Решение по делу № 2а-160/2021 от 14.09.2021

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Симферополь Дело № 2а-160/2021

23.12.2021 г.

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым Яковлева С.В.

при секретаре Денисовой Ю.Ю.,

при участии представителя ООО «Завод «МЕТЭКС» Киселёва А.В., представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Панова А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Завод «МЕТЭКС» к Совету Министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Симферополя Республики Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание,

У С Т А Н О В И Л

Общество с ограниченной ответственностью «Завод «МЕТЭКС» (далее истец) обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9069 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 29 514000 рублей.

Определением от 14.09.2021 года административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым.

Определением от 21.09.2021 года привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрация города Симферополя Республики Крым (далее Администрация).

Определением от 06.10.2021 года по результатам рассмотрения ходатайства представителя истца назначена судебно-оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

После возврата материалов дела с заключением эксперта определение от 17.11.2021 года производство по делу было возобновлено.

Руководствуясь ст.46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), представитель истца в судебном заседании 09.12.2021 года предоставил заявление об уточнении исковых требований, просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9069 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 35032000 ( тридцати пяти миллионов тридцати двух тысяч ) рублей.

В судебном заседании 24.12.2021 года представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований ( с учетом ходатайства), представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее Комитет) предоставил возражения, в которых изложены замечания на экспертное заключение, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Совет министров Республики Крым и Администрация явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о днях и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Администрация представила письменные пояснения на административное исковое заявление ( с учетом результатов экспертизы), заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия её представителя.

Выслушав мнения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание, руководствуясь ст.150,151,247 КАС РФ, Верховный Суд Республики Крым определил продолжить рассмотрение дела в отсутствие представителей Совета министров Республики Крым, Администрации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, экспертное заключение, выслушав пояснения представителей участников процесса, Верховный Суд Республики Крым пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5 ст.65 ЗКРФ).

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 66 ЗКРФ ( в редакции действующей на момент установления кадастровой стоимости земельного участка) для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Ст. 24.12 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Закон № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ч. 1 ст. 245 КАС РФ закреплено право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Материалы дела свидетельствуют о том, что между истцом и Администрацией 25.12.2017 года заключен договор аренды земельного участка №608-2017, в соответствии с п.1.1 которого первому передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 9069 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (далее Земельный участок), на котором расположены принадлежащие первому объекты недвижимости.

Порядок внесения арендной платы, оговорен в р.2 указанного договора.

В соответствии с п. 2.3 Постановления Совета Министров Республики Крым от 28.12.2019 года № 821 «О порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, и признании утратившим силу постановления Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N 450» ( в редакции, действовавшей на момент обращения истца в суд) годовой размер арендной платы за пользование земельным участком (за исключением категории «земли населенного пункта») рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно ставке, определенной в Приложении 1 к настоящему Порядку.

При таких обстоятельствах у истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 года №1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участок, расположенных на территории Республики Крым, в том числе результаты государственной кадастровой оценки Земельного участка, переданного в аренду истцу.

Сведения о кадастровой стоимости Земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости, которая по состоянию на 26.08.2020 года составляет 72958744, 65 руб. (семьдесят два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч семьсот сорок четыре рубля 65 копеек).

Согласно отчету об оценке № 209/10/2020, составленному 05.02.2021 года оценщиком Забашта М.В. ООО «Северин», рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 26.08.2020 года составляет 29514000 (двадцать девять миллионов пятьсот четырнадцать тысяч) рублей.

Истец 09.07.2021 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Комитете, предоставив отчет об оценке №209/10/2020 от 05.02.2021 года.

Решением комиссии от 05.08.2021 года №75 заявление истца о пересмотре размера кадастровой стоимости Земельного участка отклонено.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 21.09.2021 года, представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью разрешения вопроса соответствия отчета №209/10/2020 от 05.02.2021 года, подготовленного оценщиком Забашта М.В. ООО «Северин», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, определения рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 26.08.2020 года.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г.№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Верховный Суд Республики Крым, принимая во внимание не согласие представителей Совета Министров Республики Крым и Комитета с размером рыночной стоимости Земельного участка, определенной в предоставленном истцом отчете №209/10/2020 от 05.02.2021 года, подготовленном оценщиком ЗабаштаМ.В. ООО «Северин», определением от 06.10.2021 года удовлетворил ходатайство представителя истца, назначил по делу судебно-оценочную экспертизу, производство которой поручил экспертам Центра экспертиз ФГБОУ ВО «КубГУ», поставив на их разрешения вопрос соответствия отчета №209/10/2020 от 05.02.2021 года, подготовленного оценщиком Забашта М.В. ООО «Северин», требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также вопрос установления величины рыночной стоимости этого Земельного участка по состоянию на 26.08.2020 года.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта № 2021/10-112 от 08.11.2021 года, отчет №209/10/2020 от 05.02.2021 года, составленный оценщиком Забашта М.В. ООО«Северин», не соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены п.22в ФСО-7, п.5 ФСО-3, п.13 ФСО-3, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ, выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 26.08.2020года составляет 35032000 (тридцать пять миллионов тридцать две тысячи) рублей.

Руководствуясь ст.46 КАС РФ, истец уточнил исковые требования, просил установить в отношении Земельного участка по состоянию на дату оценки – 26.08.2020 года, кадастровую стоимость в размере 35032000 (тридцати пяти миллионов тридцать двух тысяч) рублей.

Представитель Совета Министров Республики Крым после возобновления производства по делу возражений на экспертное заключение не предоставил.

Представитель Комитета после изучения указанного экспертного заключения в судебном заседании, которое состоялось 24.12.2021 года, предоставил письменные возражения, в которых указано, что оно выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, что выразилось в нарушении п.22б ФСО-7 по причине принятия объектов-аналогов, которые не соответствуют по месту нахождения Земельному участку, а также по виду разрешенного использования ( представлены объекты аналоги с целевым использованием для индивидуального жилищного строительства, кроме одного из представленных объектов аналогов). Кроме того, в нарушение п.22а ФСО-7 экспертом применен доходный подход к оценке объекта недвижимости, в то время как целесообразно применение сравнительного подхода.

Верховный Суд Республики Крым, изучив заключение судебной оценочной экспертизы № 2021/10-112 от 08.11.2021 года, пояснения, предоставленные Комитетом, приходит к выводу о том, что отсутствуют оснований не доверять изложенным в нем выводам.

Указанное заключение в полной мере соответствует требования Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ст.82КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием. Приведенные в этом заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости Земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, который изложен в заключении экспертизы № 2021/10-112 от 08.11.2021 года. Рыночная стоимость Земельного участка определена с использованием сравнительного подхода при отборе объектов-аналогов, имеющих характеристики максимально приближенные к характеристикам Земельного участка. Сведения обо всех объектах проанализированы с учетом совокупности всех ценообразующих факторов с применением правильно определенных корректирующих коэффициентов. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

Рыночная стоимость Земельного участка определена с учетом его целевого назначения и разрешенного использования.

Верховным Судом Республики Крым по результатам изучения возражения Комитета на заключение эксперта № 2021/10-112 от 08.11.2021 года, предоставленного в судебном заседании 24.12.2021 года, в котором указано на установление факта нарушения экспертом требований п.22а и п.22б ФСО-7, установлено, что оно свидетельствует о ненадлежащей изучении содержания этого документа, не представлений допустимых доказательств его несоответствия Федеральному закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Так, при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом в качестве объектов-аналогов взяты три земельных участка, имеющие вид разрешенного использования «промназначение», подходящие под размещение ресторана, торгового цента, магазина автозапчастей, сведения о которых сопоставимы с Земельным участком, которых в соответствии с условиями договора аренды №608-2017 от 25.12.2017 года имеет вид разрешенного использования основной вид тяжелая промышленность(код6.2), вспомогательный вид деловое управление (код 4.1), общественное питание (код4.1), обслуживание автотранспорта (код 4.9). склады (код 4.9), категория земель – земли населенных пунктов.

При этом экспертом не принимались в качестве объектов – аналогов земельные участки, имеющие целевое использование индивидуальное жилищное строительство.

При проведении экспертизы экспертом применен метод сравнения продаж, по причине наличия достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов - аналогов, доходный подход к оценке объекта недвижимости обоснованно отклонен.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости Земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении экспертизы № 2021/10-112 от 08.11.2021 года.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, проводившего исследование материалов дела, не опровергнуты какими-либо доказательствами.

Верховный Суд Республики Крым считает, что указанное заключение является объективным и полным, а изложенные в нем выводы - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости Земельного участка - достоверным.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимости Земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере 35032000 (тридцати пяти миллионов тридцати двух тысяч) рублей.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 26.08.2020 года.

Согласно ст.24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что Законом № 135-ФЗ для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Как указано выше, материалы дела свидетельствуют о том, что истец 09.07. 2021 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Комитете с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Земельного участка, решением которой от 05.08.2021 года №75 это заявление было отклонено.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Закона №135-ФЗ.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Завод «МЕТЭКС» к Совету Министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Симферополя Республики Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9069 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 26.08.2020 года в размере 35032000 (тридцати пяти миллионов тридцати двух тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 09.07.2021 года.

Решение суда, является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9069 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано и опротестовано в третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Яковлев

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>