Решение по делу № 2-65/2022 (2-843/2021;) от 14.10.2021

                                                                                                                                 дело №2-65/2022

                                                                                                  УИД:62RS0019-01-2021-001553-44

                                                                 Р Е Ш Е Н И Е

                                                    Именем Российской Федерации

16 февраля 2022 года                                                                  г.Рыбное Рязанской области

Рыбновский районный суд Рязанской области в составе судьи Соловьевой Е.М.,

при секретаре Дикаревой О.В.,

        с участием представителя истца ООО «Технопарк Рязань» - Гопоненко П.Н.,

        представителя ответчика Ладыгина М.В. - Дорофеева Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Технопарк Рязань» (ООО «Технопарк Рязань») к Ладыгину Максиму Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

                                                              у с т а н о в и л:

     ООО «Технопарк Рязань» обратилось в суд с иском к Ладыгину М.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Свои требования мотивирует тем, что ООО «Технопарк Рязань» (продавец) и Ладыгин М.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 06.08.2018 года. Согласно договору продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 262 081 кв.м., адрес объекта: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи д. Зеленинские Дворики, кадастровый (или условный) номер 62:13:1170301:744. Согласно отчету о переходе прав на объект недвижимости от 07.07.2021 года №99/2021/403146122, право собственности в отношении земельного участка зарегистрировано за истцом 02.04.2018 года, предыдущих собственников нет. В дальнейшем собственником указан и до настоящего времени является Ладыгин М.В., право собственности после истца за ним зарегистрировано 12.12.2018 года. Соответственно, право собственности на земельный участок перешло от истца ответчику на основании договора. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744 в настоящий момент зарегистрировано за Ладыгиным М.В., запись в ЕГРН №62:13:1170301:744-62/057/2018-3 от 12.12.2018. Кадастровая стоимость земельного участка - 1 074 532,1 руб. Согласно п.2.2 договора стоимость земельного участка в размере 655 202 руб. 50 коп. покупатель оплачивает продавцу единоразово или частями в срок до 31 декабря 2018 года. Однако, до настоящего момента ответчик не совершил оплату по договору даже частично. Согласно п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Также в п.2 ст.450 ГК РФ указано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Отсутствие оплаты является существенным нарушением договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744, так как ООО «Технопарк Рязань» было лишено того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора. Истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора письмом с описью. Для доставки письма была привлечена организация АО «ДХЛ Интернешнл», предложение направлено по товарной накладной №4336025481. Согласно уведомлению, предложение о расторжении договора получено ответчиком по его адресу 06.10.2021 года. Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В предложении был установлен срок - в течение 3 дней с даты получения в порядке ч.1 ст.164.1 ГК РФ данного предложения. Так как ответ от ответчика в течение 3-х дней не был получен, досудебный порядок, предусмотренный п.2 ст.452 ГК РФ, считается соблюденным, в связи с чем, истец обратился в суд. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744, на основании которого право собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744 перешло от ООО «Технопарк Рязань» (ИНН 6229071228) в пользу Ладыгина Максима Валерьевича, о чем произведена запись в ЕГРН №62:13:1170301:744-62/057/2018-3 от 12.12.2018г. Вернуть в собственность ООО «Технопарк Рязань» (ИНН 6229071228) земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744, адрес: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи д. Зеленинские Дворики.

Представитель ООО «Технопарк Рязань» Гопоненко П.Н., действующий на основании доверенности от 04.03.2021 года сроком действия 3 года, исковые требования поддержал в полном объеме, по тем же основаниям, указав, что ответчик Ладыгин М.В. не исполнял условия договора более 3-х лет, в связи с чем, изменилась как стоимость земельного участка, так и стоимость денежных средств, подлежащих оплате. На те денежные средства, которые должен был получить истец по договору в 2018 году, в настоящее время он не может купить аналогичное недвижимое имущество. Ответчик попытался исполнить договор спустя 3 года после их обращения в суд о его расторжении. Исполнение данного договора они не приняли, т.к. интерес к сделке у ООО «Технопарк Рязань» уже отсутствует. Поскольку их права существенно нарушены, просит суд удовлетворить исковые требования и расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, возвратив в собственность истца земельный участок.

Ответчик Ладыгин М.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Представитель ответчика Дорофеев Д.В., действующий на основании доверенности от 22.07.2021 года сроком действия 3 года, исковые требования не признал, указав, что истец выбрал ненадлежащий способ восстановления нарушенного права, а именно: он должен был обращаться с требованием о взыскании суммы оплаты по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами, но не за расторжением договора купли-продажи. Ответчик оплачивал денежные средства по договору в момент его заключения, однако, документов, подтверждающих факт оплаты, у него не сохранилось. В связи с чем, он решил повторно оплатить истцу денежные средства по договору. Договор купли-продажи ответчик исполнил путем перечисления денежных средств на депозит суда, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации является надлежащим исполнением, в случае, если кредитор отказывается принять исполнение обязательства. Перед внесением денежных средств на депозит суда Ладыгин М.В. попытался оплатить денежные средства на расчетный счет ООО «Технопарк Рязань», однако, получил возврат денежных средств. На протяжении двух лет Ладыгин после заключения договора купли-продажи земельного участка, пользовался им как своим собственным. От истца не поступало каких-либо возражений, связанных с неоплатой земельного участка, т.е. истец конклюдентно подтверждал исполнение договора в части оплаты со стороны Ладыгина, и как следствие этого Ладыгин произвел дальнейшие действия по распоряжению земельным участком, в частности, заключил в отношении него договор ипотеки, т.е. породил последующие правоотношения, основанные на факте принятия земельного участка в собственность истца. Просит в удовлетворении исковых требований ООО «Технопарк Рязань» отказать.

Представитель третьего лица - Публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в возражениях на исковое заявление указал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку из буквального толкования п.2 ст.450 ГК РФ суду необходимо учесть, что сама по себе невыплата покупателем покупной стоимости земельного участка не влечет для продавца право требования расторжения договора как существенное нарушение обязательства другой стороной. Просит учесть, что спорный земельный участок выступает обеспечением обязательств заемщика ООО «Стройактив» по двум кредитным договорам на текущую дату в размере 157 171 0000 руб., что не эквивалентно сумме неисполненных Ладыгиным М.В. обязательств о неоплате покупной цены по договору в размере 655 202,50 руб. Следовательно, истец выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Данная правовая позиция отражена в абз.2 п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», в котором указано, что «размер обременения учитывается судом при определении того, насколько снизилась стоимость имущества, возвращаемого истцу. При существенном размере обременения истец также вправе исходить из того, что имущество не может быть возвращено ему в том виде, в каком было передано ответчику и требовать возмещения его полной стоимости». Учитывая незначительную сумму неоплаченной покупателем по договору за земельный участок по сравнению с размером сумм обеспечения по кредитным договорам, то заявленное истцом требование о расторжении договора является несоответствующим последствиям нарушения обязательства покупателем, что свидетельствует о снижении цены земельного участка. Права истца могут быть восстановлены путем предъявления иска о взыскании стоимости земельного участка и процентов по ст.395 ГК РФ. Независимо от установления судом нового собственника ипотека как обременение на земельный участок сохраняется до полного исполнения обязательств по кредитным договорам. При осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества требуется согласие залогодержателя. В исковом заявлении не указан порядок перехода (возврата) права собственности первоначальному собственнику (продавцу). Истцом не заявлено требование о прекращении права собственности Ладыгина М.В. на земельный участок и признании права собственности на участок за истцом. Следовательно, правовые основания по смыслу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прекращения и регистрации права собственности за истцом на основании судебного решения отсутствуют. Просит суд в удовлетворении искового заявления ООО «Технопарк Рязань» к Ладыгину М.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 03 сентября 2018 года, возврате в собственность ООО «Технопарк Рязань» земельного участка с кадастровым номером 62:13:1170301:744 - отказать.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГКПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика Ладыгина М.В., представителя третьего лица - Публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк».

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

           В судебном заседании установлено, что 03.09.2018 года между ООО «Технопарк Рязань» (продавцом) и Ладыгиным М.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно договору продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 262 081 кв.м., адрес объекта: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи д. Зеленинские Дворики, кадастровый номер 62:13:1170301:744.

          Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:13:1170301:744 в настоящий момент зарегистрировано за Ладыгиным М.В., запись в ЕГРН №62:13:1170301:744-62/057/2018-3 от 12.12.2018. Кадастровая стоимость земельного участка - 1 074 532,1 руб., что подтверждается отчетом об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.10.2021 года №99/2021/425973012 (т.1 л.д.65-68), делом правоустанавливающих документов, поступивших из Управления Росреестра по Рязанской области (т.1 л.д. 87-169).

        Согласно п.2.2 договора стоимость земельного участка в размере 655 202 руб. 50 коп. покупатель оплачивает продавцу единоразово или частями в срок до 31 декабря 2018 года.

        В связи с тем, что стоимость земельного участка Ладыгиным М.В. не оплачена в сроки, предусмотренные договором, истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора (т.1 л.д. 16-17).

          Для доставки письма была привлечена организация АО «ДХЛ Интернешнл», предложение направлено по товарной накладной №4336025481. Согласно уведомлению, предложение о расторжении договора получено ответчиком по его адресу 06.10.2021 года (т.1 л.д. 18-26).

          В предложении был установлен срок - в течение 3 дней с даты получения в порядке ч.1 ст.164.1 ГК РФ данного предложения. Так как ответ от ответчика в течение 3-х дней не был получен, истец обратился в суд за расторжением договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность (ст.1104 ГК РФ).

Судом бесспорно установлено, что в предусмотренный договором срок - до 31.12.2018 года стоимость земельного участка Ладыгиным М.В. оплачена не была.

Данные обстоятельства подтверждаются: объяснениями представителя истца Гопоненко П.Н.; выпиской операций ПАО «Сбербанк» по лицевому счету №40702810140000001568 ООО «Технопарк Рязань» за период с 01.08.2018 года по 31.12.2018 года, не оспорено ответчиком.

В процессе рассмотрения дела по существу, Ладыгин М.В. оплатил денежную сумму по договору купли-продажи в размере 655 202 руб.50 коп., перечислив их на расчетный счет истца, что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк 8606/28 от 31.01.2022 года, выпиской из лицевого счета по вкладу «Сберегательный счет» (номер счета 40817 810 2 5300 4484975).

Истец ООО «Технопарк Рязань» возвратил вышеуказанную сумму ответчику Ладыгину М.В., что подтверждается платежным поручением №5 от 01.02.2022 года.

Таким образом, судом установлено, что на момент предъявления иска в суд, ответчиком не была оплачена денежная сумма по договору купли-продажи спорного земельного участка, просрочка составила около 3-х лет.

Исходя из характера допущенного ответчиком нарушения, периода просрочки, суд, учитывая положения п.2 ст.450 ГК РФ, приходит к выводу о том, что предъявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи являются законными и обоснованными.

Довод представителя ответчика о том, что неисполнение покупателем обязанности по своевременной оплате товара не является основанием для расторжения договора купли-продажи основан на ошибочном толковании норм материального права.

Истец при заключении договора купли-продажи вправе был рассчитывать на получение от ответчика 655 202 руб. 50 коп. в срок до 31.12.2018 года. Однако, денежные средства не получил, с настоящим иском обратился в октябре 2021 года, при этом денежные средства были внесены сначала на счет истца, а впоследствии после их возврата на депозит суда (чек-ордер ПАО Сбербанк 8606/28 от 02.02.2022 года), т.е. после получения претензии о расторжении договора и обращения в суд с иском, что нельзя признать добросовестным поведением.

Таким образом, не вызывает сомнений, что неисполнение ответчиком обязательств на протяжении 3-х лет является существенным нарушением договора со стороны ответчика.

Также ответчиком не учтено, что внесение денежных средств на депозит суда после предъявления иска о расторжении договора не имеет значения, поскольку ранее истец уже выразил свою волю на расторжение договора, так как не получил надлежащего исполнения, и сейчас он имеет право не принимать денежные средства по договору, поскольку просрочившим исполнение является не кредитор, а именно должник, в данном случае Ладыгин М.В.

Судом установлено, что спорный земельный участок выступает обеспечением обязательств заемщика ООО «Стройактив» по двум кредитным договорам в общей сумме 157 171 0000 руб., что подтверждается кредитным договором об открытии кредитной линии с лимитом выдачи №1-0700-19-025 от 18.12.2018 года, договором ипотеки недвижимого имущества №1-0700-19-025/11 от 18.12.2019 года, договором об открытии кредитной линии с лимитом выдачи №1-0125-20-008 от 03.07.2020 года, договором ипотеки недвижимого имущества №1-0125-20-008/20 от 03.07.2020 года. Записи о залоге внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2019 года (запись регистрации об ипотеке №62:13:1170301:744-62/057/2019-5) и 11.08.2020 года (запись регистрации об ипотеке №62:13:1170301:744-62/057/2020-6).

Доводы представителя ответчика, а также третьего лица - Публичного акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» о неправомерности заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи ввиду наличия у спорного земельного участка обременения в виде ипотеки по двум кредитным договорам, и то, что неоплаченная Ладыгиным М.В. денежная сумма по договору купли-продажи в размере 655 202 руб. 50 коп. неэквивалентна сумме ссудной задолженности по кредитным договорам в размере 157 171 000 руб., не могут быть приняты судом во внимание, поскольку положения ст.1102 и 1104 ГК РФ не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от обременения его залогом третьими лицами, а эквивалентность требований в данном случае определяется между сторонами, поскольку обязательства, которые возникают вследствие расторжения договора купли-продажи носят встречный и взаимозаменяемый характер и не могут распространяться на взаимоотношения с третьими лицами.

При таких обстоятельствах, в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка подлежит расторжению, поскольку в судебном заседании нашел подтверждение факт существенного нарушения Ладыгиным М.В. условий договора и в соответствии со ст.ст.1102, 1104 ГК РФ земельный участок подлежит передаче истцу ООО «Технопарк Рязань».

           Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (данная правовая позиция изложена в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Оплаченная истцом госпошлина в сумме 13 573 руб. в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежит взысканию с ответчика Ладыгина М.В. в пользу ООО «Технопарк Рязань».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                                        Р Е Ш И Л:

          Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Технопарк Рязань» (ООО «Технопарк Рязань») к Ладыгину Максиму Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

          Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи д. Зеленинские Дворики, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 62:13:1170301:744, заключенный 03 сентября 2018 года между ООО «Технопарк Рязань» (ИНН 6229071228, ОГРН 1146229000422, место нахождения: Рязанская область, Рыбновский район, деревня Зеленинские Дворики, здание 111, помещение 76) и Ладыгиным Максимом Валерьевичем, 26.07.1992 года рождения, уроженцем г. Рязани, зарегистрированным по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.59, кв.7.

           Возвратить в собственность ООО «Технопарк Рязань» земельный участок, расположенный по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи д. Зеленинские Дворики, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 62:13:1170301:744.

           Взыскать с Ладыгина Максима Валерьевича в пользу ООО «Технопарк Рязань» судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины, в размере 13 573 (Тринадцать тысяч пятьсот семьдесят три) рубля.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Рыбновский районный суд Рязанской области в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.     

          Мотивированное решение изготовлено 21.02.2022 года.

Судья -