Решение от 05.03.2024 по делу № 33-2165/2024 от 07.02.2024

УИД 29RS0018-01-2023-001782-73Судья Валькова И.А. №2-1835/2023 Докладчик Рудь Т.Н. №33-2165/2024       05 марта 2024 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Рудь Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Панютиной Ж.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 05 марта 2024 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО12 на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 21 ноября 2023 года по исковому заявлению ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о признании заключенных предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия

установила:

    ФИО12 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (далее – ООО «СЗ «Стройкомплекс»), о признании заключенных предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

    В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «<адрес>» ООО СЗ «Стройкомплекс» было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ООО «СЗ «Стройкомплекс» был заключен договор бронирования №. По договору ответчик осуществляет услуги по подбору и бронированию однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> являющейся объектом долевого строительства в соответствии с требованиями истца. ДД.ММ.ГГГГ истец внесла аванс по договору бронирования в сумме 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. По условиям указанного договора ответчик обязался передать в собственность истца, а истец принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартира за номером 26, которая будет находиться на 4 этаже здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1318 кв.м. в Октябрьском территориальном округе <адрес> по адресу <адрес>. Общая площадь определяется проектом и предварительно составляет 48,42 кв.м., По условиям указанного договора ответчик обязался возвести Объект, получить в установленном порядке разрешение на его ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года и передать ключи в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию. Объект был введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.1 предварительного договора купли-продажи цена квартиры определена в размере 6 305 000 руб. из расчета 130 214 руб. 80 коп. за один квадратный метр. В соответствии с договором ДД.ММ.ГГГГ она внесла ответчику 1 000 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ также 1 000 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи <адрес>. Согласно договору, цена квартиры составляет 6 380 523 руб. ДД.ММ.ГГГГ за истцом было зарегистрировано право собственности на квартиру. Фактически площадь квартиры уменьшилась, однако в нарушение условий предварительного договора купли-продажи цена квартиры была увеличена. Истец требует уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади квартиры и высоты потолков. В целях приведения документации на квартиру ее фактическому состоянию (площади) она понесла убытки в сумме 8500 руб. по оплате услуг за составление проекта перепланировки и услуг кадастрового инженера. Кроме того, квартира была передана с существенным недостатком в виде отсутствия ГВС и отопления, который был устранен ДД.ММ.ГГГГ. За нарушение срока устранения строительных недостатков ответчик должен выплатить неустойку. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи кладовой, которая в установленный срок (по ДД.ММ.ГГГГ включительно) передана не была. В связи с нарушением срока передачи кладовой ответчик должен выплатить неустойку. Кроме того, в договоры включены несправедливые условия об уплате продавцу государственной пошлины за постановку квартиры и кладовой на кадастровый учет.

        С учетом уточнений истец просит суд признать заключенные предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (кладовой) договорами долевого участия в строительстве, соразмерно уменьшить цену договора на сумму 472 247 руб., взыскать неосновательное обогащение в сумме 75 524 руб., денежные средства за постановку квартиры на первичный кадастровый учет в сумме 22 000 руб., денежные средства за постановку кладовой на первичный кадастровый учет в сумме 22 660 руб., убытки, понесенные в целях приведения документации на квартиру ее фактическому состоянию в сумме 8500 руб., неустойку за просрочку требования об устранении строительных недостатков в сумме 520 000 руб., неустойку за просрочку передачи кладовой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 18 516 руб. 05 коп., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

    Истец ФИО12, ее представитель ФИО111 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом их уточнений.

    Представители ответчика ФИО16, ФИО17 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились.

    Третьи лица ООО «Эрстройтех», ООО «Элай Дом», департамент городского хозяйства администрации городского округа «<адрес>», ПАО «ТГК-2», ООО «РВК-Архангельск», ПАО Сбербанк, ООО «Архземкадастр», извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание представителей не направили.

    Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 21 ноября 2023 года постановлено:

    «Иск ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН 2901301254) в пользу ФИО12 (<данные изъяты>) в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 65 105 руб. 20 коп., убытки в размере 8 500 руб. 00 коп., неустойку за просрочку передачи кладовой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 898 руб. 43 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф в размере 41 751 руб. 82 коп.

    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН 2901301254) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 855 руб. 00 коп.

    ФИО12 отказать в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о признании заключенных предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве, а также о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании убытков, неустойки в остальной части».

    С решением суда не согласилась истец, в поданной апелляционной жалобе ФИО12 просит решение суда изменить исковые требования удовлетворить в полном объеме, а именно: признать заключенные предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (кладовой) договорами долевого участия в строительстве, взыскать денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 472 247 руб., неосновательное обогащение в сумме 75 524 руб., денежные средства за постановку квартиры на первичный кадастровый учет в сумме 22 000 руб., денежные средства за постановку кладовой на первичный кадастровый учет в сумме 22 660 руб., неустойку за просрочку требования об устранении строительных недостатков в сумме 520 000 руб., неустойку за просрочку передачи кладовой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 18 516 руб. 05 коп., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

    В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, что привело к принятию незаконного решения. Непризнание предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве повлекло неприменение к спорным правоотношениям ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Суду первой инстанции следовало рассматривать спорные отношения не с формальной стороны, а выявлять действительную волю сторон. Таким образом, судом неправомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку устранения существенных недостатков квартиры в виде отсутствия отопления и водоснабжения. Не дана оценка ответу Управления муниципального жилищного контроля администрации ГО «<адрес>», протоколам разногласий. Истец также не согласен с выводами суда о признании недопустимым доказательством заключения эксперта ФИО18 Считает, что в связи с уменьшением объема квартиры из-за уменьшения высоты потолков, а также уменьшения площади квартиры технические характеристики квартиры изменились, соответственно, и стоимость квартиры должна быть уменьшена.

    Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав истца ФИО12 и её представителя ФИО111, судебная коллегия приходит к следующему.

    В соответствии с частями 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно них. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

    В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Стройкомплекс» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого <адрес>.

    ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ООО «СЗ «Стройкомплекс» был заключен договор бронирования №, по которому ответчик осуществляет услуги по подбору и бронированию однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, являющейся объектом долевого строительства в соответствии с требованиями Заказчика (п.1.1). Цена вышеназванного объекта недвижимости установлена в размере 6 500 000 рублей. Указанная стоимость квартиры действует только в случае заключения договора участия в долевом строительстве в срок, указанный в п.3.1 договора (п.1.2).Согласно п.3.1 договора бронирования квартира бронируется исполнителем до момента прохождения застройщиком аккредитации в банках партнерах (ПАО Сбербанк, АО Россельхоз банк и ВТБ банк). После прохождения аккредитации заказчик обязуется заключить основной договор.

    ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец внесла аванс по договору бронирования в общей сумме 100000 руб.

    ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи.

    По условиям указанного договора (п.1.1) Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: квартира за номером 26, которая будет находиться в доме на 4 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту и предварительно составляет 48,42 кв.м. здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1318 кв.м. в <адрес>.

    Фактическая общая площадь квартиры будет определяться по результатам выполнения в отношении Объекта кадастровых работ и постановки квартиры на кадастровый учет.

    Цена квартиры определена в размере 6 305 000 рублей из расчета 130214,80 рублей за один квадратный метр.

    Указанная цена квартиры уплачивается покупателем в следующем порядке и сроки: 1100000 при заключении договора; 1000000 не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 4205000 не позднее двух месяцев со дня получения ключей от объекта в эксплуатацию (п.3.2 договора).

    Согласно п.3.3 договора в случае, если фактическая общая площадь квартиры, определенная в соответствии с пунктами 1.1. и 2.3 договора будет отличаться от проектной в большую сторону, то покупатель оплачивает разницу исходя из стоимости 1 квадратного метра, установленной в пункте 3.1 договора не позднее момента подписания акта приема-передачи квартиры. В случае, если фактическая общая площадь квартиры будет отличаться от проектной в меньшую сторону, то продавец оплачивает разницу исходя из стоимости 1 квадратного метра в течение 10 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

    По условиям указанного договора ответчик обязался возвести Объект, получить в установленном порядке разрешение на его ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года и передать ключи в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию.

    ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 уплатила 1 000 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ также 1 000 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 000 руб.

    Объект был введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ, присвоен адрес: <адрес>.

    ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) заключен договор купли-продажи <адрес>, по условиям которого Продавец передает, а Покупатель принимает квартиру номер 34 общей площадью 47,2 кв.м., кадастровый №, расположенную на 4 (четвертом) этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес> площадь объекта приведена без учета площади лоджии (п.1.1).

    Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора аренды земельного участка, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.1.2).

    В п.2 определено, что стоимость объекта составляет 6 380 523 руб. Часть стоимости объекта в сумме 3 175 523,50 руб. внесена истцом за счет собственных средств, 3 204 999 руб.50 коп. оплачено за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО12 в соответствии с кредитным договором, заключенным с ПАО Сбербанк, по программе «Приобретение готового жилья».

    ДД.ММ.ГГГГ истец уплатила ответчику компенсацию за увеличение площади по предварительному договору купли-продажи в сумме 75524 руб.

    ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом.

    Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: кладовая за номером 14, которая будет находиться в доме на 0 этаже. <адрес> кладовой определяется согласно проекту и предварительно составляет 8,25 кв.м. здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, создаваемого ответчиком на земельном участке площадью 1318 кв.м. в <адрес>.

    Продавец обязался возвести Объект и получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года и передать ключи в течение 6 месяцев с момента ввода в эксплуатацию (п.2.1).

    Цена кладовой определена в размере 195937 руб., которая уплачивается Покупателем при подписании договора (п.3).

    ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (Покупатель) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения 13Н общей площадью 8,3 кв.м.

    В пункте п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

    Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

    В п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

    Отказывая в удовлетворении требований о признании вышеуказанных предварительных договоров купли-продажи квартиры и кладовой договорами долевого участия в строительстве, суд первой инстанции руководствовался вышеуказанными нормами материального права, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

    Суд, оценив содержание спорных договоров, пришел к правильному выводу о том, что заключенные договоры купли-продажи не соответствуют требованиям статьи 4 Закона №214-ФЗ, регулирующей содержание договоров участия в долевом строительстве, а также обязанность по государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным.

    Судом учтено, что после заключения предварительных договоров купли-продажи истец к застройщику с требованиями о регистрации их как договоров долевого участия в строительстве не обращалась, фактически предварительные договоры купли-продажи исполнены сторонами, право собственности истца на квартиру и кладовую зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договоров купли-продажи.

    Более того, договор купли-продажи квартиры был предъявлен истцом в ПАО Сбербанк для заключения кредитного договора на условиях по программе «Приобретение готового жилья». Таким образом, истец при оформлении кредитных отношений ссылалась на заключенный договор купли-продажи квартиры для получения кредита на определенных для этой программы условиях, выгодных для истца.

    На основании вышеизложенного доводы апелляционной жалобы в части незаконности решения суда об отказе в признании заключенных предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве судебной коллегией не принимаются.

    Разрешая требование ФИО12 о соразмерном уменьшении цены договора, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО «СЗ «Стройкомплекс» излишне уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в сумме 65 105 руб. 20 коп., отказав в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора на 472 247 руб. на основании следующего.

    В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

    Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

    Как следует из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и приложения № к нему, проектная площадь квартиры составляет 48,42 кв.м. (коридор 7,68 кв.м., туалет 3,04 кв.м., кухня 12,52 кв.м., жилая комната 23,24 кв.м., холодное помещение (лоджия) - 1,94 кв.м. Цена квартиры определена в размере 6 305 000 рублей из расчета 130214,80 рублей за один квадратный метр.

    Из выкопировки из экспликации многоквартирного дома (том 2, л.д.37-38), следует, что общая площадь квартиры составляет 49,2 кв.м. (с учетом лоджии 2,0 кв.м.), площадь квартиры составляет 47,2 кв.м. (жилая 24,7 кв.м., нежилая 22,5 кв.м.).

    Как следует из заключения эксперта по строительной экспертизе <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по результатам произведенных замеров площадей помещений квартиры установлено, что общая площадь квартиры составляет 46,5 кв.м. (кухня 12,8 кв.м., жилая комната 23,9 кв.м., санузел 3,10 кв.м., коридор 6,7 кв.м.), площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5 составляет 2,0 м. Высота помещений квартиры составляет 2,89 м, что не соответствует пункту 1.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому высота помещений в чистовой отделке составляет 3,0 м.

    В обоснование заявленной суммы 472 247 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора истец ссылается на заключение эксперта ООО «ФИО11» ФИО18 №, рассчитавшего объем квартиры – 134,38 м3 по формуле 46,5 кв.м. (площадь квартиры без учета лоджии) х 2,89 м (высота потолков), стоимость одного кубического метра, исходя из условий предварительного договора (6305000 руб. /145,26 м3 = 43404,92 руб./м3), а также стоимость квартиры, исходя из объема квартиры.

    Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

    Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

    В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    В предварительном договоре купли-продажи квартиры его сторонами согласован порядок изменения цены договора в зависимости от изменения площади объекта долевого строительства (проектной и фактической).

    Судом верно указано, что ни законом, ни договором не предусмотрен порядок изменения цены, исходя из изменения объема помещения, сторонами объем помещений квартиры не согласовывался, цена квартиры из стоимости одного кубического метра не определялась.

    Доказательств того, что высота потолка влияет на качество объекта недвижимости, делает его непригодным для использования по назначению, в материалах дела не имеется.

    Судебной коллегией заключение эксперта ООО «ФИО11» № ФИО18, являющегося строительным экспертом (инженер-строитель), в части выводов об ухудшении качества переданного ФИО12 объекта недвижимости, наличия существенного фактора, влияющего на здоровье людей, проживающих в квартире, не принимается, поскольку данные выводы к компетенции эксперта не относятся, заключение не содержит ссылок на нормативные документы.

    При этом, судом частично удовлетворены исковые требования о взыскании неосновательного обогащения - доплаченные по договору купли-продажи денежные средства, поскольку истцу передана квартира меньшей площади, в связи с включением в договор купли-продажи недостоверных сведений о площади объекта недвижимости.

    Судом установлено, что общая оплачиваемая площадь квартиры составляет 48,5 кв.м. (12,8 + 23,9 + 3,10 + 6,7 + 2,0 (площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5), а не 49,2 кв.м., принятой при определении окончательной стоимости квартиры. Поскольку в предварительном договоре купли-продажи согласовано условие об оплате разницы между фактической площадью объекта и проектной из расчета 130214,80 рублей за один квадратный метр, то стоимость квартиры по договору купли-продажи должна составлять 6315417,80 руб. (130214,80 руб. х 48,5 кв.м.). В связи с этим, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 65 105 руб. 20 коп. (6380523-6315417,80), а не 75524 руб., как просила истец.

    Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе во взыскании государственной пошлины за постановку объектов недвижимости на кадастровый учет судебная коллегия не принимает.

    В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

    Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

    Пунктом 4.4. договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что расходы, связанные с заключением договора и государственной регистрацией перехода права собственности на объект несет Покупатель. Перед подписанием настоящего договора Покупатель компенсирует Продавцу уплату государственной пошлины в размере 22 000 руб. за постановку на кадастровый учет квартиры.

    Аналогичный пункт содержится и в договоре купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

    ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру ФИО12 внесла ООО «СЗ «Стройкомплекс» 22000 руб., а ДД.ММ.ГГГГ через ПАО Сбербанк перечислила ответчику 22000 руб., заплатив комиссию 660 руб.

    Пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписана законом или иными правовыми актами.

    Доказательства понуждения к заключению договора на указанных условиях, либо кабальности данного условия в материалы дела не представлено. Указанные условия договора признакам недопустимости не отвечают, прав истца как потребителя не ущемляют.

    Взыскивая в пользу истца неустойку за несвоевременную передачу кладовой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4 898 руб. 43 коп. (195937 х 100 х 7,5% х 1/300), а не в сумме, заявленной в иске, 18 516 руб. 05 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для взыскания неустойки в порядке, предусмотренном ч.2 ст. 6 Закона №214-ФЗ, поскольку в данном случае отношений по долевому строительству между сторонами не возникло. Период неустойки рассчитан в соответствии с условиями пункта 4.4. договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым договорная неустойка подлежит исчислению по истечении срока передачи кладовой в 90 календарных дней, то есть на указанный период сторонами согласовано освобождение ответчика от ответственности.

    Доводы апелляционной жалобы в части отказа во взыскании неустойки за просрочку требования об устранении строительных недостатков с ДД.ММ.ГГГГ (дата истечения срока на устранение строительных недостатков в виде отсутствия ХВС и ГВС) по ДД.ММ.ГГГГ (дата устранения существенных недостатков) в сумме 520000 руб. удовлетворению не подлежат.

    Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры последняя должна быть оборудована внутренними сетями отопления, водоснабжения, канализации, наружными сетями теплоснабжения, холодного водоснабжения, тепловыми радиаторами. Сведений об отсутствии вышеуказанного оборудования при передаче квартиры в собственность по договору купли-продажи не имеется.

    Установлено, что в квартире истца в вышеуказанный период качественные коммунальные услуги по водоснабжению и отоплению не предоставлялись.

    Вместе с тем, материалами дела не подтверждается вина застройщика в некачественных коммунальных услугах.

    Согласно ответу на имя ФИО12 Управления муниципального жилищного контроля Администрации городского округа «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ при осуществлении контроля выявлены занижение параметров давления теплоснабжения и температуры воды на вводе в жилой дом.

    ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Стройкомплекс» и ООО «РВК-Архангельск» подписан акт о подключении дома к централизованной системе холодного водоснабжения, однако точка подключения предоставлена с недостаточными параметрами давления.

    Актами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, подписанными представителем Архангельских городских тепловых сетей (ПАО «ТГК-2»), осуществлена приемка теплового узла дома и теплосчетчиков.

    По сообщению ПАО «ТГК-2» в адрес ФИО12, датированному ДД.ММ.ГГГГ, выявленные нарушения системы теплопотребления многоквартирного дома находятся в зоне эксплуатационной ответственности управляющей организации.

    На основании вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что недостатки по предоставлению коммунальных услуг по водоснабжению и теплоснабжению находятся в зоне ответственности ресурсоснабжающих организаций.

    При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, дана надлежащая оценка представленным доказательствам. Повода для иной оценки судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, в суд апелляционной инстанции не представлено.

    Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, основанием для отмены решения не являются.

    Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 21 ░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░12 – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░	░.░. ░░░░░░░░░░░
░░░░░	░.░. ░░░░░░░░░░
░.░. ░░░░