Решение по делу № 33-17942/2023 от 01.09.2023

    Дело № 2-695/2023

    уид: 03RS0004-01-2022-006180-89

    Судья Ленинского районного суда г. Уфы Харламов Д.А.

    ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    № 33-17942/2023

        город Уфа                                                                    12 октября 2023 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

    председательствующего            Ишбулатовой Е.И.,

    судей                 Гиндуллиной Г.Ш., Сагетдиновой А.М.,

    при секретаре судебного заседания Иванкиной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Вьючко ФИО10. на решение Ленинского районного суда г. Уфы от 27 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия

установила:

Гаспарян ФИО16 обратилась с исковым заявлением в суд к Вьючко ФИО17, требуя взыскания сумму задатка, судебных расходов, мотивировав свои требования тем, что между Вьючко ФИО19 («Продавец», «Ответчик») и Гаспарян ФИО21 (Покупатель», «Истец») заключены предварительный договор купли-продажи от 04.09.2022г. и соглашение о задатке от 04.09.2022.

Просила взыскать с Вьючко ФИО38 в пользу Гаспарян ФИО34 задаток в размере 200 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 5 200 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27 марта 2023 года постановлено «Исковые требования Гаспарян ФИО35 к Вьючко ФИО18 о взыскании суммы задатка удовлетворить частично.

Взыскать с Вьючко ФИО39 в пользу Гаспарян ФИО36 сумму задатка в размере 200 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 5200 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать».

Не согласившись с вышеуказанным, Вьючко ФИО11. подал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, как незаконное и обоснованное.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, причины неявки не сообщили, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327, 381 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Гаспарян ФИО23. – Осипову ФИО30., представителя Вьючко ФИО12. – Кривозубова В.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Руководствуясь ст.ст. 309, 310, 314, 329, 380, 381 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении требований Гаспарян ФИО24., исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между Вьючко ФИО20 («Продавец», «Ответчик») и Гаспарян ФИО22 («Покупатель», «Истец») заключены предварительный договор купли-продажи от 04.09.2022г. и соглашение о задатке от 04.09.2022.

Согласно п. 1 предварительного договора купли-продажи                                 от 04.09.2022г.: Стороны договорились не позднее 04.10.2022г. заключить основной договор купли-продажи недвижимости, находящейся по адресу: Республика адрес (именуемое далее «Объект»), общей площадью 81,2 кв.м., кадастровый номер №....

В соответствии с п. 2 предварительного договора купли-продажи                      от 04.09.2022г.: Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры № б/н от 05.11.2014г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11.11.2014г.

Пунктом 3 и 4 предварительного договора купли-продажи                             от 04.09.2022г. определена стоимость Объекта и порядок расчета, производимый Покупателем. Так, согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи от 04.09.2022г.: Покупатель обязан уплатить Продавцу цену в следующем порядке:

- 100 000, 00 (сто тысяч рублей 00 копеек) рублей – уплачивается в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком и оформляются соглашением. Данные денежные средства засчитываются в счет стоимости Объекта недвижимости;

- 8 100 000, 00 (восемь миллионов сто тысяч рублей 00 копеек) рублей – уплачиваются за счет собственных и кредитных денежных средств.

Согласно п.4.3 Предварительного договора купли-продажи от 04.09.2022г. (п. 4.1.) Продавец подтверждает, что до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости Объект не заложен и свободен от прав третьих лиц (п. 4.3.).

Согласно п. 9 предварительного договора купли-продажи от 04.09.2022г. установлено, что сумма задатка подлежит возврату в двойном размере, в случае если обязательства по заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине Продавца (ст. 381 ГК РФ).

Согласно условий предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 04.09.2022г. и соглашением о задатке от 04.09.2022 г., Покупатель оплатил Продавцу задаток в сумме 100 000, 00 (сто тысяч рублей 00 копеек) рублей.

С целью исполнения обязательств, возложенных на него выше отраженными договорами и получения в дальнейшем кредитных денежных средств для оплаты Объекта (п. 3.1. предварительного договора купли-продажи от 04.09.2022г.) обратился в АО «Альфа-Банк» с заявкой на ипотечное кредитование М-821793 от 31.08.2022г. по программе «Готовое жилье» для приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская, д. 14,    кв. 264, общей площадью 81,2 кв.м., кадастровый номер №....

21.09.2022 г. АО «Альфа-Банк» предоставили Покупателю отказ в ипотечном кредитовании по причине отказа по объекту залога.

С целью проверки предоставленных Продавцом сведений Покупатель обратился в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» за выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Из полученной 28.09.2022г. выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – квартира, расположенная по адресу: Республика адрес, общей площадью 81,2 кв.м., кадастровый номер №..., Покупателю стало известно, что приобретаемый им Объект на настоящий момент находится в залоге у ПАО «МТС-Банк» по договору ипотеки в силу закона от 11.11.2014.

Таким образом, получение одобрения Покупателем на ипотечное кредитование с целью приобретения Объекта и дальнейшее заключение сторонами в установленный предварительным договором купли-продажи от 04.09.2022г. в срок основного договора купли-продажи не представлялось возможным без исполнения Продавцом обязательств перед ПАО «МТС - Банк» и снятия обременительных мер (залога), в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что Продавец ввел в заблуждение Покупателя в отношении отсутствия прав третьих лиц на отчуждаемый Объект, предоставил недостоверную информацию, изложенную в предварительном договоре купли-продажи от 04.09.2022г. (п. 4.1., 4.3., 7).

На требование об устранении препятствий к заключению основного договора ответчик ответа не дал.

На претензионное письмо какого-либо ответа не последовало, задаток в двойном размере ответчиком не уплачен.

Заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи                от 04.09.2022 содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Так, из заключенного договора от 04.09.2022 соглашения следует, что истец и ответчик обязались заключить договор купли - продажи недвижимости, находящейся по адресу: Республика адрес (именуемое далее «Объект»), общей площадью 81,2 кв.м., кадастровый номер №... в срок не позднее 04.10.2022.

Пунктом 3 и 4 предварительного договора купли-продажи от 04.09.2022г. определена стоимость Объекта и порядок расчета, производимый Покупателем. Так, согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи от 04.09.2022г.: Покупатель обязан уплатить Продавцу цену в следующем порядке:

- 100 000, 00 (сто тысяч рублей 00 копеек) рублей – уплачивается в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком и оформляются соглашением. Данные денежные средства засчитываются в счет стоимости Объекта недвижимости;

- 8 100 000, 00 (восемь миллионов сто тысяч рублей 00 копеек) рублей – уплачиваются за счет собственных и кредитных денежных средств.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Кроме того, стороны заключили соглашение о задатке от 04.09.2022.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с Вьючко ФИО13. в пользу Гаспарян ФИО25. суммы задатка в размере 200 000 рублей.

В соответствии ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату государственной пошлины в сумме                                 5 200 рублей подлежали удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, с учетом сложности дела, характера спора, объема оказанной истцу помощи представителем, а также сложившейся в регионе практики оплаты услуг представителя, суд первой инстанции посчитал разумным и справедливым возместить истцу понесенные издержки - расходы по оплате услуг представителя в сумме 20 000 руб.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Из заявленных исковых требований Гаспарян ФИО26. следует, что она просит взыскать двойную сумму задатка в связи с тем, что ответчик ввел в заблуждение относительно обременения квартиры, а также то, что ей было отказано в предоставлении ипотеки АО «Альфа-Банк», в связи с отказом по объекту залога.

Между тем, сторона ответчика возражала против утверждения истца о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи, ответчик не сказал, что спорная квартира находится в обременении, представил переписку из мессенджера WhatsApp с риелтором истца, который сопровождал сделку по купле-продажи квартиры.

Судебная коллегия принимает представленную переписку в качестве доказательства, поскольку в суде первой инстанции сторона ответчика в силу своего отсутствия не представила данный документ.

Как следует из переписки, при заключении предварительного договора купли-продажи, все документы были направлены в адрес риелтора                          Гаспарян ФИО27., среди которых имеется копия свидетельства о государственной регистрации права, где значится об имеющемся обременении квартиры, кредитный договор от 5 октября 2014 года, справка о текущей задолженности по кредиту от 9 сентября 2022 года, заявление Вьючко ФИО14., то есть изначально истцу было известно о том, что квартира находится в обременении. При этом переписка велась 3 сентября 2022 года, за день до заключения предварительного договора купли-продажи. Кроме того, в суде апелляционной инстанции представитель Гаспарян ФИО28. подтвердила то обстоятельство, что она уже купила другую квартиру.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторона ответчика не вводила в заблуждение истца, следовательно, основания для взыскания в двойном объеме судом апелляционной инстанции не усматривается, поскольку вины со стороны ответчика не имеется.

Кроме того, судебная коллегия также учитывает то обстоятельство, что стороне истца не препятствовало перед заключением предварительного договора купли-продажи обратиться в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» за выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно исковым требованиям, истица обратилась за выпиской из ЕГРН только 28 сентября 2022 года.

Доводы стороны истца, что в предварительном договоре купли-продажи указано, что квартира не находилась в обременении, не влечет безусловное взыскание задатка в двойном размере, поскольку установлено, что текст договора готовила риелтор истца, при наличии у нее сведений о том, что квартира находится в ипотеке у ПАО «МТС-банк».

В соответствии со ст. 381 п. 1 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Поскольку основной договор не был заключен, а денежная сумма в размере 100 000 рублей была получена Вьючко ФИО15., обязательство исполнить невозможно, поэтому указанная денежная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 100 000 рублей.

Из материалов дела следует, что истцом понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика пропорционально удовлетворенных требованиям в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из принципов разумности и справедливости, обоснованности требований истца, проделанного представителем истца объема работы, судебная коллегия считает возможным возместить истцу за счет ответчика расходы на оплату юридических услуг частично в сумме 20 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения Ленинского районного суда г. Уфы                                       от 27 марта 2023 года с принятием нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Уфы от 27 марта 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с Вьючко ФИО40 в пользу Гаспарян ФИО37 денежную сумму в размере 100 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3200 рублей.

В остальной части заявленных требований Гаспарян ФИО29. отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 октября 2023 г.