Решение по делу № 2-1376/2017 от 16.06.2017

Дело № 2-1376/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2017 года                                 г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при секретаре Мякишевой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агентства по имуществу Калининградской области к Крецу Агапию Трифоновичу об изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с указанным выше иском, которым, просило изъять в собственность Калининградской области для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером № площадью 1577 кв.м., расположенный по адресу: <адрес > принадлежащий на праве собственности ответчику Крецу А.Т., определить размер возмещения в связи с изъятием указанного выше объекта недвижимости, который составляет 21 900 рублей, прекратить право собственности Крецу А.Т. на указанный выше земельный участок, привести к немедленному исполнению принятое по настоящему гражданскому делу судебное решение.

В обоснование заявленных требований указано, что Правительством Калининградской области принято решение о проведении реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства – от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску), утверждена документация по планировке территории с проектом межевания в его составе для размещения соответствующего линейного объекта. В состав территории, спроектированной для проведения указанных выше работ, входит указанный выше земельный участок, принадлежащий ответчику на праве собственности. 27 июля 2016 года издано постановление № 381 «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области» согласно которому подлежит изъятию у ответчика путем выкупа указанный выше земельный участок. В этой связи ответчик был уведомлен о принятом органом исполнительной власти решении через своего представителя, действующего от имени собственника по доверенности, получившего 11 октября 2016 года проект соглашения об изъятии с отчетом об оценке для ознакомления и подписания. Согласно отчету, подготовленному ООО «НЦ «Балтэкспертиза», стоимость возмещения в связи с изъятием указанного выше земельного участка складывается из суммы рыночной стоимости указанного объекта и составляет 21 900 рублей. Однако до настоящего времени соглашение с ответчиком не подписано. Данное обстоятельство препятствует проведению работ по реконструкции линейного объекта и исполнению указанных выше правовых актов. Ссылаясь положения статей 239.2, 279, 281, 282 Гражданского кодекса РФ, 56.2, 56.3, 56.6 – 56.10 Земельного кодекса РФ Агентство по имуществу Калининградской области просило суд удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель Агентства по имуществу Калининградской области Шеколидо О.А., действующая на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГ года, исковые требования поддержала по указанным выше доводам и основаниям, просила иск удовлетворить.

Ответчик Крецу А.Т. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, ходатайств об отложении дела слушанием в адрес суда не поступало.

Представитель ответчика Крецу А.Т. – Иванова С.Е., действующая на основании № от ДД.ММ.ГГ, возражала против удовлетворения заявленных требований в части выкупной цены изымаемого земельного участка, при определении размера возмещения просила принять во внимание отчет ООО «РАО «Оценка-Экспертиза», определив размер возмещения в сумме 867 000 рублей, составляющий рыночную стоимость участка с неотделимыми улучшениями в виде подъездной автомобильной дороги.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения оценщика ООО «РАО «Оценка – Экспертиза» Сливина А.К., эксперта ООО «Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки» Плотниковой О.А., исследовав материалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII.1. Земельного кодекса РФ, статьями 56.2 – 56.11.

В случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение: осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости, направляют копию решения об изъятии в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи» заказного письма. После уведомления правообладателя изымаемой недвижимости он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, сведения о почтовом адресе для направления данному правообладателю проекта соглашения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно статье 56.9 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии. Проект такого соглашения направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельный участок и расположенные на них объекты недвижимого имущества. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Крецу А.Т. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1577 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: ведение фермерского подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес >.

Постановлением Правительства Калининградской области от ДД.ММ.ГГ № утверждена Государственная программа Калининградской области «Развитие транспортной системы».

ДД.ММ.ГГ постановлением Правительства Калининградской области от № утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе для размещения линейного объекта «Реконструкция второй очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северный обход города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом)» в границах первого этапа строительства - «От транспортной развязки на Московском проспекте, с учетом ее реконструкции, до транспортной развязки на Зеленоградск включительно» (от мостового перехода через реки Старая и Новая Преголя на Южном обходе города Калининграда до км 11+680 существующего километража автомобильной дороги Северный обход города Калининграда).

ДД.ММ.ГГ Правительством Калининградской области для государственных нужд Калининградской области, а именно для реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства – от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску, было принято постановление №, согласно которому, принадлежащий Крецу А.Т. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1577кв.м. подлежит изъятию для государственных нужд Калининградской области.

Письмом Агентства по имуществу Калининградской области от ДД.ММ.ГГ № №, приложение которого содержало проект соглашения об изъятии, отчет об оценке рыночной стоимости участка, полученным ДД.ММ.ГГ доверенным лицом Крецу А.Т. – Смирновым Ю.А., собственник участка был уведомлен о принятом органом исполнительной власти решении.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Агентство по имуществу Калининградской области указывает на истечение установленного девяностодневного срока для заключения сторонами соглашения о выкупе объекта, и отказ Крецу А.Т. заключать какие-либо сделки в отношении изымаемой недвижимости на предлагаемых Агентством условиях.

Исследовав доводы стороны истца, доводы стороны ответчика относительно заявленных требований, в том числе и стоимости возмещения за изымаемое имущество, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что основанием к принятию Правительством Калининградской области решения об изъятии принадлежащего на праве собственности Крецу А.Т. земельного участка с кадастровым номером № площадью 1577 кв.м, явилась необходимость использования такого земельного участка для реконструкции транспортной развязки в Калининградской области, то есть для нужд Калининградской области.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Пунктом 5 указанной выше статьи установлено, что определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 56.10 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии.

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

При обращении в суд Агентством по имуществу Калининградской области был представлен отчет №, выполненный ООО «НЦ Балтэкспертиза» от ДД.ММ.ГГ, согласно которому размер возмещения за изымаемый у Крецу А.Т. земельный участок составляет 21 900 рублей.

В ходе рассмотрения дела ответчиком Крецу А.Т. был представлен отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» по состоянию на ДД.ММ.ГГ, согласно которого рыночная стоимость изымаемого земельного участка с неотделимыми улучшениями участка составила 867 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка, размера убытков и упущенной выгоды, причиненные изъятием, по результатам которой экспертом ООО «Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки» Плотниковой О.А. составлено заключение № от ДД.ММ.ГГ. Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату составления заключения без применения корректировки на обременение составила 134 500 рублей, с учетом имеющихся обременений – 107 200 рублей.

Изучив и проанализировав представленные сторонами отчеты ООО «НЦ «Балтэкспертиза», ООО «РАО «Оценка-Экспертиза», заключение эксперта ООО «Калининградский Центр судебной экспертизы и оценки», заслушав пояснения специалистов указанных организаций, суд приходит к выводу о том, что требования Агентства по имуществу подлежат удовлетворению с учетом определенной судебным экспертом Плотниковой О.А. стоимости возмещения в размере 107 200 рублей.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

При этом, при проведении судебной экспертизы, экспертом использована методика расчета, которая соответствует положениям статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом всех параметров характеристик объекта оценки.

Расчеты относительно стоимости квадратного метра земельного участка для определения рыночной стоимости объекта оценки произведены в рамках используемого сравнительного подхода при исследовании рынка недвижимости с наибольшим количеством предложений по продаже аналогичных земельных участков по своим характеристикам с объектом оценки. Экспертом проведен мониторинг рынка недвижимости, по результатом которого выявлено 18 предложений по продаже сопоставимых с объектом оценки земельных участков, 5 из них определены в качестве аналогов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Гурьевского района на дату оценки по земельным участкам сельскохозяйственного назначения и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках.

При определении размера платы в сумме 107 200 рублей, судебным экспертом произведен расчет с применением наиболее высокой корректировки на торг для земельных участков категории земель – земли сельскохозяйственного назначения (-17%), с применением повышающего коэффициента на коммуникации (5%), учтены все характерные особенности изымаемого земельного участка: его состояние, местоположение, наличие подъездной дороги, которое в свою очередь позволило выбрать сегмент рынка и подобрать объекты – аналоги с наиболее высокой ценовой политикой, что существенно отразилось на определении его рыночной стоимости.

Определенная экспертом в размере 107 200 рублей рыночная стоимость изымаемого участка с учетом его характерных особенностей в виде наличия обременений: охранная зона ВЛ 0.4кВ ТП 047-13, охранная зона газопровода-отвода к ГРС-1 г. Калининграда, охранная зона линии электропередачи воздушной 0,4 кВ к ГРС-1 г. Калининграда, охранная зона газопровода высокого и низкого давления в поселке Большое Исаково, позволило объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на день вынесения решения по настоящему гражданскому спору.

Из содержания судебного заключения, а также пояснений самого судебного эксперта следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка принималось во внимание состояние земельного участка относительно наличия на нем замощения в виде подъездной дороги. Указанное выше расценивалось экспертом в качестве улучшений земельного участка и учитывалось при подборе объектов - аналогов. Содержание экспертного заключения, с учетом применения указанных выше корректировок, подбора аналогов, соответствующих по характеристикам и состоянию с объектом оценки, свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки в размере 107 200 рублей не является произвольной, наиболее полно отражает реальную стоимость земельного участка с учетом его площади, категории, вида разрешенного использования, характерных особенностей.

Учитывая изложенное, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от ДД.ММ.ГГ, с учетом дополнительных пояснений в рамках проведенной экспертизы, вопреки распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, истцом и ответчиком не представлено, ходатайств о повторной экспертизе не заявлено.

Выводы специалиста ООО «НЦ «Балтэкспертиза» относительно рыночной стоимости изымаемого земельного участка, изложенные в представленном стороной истца отчете, не могут быть приняты судом для определения стоимости возмещения за изъятие участка для государственных нужд, поскольку основаны на исследовании неполного рынка продаж земель сельскохозяйственного назначения, выявленного по состоянию на ДД.ММ.ГГ, тогда как по смыслу ст. 282 ГК РФ, п. 3 ст. 55, п. 1 ст. 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Вместе с тем, со стороны Агентства по имуществу Калининградской области суду не было представлено документов, подтверждающих актуальность представленного им отчета в части рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на день рассмотрения настоящего гражданского спора. Повторного исследования рынка недвижимости для определения выкупной цены земельного участка специалистом ООО «НЦ «Балтэкспертиза» не проводилось.

При определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка оценщиками ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» были отобраны пять объектов - аналогов, сопоставимые с объектом оценки только по основным его характеристикам – категории и виду разрешенного использования, рыночная итоговая стоимость объекта оценки представлена без учета имеющихся обременений – охранных зон. Учитывая, что земли сельскохозяйственного назначения не ограничиваются лишь земельными участками, расположенными в непосредственной близости от Окружной дороги и примыкающими к ней, применение в данном случае к объектам - аналогам повышающей корректировки на местоположение, не требовалось. Доказательств обоснованности применения указанной корректировки, не представлено.

При этом, как следует из заключения ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» стоимость изымаемого земельного участка в сумме 867 000 рублей складывается из непосредственно стоимости самого участка в размере 164 000 рублей и рыночной стоимости неотделимых улучшений земельного участка в размере 703 000 рублей, определяемой оценщиком как затраты, необходимые на строительство объектов – аналогов (подъездные автомобильные дороги) с учетом их накопительного износа.

В данном случае, замощение на участке в виде подъездной дороги не отвечает признакам сооружения и не может быть расценено в качестве самостоятельного объекта, не имеет самостоятельного хозяйственного значения, а выполняет обслуживающую функцию в отношении земельного участка и представляет собой его составную часть, соответственно рассчитываться отдельно от изымаемого земельного участка не может.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства несения ответчиком расходов по проведению работ по обустройству указанного выше неотделимого улучшения на изымаемом земельном участке для использования его в сельскохозяйственных целях. Правовых оснований для отнесения указанных ответчиком расходов в размере 703 000 рублей к убыткам, подлежащим взысканию в порядке и по правилам статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, суд не усматривает.

В соответствии со статьей 56.11. Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности. В результате изъятия земельного участка, принадлежащих гражданину на праве собственности, для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина на такое имущество.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между сторонами в досудебном порядке не достигнуто соглашение о размере возмещения в связи с изъятием земельного участка, у суда имеются достаточные основания для удовлетворения исковых требований истца в части изъятия принадлежащего Крецу А.Т. земельного участка, определения стоимости возмещения в связи с изъятием, равной 107 200 рублей, прекращения права собственности на изымаемый объект недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой Агентство по имуществу Калининградской области было освобождено в силу закона, подлежат взысканию с ответчика Крецу А.Т.

Разрешая ходатайство истца об обращении решения суда по настоящему гражданскому спору к немедленному исполнению, суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

В соответствии со статьей 211 ГПК РФ немедленному исполнению подлежит судебный приказ или решение суда о: взыскании алиментов, выплате работнику заработной платы в течение трех месяцев, восстановлении на работе, включении гражданина Российской Федерации в список избирателей, участников референдума.

Согласно ч. 1 ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя и исполнение может оказаться невозможным.

Каких-либо доказательств возможности наступления значительного ущерба в случае замедления исполнения решения, суду не представлено. Также не установлены обстоятельства, свидетельствующие о невозможности исполнения решения суда по настоящему гражданскому спору.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области – удовлетворить в части.

Изъять у Крецу Агапия Трифоновича в собственность Калининградской области для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1577 кв.м., расположенный по адресу: <адрес >.

Определить размер возмещения в связи с изъятием указанного выше объекта недвижимости – 107 200 (сто семь тысяч двести) рублей, подлежащий уплате Крецу Агапию Трифоновичу в течение пятнадцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности Крецу Агапия Трифоновича на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1577 кв.м., расположенный по адресу: <адрес >.

Взыскать с Крецу Агапия Трифоновича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2017 года

Судья                                     А.Ю. Кунина