Решение от 06.04.2018 по делу № 2-8/2018 от 21.06.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2018 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Шишкин А.Г.,

с участием:

представителя истца Классен А.П., Классен В.А. - Мурадова Р.Н. по доверенности,

представителя ответчика ООО «Кварц-строй» - Жабиной А.И., Гизатова Р.М. по доверенностям,

представителя третьего лица ООО УК «Солнечный» - Тойкина Е.В. по доверенности,

при секретаре Пашкевич А.С.

рассмотрев гражданское дело № 2-8/2018 по иску Классен Анатолия Петровича, Классен Вивьен Анатольевны к ООО «КВАРЦ-СТРОЙ» об отказе от исполнения договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным иском, с учетом уточненных в ходе судебного разбирательства требований просят:

-принять отказ от исполнения договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцами Классен А.П., Классен В.А. и продавцом ООО «Кварц-Строй» жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

-взыскать с ответчика в пользу истцов уплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1338850 рублей; неустойку в размере 789921 рубль 50 копеек; компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей на каждого; штраф за отказ от добровольного возмещения убытка; представительские расходы в размере 30000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Данный договор был зарегистрирован в Регистрационной палате. Сразу после заселения в квартиру, в ней присутствовала высокая влажность, которая явилась причиной образования плесени. ДД.ММ.ГГГГ управляющей компанией ООО УК «Водоканал Подстепки», обслуживающий данный объект, был составлен акт обследования квартиры, которым установлено, что в квартире имеется плесень на обоях и линолеуме в месте примыкания наружной стены и плиты перекрытия, а именно: комната № (зал) на полу вдоль всей наружной стены и частично на наружной стене и в комнате № (детская комната) на полу вдоль всей наружной стены и частично на самой стене. Также имеется в санузле на стене рядом с декоративной кафельной плиткой. Выводы, к которым пришла комиссия при составлении вышеуказанного акта: образование плесени является прямым следствием некачественно выполненных строительно-монтажных работ в части утепления цоколя дома, наружной стены и плиты перекрытия, что повлекло за собой промерзание плиты перекрытия и наружной стены здания и смещения точки росы в сторону внутренней поверхности стены здания. Образование плесени в санузле связано с отсутствием проектного нагревательного элемента полотенцесушителя, поддерживающего необходимый температурно-влажностный режим. ДД.ММ.ГГГГ Классен А.П. обратился с письменной претензией к ответчику, в которой требовал устранить вышеуказанные недостатки. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика был получен ответ на претензию, в которой тот указал, что выводы в акте не соответствуют действительности. ДД.ММ.ГГГГ Классен А.П. повторно обратился с претензией к ответчику, на которую был получен ответ, что причиной образования плесени явилось то, что отделочные работы в квартире истец начал производить на влажной штукатурке, что привело к образованию плесени, а также в связи с тем, что в 2015 г. на цокольном этаже дома был залит пол в виду засора канализации. Указанный ответ является не обоснованным, так как в своем ответе ООО УК «Солнечный» (управляющая компания, которая обслуживала дом в 2015 году) указала, что затопление подвала не происходило. Также ООО УК «Водоканал Подстепки» подтвердило, что не было затопления подвала в указанном доме. Недостатки в квартире являются производственными и существенными, спорная квартира не пригодна для проживания.

В судебном заседании представитель истцов заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил суду, что жилое помещение имеет не только существенные недостатки в виде промерзания цоколя, плиты перекрытия, стены и неработающей системы вентиляции, но также неустранимый недостаток в виде полного отсутствия вентиляции в помещении санитарного узла, что не соответствует требованиям санитарного законодательства.

Представители ответчика - ООО «Кварц-строй» в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в ранее представленных суду письменных возражениях на иск. Представитель ответчика Гизатов Р.М. дополнительно пояснил суду, что недостатки квартиры в виде промерзания цоколя, плиты перекрытия, возникли не по вине компании застройщика, неисправность системы вентиляции возникла в ходе эксплуатации объекта. Отсутствие системы вентиляции в помещении санитарного узла хотя и возникло на этапе строительства в виду отклонения от проектной документации, но является не существенным.

Представитель государственной жилищной инспекции в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица – ООО «Водоканал Подстепки» в судебном заседании с исковыми требования истцов согласился, считает их законными и обоснованными, по основаниям изложенным в отзыве.

Представитель ООО « СпецГидроМонтаж» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица – ООО УК «Солнечный» в судебном заседании с исковыми требования истцов не согласился, считает их не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителя истцов, представителей ответчика, представителя третьего лица, пояснения эксперта, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования частично обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Классен А.П. и ООО «Кварц-строй» был заключен договор № с дальнейшим намерением заключить договор купли-продажи квартиры, строящейся ответчиком по адресу: <адрес>

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность ООО «Кварц-строй» передать указанную квартиру Классен А.П. в 1-ом квартале 2014 года.

Согласно п.3.1 договора, стоимость квартиры составила: 1687 400 рублей.

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ определено, что Классен А.П. в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется оплатить ООО «Кварц-строй» в счет стоимости объекта денежные средства в размере 421850 рублей с учетом задатка и заключить предварительный договор купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ между Классен А.П. и Классен В.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. заключен договор купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: по адресу: <адрес>

Стоимость квартиры составила 1566700 рублей. Оплата стоимости объекта, по договору, производилась истцом частями. Всего выплачено 1338850 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ за истцами Классен А.П. и Классен В.А. по 1/2 доли за каждым, было зарегистрировано право общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. На жилое помещение, принадлежащее истцам, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.

Истцы вселились и в настоящее время проживают в приобретенной квартире.

Указанные обстоятельства сторонам не оспаривались.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Представленный сторонами предварительный договор и заключенный в последующем договор купли-продажи свидетельствует, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора – осуществление застройщиком – юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца – участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал. Истец оплатил строительство объекта.

Согласно разъяснениям, приведенным в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве квартиры, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством «О защите прав потребителей».

Также судом было установлено, что Актом обследования квартиры от ДД.ММ.ГГГГ составленным управляющей компанией ООО «Водоканал Подстепки» в квартире выявлены недостатки в виде образования плесени на обоях и линолеуме в месте примыкания наружней стены и плиты перекрытия, в санитарном узле, о чем, а также о нарушениях в работе системы вентиляции жилого помещения сообщено ответчику в претензии от ДД.ММ.ГГГГ и претензии от ДД.ММ.ГГГГ В претензии Классен А.П. просил устранить имеющиеся недостатки.

ООО «Кварц-строй» в удовлетворении претензий было отказано, о чем в адрес Классен А.П. направлены письма исх. № от ДД.ММ.ГГГГ и исх. № от ДД.ММ.ГГГГ

Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью второй той же статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 3 указанной статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке, в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

В силу ст. 4 данного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9).

Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" определяет, что существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В судебном заседании по ходатайству стороны ответчика, не согласившегося с указанными истцами недостатками жилого помещения и причинами их возникновения судом была назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта АО «Центральная строительная лаборатория г. Тольятти» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в жилом помещении по адресу: <адрес> имеются недостатки, указанные в исковом заявлении, а именно: комната №: по периметру наружных стен на высоту до 0,30 м от пола имеет место неравномерное скопление черных и коричневых точек. В уровне подоконника и по периметру наружных присутствует отслоение обойных полотнищ. Комната №: по периметру наружной стены неравномерное скопление черных и коричневых точек на высоту до 30 см от уровня пола. Ванная: отслоение бумажных обоев от поверхности стены над керамической плиткой в зоне ванны.

Причиной образования дефектов в комнате № и комнате № является промерзание участка наружной стены по периметру комнат в уровне перекрытия подвала. Дефект носит производственный характер и образовался в результате некачественного выполнения работ по устройству теплоизоляции цоколя. Отслоение обоев в ванной комнате носит эксплуатационный характер в следствие применения Истцом не должных отделочных материалов во влажном помещении.

Стоимость устранения недостатков в комнате 1 и комнате 2 составляет 57054 (Пятьдесят семь тысяч пятьдесят четыре) рубля 50 копеек.

Для устранения дефектов и повреждений, выявленных в помещении: квартиры (комната 1 и комната 2), рекомендуется выполнение следующие работы: Удалить отделочный слой внутренних поверхностей ограждающих конструкций квартиры в зонах замачивания до твердого основания (обои/окраска, шпаклевка, штукатурка и т.п.); Выполнить смыв поверхности мыльным раствором; Просушить внутренние поверхности стен с помощью тепловой пушки; Обработать поверхности составом Fongifluid ALPHA (в качестве альтернативы возможно использование состава Сенеж Эффо); Через 1-3 суток выполнить повторную обработку поверхности; Через 1-3 суток после повторной обработки поверхности нанести на внутреннюю поверхность стен грунтовку глубокого проникновения с антисептическим эффектом за 2 раза (при нанесении грунтовки следовать указаниям производителя по применению); После полного высыхания грунтовочного состава приступить к работам по восстановлению отделки: оштукатурить поверхности с последующей обработкой грунтовкой глубокого проникновения; ошпаклевать поверхность стены; оклеить ремонтный участок обоями или выполнить окрашивание.

Согласно данным, полученным в ходе проведения экспертизы, выявлено промерзание наружной стены в уровне перекрытия подвала и недостаточный воздухообмен. Выявленные несоответствия нарушают требования относятся к требованиям Федеральный закон от 30.12.2009 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», следовательно имеется препятствие к использованию жилого помещения по прямому назначению и создается угроза жизни и здоровью проживающих в нем граждан.

В ходе судебного разбирательства также была назначена дополнительная судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АО «Центральная строительная лаборатория г. Тольятти» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в помещении санитарного узла квартиры № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, отсутствует вентиляционное отверстие, предусмотренное проектом. Вентиляция санитарного узла осуществляется по транзитному вентиляционному каналу через помещение ванной комнаты с механическим побуждением канальным вентилятором в вентиляционное отверстие ванной комнаты. Отсутствие вентиляционного отверстия для удаления воздуха в санитарном узле нарушает требования п. 9.7 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».

Устранение дефекта невозможно ввиду отсутствия вентиляционного короба на чердаке для ванных комнат (см. далее по тексту), так как это повлечет за собой изменение размеров санитарного узла в плане; расположения инженерных сетей в плане помещения санитарного узла; изменения площади квартиры. Устранение дефекта возможно только путем объединения ванной комнаты и санитарного узла в совмещенный санузел, для чего необходимо разработать проект на реконструкцию здания.

Фактическая выполненная система вытяжной вентиляции представляет собой систему индивидуальных вытяжных каналов из помещений квартиры, объединяемых на чердаке в подобие вентиляционного короба (вытяжка предполагалась по три канала). Вентиляционные короба соединены с общей транзитной магистралью сечением 300x260(h) мм пластиковыми магистралями сечением 125x60(h) мм. Общая транзитная магистраль проходит через весь дом и заканчивается вертикальным участком диаметром 250 мм с электрическим вытяжным вентилятором. Вентиляционная система выполнена единой на весь дом.

Применение вентиляционных кладочных блоков не обеспечивает герметичности вентиляционных каналов ввиду наличия формовочной риски между каналами, что может способствовать проникновению удаляемого воздуха из одного канала в другой.

При осмотре чердака установлено несоответствие выполненной вытяжной вентиляции квартир проектным решениям, а именно: Установлен только один вытяжной вентилятор диаметром 250 мм на все три подъезда (см. Приложение 3, Фотография 9). Проектом предусмотрена установка вентиляторов на каждый подъезд в отдельности (см. [2], лист 5); Система вытяжной вентиляции выполнена единой на все три подъезда многоквартирного жилого дома. Проект предусматривает устройство системы вентиляции на каждый подъезд в отдельности (см. [2], лист 5); Удаление воздуха из вентиляционных коробов осуществляется по пластиковым каналам сечением 125*60(h) мм, проложенным по полу чердака. Проектом предусмотрено удаление воздуха по каналам диаметром 200 мм (см. [2], лист 9); Конструкция вентиляционных коробов представляет собой каналы в каменной кладке. Проектом предусмотрено устройство коробов с утеплением, объединяющих вентиляционные каналы (см. [1], лист 17-18); Пластиковые каналы входят в транзитный стальной канал сечением 300><260(h) мм с последующим переходом в вертикальный канал диаметром 250 мм с вытяжным вентилятором; Отсутствуют предусмотренные проектом крышки на вентиляционных коробах (см. [1], лист 17-18); Вентиляция подвала (шахта дымоудаления) выведена в помещение чердака. Проект предусматривает вывод вентиляционной шахты непосредственно наружу через кровлю (см. [2], лист 18).

Холодный чердак, предусмотренный проектным решением, переоборудован в теплый без должного утепления конструкций кровли и внесения изменений в проект.

Изменение температурного режима чердачного помещения привело к следующим дефектам: намерзание конденсата на внутренней поверхности скатов кровли, образование инея; следы гниения и увлажнения древесины досок обрешетки и стропильной системы.

При осмотре цокольной части многоквартирного жилого дома по периметру квартиры № установлено, что смещение утеплителя цоколя и его облицовки из профилированного листа произошло в результате просадки отмостки.

Просадку отмостки можно отнести к производственным и эксплуатационным дефектам, т.к. дефект связан с недостаточным уплотнением грунта обратной засыпки и его замачивания сточными водами бытовой канализации.

Перечень необходимых работ приведет в таблице 1 (см. стр. 14) настоящей дополнительной экспертизы. Сметная стоимость работ составляет 49 817 (Сорок девять тысяч восемьсот семнадцать) рублей 13 копеек (см. Приложение 4, локальный ресурсный сметный расчет PC-123).

Несоответствие воздухообмена в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» носит производственный характер ввиду наличия значительных отклонений от проектного решения. Отсутствие вентиляции в помещении санитарного узла является неустранимым дефектом. Устранение дефекта возможно путем объединения санитарного узла с ванной комнатой, для чего необходима разработка проекта реконструкции здания.

Перечень и объем работ (без устройства вентиляции санитарного узла) приведены в таблице 2 настоящей дополнительной экспертизы. Сметная стоимость работ составляет 106 232 (Сто шесть тысяч двести тридцать два) рубля 85 копеек (см. Приложение 4, локальный ресурсный сметный расчет PC-124).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Новиков С.Н. выводы, изложенные в экспертных заключениях поддержал в полном объеме.

Выводы эксперта не вызывают у суда сомнений в обоснованности и полноте, экспертные заключения являются мотивированными и основанными на фактических обстоятельствах дела. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и значительный опыт работы, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, оснований не доверять заключениям эксперта у суда не имеется. При изложенных обстоятельствах, суд принимает экспертные заключения в качестве доказательства по делу.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Данное Положение устанавливает требования к жилому помещению и распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. п. 1, 2 Положения).

В соответствии с пунктом 13 названного Положения инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.

Постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. № 64 утверждены Санитарно-эпидимиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10».

Пунктом 1.2 Правил определено, что настоящие санитарные правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Согласно пункта 4.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", системы отопления и вентиляции должны обеспечивать допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений.

Естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы.

Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, туалетах и сушильных шкафах.

Устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую.

Согласно п.9.1, 9.4, 9.6, 9.7 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» при проектировании и строительстве жилых зданий в соответствии с настоящим сводом правил должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие выполнение санитарно-эпидемиологических и экологических требований по охране здоровья людей и окружающей природной среды.

Система вентиляции должна поддерживать чистоту (качество) воздуха в помещениях и равномерность его распространения.

Вентиляция может быть:

-с естественным притоком и удалением воздуха;

-с механическим побуждением притока и удаления воздуха, в том числе совмещенная с воздушным отоплением;

-комбинированная с естественным притоком и удалением воздуха с частичным использованием механического побуждения.

В жилых комнатах и кухне приток воздуха обеспечивается через регулируемые оконные створки, фрамуги, форточки, клапаны или другие устройства, в том числе автономные стеновые воздушные клапаны с регулируемым открыванием. Квартиры, проектируемые для III и IV климатических районов, должны быть обеспечены горизонтальным сквозным или угловым проветриванием в пределах площади квартир, а также вертикальным проветриванием через шахты в соответствии с требованиями СП 60.13330.

Удаление воздуха следует предусматривать из кухонь, уборных, ванных комнат и, при необходимости, из других комнат квартир, при этом следует предусматривать установку на вытяжных каналах и воздуховодах регулируемых вентиляционных решеток и клапанов.

Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения здания, в том числе через вентиляционные каналы.

Объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных комнат (душевых), совмещенных санузлов, кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений с газоиспользующим оборудованием и автостоянок не допускается.

В соответствии со ст. ст. 1, 5 Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений Настоящий Федеральный закон принимается в целях, в том числе защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также - строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

Статьей 6 Закона определено, что Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона.

В перечень национальных стандартов и сводов правил, указанный в части 1 настоящей статьи, могут включаться национальные стандарты и своды правил (части таких стандартов и сводов правил), содержащие минимально необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений (в том числе входящих в их состав сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения), а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса).

Национальные стандарты и своды правил, включенные в указанный в части 1 настоящей статьи перечень, являются обязательными для применения, за исключением случаев осуществления проектирования и строительства в соответствии со специальными техническими условиями.

СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», является Национальным стандартом подлежащим обязательному применению, равно как и СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

Оценивая представленные в дело доказательства, суд полагает, что имеющиеся в квартире истцов недостатки являются существенным обстоятельством, влияющим на возможность использования жилого помещения по назначению и делающим непригодным указанное использование.

Доводы ответчика о незначительности и устранимости выявленных недостатков суд находит несостоятельными, поскольку возможность устранения недостатка в короткий срок и с незначительными материальными затратами суд не подтверждена.

Из представленного суду экспертного заключения и пояснений эксперта в жилом помещении имеется неустранимый недостаток в виде отсутствия вентиляции в помещении санитарного узла, тогда как проектная документация такой вентиляционный канал содержит.

Экспертным исследованием была также выявлено несоответствие воздухообмена в жилом помещении СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» стоимость устранения недостатка составляет 106232 рубля 85 копеек.

Стоимость устранения недостатка в виде промерзания наружных стен в уровне перекрытия подвала в жилом помещении составляет 49817 рублей 13 копеек.

Стоимость устранения дефектов в комнате 1 и комнате 2 составляет 57054 рубля 50 копеек.

Таким образом, общая стоимость устранения недостатков составляет 213104 рубля 48 копеек, что по мнению суда с учетом временных затрат и трудоемкости работ является существенным.

Недостаток в виде отсутствия системы вентиляции в помещении санитарного узла является неустранимым, нарушает обязательные требования национальных стандартов и законодательства о санитарном благополучии населения. Устранение указанного недостатка объективно невозможно и нарушает права истцов.

Суд принимает во внимание длительное бездействие ответчика и непринятии им мер по устранению недостатков, поскольку из материалов дела усматривается что неоднократные претензии ответчиком игнорировались, меры к устранению недостатков ответчиком не принимались.

В этой связи обоснованными являются требования истцов о необходимости применения в рассматриваемом деле положений п. 3 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, предусматривающих возможность отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве при не устранении недостатков объекта долевого строительства в разумный срок.

При этом суд учитывает, что отсутствие вентиляционной системы в помещении санитарного узла ответчиком в ходе судебного разбирательства не отрицалось, равно как и не отрицалось отклонение процесса строительства от проектной документации.

Анализ вышеприведенных положений ч. 3 ст. 7 и ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, позволяет признать, что установленные указанными нормами правовые последствия несоблюдения застройщиком обязанностей по устранению недостатков объекта строительства относятся к основным характеристикам этого объекта, определяющим возможность его использования по назначению. Указанными нормами предусмотрено, что право покупателя на отказ от исполнения договора возникает лишь при существенном нарушении требований к качеству товара (обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Аналогичные нормы закреплены положениями «Закона о защите прав потребителей».

При оценке допущенных застройщиком отступлений от условий договора (в части необеспечения в квартире должного уровня вентиляции воздуха) суд учитывает, что указанное отступление с учетом указанных выше требований национальных стандартов и правил препятствует использованию объекта строительства по целевому назначению именно как жилого помещения.

Доказательств тому, что недостаток работы системы вентиляции делает квартиру пригодной для проживания с соблюдением указанных выше требований, в ходе рассмотрения дела представлено не было. Напротив, судом установлено, что устранение недостатка системы вентиляции в санитарном узле технически не возможно, о чем указано в заключении эксперта и не оспаривалось самим ответчиком.

Принимая во внимание характер выявленного недостатка, истцы лишены возможности предъявления соответствующих требований об его устранении в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом РФ "О защите прав потребителей".

С учетом изложенного, поскольку в материалы дела представлены достаточные доказательства наличия неустранимых и существенных недостатков объекта долевого участия в строительстве требования истцов об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого помещения и взыскании уплаченных по договору денежных средств являются обоснованными. Денежные средства в размере 1338850 уплаченные по договору подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с положениями ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Истцами заявлено о взыскании неустойки в размере 789 921 рубль 50 копеек в соответствии с представленным суду расчет. Расчет неустойки судом признается верным. Иного расчета суду не представлено.

Ответчиком о снижении подлежащей взысканию неустойки в виду ее несоразмерности суду не заявлено.

Вместе с тем, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из разъяснений данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Учитывая конкретные обстоятельства дела, период просрочки, оценивая степень соразмерности суммы неустойки последствиям нарушенных застройщиком обязательств, а также принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере200 000 рублей.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

С учетом обстоятельств дела и того, что причинение морального вреда при нарушении прав потребителя презюмируется, учитывая вину ответчика в нарушении прав истцов, как потребителей, а также требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании в пользу каждого из истцов компенсации морального вреда в размере 3 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденного судом в пользу потребителя.

С учетом установленных судом обстоятельств суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

О снижении подлежащего взысканию штрафа ответчиком суду также не заявлялось.

Вместе с тем, при определении размера подлежащего взыскании штрафа, суд полагает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер подлежащего взысканию штрафа до 200 000 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд с учетом требований разумности и справедливости, принимая во внимание сложность гражданского дела, объем работы, проделанной представителем истца, приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований о взыскании расходов истца по оплате услуг представителя, в сумме 10 000 рублей удовлетворив требования истцов в данной части.

Согласно ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГК РФ государственная пошлина, от которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Таким образом, государственная пошлина в размере 16194 рубля 25 копеек подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░-░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1338850 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░-░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 200 000 ░░░░░░; ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3000 ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░; ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 200 000 ░░░░░░; ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10000 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░-░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 16194 ░░░░░ 25 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░

░░░░░ ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 10.04.2018 ░.