Решение от 21.02.2024 по делу № 2-1554/2024 (2-6893/2023;) от 20.12.2023

Дело № 2-1554/2024

          РЕШЕНИЕ

          Именем Российской Федерации

21 февраля 2024 года                                                                                      г. Новосибирск

Кировский районный суд г.Новосибирска в лице судьи Акуловой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дрозовой М.Г.,

с участием истца Андамова Н.М.,

представителя истца Дидигурова В.А.,

ответчика Гранфельд В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андамова Н. М. к мэрии <адрес>, Гранфельд В. А. о признании права собственности на реконструированное нежилое здание,

У С Т А Н О В И Л :

Андамов Н.М. обратился в суд с иском к мэрии <адрес>, Гранфельд В.А. о признании права собственности на реконструированное одноэтажное нежилое здание (магазин), кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>.

В обоснование своих требований истец указал, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, на месте ранее существовавшего нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, принадлежащего истцу, путем реконструкции было возведено одноэтажное нежилое здание (магазин) общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе: <данные изъяты>

Истец ссылается на то, что строительные системы здания прочно связаны фундаментом с земельным участком, здание оборудовано централизованным отоплением, системами водоснабжения, электроснабжения и канализации, реконструированный объект недвижимости был возведён в пределах предоставленного в аренду земельного участка, соответствующего разрешенному виду использования, строительство объекта совершенно с соблюдением строительных норм и правил, его размещение не нарушает прав и законных интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан. Земельный участок был предоставлен на основании долгосрочного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с дополнениями от ДД.ММ.ГГГГ. Также истец в исковом заявлении указывает, что Управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было отказано в выдаче истцу разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Истец Андамов Н.М. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца Дидигуров В.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что полагает, что все требования законодательства истцом соблюдены, ввиду чего он имеет право на признание права собственности на спорное помещение. Также ссылался на наличие договора аренды земельного участка, а также на то, что единственным признаком самовольной постройки является то, что у истца отсутствует разрешения на строительство и ввод здания в эксплуатацию, но истцом были предприняты попытки к получению разрешительных документов.

Ответчик Грандфельд В.А. в судебное заседание признала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика мэрии <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Суд, выслушав пояснения истца, представителя истца, ответчика Грандфельд В.А., изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен истцу на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с собственниками помещений многоквартирного <адрес> в лице Казанцева П. В., действующего на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 51-52). По условиям данного договора истцу была передана во временное возмездное владение и пользование часть земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, для реконструкции существующего магазина модульного типа в капитальный объект – магазин продовольственных товаров (пункты 1.1, 1.2 Договора). Срок действия данного договора определен в п. 2.1 Договора и составляет 49 лет. Как следует из п. 2.2 Договора, указанный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в лице Гранфельд В. А., действующей на основании решений внеочередного общения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в указанный договор (л.д. 53).

Так, в рамках указанного соглашения пункт 1.1 Договора был изложен в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование часть земельного участка, площадью 7 868 кв.м., местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: жилой дом; почтовый адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый №. Категория земель – земли населённых пунктов. Вид разрешенного использования: занимаемый жилым домом, а именно: часть земельного участка, общей площадью 500 кв.м., именуемый в дальнейшем «Земельный участок», в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемо частью» (пункт 1 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

Пункт 1.2 Договора в связи с внесенными изменениями был изложен в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется для сохранения в реконструированном виде одноэтажного здания магазина и его последующей эксплуатации» (пункт 2 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

Полномочия Гранфельд В.А., выступающей стороной данного соглашения, действующей от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, на момент заключения данного соглашения подтверждены Протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.54-55).

Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 56-69).

Из анализа вышеназванных документов, суд приходит к выводу о наличии у истца Андамова Н.М. права обременения в отношении части земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды участка площадью 500 кв.м. в границах, определенных в Дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53). Указанное право было надлежащим образом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается наличием в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка (л.д. 56-69) сведений об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды в пользу истца – Андамова Н. М. (пункт 4.1 Выписки из ЕГРН – 57-оборот).

Видами разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир: жилой дом; почтовый адрес ориентира: <адрес>), а, следовательно, и расположенного в его границах участка площадью 500 кв.м., предоставленного истцу на условиях аренды, являются: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)(«2.6» - многоквартирные многоэтажные дома); магазины («4.4» - Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых не превышает 5000 кв.м.), что следует из сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН (л.д. 56).

Судом установлено, что на основании решения Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-28) за истцом Андамовым Н.М. было признано право собственности на одноэтажное здание магазина, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, общей площадью 75,1 кв.м., в том числе: тамбуром площадью 4,2 кв.м., торговым залом площадью 47,2 кв.м., служебным помещением площадью 7,6 кв.м., санузлом площадью 1,5 кв.м., складом площадью 13,7 кв.м., помещением площадью 9 кв.м.

Право собственности на указанное помещение с кадастровым номером № было зарегистрировано в законодательно установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 29-30).

Исходя из пояснений истца, а также его представителя, на земельном участке с кадастровым номером №, на месте ранее существовавшего нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, принадлежащего истцу, путем реконструкции было возведено одноэтажное нежилое здание (магазин) общей площадью 158,2 кв.м., в том числе: тамбуром площадью 5,2 кв.м., торговым залом площадью 115,3 кв.м., санузлом площадью 2,6 кв.м., кабинетом площадью 5,0 кв.м., коридором площадью 14,2 кв.м., помещением площадью 14,9 кв.м.

Из материалов дела следует, что до произведенных истцом изменений площадь помещения составляла 75,1 кв.м., что подтверждается решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из ЕГРН (л.д. 29-30).

Андамов Н.М. не создавал («не воздвигал») нового объекта капитального строительства на участке, однако произвел самовольную реконструкцию здания магазина, в отношении которого за ним признано право собственности решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Произведенные Андамовым Н.М. строительные работы привели к увеличению площади помещения, что подтверждается Техническим паспортом на помещение, выданным ООО «БТИ-Сервис» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-25), согласно которому общая площадь указанного помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> кв.м.

Поскольку реконструкция, производимая в отношении уже существующего объекта недвижимости, зарегистрированного на праве собственности за гражданином, не является возведением самостоятельной постройки, суду следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

Поскольку в ходе реконструкции была увеличена общая площадь всего помещения, суд приходит к выводу об изменении объекта права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является помещение, включающее самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Исходя из содержания пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При этом, реконструкция объектов капитального строительства, согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Во вводе в эксплуатацию данного объекта недвижимого имущества истцу было отказано, строительные работы производились без получения разрешения компетентного органа, что подтверждается Уведомлением мэрии <адрес> об отказе в выдаче разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70), а также Уведомлением мэрии <адрес> об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений являются самовольной постройкой.

Исходя из смысла положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Порядок пользования земельным участком с кадастровым номером № (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир: жилой дом; почтовый адрес ориентира: <адрес>) определен Договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51-52), с учетом изменений, внесенный в данный договор Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53).

Вид деятельности, для осуществления которого истцом используется спорное жилое помещение, соответствует разрешенному виду использования, определенному для земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости – магазины («4.4» - Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых не превышает 5000 кв.м.), что следует из сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН (л.д. 56).

Также осуществление реконструкции не противоречит и условиям Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51-52), с учетом изменений, внесенный в данный договор Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53). Так, пунктом 1.2 в первоначальной редакции предусмотрено, что земельный участок предоставляется истцу для реконструкции существующего магазина модульного типа в капитальный объект-магазин продовольственных товаров (л.д. 51). С учетом внесенных ДД.ММ.ГГГГ изменений, пункт 1.2 предусматривает, что земельный участок предоставляется истцу для сохранения в реконструированном виде одноэтажного здания магазина и его последующей эксплуатации (л.д. 53). Как следует из сведений, содержащихся в Техническом паспорте на спорное помещение, выданном <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-25), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь помещения составила 158,2 кв.м. Следовательно, на момент внесения в Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ изменений, реконструкция уже была произведена истцом, на основании чего были приняты изменения в части сохранения помещения с учетом произведенной реконструкции.

Ответчик Гранфельд В.А. в судебном заседании признала исковые требования истца в полном объеме.

В соответствии с Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 158,2 кв.м. с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 993 000 рублей (л.д. 8-21).

По результатам Технического заключения №, выполненного <данные изъяты> на основании обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого здания, установлено, что несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц (л.д. 31-40).

Из выводов, содержащихся в Заключении № выполненном <данные изъяты> (л.д. 41-44), следует, что экспертом было осуществлено исследование на предмет соответствия требованиям норм и правил пожарной безопасности нежилого здания после проведенной реконструкции, по результатом которого он пришел к следующему. На основании изучения представленной документации, при визуальном и информационно-аналитическом обследовании обнаружения соответствия или несоответствия техническим регламентам, обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности, определения комплекса мероприятий на соответствие техническим регламентам, обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности при условиях, указанных выше, нежилое здание после проведенной реконструкции по адресу: <адрес> в части конструктивных элементов (стены, перегородки, перекрытие), соответствует требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности предусмотренным: Федеральным законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Федеральным законом Российской Федерации № 38-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; соответствует обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности (сводам правил). Нежилое здание в части конструктивных элементов (стены, перегородки, перекрытие) не создает угрозы жизни и здоровью граждан в случае возникновения пожара. Также выводы заключения содержат сведения о том, что при выполнении данного заключения экспертом осуществлялась проверка на соответствие следующим нормативным актам:

Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

Федеральный закон от 10.07.2012 N 117-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в ст.69;

СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*»;

СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;

СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты Система оповещения и управления эвакуации»;

СП 486.1311500.2020 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации»;

СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты, Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;

СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Противопожарные требования»;

СП 8.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Источники наружного противопожарного водоснабжения. Требования пожарной безопасности»;

СП 10.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности»;

Правила противопожарного режима в Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению №, выполненному <данные изъяты> нежилое здание (магазин продовольственных товаров), расположенное по адресу: <адрес>, соответствует требованиям СП 2.ДД.ММ.ГГГГ-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию» (л.д. 45-46).

Согласно заключению кадастрового инженера, выполненному МУП «Центр муниципального имущества» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47-48), объект капитального строительства (нежилое здание) расположен на земельном участке

с видом разрешенного использования: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) – многоквартирные многоэтажные дома; Магазины (4.4) – объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. Вид разрешенного использования образуемого земельного участка соответствует нормам Решения Совета депутатов города Новосибирска № 1288 от 24.06.2009 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска». Предельное максимальное количество этажей здания, строений, сооружений для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «Магазины (4.4)» - не установлено. Объект капитального строительства имеет 1 этаж. Предельный размер земельного участка с видом разрешенного использования «Магазины (4.4)» - не установлено. Земельный участок, на котором расположен объект, имеет площадь 7868 кв.м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства составляет 40 %, минимальный – 10 %. Согласно произведенных геодезических измерений общая площадь застройки земельного участка составляет 1824 кв.м. Процент застройки составляет: 1824 кв.м. х 100 / 7868 кв.м. = 23 %. Красные линии не пересекают границы объекта. Исходя из изложенного сделан вывод, объект капитального строительства (нежилое здание) расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, и соответствует параметрам, установленным Решением совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «О правилах землепользования и застройки <адрес>».

Поскольку Андамов Н.М. владеет земельным участком на праве аренды, на котором разрешено строительство объектов для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 квадратных метров, имеет право собственности на объект капитального строительства, а также учитывая, что реконструкция нежилого помещения осуществлена с соблюдением строительно-технических, пожарных, санитарных, градостроительных норм и правил, а также не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не нарушает предельных параметров разрешенного строительства, таким образом, реконструированное здание может эксплуатироваться по своему назначению.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для сохранения в реконструированном состоянии нежилого здания общей площадью 158,2 кв.м., и признания за истцом права собственности на указанное нежилое здание.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 158,2 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 05 ░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                          (░░░░░░░)                                     ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-1554/2024 (2-6893/2023) ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ 54RS0005-01-2023-008029-20).

░░ ░░░░░░░░░ ░░ 05.04.2024 ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.