Решение по делу № 33-3442/2021 от 23.09.2021

Судья Зарипова Е.В. № 33-3442/2021 10RS0011-01-2021-007488-65 Дело № 2-3579/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21октября2021 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Савина А.И.,

судей Никитиной А.В.,Маловой Н.Б.

при секретареКузнецове Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобеответчика на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по иску Общества с ограниченной ответственностью «Л1-4» к Зоточкину А. Ю. о признании договора незаключенным.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью «Л1-4» (далее - ООО «Л1-4») обратилось в суд,мотивируя свои требования тем, что ХХ.ХХ.ХХ между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор №2купли-продажи жилого помещения. Указанным договором стороны предусмотрели заключение в будущем договора купли-продажи (.....), расположенной по адресу: (.....), с условием о ее предварительной оплате. Истец полагает, что с учетом того, что договор был поименован как предварительный, однако по его условиям покупатель должен был полностью уплатить цену квартиры до заключения основного договора, а право собственности продавца на квартиру на момент заключения предварительного договора не было зарегистрировано, указанный предварительный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и правила ст. 429 ГК РФ к правоотношениямсторон не применяются. Цена, установленная продавцом за квартиру, была указана в п. 5 договора (определена как «обеспечительный платеж») и составила 27869352руб. Указанная денежная сумма была полностью выплачена ответчиком, и квартира передана ответчику по акту приема-передачи. Однако ХХ.ХХ.ХХ истец получил от ответчика заявление от ХХ.ХХ.ХХ, в котором указывалось, что надлежащая цена квартиры составляет 18463445,7 руб.,и заявил требование о возврате задолженности - разницы между уплаченной им ценой по договору и той суммой, которую он считает ценой квартиры и указанной в п. 1.6 договора. Ознакомившись с указанным заявлением, истец обнаружил, что в договоре (в п. 1.6.) допущена опечатка (арифметическая ошибка) и связался с ответчиком с целью обсуждения данного обстоятельства, однако устные переговоры истца с ответчиком не привели к положительным результатам, в связи с чем ХХ.ХХ.ХХ истец направил ответ, в котором указал, что в п. 1.6. договора допущена опечатка, цена квартиры, по которой она продавалась, была указана в п. 5 договора и полностью оплачена ответчиком, а также то, что в связи с регистрацией за истцом права собственности на квартиру в настоящий момент сторонам необходимо обратиться за регистрацией перехода права собственности на квартиру. Истец просит признать договор, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи № жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ, незаключенным.

Определением от ХХ.ХХ.ХХ к производству суда приняты уточненные исковые требования, истец просит признать договор, поименованный сторонами как предварительный договор № № купли-продажи жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ, незаключенным.

Решением суда иск удовлетворен. Суд признал предварительный договор купли-продажи жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ № № между ООО «Л1-4» и ЗоточкинымА.Ю. незаключенным. Взыскал с ЗоточкинаА.Ю. в пользу ООО«Л1-4» расходы по оплате государственной пошлины 6000 руб.

Выражая несогласие с постановленным решением,Зоточкин А.Ю. обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает на неправильное применение судом норм материального права, неправильную оценку обстоятельств дела.Полагает, что истцом по делу были подменены понятия обеспечительного платежа и стоимости квартиры, поскольку стоимость квартиры определена сторонами исходя из указания в п. 1.6 договора стоимости 1 кв.м. и составляет 18 463445, 70 руб. (111,3 кв. мх165 889 руб. за 1 кв. м), а обеспечительный платеж составляет 27 869352 руб. При этом,действующим законодательствомне запрещено внесение большего размера обеспечительного платежа, чем стоимость приобретаемой квартиры; оставшаяся часть внесенного покупателем обеспечительного платежа подлежит возврату. Указывает, что предварительный договор не содержит неопределенности относительно стоимости квартиры, размера обеспечительного платежа и порядка действий сторон при исполнении соответствующего договора, т.е. является заключенным. Утверждает, что судом не было дано надлежащей правовой оценки отчету ЮЛ1»от ХХ.ХХ.ХХ № для определения рыночной стоимости квартиры (с возможностью предоставления эксперту доступа в помещение для оценки всех характеристик квартиры, в том числе наличия или отсутствия отделки, состояния квартиры), согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 17 272 629 руб. или 155 190 рублей за 1 кв.м (17 273 000 руб. с учетом округления). Обращает внимание, что истец не только принял исполнение от ответчика в виде денежных средств по предварительному договору, но и согласно п. 6 договора сам передал ХХ.ХХ.ХХ квартиру в пользование по соответствующему акту приема-передачи, т.е. совершил исполнение договора со своей стороны.Указанный факт, по мнению апеллянта, также говорит о невозможности признания предварительного договора незаключенным и о наличии оснований для отказа в иске.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения. Полагает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными с учетом предмета доказывания и не влекут отмену оспариваемого решения. Считает, что предоставленный ответчиком отчет об оценке стоимости недвижимого имущества не является относимым доказательством, поскольку оценщиком использован сравнительный подход для оценки (.....), при этом для сравнения выбраны объекты, сильно отличающиеся по своим характеристикам и потенциальной стоимости от самого объекта оценки, т.к. ни один из сравниваемых объектов не имел дополнительно к общей площади квартиры большую террасу.Квартира же № имеет террасу площадью 172,9 кв.м, что существенно повышает ее стоимость.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика адвокат Дегтев А.Ю., действующий на основании ордера, и Кацнельсон Е.Л., действующий на основании доверенности, поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца Якубович О.С., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом первой инстанции установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между ООО «Л1-4» (продавец) и Зоточкиным А.Ю. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № №.

В п. 1.1 предварительного договора установлено, что продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения, указанного в п. 1.5 настоящего договора, по которому продавец обязуется продать покупателю (.....) завершенном строительством жилом доме по адресу: (.....), лит. А, а покупатель обязуется купить указанную квартиру.

В соответствии с п.1.6 предварительного договора цена квартиры по основному договору устанавливается сторонами в соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ за единицу (1 кв.м) общей площади квартиры. Цена 1 кв.м общей площади квартиры устанавливается сторонами в размере 165889 руб. Указанна в настоящем пункте цена квартиры не подлежит изменению в случае надлежащего и полного исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору.

Обязанность продавца продать квартиру (заключить основной договор) покупателю возникает только при условии полного исполнения покупателем обязательств по п. 5, п. 5.1 договора.

Согласно п.5, п.5.1 предварительного договора в соответствии со ст.381.1 ГК РФ стороны согласовали обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по оплате цены квартиры по основному договору, которое возникнет в будущем. Покупатель оплачивает обеспечительный платеж в размере 27869352руб. любым, не запрещенным законом и согласованном сторонами в устной форме способом в порядке, установленном в п. 5.1. настоящего договора. Порядок и сроки платежей: ХХ.ХХ.ХХ – 200000 руб., ХХ.ХХ.ХХ – 11870330 руб., ХХ.ХХ.ХХ – 15799022 руб. (с учетом дополнительного соглашения от ХХ.ХХ.ХХ).

В п. 5.1 предварительного договора указано, что после подписания сторонами основного договора сумма обеспечительного платежа, указанная в п. 5 данного договора, засчитывается в счет исполнения обязательства по оплате цены квартиры.

Денежные средства в размере 27869352 руб. в качестве обеспечительного платежа были полностью выплачены ответчиком истцу, что подтверждается платежными поручениями № от 200.000 руб., № от ХХ.ХХ.ХХ на сумму 2000000 руб., № от ХХ.ХХ.ХХ на сумму 6000000 руб., №(.....)0 руб., № от ХХ.ХХ.ХХ на сумму 12000000 руб., № от ХХ.ХХ.ХХ на сумму 3799022 руб.

Квартира передана покупателю по акту приема-передачи.

ХХ.ХХ.ХХ в адрес ООО «Л1-4» от ответчика поступила претензия о возврате задолженности и протокол разногласий к договору купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ № от ХХ.ХХ.ХХ, в котором ответчиком указанацена квартиры в размере 18463445,70 руб., а также заявлено требование о возврате задолженности - разницы между уплаченной им ценой по договору и той суммой, которую он считает ценой квартиры, исходя из условийп. 1.6. договора.

В ответе № от ХХ.ХХ.ХХ на претензию Зоточкина А.Ю. истец сообщил, что сторонами при заключении договора были надлежащим образом согласованы все обязательные условия, покупатель был надлежащим образом осведомлен о цене приобретаемой (.....) размере 27896352 руб., которая и была оплачена по договору. В цифре, указанной в п. 1.6. договора, была допущена техническая ошибка (опечатка). Поскольку условия договора № сторонами исполнены (цена квартиры в размере 27869352 руб. оплачена, и квартира покупателю надлежащим образом передана), в настоящий момент необходимо обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на (.....). Покупателю было предложено явиться ХХ.ХХ.ХХ в МФЦ для подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на (.....), расположенную по адресу: (.....)

Не согласившись с предложением истца и обоснованием стоимости квартиры, ответчик направил в адрес истца письмо от ХХ.ХХ.ХХ, в котором указал, что проект договора купли-продажи являлся приложением 1 к заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи жилого помещения (.....) от ХХ.ХХ.ХХ и без каких-либо разногласий был подписан сторонами сделки. Пункт 3.1. проекта основного договора корреспондирует с п. 1.6 предварительного договора, определяя цену квартиры исходя из 1 квадратного метра общей площади квартиры в рамках положений ч. 3 ст. 555 ГК РФ. Направленный покупателю истцом проект основного договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ №, не содержит условий о том, что цена приобретенной Зоточкиным А.Ю. квартиры устанавливается сторонами исходя из единицы общей площади квартиры, изменяет условия в сторону увеличения цены за жилое помещение, что прямо противоречит условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ№ №.Ответчик просил вернуть часть обеспечительного платежа, внесенного им в качестве гарантии исполнения обязательства по оплате квартиры в размере 9405906,30 руб. и заключить основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ№ №.

По сведениям ЕГРН, что право собственности ООО «Л1-4» на квартиру, расположенную по адресу: (.....), зарегистрировано за продавцом ХХ.ХХ.ХХ.

Проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ№ №, переписку сторон по предмету спора, руководствуясь положениями ст.ст. 431, 432, 454, 549, 554, 555 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», и принимая во внимание, что по условиям предварительного договора покупатель должен был полностью уплатить цену квартиры до заключения основного договора, а право собственности истца на квартиру на момент заключения предварительного договора не было зарегистрировано, суд первой инстанции установил, что указанный предварительный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, посчитав, чтосущественные условия договора, а именно его цена, сторонами согласованы не были, суд пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ является незаключенным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о юридической оценке спорного предварительного договора как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, однако находит, что выводы суда об удовлетворении искаи признании спорного договора незаключенным основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны без учета обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду следовало установить действительное содержаниедоговора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из п. 1.6 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ№ цена квартиры по основному договору устанавливается сторонами в соответствии с п. 3 ст. 555 ГК РФ за единицу (1 кв. м) общей площади квартиры. Цена 1 кв. м общей площади квартиры устанавливается сторонами в размере 165889 руб. Указанная в настоящем пункте цена квартиры не подлежит изменению в случае надлежащего и полного исполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору.

Основные характеристики квартиры определены в п. 1.5 предварительного договора: этаж/этажность – 11, терраса/11, кроме того, мезонин, количество комнат – 3, общая площадь 111,30 кв. м.

Таким образом, исходя из приведенных условий договора, цена квартиры составляет 165889 х 111,30 = 18463445,70 руб.

Указание в договоре на обязанность покупателя до заключения основного договора и передачи объекта недвижимости внести обеспечительный платеж в размере 27869352 руб. (п. 5 договора), превышающем цену приобретаемого недвижимого имущества (п. 1.6 договор), который зачитывается в счет исполнения обязательства по оплате цены квартиры, а также на то, что передача недвижимости покупателю осуществляется после полной оплаты цены квартиры (п. 2.1.1 основного договора, являющегося приложением № к предварительному договору) исключает возможность квалификации такого договора как предварительного, однако не означает, что поименованная в п. 5 предварительного договора сумма обеспечительного платежа является его ценой.

Из буквального содержания п. п. 5, 5.1 предварительного договора следует, что в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ стороны настоящим договором согласовали обеспечительный платеж в размере 27869352 руб. в качестве способа обеспечения покупателем своего обязательства по оплате квартиры по основному договору, которое возникнет в будущем.; после подписания сторонами основного договора сумма обеспечительного платежазасчитывается в счет исполнения обязательства по оплате цены квартиры.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

При этом действующее законодательство не ставит размер обеспечительного платежа, подлежащего внесению по договору, в зависимость от цены договора, и не исключает возможность его возврата, в т. ч. частичного, в случаях, предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 381.1, ст. ст. 1102 – 1109 ГК РФ и др.).

Учитывая, что содержание предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ№ №2позволяет достоверно определить цену спорной квартиры, являющейся предметом сделки, при этом содержание п. п. 1.5, 1.6, 5, 5.1 не противоречит друг другу, в договоре имеются все необходимые сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие идентифицировать спорное имущество, порядок оплаты, порядокпередачи квартиры покупателю, иные существенные условия договора купли-продажи сторонами также согласованы, судебная коллегия приходит к выводу, что представленный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является заключенным, несмотря на наличие в нем сведений о том, что основной договор будет заключен в будущем, в связи с чем, данный договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Правовых оснований для признания указанного договора, поименованного сторонами как предварительный, незаключенным по мотиву несогласованности цены договора не имеется.

Довод стороны истца о том, что реальная стоимость спорной квартиры соответствует размеру обеспечительного платежа, учитывая наличие террасы площадью (...) кв. м, существенно повышающей ее стоимость, основанием к пересмотру цены договора, определяемой в соответствии с п. п. 1.5, 1.6 предварительного договора, не является, поскольку в силу п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ площадь террас при подсчете общей площади жилых помещений не учитывается.

Ссылки стороны истцана протокол о производстве осмотра доказательств серии № от ХХ.ХХ.ХХ, удостоверенного ВРИО нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО1, усматривается, что стоимость трехкомнатной квартиры на 11 этаже, площадью (...) кв.м, расположенной по адресу: (.....), на сайте АВИТО указана 27985 440 руб., и на отчет ЮЛ2 от ХХ.ХХ.ХХ, согласно которому на дату оценки ХХ.ХХ.ХХ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: (.....), составляла 27909000 руб., правового значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку буквальное содержание заключенного сторонами договора позволяет определить стоимость отчуждаемого имущества, согласованную сторонами (п. 1.6), в связи с чем правила о среднерыночной стоимости в данном случае не применяются (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Доводы стороны истца о допущенной в тексте договора описке или арифметической ошибке в части определения цены спорного имущества противоречат фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем являются несостоятельными и расцениваются судом апелляционной инстанции как действия, направленные на уклонение от исполнения обязательства.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи