Решение по делу № 2-1398/2023 от 07.06.2023

Дело № 2-1398/2023

УИД 13RS0025-01-2023-001544-40

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск                                                                            28 ноября 2023 г.

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Курышевой И.Н., при секретаре судебного заседания Безуновой А.М.,

с участием в деле: помощника прокурора Октябрьского района г.Саранска Яушевой Н.А.,

представителя ответчика адвоката Емельянова Н.С., действующего на основании ордера №87 от 12 июля 2023 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к Хаматдиновой Манире Раисовне об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд,

установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с названным иском к Хаматдиновой М.Р., в обоснование требований указав, что Хаматдинова М.Р. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г., постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. Решением Октябрьского районного суда г.Саранска от 12 января 2018 г. исковые требования прокурора Октябрьского района г.Саранска удовлетворены, признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск в части непринятия решения об изъятии земельного участка и многоквартирного жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Во исполнение решения суда 2 сентября 2022 г. принято постановление администрации городского округа Саранск №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>. 9 ноября 2022 г. подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости, расположенной по адресу: <адрес> с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома №114/11/2022-Н/108, согласно которому размер возмещения за изъятие составляет 424 900 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным домом – 310 000 рублей, размер убытков, причиненных изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 17 900 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 97 000 рублей. В адрес ответчика истцом направлен проект соглашения об изъятии с приложением выписок из отчета об оценки рыночной стоимости изымаемой недвижимости, который получен последним 23 декабря 2022 г., однако до настоящего времени не подписан.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), просит прекратить право собственности Хаматдиновой М.Р. на жилое помещение с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а также право общей долевой собственности Хаматдиновой М.Р. на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <..> общей площадью 4308, 46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 424 900 рублей (л.д.1-2, т.1).

17 июля 2023 г. от ответчика Хаматдиновой М.Р. в лице представителя Емельянова Н.С. поступили возражения на исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что в отчете об оценке №114/11/2022-Н/108 от 9 ноября 2022 г. не содержится оценки всех убытков, подлежащих включению в выкупную стоимость изымаемого имущества и имущественных прав, кроме того, итоговая величина стоимости спорного объекта, указанная в отчете является недействительной, поскольку с даты ее определения прошло более 6 месяцев. Решением Ленинского районного суда г.Саранска от 26 июля 2016 г. признаны незаконными бездействия администрации городского округа Саранск по не рассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого многоквартирного дома <адрес> на предмет признания пригодным (непригодным) для проживания и на администрацию городского округа Саранск и Межведомственную комиссию возложена обязанность по проведению оценки и дачи заключения о состоянии жилого дома <адрес>. Администрация городского округа Саранск при всей очевидности аварийного состояния многоквартирного дома <адрес> и угрозы его обрушения еще в 2016 г., признала аварийным указанный жилой дом лишь в 2018 г., тем самым своими виновными действиями незаконно лишила ответчика, как собственника жилого помещения в аварийном доме права на включение указанного дома в действовавшую до 1 июля 2017 г. программу по переселению граждан из аварийного жилья и возможность получения другого благоустроенного жилья в связи со сносом аварийного дома. Считает, что в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежат включению убытки, причиненные ответчику незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, включая стоимость общего имущества и суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт (л.д.114-117, т.1).

Определением судьи от 17 октября 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (л.д.106, т.2).

Представитель истца администрации городского округа Саранск в судебное заседание не явился, по неизвестной суду причине, о дне и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом. При этом представитель истца Мамыкина А.А., действующая на основании доверенности от 31 июля 2023 г. №78-Д, просила дело отложить на более позднюю дату в связи с болезнью представителя администрации городского округа Саранск, о чем представила заявление.

Статья 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) предписывает суду отложить судебное разбирательство как в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, так и в случае признания судом причин неявки таких лиц уважительными (часть 2), а также устанавливает право суда рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (часть 3).

Часть 1 статьи 169 названного Кодекса допускает отложение разбирательства дела в случаях, предусмотренных данным Кодексом, или в случае признания судом невозможным рассмотрения дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса, предъявления встречного иска, необходимости представления или истребования дополнительных доказательств, привлечения к участию в деле других лиц, совершения иных процессуальных действий, возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи. При рассмотрении вопросов о необходимости отложения судебного разбирательства и уважительности причин неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей суд оценивает в совокупности все обстоятельства дела исходя из задач гражданского судопроизводства и возложенной на него обязанности вынести законное и обоснованное решение. Данное полномочие суда вытекает из принципа самостоятельности и независимости судебной власти; лишение суда этого полномочия приводило бы к невозможности выполнения стоящих перед ним задач по руководству процессом. Гарантией обеспечения при этом процессуальных прав лиц, участвующих в деле, являются предусмотренные процессуальным законодательством процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судебными инстанциями и основания для их отмены.

Суд, руководствуясь статьей 169 ГПК РФ, считает вышеуказанное ходатайство подлежащим отклонению, поскольку отложение судебного заседания по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом суда, но не его обязанностью, при этом суд учитывает, что представителем истца, не предоставлено доказательств в обоснование своего ходатайства, а именно, сведений о заболевании, препятствующем его участию в судебном заседании, кроме этого, администрация городского округа Саранск как юридическое лицо имеет необходимый штат сотрудников для надлежащего исполнения обязанностей, также, ходатайство об отложении не содержит ссылок на конкретные доказательства, которые необходимо представить в суд и которые не могли быть представлены к дате судебного заседания.

В судебное заседание ответчик Хаматдинова М.Р. не явилась по неизвестной суду причине, о дне и времени судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, ходатайств об отложении не заявила.

Представитель ответчика адвокат Емельянов Н.С. в судебном заседании исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что в связи с изъятием истцом подлежит выплата в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, включая стоимость общего имущества и суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт, при этом указала, что в настоящее время среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Республике Мордовия увеличилась и составляет 69 340 рублей на основании приказа от 19 июня 2023 г. №422/пр.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Учитывая, что согласно статье 6.1 ГПК РФ реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя ответчика, прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства и рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Руководствуясь указанными нормами, имея в виду, что судом созданы все условия для обеспечения принципов состязательности и равноправия сторон, судья разрешает дело на основании представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 35, пункту 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Частью 4 статьи 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 7, 9 - 10 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержит глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Согласно пункту 9 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Судом установлено, что Хаматдинова М.Р. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 5-7, 101, т.1).

В жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрирована Хаматдинова М.Р. с 5 августа 2005 г. (л.д.103, т.1).

Земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <..>, имеет площадь 4 308, 46 кв.м, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома (л.д.91-93, т.1).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 г. № 2 многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 187-188, т.1).

Постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753, с учетом внесенных постановлением администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. №9 изменений, многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 по 2021 годы (л.д.8, 9, т.1).

В связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу администрация городского округа Саранск направила ответчику Хаматдиновой М.Р. уведомление от 16 января 2019 г. №295-ОГ, с требованием провести совместно с иными собственниками мероприятия по сносу вышеуказанного дома в течение двух месяцев со дня получения указанного требования, предлагая одновременно в течение 5 дней после получения направить письменное согласие на заключение соглашения о выплате выкупной стоимости объекта недвижимости, которое возвращено в связи с неудачной попыткой вручения 22 февраля 2019 г. (л.д.10, 11, 12, т.1).

Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., частично удовлетворен административный иск исполняющего обязанности прокурора Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации городского округа Саранск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, возложении обязанности, признано бездействие администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г.Саранска от 7 июля 2021г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства незаконным, не соответствующим абзацу 2 части 1 статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части 10 статьи 32 ЖК РФ, на администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ (л.д.126-133, т.2).

Работы по сносу аварийного дома ответчиками и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

В связи с непринятием собственниками жилых помещений решения о сносе дома постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>» принято решение: изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <..>, площадью 4 308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск; изъять жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск; изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение <..>, с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск (л.д.13, т.1).

В перечень объектов недвижимости, подлежащих изъятию, включено жилое помещение – комната <..>, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <..> (л.д.14-17, т.1).

Письмом администрации городского округа Саранск от 9 сентября 2022 г. №4995-ОГ, копия вышеназванного постановления администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249 направлена в адрес ответчика Хаматдиновой М.Р., однако возвращена отправителю в связи с неудачной попыткой вручения (л.д. 18,19, т.1).

19 декабря 2022 г. Хаматдиновой М.Р. направлены уведомление об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также проект соглашения с предложением взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 424 900 рублей, которое получено 23 декабря 2022 г. (л.д. 20, 21, 22-23, т.1).

Поскольку ответчик не подписала соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, администрация городского округа Саранск обратилась с настоящим иском в суд.

Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в зависимости от чего истец вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в каких-либо адресных программах по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не значится.

Согласно сообщению администрации городского округа Саранск 21 июня 2023 г. Хаматдинова М.Р. на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоит (л.д. 95, т.1).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о правомерности обращения истца с требованиями об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В обоснование своих требований о размере возмещения, истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/108 от 9 ноября 2022 г., согласно которому размер возмещения составляет 424 900 рублей, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом в размере 310 000 рублей, размера убытков – 17 900 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 97 000 рублей (л.д.25-75, т.1).

Не оспаривая право администрации городского округа Саранск на изъятие жилого помещения, находящегося в собственности Хаматдиновой М.Р., сторона ответчика выразила несогласие с выкупной стоимостью, предложенной истцом за изымаемые объекты недвижимости.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 1 статьи 56.8, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, части 7 статьи 32 ЖК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость изымаемой недвижимости исходя из ее рыночной стоимости на момент рассмотрения дела.

С целью определения величины выкупной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 6 октября 2023 г. №СУД55-2023, выкупная цена изымаемого жилого помещения, жилой площадью <...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 602 242 рубля, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения: 494 439 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 30 946 рублей; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме: 50 615 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 26 242 рубля.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника Хаматдиновой М.Р. в указанном многоквартирном доме, составляет: 252 418 рублей.

Разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы, составляет 1 339 312 рублей (л.д.19-103, т.2).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми другими доказательствами по делу, суд, считает, что данное заключение, является допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно составлено с применением необходимой нормативно-документальной базы, исследования проведены методом визуального осмотра комнаты, а также с изучением материалов гражданского дела. Перед началом экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда не имеется.

В данном случае суд полагает необходимым руководствоваться заключением судебной оценочной экспертизы, поскольку исследование проведено на основании собранных судом документов, которые представлены в материалах гражданского дела, необходимых эксперту, осмотров с участием лиц, участвующих в деле.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом за основу были приняты цены предложений продажи объектов (жилых домов), опубликованные в открытых интернет-источниках. В качестве аналогов из общего объема предложений было отобрано несколько, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемому объекту.

Применение экспертом корректировочных коэффициентов позволило привести объекты-аналоги к состоянию, наиболее близкому к объекту оценки.

Заключение эксперта по своему содержанию полностью соответствуют нормам гражданского процессуального законодательства Российской Федерации, предъявляемым к экспертным заключениям, в связи с чем суд считает заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку с даты составления отчета ООО «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/108 от 9 ноября 2022 г. об оценке спорного имущества к моменту принятия обжалуемого решения прошло более 6 месяцев, указанный отчет не может быть принят при определении рыночной стоимости изъятого имущества.

Кроме того, в указанном отчете отсутствуют сведения об учете при определении выкупной стоимости жилого помещения площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, что противоречит требованиям части 5 статьи 15 ЖК РФ.

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании пункта 2 статьи 32 ЖК РФ.

Фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что обязанность производить капитальный ремонт дома сохранялась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Кроме этого, стороной истца не представлено доказательств того, что на момент первой приватизации дом не нуждался в проведении капитального ремонта либо он был произведен, напротив, судом установлено, что на момент признания дома аварийным в 2018 году было установлено, что часть здания общежития в осях 5-6/А-В находятся в аварийном состоянии, конструкции общежития в осях 1-5/А-В находятся в ограниченно – работоспособном состоянии, физический износ общежития составляет 67%, несущие конструкции здания – фундаменты и стены в осях 5-6/А-В находятся в аварийном состоянии, плиты перекрытия в осях 5-6/А-В находятся в аварийном состоянии. В результате многократного увлажнения произошло разрушение бетона сваи, а также узла сопряжения ростверка с оголовком сваи, имеется опасность обрушения части здания, что следует из технического отчета по результатам инженерно-технического обследования общества с ограниченной ответственностью «Научно-строительная компания» (л.д.190-236, т.1).

При этом с момента ввода дома в эксплуатацию в 1971 году до момента признания дома аварийным на истце лежала обязанность по проведению капитального ремонта спорного дома, однако, кроме ремонта крыши в 2015 году (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), капитальный ремонт спорного дома никогда не проводился, что привело к признанию его непригодным для проживания.

Доказательств обратного истцом в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ не представлено, как и не представлено доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (квартиры <..> - 21 октября 2002 г. (л.д.117, т.2)) дом не нуждался в проведении капитального ремонта, учитывая, что сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.

Неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его физического износа, равным 67%, а также не содержащей сведений о проведении когда-либо капитального ремонта дома, за исключением кровли в 2015 г., что было подтверждено письмом НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (л.д.136, 137, 138-144, 145, 146-164, 165-179, т.1), привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.

Работы по проведению капитального ремонта должны были быть произведены не в конкретную дату, а в определенный промежуток времени, который может частично выходить за пределы срока, прошедшего с момента признания дома аварийным.

При этом своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Вместе с тем, суд отклоняет довод стороны ответчика о том, что в расчет выкупной цены изымаемого жилого помещения подлежат включению убытки, причиненные ответчику незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, упущенная выгода.

Необходимость возмещения причиненных собственнику убытков путем включения их в размер возмещения за изымаемое жилое помещение прямо предусмотрена частью 7 статьи 32 ЖК РФ. К таким убыткам относятся все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 указанного постановления Пленума).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьи 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп (пункт 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.)

В данном случае, сам по себе факт не включения многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, влияет на способ изъятия аварийного жилого помещения – либо путем выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо путем предоставления другого равнозначного жилого помещения на праве собственности, а не на размер выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В связи с изложенным, разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не может быть включена в размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку в случае включения спорного жилого помещения в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, у ответчика Хаматдиновой М.Р. возникло бы право на выбор способа изъятия жилого помещения, а именно, право на предоставление равнозначного жилого помещения, а не на улучшение жилищных условий путем выплаты разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения.

Таким образом, разрешая спор по существу, суд, установив, что порядок изъятия земельного участка и находящейся на нем недвижимости не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, приходит к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорного объекта недвижимости для муниципальных нужд и определения размера возмещения за изымаемый объект недвижимости и иных расходов собственнику жилого помещения <адрес> Хаматдиновой М.Р. в размере 854 660 рубля, из которых: выкупная цена изымаемого жилого помещения 602 242 рубля, стоимость непроизведенного капитального ремонта 252 418 рублей.

Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества с администрации городского округа Саранск за счет средств казны муниципального образования, суд исходит из того, что именно истец является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд муниципального образования земельного участка, на котором расположен аварийным дом, жилых и нежилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате возмещения.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) к Хаматдиновой Манире Раисовне (паспорт серии <..>) об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Хаматдиновой Манири Раисовны на жилое помещение с кадастровым номером <..>, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <..>, общей площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия для муниципальных нужд в пользу городского округа Саранск после уплаты за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск в пользу Хаматдиновой Манири Раисовны возмещения в размере 854 660 (восемьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей, из которых: выкупная цена изымаемого жилого помещения 602 242 (шестьсот две тысячи двести сорок два) рубля, стоимость непроизведенного капитального ремонта 252 418 (двести пятьдесят две тысячи четыреста восемнадцать) рублей.

В остальной части исковые требования администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                                                                    И.Н. Курышева

Мотивированное решение изготовлено 05 декабря 2023 г.

Судья                                                                                    И.Н. Курышева