Решение по делу № 2-172/2020 от 06.11.2019

50RS0039-01-2019-010477-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2020 года                                 г. Раменское

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Арекаевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой Т.А.

с участием представителя истца Канеевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-172/2020 по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах Коробейникова А. Л. к ООО «Технострой», третьим лицам о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома, -

установил:

Межрегиональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах Коробейникова А.Л. обратилась в суд с иском к ООО «Технострой», третьим лицам, в котором просят признать предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, заключенный <дата> между ООО «<...>» и Коробейниковым А.Л., договором долевого участия в строительстве; признать за Коробейниковым А.Л. право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде квартиры №<номер>, этаж 15, общая площадь жилого помещения 36,40 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 11 ( л.д. 3-9).

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> Коробейников А.Л. заключил с ООО «<...>» (новое наименование ООО «<...>») предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства. Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: п. 1.1. построить Жилой дом и передать ФИО6 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: условный номер (строительный) 168, этаж 15, планируемая площадь жилого помещения 36,39 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 10, по адресу: <адрес>. Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата> Согласно п. 1.3. Предварительного договора срок передачи объекта долевого участия -квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 г. Согласно п.5. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляет <...> рубля 00 копеек, из расчета 1 кв. м. площади <...> копеек. Свои обязательства Коробейников А.Л. выполнил в полном объеме и оплатил стоимость объекта долевого участия, что подтверждается платежными квитанциями. Строительство указанного Объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора Московской области от <дата> №<номер> велось Застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «<...>» <дата> г., без получения разрешения на строительство, в установленном порядке. Соответственно в марте 2014 г., строительство объекта по адресу: <адрес> приостановлено до получения Застройщиком разрешения на строительство. В соответствии с представленным Застройщиком графиком оформления исходно-разрешительной документации и окончания строительства, утвержденный Главой Раменского муниципального района <адрес>, планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию- <дата> г. Согласно Свидетельства о государственной регистрации права от <дата> <номер> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилым домом, общая площадь 1 952 кв.м., по адресу: <адрес>, имеет кадастровый <номер>, вид права собственность, собственник Общество с ограниченной ответственностью «<...>». На основании Разрешения на строительство выданном Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» Министерством строительного комплекса <адрес> от <дата> №RU<номер> 18 этажный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер> кол-во секций-1, кол-во квартир 178, в т.ч. однокомнатных -143, трехкомнатных-35, общая площадь квартир 8324,84 кв.м., жилая площадь квартир 3443,39 кв.м., площадь помещения общего пользования 2286,52 кв.м., площадь технических помещений 1252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства. Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> <номер> земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью 1952 кв.м. принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой», назначение объекта: земли населенных пунктов, под жилым домом, расположен по адресу: <адрес>. <дата> ООО «<...>» и ООО «Технострой» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очередь строительства от <дата>, в частности обязанность заключить с Истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. <дата>    г. ООО «Технострой» заключил с Коробейниковым А.Л. дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать Истцу однокомнатную <адрес>, этаж 15, площадь 36,39 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 11, расположенная по адресу: <адрес>. <дата> ООО «Технострой» заключил с Коробейниковым А.Л. дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать Истцу однокомнатную <адрес>, этаж 15, площадь 36,40 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 11, расположенная по адресу: <адрес>. По состоянию на <дата> объект Истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен. Поскольку Истец вложил денежные средства в жилого дома с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, путем приобретения у ответчика права требования квартиры, возникшие между Истцом и ответчиком отношения должны завершиться получением Истцом созданного результата, передачей ей жилого помещения в виде квартиры в собственность. Предметом заключенного спорного Предварительного договора является жилое помещение квартира в объекте капитального строительства (этапа с соответствии с проектной документацией) с наименованием «18 этажный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>», расположенный по адресу: <адрес>. Результатом исполнения, как заключенного между сторонами предварительного договора жилого помещения, так и договора долевого участия в строительстве, о заключении которого просит Истец, является передача в собственность Истца объекта недвижимого имущества.

В судебном заседании МОП « Общество защиты прав потребителей « Права Потребителей» в лице представителя по доверенности Канеевой М.В. заявленные требования поддержала.

Ответчик - ООО «Технострой» о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился, согласно представленного в материалы дела письменного мнения, против удовлетворения исковых требований не возражает, просит рассматривать дело в отсутствие представителя.

Третьи лица- ООО «СтройФинанс», Управление Росреестра по Московской области о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание представители не явились.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> Коробейников А.Л. заключил ООО «<...>», предварительный договор <номер> участия в строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, по которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора( л.д.11-13).

ООО «ГарантияСтройПроект» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по указанному строительному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру №<номер> площадью 36,39 кв.м. в <адрес>, а участник долевого строительства оплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок передачи Обществом объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – <дата> ( л.д.12). Согласно п. 2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее <дата> (л.д.13). Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что участник долевого строительства выплачивает Обществу до <дата> сумму в размере <...> рублей, до <дата> сумму в размере <...> рублей ( л.д.12).

<дата> между ООО «СтройФинанс», ООО «Технострой» и ФИО6 было подписано соглашение о переводе долга, согласно которому новый должник – ООО«ТехноСтрой» принимает на себя все обязательства по исполнению предварительного договора <номер>, в том числе, по заключению основного договора участия в долевом строительстве и передаче ему жилого помещения ( л.д.15).

<дата> между Коробейниковым А.Л. и ООО «ТехноСтрой» подписано дополнительное соглашение к предварительному договору <номер>, уточняющее строительный адрес квартиры (л.д. 16).

<дата> между Коробейниковым А.Л. и ООО «ТехноСтрой» подписано дополнительное соглашение к предварительному договору <номер>, уточняющее площадь квартиры (л.д. 17).

Коробейников А.Л. оплатил стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежными документами, актом сверки взаимных расчетов по предварительному договору, справкой ООО «ТехноСтрой» от <дата> (л.д.14,19-27). Таким образом, в нарушение ФЗ РФ от 30.2.2004г. №214-ФЗ, «ГарантияСтройПроект» заключило с истцом не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор, который фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, так как содержит все существенные условия такого договора, в том числе, об обязательстве истца оплатить в рамках данного договора полную стоимость квартиры, а также полные сведения об объекте долевого строительства, гарантийный срок (5 лет) (п.1.5). При этом, форма договора была предложена истцу «ГарантияСтройПроект», истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор. Стоимость квартиры истица оплатила по этому же договору. Поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой истица внесла денежные средства, то она, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения истца с ответчиком распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с этим, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для передачи Обществом объекта долевого строительства. В нарушение условий заключенного между сторонами договора, объект долевого строительства истцу в предусмотренный договором срок- в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию- 4 квартал 2013 года не был передан.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что предметом указанного предварительного договора является конкретная квартира, за строительство которой истец внесла денежные средства в размере ее стоимости.

При таких обстоятельствах, следует руководствоваться разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах следует удовлетворить требования истца о признании предварительного договора <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, заключенного <дата>, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в порядке, установленном Федеральным Законом от 30.12.2004г №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Одновременно истцом заявлены требования о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде квартиры №<номер> этаж 15, общая площадь жилого помещения 36,40 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 11.

Разрешая данное требование, суд исходит из следующих требований закона. Согласно ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе первого, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию- в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данными Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственность на недвижимость(ст. 12 ГК РФ)

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку исходя из положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Истец вложил денежные средства в строительство квартиры и имеет право на получение ее в собственность.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется.

Доказательств тому, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права ответчика, суду не предоставлено.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение АНО «<...>» от <дата>, согласно которому степень готовности жилого комплекса составляет 99,1%, на объекте незавершенного строительства выполнены основные строительно-монтажные работы (возведены фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, кровля, ограждающие конструкции и т.д.), тепловой конур закрыт, дом как единое целое- создан, рассматриваемая квартира имеет свой уникальный номер, характеристики, месторасположение. Рассматриваемая квартира создана и существует как отдельно изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы и стены (перегородки).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В силу ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика в доход местного бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 16.542 руб. 41 коп.

Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, заключенный <дата> ООО «<...>» и Коробейниковым А. Л., договором долевого участия в строительстве.

Признать за Коробейниковым А. Л. право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде квартиры <номер>, этаж 15, общая площадь жилого помещения 36,40 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 11.

Взыскать с ООО «Технострой» госпошлину в доход местного бюджета в размере 16.542 руб. 41 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2020 года.