Решение по делу № 2-9598/2022 от 04.03.2022

23RS0041-01-2022-004457-81                    К делу № 2-9598/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2022 года                                 г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

Председательствующего                         Бубновой Ю.А.,

секретаря                                     Цыганкова А.Ю.,

помощника судьи                             Смолярова В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Плотникова А.С, к Раффулаеву Н.К,О. об уменьшении покупной цены объектов недвижимости и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Плотников А.С, обратился в суд с исковым заявлением к Раффулаеву Н.К,О., в котором просит соразмерно уменьшить покупную цену жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> на 300 000 рублей; взыскать с Рафуллаева Н.К,О. в пользу Плотникова А.С, сумму в размере 300 000 рублей; взыскать с Рафуллаева Н.К,О. в пользу Плотникова А.С, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Свои требования истец основывает на том, что в августе 2021 истец через своего представителя, ФИО10, обратился в ООО «Альфастрой» с целью приобретения жилого дома площадью <данные изъяты>. м, кадастровый №, этажность: 2, и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №

ДД.ММ.ГГГГ между Плотниковым А.С. и Рафуллаевым Н.К,О., действующим как физическое лицо, но неофициально от ООО «Альфастрой», был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (далее — Договор).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Так, ДД.ММ.ГГГГ был заключен основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно данному договору Рафуллаев Н.К,О. продал истцу жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, этажность: 2, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для ИЖС, расположенные по адресу: <адрес>

Продаваемый жилой дом и земельный участок принадлежали ответчику на праве собственности.

Стоимость дома и земельного участка оценивалась сторонами в предварительном договоре купли-продажи в <данные изъяты> рублей, однако, согласно договору, стоимость указанной недвижимости составила <данные изъяты> рублей (занижена на <данные изъяты> рублей).

В частности, истец оплатил сумму в размере <данные изъяты> рублей, однако истцу предоставили два договора, один основной, второй — оплата каких-то неотделимых улучшений, не перечисленных ни в основном, ни в дополнительном договоре, в связи с чем непонятно какие неотделимые улучшения должны быть оплачены. Ответчик, объяснил это нежеланием платить налоги с продажи. Однако в таком случае ответчик неосновательно обогатился за счет истца ввиду того, что никаких улучшений объекта не сделано, сумма присвоена неосновательно, в связи с чем подлежит возврату истцу, ведь по договору купли-продажи стоимость уже включает какие-то неотделимые улучшения, и оснований для оплаты их снова - нет.

Кадастровая стоимость домовладения общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № согласно выписке из ЕГРН и данных из Росреестра составляет <данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Таким образом, реальная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости составляет более <данные изъяты> рублей, в связи с чем явно видно, что ответчик уходит от налогов.

Так, истец передал ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ на 100 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей, и распиской от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей.

Согласно данным распискам, денежные средства передавались за объекты недвижимости, а именно: жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №.

Сомнений в том, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей передавались во исполнение заключенного договора, а не в счет оплаты иных обязательств, не имеется.

На момент составления претензии и искового заявления жилой дом не был приведен в надлежащее состояние.

Таким образом, жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м кадастровым номером №, этажность: 2, и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый № расположенные по адресу: <адрес> не соответствует требованиям к качеству товара.

Истец просил ответчика предоставить чеки и смету, а также перерасчет оплаченной суммы, также просил предоставить смету для работ по отоплению на объекте, так как дом на момент покупки, а именно на ДД.ММ.ГГГГ был вообще без него, не была произведена разводка труб, в связи с чем истцу пришлось ждать, когда ответчик устранит указанные нарушения, и только ДД.ММ.ГГГГ (спустя более месяца) была установлена система отопления, в связи с чем истец имеет право получить смету на эти работы.

Более того, истец просил ответчика произвести реконструкцию отмостки дома, которая просела и отошла от фундамента дома на 2 см, что недопустимо - «отмостки по периметру зданий должны

Таким образом дом не соответствует качественным характеристикам товара.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Акопян Т.А. на требованиях настаивал по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности Кэдман И.В. против удовлетворения исковых требований возражала по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Исследовав материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что в августе 2021 истец через своего представителя, ФИО10, обратился в ООО «Альфастрой» с целью приобретения жилого дома площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, этажность: 2, и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №

ДД.ММ.ГГГГ между Плотниковым А.С, и Рафуллаевым Н.К,О., действующим как физическое лицо, но неофициально от ООО «Альфастрой», был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. (далее — Договор).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Так, ДД.ММ.ГГГГ был заключен основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно данному договору Рафуллаев Н.К,О. продал истцу жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, этажность: 2, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для ИЖС, расположенные по адресу: <адрес>

Продаваемый жилой дом и земельный участок принадлежали ответчику на праве собственности.

Стоимость дома и земельного участка оценивалась сторонами в предварительном договоре купли-продажи в <данные изъяты> рублей, однако, согласно договору, стоимость указанной недвижимости составила <данные изъяты> рублей (занижена на <данные изъяты> рублей).

В частности, истец оплатил сумму в размере <данные изъяты> рублей, однако истцу предоставили два договора, один основной, второй — оплата каких-то неотделимых улучшений, не перечисленных ни в основном, ни в дополнительном договоре, в связи с чем непонятно какие неотделимые улучшения должны быть оплачены. Ответчик, объяснил это нежеланием платить налоги с продажи. Однако в таком случае ответчик неосновательно обогатился за счет истца ввиду того, что никаких улучшений объекта не сделано, сумма присвоена неосновательно, в связи с чем подлежит возврату истцу, ведь по договору купли-продажи стоимость уже включает какие-то неотделимые улучшения, и оснований для оплаты их снова - нет.

Кадастровая стоимость домовладения общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № согласно выписке из ЕГРН и данных из Росреестра составляет <данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Таким образом, реальная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости составляет более <данные изъяты> рублей, в связи с чем явно видно, что ответчик уходит от налогов.

Так, истец передал ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ на 100 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей, и распиской от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей.

Согласно данным распискам, денежные средства передавались за объекты недвижимости, а именно: жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №.

Сомнений в том, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей передавались во исполнение заключенного договора, а не в счет оплаты иных обязательств, не имеется.

На момент составления претензии и искового заявления жилой дом не был приведен в надлежащее состояние.

Таким образом, жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м кадастровым номером № этажность: 2, и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> не соответствует требованиям к качеству товара.

Истец просил ответчика предоставить чеки и смету, а также перерасчет оплаченной суммы, также просил предоставить смету для работ по отоплению на объекте, так как дом на момент покупки, а именно на ДД.ММ.ГГГГ был вообще без него, не была произведена разводка труб, в связи с чем истцу пришлось ждать, когда ответчик устранит указанные нарушения, и только ДД.ММ.ГГГГ (спустя более месяца) была установлена система отопления, в связи с чем истец имеет право получить смету на эти работы.

Более того, истец просил ответчика произвести реконструкцию отмостки дома, которая просела и отошла от фундамента дома на 2 см, что недопустимо - «отмостки по периметру зданий должны

Таким образом дом не соответствует качественным характеристикам товара.

Между тем, истцом не учтено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Руфуллаевым Н.К.о. и Плотниковым А.С. был заключен предварительный договор на покупку индивидуального жилого дома и земельного участка с произведенными неотделимыми улучшениями на общую сумму <данные изъяты> рублей.

В обеспечение намерений Плотников А.С. внес задаток в размере 100 000 рублей, что подтверждается подписанным предварительным договором (расписка).

В соответствие со ст. 421 ГК РФ (свобода договора), по соглашению сторон, стоимость объектов недвижимости (дом, земельный участок) составила <данные изъяты> рублей, цена неотделимых улучшений земельного участка и жилого дома составила <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Руфуллаевым Н.К.о. и Плотниковым А.С. был заключен договор купли продажи индивидуального жилого дома и земельного участка на сумму <данные изъяты> рублей. Плотников А.С. подписал договор, тем самым согласился с его условиями и принял жилой дом и земельный участок в том состоянии и качестве, в котором объекты недвижимости находились на ДД.ММ.ГГГГ.

Протоколов разногласий либо устных возражений относительно содержания сделки со стороны Покупателя не предъявлялось.

Тогда же, по инициативе Покупателя, между Руфуллаевым Н.К.о. и Плотниковым А.С. был заключен договор о приобретении покупателем в рамках сделки по купли-продаже недвижимого имущества, неотделимых улучшений приобретаемого жилого дома и земельного участка на сумму 6 900 000 рублей.

По указанному договору Руфуллаев Н.К.о. передал Плотникову А.С. результат ранее выполненного продавцом комплекса дополнительных работ по благоустройству земельного участка и внутреннему улучшению индивидуального жилого дома, а именно:

- оснащению жилого дома системами инженерных коммуникаций, в том числе энергоснабжением, водоснабжением;

- отделке периметра жилого дома бетонной отмосткой;

- обустройству паркинга на два машиноместа;

- установке фасадного забора с кирпичными колоннами и металлопрофилем;

- оснащению ворот и калитки механизмами открывания и защиты от

проникновения;

- ограждению территории забором по всему периметру и др.

Совокупная стоимость вышеизложенного перечня имущества и услуг была оценена продавцом в <данные изъяты> рублей, и покупатель данную стоимость не оспаривал, принял неотъемлемые улучшения и иное содержимое жилого дома, в полном объеме, и ознакомившись с их качественными и эксплуатационными характеристиками.

Кроме того, по инициативе Продавца, на безвозмездной основе, было произведено обустройство систем отопления с установкой отопительного оборудования и системы теплых полов.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом был зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Договор неотделимых улучшений, по соглашению сторон государственной регистрации не подлежал, так как являл собой договор купли-продажи имущества, не являющегося недвижимым, заключенный сторонами в простой письменной форме, содержащий все согласованные сторонами условия.

В исковом заявлении истец ссылается на п. 3.5 предварительного договора купли-продажи, и указывает на то, что согласно ему ответчик был обязан сдать дом в предчистовой отделке. Между тем, данный пункт не содержит такого условия.

Ссылка истца на ст. 470 ГК РФ в обоснование своей правовой позиции не обоснована, так как в Законе о долевом строительстве ФЗ-214 содержатся нормы, которые определяют гарантийные сроки на новостройки. Согласно закону, на конструкцию здания срок гарантии от застройщика составляет не менее 5 лет, а на технологическое оборудование — не менее 3 лет. Таким образом, любой покупатель новостройки может рассчитывать на возмещение ущерба в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию.

Предметом же договора сторон был уже готовый объект недвижимого имущества, фактически представляющий собой вторичное жилье.

Кроме того, покупатель участвовал в сделке лично, а не через представителя, и непосредственно знакомился со всеми качественными характеристиками покупаемого им жилья.

Неотделимые улучшения принимались истцом по договору купли-продажи, а не производились в соответствии с договором строительного подряда, регулируемого ст. 740 ГК РФ, когда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

В рассматриваемом случае, предметом договора купли-продажи неотделимых улучшений было отчуждение этих улучшений за плату, в рамках договора купли-продажи недвижимости, на условиях по соглашению сторон.

Также суд обращает внимание на то, что заключение сторонами двух сделок в отношении реализованного продавцом имущества не может рассматриваться как недобросовестные действия со стороны ответчика, так как Руфуллаевым Н.К.о. во исполнение требований действующего налогового законодательства, в надлежащем порядке подал декларацию о доходах, отражающую сумму обеих сделок, совершенных им с Плотниковым А.С.

Между тем, инициатором разделения сделки на два договора был именно истец, который мотивировал это тем, что является сотрудником бюджетной сферы и не желает отражать истинную сумму сделки, во избежание возможных вопросов об источнике доходов, а для получения налогового вычета достаточно отразить в договоре купли-продажи сумму равную <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Между тем, доводы, изложенные истцом, не подтверждены документально. Расчет суммы исковых требований не детализирован.

В своей претензии истец ссылается на мнение экспертов, однако, истцом не представлено экспертное заключение, равно как и другие доказательства своей позиции.

Строительная экспертиза сторонами до заключения, в процессе заключения договора купли-продажи не проводилась.

Истец до заключения договора купли-продажи осмотрел земельный участок, жилой дом, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружил и был удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества.

Кроме того, в силу ст. 56 ГПК РФ истцом суду не представлено достоверных и допустимых доказательств возможности и обоснованности уменьшения покупной цены дома на 300 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Плотникова А.С, к Раффулаеву Н.К,О. об уменьшении покупной цены объектов недвижимости и взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: