Решение по делу № 3а-7/2022 (3а-166/2021;) от 16.08.2021

Дело № 3а-166/2021 (3а-7/2022)    

УИД 33OS0000-01-2021-000221-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир     18 января 2022 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи     Кутровской Е.В.,

при секретаре     Шаховой А.Н.,

с участием представителя

административного истца                Лёвушкиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Соловьёва И.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Соловьёв И.Н., в лице представителя по доверенности Лёвушкиной О.А., обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости 409 529 руб.

В обоснование административный истец указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 864 186, 84 руб., что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости ООО «****» № 328/05-21 от 26 мая 2021 г., в размере 409 529 руб. по состоянию на 1 февраля 2021 г. По мнению Соловьёва И.Н., данное обстоятельство нарушает его права, поскольку им заключен договор аренды спорного земельного участка с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации о.Муром на срок до 2070 г., арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости, что следует из условий договора.

После проведения по настоящему административному делу судебной экспертизы, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. определена в размере 490 000 руб., административный истец, согласившись с указанным заключением, через своего представителя по доверенности Лёвушкину О.А., уточнил заявленные требования. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости 409 529 руб. (т.2, л.д.165-166).

Соловьёв И.Н., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (т.2, л.д.164), в судебное заседание не явился.

Представитель Соловьёва И.Н. – Лёвушкина О.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом уточнения.

Административные ответчики - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), комитет по управлению муниципальным имуществом администрации о. Муром, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), заинтересованное лицо администрация о. Муром, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (т.2, л.д.122-126), своих представителей в судебное заседание не направили.

В представленном письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области указано на то, что право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в заключении эксперта ООО «****» С. №79/2021 от 1 декабря 2021 г. не оспаривается, под сомнение правильность этого заключения, его форма и содержание не ставится (т.2, л.д. 162-163).

В ранее направленных в суд письменных возражениях на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области просило отказать в удовлетворении заявленных требований к указанному учреждению, ссылаясь на то, что ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области не является надлежащим административным ответчиком. Указало, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена актом определения кадастровой стоимости от 1 февраля 2021 г. в размере 864 186, 84 руб. (т.1, л.д. 128-131).

Административным ответчиком Управлением Росреестра по Владимирской области в письменном отзыве указано на то, что право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривается, в том числе не оспаривается правильность заключения эксперта ООО «****» С. №79/2021 от 1 декабря 2021 г. (т.2, л.д. 151).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации о.Муром, администрация о. Муром какого-либо мнения относительно правильности заключения эксперта не выразили.

В ранее направленных в суд письменных отзывах комитет по управлению муниципальным имуществом администрации о.Муром, администрация о. Муром указали на то, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, в связи с чем комитет по управлению муниципальным имуществом администрации о.Муром не является надлежащим административным ответчиком по данному делу (т. 1, л.д. 163-172).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав представителя административного истца Лёвушкину О.А., исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административным истцом Соловьевым И.Н. с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации о. Муром заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – **** (т.1, л.д.21-23, 34-35).

Договор аренды заключен на срок до 25 февраля 2070 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области в размере 864 186,84 руб., что подтверждается актом определения кадастровой стоимости земельных участков (т.1, л.д. 132).

Арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, что подтверждается приложением к договору аренды земельного участка №18869 от 26 февраля 2021 г. (т.1, л.д. 36).

Таким образом, административный истец Соловьёв И.Н., являясь арендатором земельного участка, уплачивая арендную плату, исчисляемую из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Кроме того, на вышеуказанном земельном участке находится здание с кадастровым номером ****, принадлежащее Соловьёву И.Н. на праве собственности (т.1, л.д. 25-27).

11 августа 2021 г. Соловьёв И.Н., минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при территориальном органе - Управлении Росреестра по Владимирской области, обратился во Владимирский областной суд с настоящим административным исковым заявлением, уточнённым в ходе рассмотрения дела (т.1, л.д. 2-5, 99, т.2, л.д. 165-166).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт ООО «****» №328/05-21 от 26 мая 2021 г., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере 409 529 руб. (т.1, л.д.38-96).

После проведения по настоящему административному делу судебной экспертизы, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. определена в размере 490 000 руб., Соловьёв И.Н., согласившись с указанным заключением, через своего представителя по доверенности Лёвушкину О.А. уточнил заявленные требования. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости 490 000 руб. (т.2, л.д.165-166)

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г.№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 этого же Закона установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 18 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённых объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее также - Порядок), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 г. № 514, предусматривающим, что кадастровая стоимость земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 19-24 настоящего Порядка) определяется путём умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешённого использования, соответствующей категории и виду разрешённого использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

Датой внесения сведений о земельном участке с кадастровым номером ****, что повлекло необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является 1 февраля 2021 г.

Относительно земельного участка с кадастровым номером **** ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области был оформлен акт от 1 февраля 2021г. определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 февраля 2021 г., в соответствии с которым кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 864 186, 84 руб. (т.1, л.д.132).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости названного земельного участка по состоянию на 1 февраля 2021 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.158-160).

Согласно заключению эксперта ООО «****» С. № 79/2021 от 1 декабря 2021 г. величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. составляет 490 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В нарушение пункта 11а ФСО №7 в отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки, либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В нарушение данных требований в отчете отсутствуют копии материалов и распечаток предложений продажи земельных участков на страницах 42-48, что не позволяет подтвердить представленную информацию. В связи с этим не представляется возможным подтвердить отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО №1). В соответствии с требованиями пункта 8 д ФСО №3 отчет об оценке должен содержать информацию обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчетов об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки. В соответствии с пунктом 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. В нарушение данных пунктов на странице 54 отчета, странице 71 отчета (ссылки 21, 24, 25, 26) используется мнение специалистов без указания их квалификации и без анализа значения на соответствие рыночным данным. По имеющимся ссылкам на страницах 42-48 отчета не представляется возможным подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки, интервал значений цен на странице 48 отчета (пункт 11в ФСО №7). В соответствии с пунктом 4 ФСО №3 отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах предложений продажи земельных участков на страницах 42-48 отчета, не представляется возможным подтвердить правильность отбора объектов-аналогов, используемых при расчете стоимости объекта оценки. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить мнение экспертов, используемое на странице 71 отчета (ссылки 21, 24, 25, 26), не представляется возможным подтвердить характеристики объектов-аналогов и расчет стоимости. В связи с этим не представляется возможным подтвердить стоимость объекта оценки. Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО №1), достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (пункт 13 ФСО №1). В нарушение требований пункта 5 ФСО №3 содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д.2-108).

Экспертиза проведена сотрудником ООО «****» С., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № 79/2021 от 1 декабря 2021 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО № 2), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г., а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г., о соответствии отчёта об оценке ООО «****» №328/05-21 от 26 мая 2021 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка.

На основании заключения эксперта Соловьёв И.Н., согласившись с ним, через своего представителя по доверенности Лёвушкину О.А., в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости 490 000 руб.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный ООО «****» №328/05-21 от 26 мая 2021 г., суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости 490 000 руб.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления Соловьёва И.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 11 августа 2021 г., то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Соловьёва И.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****, по состоянию на 1 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости 490 000 (четыреста девяносто тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления Соловьёва И.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 11 августа 2021г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Е.В. Кутровская

****