Решение от 31.05.2019 по делу № 2-67/2019 от 23.10.2018

        Дело № 2-67/2019

        Уникальный идентификатор дела 52RS0010-01-2018-002156-78

        Р Е Ш Е Н И Е

        Именем Российской Федерации

        г.Балахна                                                                           31 мая 2019 года

Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Рязаповой О.Н., при секретаре Дроздовой О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой Т.Н. к Шахановой И.В. о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, взыскании неотделимых улучшений и расходов по производству работ, компенсации морального вреда, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Полякова Т.Н. обратилась в суд с иском к Шахановой И.В. о расторжении договора купли-продажи от <дата>., взыскании стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в сумме <данные изъяты> руб., указав, что <дата>. между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты> руб., на момент заключения договора расчет между сторонами по договору произведен полностью. Переход права собственности на указанные жилой дом и земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке.

В период использования дома были выявлены существенные скрытые недостатки, которые являются признаками непригодности для проживания, а именно: имеется существенная осадка конструкций дома примерно на <данные изъяты> см.; в весеннее время и после сильных дождей в подвале дома проявляются грунтовые воды, что способствует разрушению деревянных конструкций и образования плесени; протекает крыша сарая; из-за наличия грунтовых вод и осадке конструкций дома происходит изменение размеров оконных и дверных проемов, что влечет их повреждение; в конструкции дома имеются сгнившие деревянные элементы – венцы, доски пола.

Уведомление о расторжении договора купли-продажи было направлено ответчику <дата>., которое получено адресатом <дата>., но оставлено без ответа, в связи с чем, пришлось обратиться в суд.

В судебном заседании истец Полякова Т.Н. и ее представитель по доверенности - Рыбалкин М.В. исковые требования, уточненные в порядке ст.39 ГПК РФ, поддержали в полном объеме, пояснив, что на момент приобретения дома покупатель не могла знать о срытых недостатках в его конструкции, продавец намеренно скрыл информацию о существенных недостатках, в том числе о подтоплении подвала, в связи с чем, истец вынужден был нести затраты для устранения обнаруженных дефектов. Решить мирным путем вопрос о замене ответчиком сгнивших конструкций не получилось, в связи с чем, за восстановлением своих прав пришлось обратиться в суд. Просили признать сделку (договор) купли-продажи жилого помещения от <дата>., заключенную с Шахановой И.В. недействительной, применить последствия недействительности сделки путем возврата жилого дома ответчику, а ей от ответчика полученные ею по сделке <данные изъяты> руб., неотделимые улучшения в денежном эквиваленте в размере <данные изъяты>., взыскать стоимость работ по созданию неотделимых улучшений в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> руб., по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>., расходы по оплате экспертизы <данные изъяты>., <данные изъяты>. нотариальные расходы и <данные изъяты>. транспортные расходы.

Ответчик Шаханова И.В. с иском не согласна, пояснила, что покупатель видела, в каком состоянии покупает дом, о риске попадания грунтовых вод в подпол ей было известно, именно поэтому она поставила кухонный гарнитур на подиум.

Представитель ответчика Казакова Т.Г. правовую позицию своего доверителя поддержала, полагала, что истец при покупке жилого дома и земельного участка не могла не видеть мелиоративный канал, который проходит вдоль улицы и не могла не знать, что п.Гидроторф, где проживают ее родственники, стоит на болотных торфяниках.

Свидетель Пашкова Г.Ю. в судебном заседании <дата>. показала, что на их улице есть пожарный водоем и мелиоративная канава для грунтовых вод, весной по всей улице в подвалах домов бывает вода, но она быстро уходит. Считает, что дом в хорошем состоянии, но истица в нем нажилась, т.к. она городской житель.

Выслушав объяснения сторон, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч.2,4 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п.1,2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст.454 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

Согласно требованиям ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, по смыслу ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из материалов дела следует, что Полякова Т.Н. согласно договору купли-продажи от <дата>. приобрела в собственность у Шахановой И.В. С. жилое помещение – жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> руб.

Шаханова И.В. при совершении сделки получила от Поляковой Т.Н. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., что не оспаривается сторонами.

Переход к покупателю права собственности на спорный жилой дом по вышеуказанному договору был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество <дата>.

Из искового заявления следует, что истец Полякова Т.Н. оспаривает договор купли-продажи по тем основаниям, что продавец Шаханова И.В. ввела ее в заблуждение, так как при заключении договора купли-продажи не сообщила о существенном недостатке товара (жилого дома), а именно о том, что особенно весной, когда происходит таяние снега и идут проливные дожди, а также поднимаются на поверхность грунтовые воды, подвал жилого дома оказывается подтопленным, и он не может использовать его по назначению. Кроме того, в силу подтопления причинен ущерб несущим конструкциям жилого дома.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

По смыслу ст.178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в п.1 ст.178, согласно положениям ст.56 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований для признания ее таковой.

Для проверки доводов истца о признании указанной сделки купли-продажи спорного жилого дома недействительной ввиду ее совершения под влиянием заблуждения относительно качественных характеристик объекта недвижимости делающих его непригодным для использования, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства Юстиции РФ.

Из заключения экспертов ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства Юстиции РФ от <дата>. следует, что экспертом сделан вывод:

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям п.22 и п.25 Постановления Правительства РФ от <дата>. №.

Дефекты жилого дома, установленные в результате проведенного исследования, имеющиеся на момент проведения экспертного осмотра, а также возможность их устранения и необходимые для этого мероприятия:

-плесень на поверхности пола (при осмотре подвала) является устранимым дефектом, необходимо провести мероприятия: просушить деревянные конструкции и изолировать источник увлажнения, заменить при необходимости конструктивные элементы;

-частичное разрешение нижних венцов стен жилого дома, образованное в результате физического износа является устранимым дефектом, необходимо провести мероприятия: заменить нижние венцы стен жилого дома;

-несоответствие высоты помещений жилых комнат и кухни исследуемого жилого дома требованиям п.22 Постановления Правительства РФ от <дата>. №, является неустранимым дефектом, устранение данного дефекта возможно, однако экономически нецелесообразно, поскольку требуется разборка несущих конструкций жилого дома (кровли, крыши, перекрытий);

-несоответствие отношения площади световых проемов к площади пола комнат и кухни требованиям п.25 Постановления Правительства РФ от <дата>. №, является устранимым дефектом, необходимо провести мероприятия: увеличить площади световых проемов.

Для определения стоимости устранения выявленных устранимых дефектов требуется точный перечень видов и объемов строительно-монтажных работ, а также используемых материалов.

Указанные несоответствия в п.п.22 и 25 являются не существенными, т.к. являются конструктивными элементами жилого дома в соответствии с ген.планом застройки от <дата>.

Точный перечень видов и объемов строительно-монтажных работ, а также используемых материалов, может быть определен в результате выполнения проектно-изыскательских работ и составления проектной документации.

Поскольку, составление проектной документации не входит в компетенцию эксперта при производстве судебной строительно-технической экспертизы, определить стоимость устранения выявленных дефектов, не представляется возможным.

Проникновение грунтовых и/или талых вод в подвал жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, возможно.

Таким образом, имеется риск проникновения грунтовых и/или талых вод в подвал дома.

Конструктивные элементы дома (балки, перекрытия, нижняя поверхность полов, нижние венцы дома) поражены бурой трещиноватой гнилью, вызванной дереворазрушающим домовым грибом (Serpula Lacrymans) и техническими вредителями – насекомыми, что привело к значительным биоповреждениям (разрушению) деревянных конструкций.

При этом, экспертом не установлена невозможность эксплуатации жилого дома при наличии всех выявленных недостатков, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что наличие выявленных недостатков жилого дома, нельзя признать непригодным для использования.

Также суд, отмечает, что из заключения эксперта следует, что: попадание грунтовых вод в подвал жилого дома возможно, поскольку отметка пола подвала жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на глубинах <данные изъяты>, что находится на уровне грунтовых вод; попадание талых вод в подвал жилого дома возможно, поскольку на момент проведения экспертного осмотра отсутствует гидроизоляция фундамента и подвала. Следовательно достоверность причин проникновения влаги в подвал жилого дома установлена.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований Поляковой Т.Н., суд не принимает во внимание доводы истца о том, что при заключении сделки ее ввели в заблуждение в отношении характера сделки, поскольку выявленные в ходе экспертизы недостатки жилого дома являются явными, выявлены экспертом в ходе визуального осмотра, не являются скрытыми недостатками. Данные недостатки существовали и на момент осмотра жилого дома истцом перед совершением сделки <дата>. и Полякова Т.Н. имела возможность выявить недостатки в ходе его осмотра при покупке. Как следует, из п.7 Договора купли-продажи <дата>., продавец обязуется передать индивидуальный жилой дом и земельный участок покупателю в том качественном состоянии, как они есть на момент подписания истец настоящего договора, пригодном для использования по назначению, из п. осмотрел гараж до заключения договора, ему известны его качественные характеристики.

Согласно п.3 Акта приема-передачи недвижимости от <дата>. и п.2 Договора купли-продажи <дата>. претензий по техническому состоянию жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, сантехническому, электро-, газо- и иному оборудованию Полякова Т.Н. на момент передачи не имела. Кроме того, как указала ответчик кухонный гарнитур истица установила на подиум во избежание попадания грунтовых вод, что не отрицала в суде Полякова Т.Н.

При таких обстоятельствах, сделка была совершена истцом по его воле, доказательств того, что Полякова Т.Н. не была осведомлена о проникновении влаги в подвал жилого, не представлено.

Все доводы истца и ее представителя, в том числе в части недостатков конструкций дома (окна, двери, подпол) сводятся к переоценке представленных доказательств и не принимаются судом при вынесении решения, истица при заключении договора купли-продажи дома осмотрела дом вместе со своими родственниками, претензий не имела, наличие дефектов под деревянными конструкциями в подвале дома не могут являться скрытыми дефектами, т.к. при желании и необходимости осмотр под ними беспрепятственен.

Таким образом, оснований для вывода о том, что заблуждение относительно существенных качеств предмета сделки, на которые ссылается истец, являлись следствием намеренных виновных действий ответчика, не имеется, в силу чего и не имеется оснований для квалификации сделки как совершенной под влиянием заблуждения.

Поскольку нарушение прав Поляковой Т.Н., в ходе судебного разбирательства не подтвердилось, оснований для взыскания в пользу истца неотделимых улучшений и стоимости работ, компенсации морального вреда и судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ <░░░░>., ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>., ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░., ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>., ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>. – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░- ░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ №2-67/2019 ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░. <░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░-                                               ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░-