), Арбузова Е.Ю., извещенная СМС-извещением (т.4 л.д.39), не явились, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Согласно ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что Герасимов А.Н. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ****, что следует из свидетельства о праве собственности.

С 13.08.2021 управляющей организацией указанного дома является ООО «Наш дом-3», до указанной даты управлением дома осуществлялось ТСН «Комфорт» (л.д.15-18).

В указанном доме имеется часть общего имущества – нежилое помещение площадью 11.1 кв.м, расположенное на 1 этаже 5 подъезда дома, не состоящее на кадастром учете, что следует из поэтажного плана (.д.47).

На основании договора о предоставлении права пользования от 01.12.2016, заключенного между Арбузовой Е.Ю., действующей на основании протокола общего собрания собственников МКД от 21.10.2016 и Богдановой Т.Д., акта приема- передачи, указанное нежилое помещение передано ответчику во временное пользование сроком действия с 01.12.2016 до 30.11.2017 с правом пролонгации договора на тех же условиях (п.5.1 договора) с оплатой 4000 руб. в месяц. Согласно приложению к договору оплата по нему производилась в полном объеме за период с 01.01.2017 по 01.01.2018.

11.01.2019 между теми же сторонами на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД от 11.01.2019 заключен новый договор на пользование указанным выше помещением, сроком действия на 5 лет с 11.01.2019 по 11.01.2024г., с внесением платы за пользование в сумме 4000 руб., оплата произведена полностью за период с 01.02.2019 по 01.06.2022, что следует из приложения к договору (л.д.57-59). Государственная регистрация договора аренды в порядке п.2 ст.651 ГК РФ не произведена.

На момент заключения указанного договора управление домом осуществлялось ТСН «Комфорт», председателем которого является Арбузова Е.Ю.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений МКД от 11.01.2019 решением общего собрания предоставлено право временного пользования нежилым помещением Богдановой Т.Д. за плату в сумме 4000 руб., Арбузова Е.Ю. уполномочена на заключение договора, на принятие платы по договору.

На основании п. 1 ст. 181.3, ст. 181.5 ГК РФ решение собрания, к которому с учетом разъяснений, приведенных в п. 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", относятся решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений, недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания, если иное не предусмотрено законом, ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правовогосообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3)принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).

В силу вышеприведенных требований закона и с позиции требований ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ решения собраний могут быть признаны недействительными только в случае доказанности, что они повлекли нарушение прав истца, поскольку иные основания специальными нормами действующего законодательства не предусмотрены.

Судебная коллегия принимает доводы ответчиков о том, что в указанном общем собрании собственников помещений МКД от 11.01.2019 приняли участие собственники жилых и нежилых помещений, которые в совокупности обладают на праве собственности 67,802 % от общего количества голосов, т.е. более 2/3 от общего количества, что свидетельствует о наличии кворума.

Из протокола общего собрания следует, что общая площадь помещений в доме составляет 6 048,20 кв.м. (100%).

Для принятия решения по вопросу предоставления в пользование ответчику общего имущества МКД в виде указанного помещения необходимо 2/3 голосов, что составляет 4 032,13 кв.м. (6 048,20 * 2/3).

В голосовании приняли участие собственники, которым принадлежит 5270,3 кв.м. или 67,802 %.

Вопреки доводам апелляционной жалобы кворум на собрании имелся.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что аналогичное решение общим собранием собственников МКД принято 21.10.2016, которое также не оспаривалось и не признавалось незаконным.

Доводы в апелляционной жалобе о заниженном размере платы за пользование нежилым помещением не свидетельствуют о ничтожности общего собрания собственников МКД.

Разрешая спор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами сложились арендные отношения по поводу пользования нежилого помещения как части общего имущества многоквартирного дома, имущество передано в пользование арендатору, им вносится арендная плата согласно условиям договора, т.е. обязательства сторон исполняются в полном объеме.

Как разъяснено в п.27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статьей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора не влечет отсутствие обязательств сторон по внесению платы и встречного обязательства по предоставлению пользования имуществом.

Договор на момент его заключения подписан со стороны арендатора уполномоченным протоколом общего собрания лицом, данный протокол недействительным не признан, в судебном порядке договор от 11.01.2019 не оспорен, не признан недействительным, не расторгнут в установленном законом порядке, поэтому основания для возложения на ответчика обязанности освободить указанное нежилое помещение отсутствуют.

    При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Герасимова А.Н. к Богдановой Т.Д. об обязании освободить указанное нежилое помещение.

    Основания, предусмотренные частью 4 статьи 330 ГПК РФ, по мнению судебной коллегии, отсутствуют и доказательствами об обратном судебная коллегия не располагает. В связи с этим судебной коллегией полагает, что не имеется оснований для удовлетворения ходатайства истца о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Судебная коллегия полагает, что заявителем в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Каких-либо иных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 04 октября 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Герасимова А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий                  Якушев П.А.

Судьи                            Удальцов А.В.

                     Денисова Е.В.