Решение по делу № 33-8152/2024 от 27.03.2024

УИД 03RS0003-01-2023-004315-21

Дело № 2-9985/2023

судья Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан

Казбулатов И.У.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-8152/2024

8 мая 2024 г.             г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего            Оленичевой Е.А.,

судей                        Калимуллиной Л.Р. и Лазарева Р.Н.

при секретаре                     Хазиповой Я.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зинатуллина Р.З. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МК-СитиСтрой» о защите прав потребителей по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «ЛидерСтрой» - Таяровой И.Н. на решение Кировского районного суда адрес от дата

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Оленичевой Е.А., выслушав Зинатуллина Р.З.,

установила:

Зинатуллина Р.З. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МК-СитиСтрой» (далее по тексту – ООО «СЗ «МК-СитиСтрой») о защите прав потребителей.

Требования мотивированы тем, что между Зинатуллина Р.З. и ООО СЗ «МК-СитиСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве жилого адрес от дата По настоящему договору застройщик обязуется построить и передать жилое помещение №... в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес. Согласно условиям договора общая площадь квартиры составляет 27,57 кв.м. На основании акта №... приема-передачи квартиры от дата застройщик передал квартиру под №..., расположенную по адресу: адрес, с общей площадью 27 кв.м. О существенном расхождении в площади, истцу стало известно лишь после проведения оценки и регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, где в выписке из ЕГРН дата площадь указана 25,2 кв.м., что критически расходится с указанными 0,57 кв.м, в акте приема-передачи. дата истец направил ответчику претензию с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства, составляющие разницу в стоимости объекта долевого строительства в размере 141 750,51 руб. Однако ответчик оставил претензию без ответа.

В связи с чем, истец просил соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве с 1 649 320 руб. до 1 507 569 руб., взыскать с ответчика в свою пользу сумму, составляющую разницу в стоимости объекта долевого строительства в размере 141 750,51 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 852,17 руб. за каждый день просрочки, сумму государственной пошлины в размере 4 035 руб.

Решением Кировского районного суда адрес от дата исковые требования Зинатуллина Р.З. удовлетворены частично, ООО «СЗ «МК-СитиСтрой» обязано соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве на 34 099,11 руб.; взысканы с ООО «СЗ «МК-СитиСтрой» в пользу Зинатуллина Р.З. 34 099,11 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в размере 147,14 руб., штраф за отказ добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 17 123,13 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 1 227,39 руб.

В апелляционной жалобе представителем ООО «ЛидерСтрой» - Таяровой И.Н. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об оставлении иска без рассмотрения, поскольку решением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата ООО СЗ «МК-СитиСтрой» признано (несостоятельным) банкротом. Также указывает, что истцом пропущен срок исковой давности. Кроме того, по условиям договора участия в долевом строительстве, предусмотрена обязанность застройщика возвратить участнику долевого участия стоимость недостающей площади, если она будет менее площади, указанной в договоре более чем 5%. Вместе с тем, разница между фактической площадью квартиры и площадью, указанной в договоре, составляет менее 5%. Согласно акту приема-передачи квартиры, истец каких-либо претензий не имел. Также считает, что судом не обоснованно взысканы с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если в нарушение части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такими лицами не представлены сведения о причинах неявки и доказательства уважительности этих причин или если суд признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет-сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив оспариваемое судебное постановление в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив и обсудив доводы жалобы, выслушав Зинатуллина Р.З., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О судебном решении», решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что дата между Зинатуллина Р.З. и ООО СЗ «МК-СитиСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве жилого адрес.

По настоящему договору застройщик обязуется построить и передать жилое помещение №... в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, адрес

Согласно условиям договора п.1.1.2 приведенная проектная площадь квартиры должна составить 27,57 кв.м., общая проектная площадь квартиры – 25,54 кв.м., жилая площадь квартиры – 14,39 кв.м.

Как следует из акта №... приема-передачи квартиры от дата застройщик передал квартиру под №..., расположенную по адресу: адрес, Зубовский сельсовет, адрес, площадью (в том числе неотапливаемых помещений) с учетом понижающих коэффициентов 27 кв.м., общая площадь квартиры составляет 25,20 кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРН площадь квартиры составляет 25,2 кв.м.

Таким образом, площадь квартиры менее, установленной в договоре, на 0,57 кв.м. (27,57 кв.м. – 27,00 кв.м.).

Как следует из п.3.3 договора площадь 1 кв.м. составляет 59 823 руб.

Разрешая спор и частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции руководствовался ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.737, 724, 725, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и исходил из того, что в связи с тем, что площадь квартиры уменьшилась, у ответчика возникла обязанность по возврату истцу излишне уплаченных денежных средств, истцом переплачено 34 099,11 руб. (59 823 кв.м. х 0,57 кв.м.). В связи с чем, суд пришел к выводу, о том, что поскольку фактически истцу передана квартира меньшей площади и отказ ответчика возвратить разницу в ее стоимости свидетельствует о нарушении условий договора со стороны ООО СЗ «МК-СитиСтрой», а поэтому истец вправе требовать уменьшения покупной цены недвижимого имущества. В связи с чем, взыскал с ответчика в пользу истцу сумму в размере 34 099,11 руб.

При этом, суд указал, что вопреки доводам ответчика не может препятствовать удовлетворению иска пункт 5.4 Договора долевого участия, устанавливающий, что только если площадь окажется меньше проектной на 5% производится возмещение, так как это положение противоречит статье 7 Закона об участии в долевом строительстве и статье 29 Закона о защите прав потребителей.

Доводы ответчика об истечении сроков исковой давности суд отклонил, указав, что предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет пять лет, в связи с чем, истец может предъявить требования к застройщику в течение гарантийного срока или пяти лет после передачи им квартиры. С иском, по почте, истец обратился дата, а недостаток обнаружился при регистрации прав на жилое помещение дата, таким образом, срок исковой давности не пропущен.

На основании части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в размере 147,14 руб.

Установив нарушение прав истца, как потребителя, на основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» суд взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 17 123,13 руб.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на уплату государственной пошлины в размере 1 227,39 руб.

Довод апелляционной жалобы о том, что иск следует оставить без рассмотрения, поскольку ООО СЗ «МК-СитиСтрой» признано банкротом, судебной коллегией признается несостоятельным в виду следующего.

Как следует из материалов дела исковое заявление направлено в суд
дата, что следует из штампа на почтовом конверте.

Решением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от дата ООО СЗ «МК-СитиСтрой» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 6 мес.

Поскольку исковое заявление подано в Кировский районный суд адрес до введения в отношении ответчика процедуры банкротства, оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора, что не было учтено судом.

Как следует условий договора участия в долевом строительстве, сторонами в п.п.5.4, 5.5 договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения при которых в зависимости от увеличения либо уменьшения площади передаваемого участнику долевого строительства участник долевого строительства либо застройщик производит доплату либо возврат стоимости исходя из стоимости квадратного метра.

Так пунктом 5.4 договора предусмотрено, что если по результатам первичной инвентаризации суммарная площадь Квартиры и неотапливаемых помещений исчисленная с понижающими коэффициентами (для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд - 1) окажется меньше приведенной площади Квартиры, указанной в пункте 1.1.2 настоящего договора, более чем на 5%, Застройщик обязуется возвратить Участнику долевого строительства за недостающую приведенную площадь Квартиры излишне уплаченные средства, исходя из цены одного квадратного метра, согласованной в пункте 3.3 настоящего договора. Излишне уплаченные средства возвращаются Участнику долевого строительства на основании его письменного заявления в течение 30 рабочих дней после получения Застройщиком такого заявления.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ссылаясь на п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №...(2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата) суд не учел, что условиями договора долевого участия стороны предусмотрели допустимую погрешность, при которой стоимость квартиры не изменяется.

Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В выписке из ЕГРН на спорную квартиру указана общая площадь (то есть, без учета неотапливаемых помещений (балконов, лоджий, веранд и террас)) – 25,2 кв.м.

Как правильно установлено судом, разница между проектной площадью квартиры, указанной в договоре долевого участия – 27,57 кв.м. и фактически переданной по акту приема-передачи квартиры – 27,0 кв.м., составляет 0,57 кв.м. (2,06%), то есть менее 5%. Истцом при подаче иска не верно произведена разница между проектной площадью квартиры (с учетом неотапливаемых помещений) и общей площадью квартиры (без неотапливаемых помещений).

Согласно п.2 акта приема-передачи от дата по результатам инвентаризации площадь квартиры (в том числе неотапливаемых помещений) с учетом понижающих коэффициентов составляет 27,00 кв.м., общая площадь квартиры составляет 25,20 кв.м. Площадь квартиры, в том числе неотапливаемых помещений с учетом понижающих коэффициентов меньше на 0,57 кв. м. приведенной проектной площади квартиры, предусмотренной договором участия в долевом строительстве жилого адрес от дата, что составляет менее 5% приведенной проектной площади квартиры и согласно пунктам 5.4, 5.5 договора участия в долевом строительстве жилого адрес от дата, размер долевого вклада Участника долевого строительства изменению не подлежит. На дату подписания настоящего акта долевой вклад выплачен в размере 1 649 320 руб. полностью, расчеты по договору долевого участия в строительстве жилого адрес от дата сторонами произведены в полном размеру. Стороны подтверждают отсутствие друг к другу финансовых, имущественных и иных претензий.

При таких, обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика разницы в стоимости объекта долевого строительства являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку разница в проектной площади квартиры и фактической площадью квартиры, не является недостатком квартиры, в связи с чем, требования о возвратите участнику долевого строительства за недостающую приведенную площадь квартиры излишне уплаченных средств, могут быть предъявлены в течении трех лет со дня когда участнику долевого строительства стало об этом известно.

Вопреки доводам истца, а также выводам суда, истцу стало известно о том, что фактическая площадь квартиры составляет 27 кв.м., а не 27,57 кв.м., то есть на 0,57 кв.м. меньше, из акта приема-передачи квартиры от дата, подписанного сторонами, в том числе истцом, а не после регистрации права собственности. С данным иском, истец обратился в суд только дата, то есть по истечении срока исковой давности. Уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом не представлено. Пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Поскольку оснований для удовлетворения требований истца о взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства у суда не имелось, также не подлежали удовлетворению и производные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины, а также штрафа.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда адрес от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований Зинатуллина Р.З. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МК-СитиСтрой» о защите прав потребителей отказать.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено дата