Решение по делу № 2-146/2018 от 26.10.2017

Дело № 2-146/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    19 марта 2018г.                        г. Липецк

    Октябрьский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего судьи                Рябых Т.В.,

при секретаре                             Кичигиной Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного Кредитования» к Лукьяновой Екатерине Михайловне, Лукьянову Владимиру Александровичу о взыскании задолженности по кредитному договору и судебных расходов, обращении взыскания на предмет залога, о расторжении кредитного договора и по встречному иску Лукьяновой Екатерины Михайловны к Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного Кредитования», Акционерному обществу «Банк Жилищного Финансирования» о признании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство ипотечного жилищного Кредитования» обратилось в суд с иском к Лукьяновой Е.М., Лукьянову В.А. о расторжении кредитного договора № от (дата), взыскании задолженности по кредитному договору № от (дата) по состоянию на (дата) в размере 1668367 руб. 69 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 1550922,43 руб.; задолженность по процентам – 106 714,51 руб. – задолженность по процентам, 10730,75 руб. – задолженность по пеням, об обращении взыскания на квартиру с кадастровым номером 48:20:0046103:1109, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащую Лукьяновой Е.М. на праве собственности, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2608800,00 руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 16451 руб. 84 коп. Свои требования обосновывало тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № от (дата) Лукьяновым Е.М., В.А. был предоставлен ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» кредит в размере 2 000 000 руб. на срок 300 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры общей площадью 79,9 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>. Процентная ставка по кредиту составила 12,25 %, размер ежемесячного платежа 20426,00 руб. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в залог была принята квартира. (дата) ответчики и ФИО2 заключили Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому ответчики купили в собственность у продавца за счет собственных средств и за счет средств, предоставленных Банком в кредит согласно Кредитному договору, а Продавец продал квартиру по цене 4 550 000,00 руб. (дата) УФРС по <адрес> было зарегистрировано право собственности ответчика, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись о регистрации и выдано свидетельство о государственной регистрации права, одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на квартиру – ипотеки. (дата) ответчику были предоставлены денежные средства в размере 2000000,00 руб. Законным владельцем закладной и предшествующим залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». Начиная с (дата), заемщиком платежи по кредитному договору не производятся, а до этого неоднократно допускались просрочки по погашению суммы кредита и процентов за пользование им. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, Залогодержателем в соответствии с п. 5.2.4.1 Закладной и п. 4.4.1 Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование не было исполнено. По состоянию на (дата) задолженность ответчиков составила 1668367 руб. 69 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 1550922,43 руб.; задолженность по процентам – 106 714,51 руб. – задолженность по процентам, 10730,75 руб. – задолженность по пеням. По инициативе истца была проведена оценка рыночной стоимости ипотечной квартиры. Согласно Отчета № от (дата), выполненного ООО «<данные изъяты>» стоимость предмета залога составила 3 261 000 руб. Поскольку ответчиками были допущены существенные нарушения условий Кредитного договора, истец обратился в суд с иском о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и судебных расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2608000 руб.

Впоследствии истец увеличил исковые требования в части взыскания задолженности по кредитному договору и просил взыскать с ответчиков Лукьяновой Е.М., Лукьянова В.А. задолженность по кредитному договору № от (дата) по состоянию на (дата) в размере 1824833 руб.32 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 1550922,43 руб.; задолженность по процентам – 223027, 32 руб.; задолженность по пеням – 50 883, 57 руб.

Представителем ответчика Лукьяновой Е.М. в ходе рассмотрения дела было подано встречное исковое заявление к АО «Агентство ипотечного Жилищного кредитования» о признании Договора купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) № от (дата) незаключенным, указывая, что Договор купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки), указанный как основание перехода прав по закладной от ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» к АО «АИЖК» не может считаться заключенным в отношении спорной закладной, поскольку подписан ранее и не содержит существенных условий. Обязательства, возникшие на основании Договора купли-продажи квартиры от 04.08.2014 г. и удостоверенные закладной, не существовали на момент совершения договора купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) от 01.07.2014 г. Доказательства оплаты со стороны АО «АИЖК» в пользу первоначального залогодержателя отсутствуют. В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи закладных передача закладных осуществляется в объеме 220 млн. руб. Из этого следует, что стороны имели в виду конкретный, уже существующий, объем закладных, что подтверждается отсутствием в договоре условий разрешения споров в случае недопоставки или иных спорных вопросов объема закладных, в связи с чем закладная от 04.08.2014 г. не может входить в объем по оспариваемому договору. Доказательств наличия у АО «АИЖК» лицензии на осуществление банковской деятельности истцом не представлено.

В ходе рассмотрения дела к участию по первоначальному иску в деле в качестве третьих лиц были привлечены ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», ГУ УПФР в г. Липецке, а по встречному иску в качестве соответчика ЗАО «Банк Жилищного Финансирования».

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ларина Т.А. исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, с учетом уточненных исковых требований. Встречные исковые требования Лукьяновой Е.М. не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве, указывая, что АО «АИЖК» заключает договор купли-продажи закладных не на одну конкретную закладную, а на неопределенное количество, которое партнер может продать АО «АИЖК» в период действия договора. Срок действия договора с 01.07.2014 г. по 31.12.2014 г. Согласно акту приема-передачи ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» передал закладную, должником по которой являлась Лукьянова Е.М., то есть в период действия договора. Оплата по договору подтверждается платежным поручением № 24.09.2014 г. на сумму 2061643,84 руб. Закладная, подтверждающая права истца как залогодержателя и, соответственно, кредитора на предмет ипотеки, была передана в собственность АО «АИЖК». На закладной имеется отметка, произведенная предыдущем владельцем закладной. Доводы ответчиков об отсутствии у банка права передавать право требования по кредитному договору с потребителем физическим лицом, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, считала не обоснованными, поскольку передача прав по закладной и залог закладной осуществляется в порядке, установленном ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащих ограничений в обороте этих ценных бумаг. Закон об ипотеки не предусматривает положения о каких-либо требованиях, предъявляемых к новому законному владельцу закладной. Указывает, что права на закладную перешли истцу 23.09.2014г., а заемщиками обязательства исполнялись ненадлежащим образом с 01.12.2016г., то есть до этого с 30.09.2014г. ответчики вносили платежи на расчетный счет истца, открытый в ВТБ 24, в связи с чем, считала довод ответчиков о причинно-следственной связи смены владельца закладной и просрочками платежей по кредиту несостоятельными.

Представитель истца возражала против отсрочки реализации обращения взыскания на заложенное имущество на один год, в случае удовлетворения исковых требований, поскольку ответчиком не представлено убедительных доказательств своего финансового состояния, которое позволило бы им после истечения периода отсрочки исполнить принятые обязательства по кредитному договору. Доводы истца о незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки (жилое помещение), приобретенное с использованием средств материнского капитала, в связи с тем, что нарушаются права несовершеннолетних детей ответчика, считала необоснованными, поскольку ответчик реализовал свое право на использование средств материнского капитала путем погашения основного долга и процентов по кредитному договору. То есть, при приобретении квартиры не были использованы средства материнского капитала, эти денежные средства использованы лишь на погашение основного долга и процентов по кредитному договору, поэтому доля несовершеннолетних детей не определяется. Доводы ответчиков о том, что заложенное имущество является единственным жильем, не освобождает их от выполнения обязательств по кредитному договору.

В судебное заседание ответчики Лукьянова Е.М., Лукьянов В.А, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, интересы ответчика Лукьяновой Е.М. представляет по доверенности Саблин Т.Е., который в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. Просил отказать в требованиях об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, на несоразмерность заявленных требований и стоимости квартиры. В случае удовлетворения исковых требований просил отсрочить реализацию заложенного имущества на один год, поскольку Лукьянова Е.М. находится в отпуске по уходу за сыном <данные изъяты> Лукьянов В.А. является директором общества, которое прекратило свою хозяйственную деятельность, других источников дохода семья не имеет. Не оспорил размер задолженности.

В судебное заседание представитель третьего лица по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, представил возражение на встречный иск, в котором полагал иск Лукьяновой Е.М. не подлежащим удовлетворению, указывая, что при заключении 01.07.2014г. договора купли-продажи закладных между Банком и АО «АИЖК» были согласованы все существенные условия, договор был подписан сторонами и исполнен, в связи с чем, владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Закладная является именной ценной бумагой, в связи с чем, положения ГК РФ, регулирующие договор цессии не применимы к правоотношениям сторон.

Представители третьего лица ГУ УПФР в г. Липецке в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель ГУ УПФР в г. Липецке в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других, полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

    В соответствии со ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты за нее.

    Судом установлено, что 04.08.2014г. между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и Лукьяновой Е.М., Лукьяновым В.А. был заключен кредитный договор №, на основании которого ответчики получили кредит в сумме 2 000 000 руб. и обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом по ставке 12,5 % годовых, в сроки и на условиях договора и графика возврата кредита и уплаты процентов, что подтверждается данным кредитным договором.

Согласно п. 1.2.3 Кредитного договора срок пользования кредита – с даты фактического предоставления кредита по последнее число 300 –го календарного месяца (обе даты включительно) при условии исполнения Заемщиком обязательств, предусмотренных Договором.

Цель кредита – приобретение недвижимого имущества, указанного в п. 1.2.5 Договора, в общую совместную собственность Лукьяновой Е.М. и Лукьянова В.А. за цену 4 550 000,00 руб. На дату подписания Договора собственником указанного имущества является продавец ФИО2 (п.1.2.4).

В соответствии с п. 1.2.5 приобретаемое имущество – квартира, расположенная по почтовому адресу: <адрес>, состоящая из 3 жилых комнат, имеющая общую площадь <данные изъяты>., кадастровый №.

Обеспечением Кредитного договора согласно п. 1.2.8.1 является Залог Предмета ипотеки.

Согласно п. 2.4.4.1 Общих условий договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями Договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в случаи: а) при просрочке осуществления Заемщиком очередного Ежемесячного платежа на срок более 30 календарных дней; б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению Ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

Кредитор имеет право в соответствии с п. 2.4.4.3 Договора уступить права требования по Договору, в том числе путем передачи прав на Закладную третьим лицам, включая некредитные организации, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачей самой Закладной (при ее наличии).

Согласно п.2.4.3.2 кредитор обязуется в случае передачи прав по Договору (и на Закладную, при ее наличии) новому Кредитору (владельцу Закладной) письменно уведомить об этом Заемщика в течение 10 календарных дней с момента перехода прав по Договору (и на Закладную) к новому Кредитору (владельцу Закладной) с указанием реквизитов нового Кредитора (владельца Закладной), необходимых для надлежащего исполнения Заемщиком обязательств по Договору.

Своей подписью в кредитном договоре ответчики подтвердили, что обязуются соблюдать условия данного кредитного договора.

Ответчики Лукьяновы также были ознакомлены с графиком платежей, осведомлены о размере ежемесячного денежного платежа, датой его внесения.

Банк надлежащим образом исполнил обязательства, предоставив Лукьяновой Е.М. денежные средства согласно договору в размере 2 000 000 руб., что подтверждается банковским ордером № от (дата).

Согласно Договору купли-продажи от (дата) и передаточному акту от (дата) ФИО2 продала, а Лукьянова Е.М., Лукьянов В.А. купили в общую совместную собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. по цене 4 550 000,00 руб.

В соответствии с п. 3.1.2 Договора купли-продажи денежная сумма в размере 2000000,00 руб. выплачивается покупателем продавцу за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору в течении 3 банковских дней считая с даты получения из органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расписки в получении документов на государственную регистрацию перехода прав на квартиру на имя покупателя.

Право собственности за Лукьяновой Е.М. на <адрес> в общую совместную собственность было зарегистрировано 07.08.2014г., что следует из свидетельства о государственной регистрации права и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Денежные средства в размере 2000 000,00 руб. были перечислены на имя ФИО2 (дата) на основании платежного поручения №.

Права ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» как залогодержателя были удостоверены закладной на <адрес> от (дата).

Согласно п. 6.4.1 Условий и порядка исполнения денежных обязательств по закладной настоящая закладная удостоверяет право залогодержателя, каковым выступает любой законный владелец настоящей закладной, на получение исполнения по указанному и обеспеченному ипотекой денежному обязательству (включая проценты по нему и иные установленные законом или договором денежные требования из него) без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу право залога на указанное недвижимое имущество, обремененное ипотекой.

На основании п. 1.1 Договора купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) №-ф от (дата), заключенного между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», предметом договора является передача Поставщиком закладных Агентству Закладных в собственность со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности и с производством на Закладных отметок о новом владельце – Агентстве- на условиях и в порядке, указанных в действующих на дату заключения Кредитного договора/Договора займа Правилах, если иное не оговорено Правилами, а также на условиях, указанных в настоящем Договоре.

Согласно п. 1.2. передача Агентству Закладных Поставщиком закладных осуществляется в объеме 220 млн. рублей.

Срок действия договора с (дата) по (дата)

Согласно Акта приема-передачи Закладных от 23.09.2014 г. к Договору купли-продажи закладных от 01.07.2014 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» приняло закладную в отношении должника Лукьяновой Е.М., стоимостью 2030000,00 руб., а ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» произвело на Закладной отметку о передаче, о чем свидетельствует отметка в закладной о передаче прав на закладную.

Факт оплаты закладной ОАО «АИЖК» в размере 2061643,84 руб. подтверждается платежным поручением № от (дата).(л.д. 122, том 2) и отзывом АО «Банк Жилищного Финансирования.

    Из сообщения АО «Газпромбанк» от 16.02.2018г. следует, что по состоянию на 14.02.2018г. в депозитарии Банка ГПБ (АО) на счете депо, владельцем которого является АО «АИЖК», учитывается закладная с номером государственной регистрации ипотеки № (л.д. 128, том 2).

Номер государственной регистрации ипотеки № соответствует сведениям, указанным в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении <адрес> (л.д. 32-35, том 2).

Судом установлено, что ответчики надлежащим образом обязательства по договору займа не исполняли, в связи с неоднократной просрочкой платежей ВТБ 24 (ПАО), действующего на основании доверенности № от (дата) от имени АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было направлено в адрес Лукьяновой Е.М. требование от (дата) о погашении кредитной задолженности в полном объеме не позднее (дата), которое осталось не исполнено.

Согласно расчету истца размер задолженности ответчиков перед банком по состоянию на (дата) составил 1824833 руб.32 коп., в том числе: задолженность по основному долгу – 1550922,43 руб.; задолженность по процентам – 223027, 32 руб.; задолженность по пеням – 50 883, 57 руб.

Правильность расчета сторонами не оспаривалась.

Как видно из материалов дела, (дата) ответчику направлялось требование о досрочном взыскании и обращении взыскания на заложенное имущество, в которых предложено погасить образовавшуюся задолженность. Письменных пояснений, доказательств исполнения данных требований в материалах дела не имеется, и ответчиками суду не представлено.

В такой ситуации суд соглашается с доводом о наличии длительного нарушения заемщиком положений кредитного договора, в связи с чем считает требования истца о досрочном возврате суммы займа и начисленных за пользование им процентов в сумме 1 824 833 руб. 32 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения кредитного договора в виде многократных просрочек внесения ежемесячных платежей в погашение кредита, то требование истца о расторжении кредитного договора подлежит удовлетворению.

Требование, направляемое Банком в адрес Заемщика о досрочном погашении кредита до настоящего времени не исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 вышеназванной статьи, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной, согласно п. 5 указанной выше статьи, осуществляются в порядке, установленном ст. ст. 48 и 49 настоящего Федерального закона, где при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, что означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии со ст. 48 ФЗ РФ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме (ч. 1). Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (часть 2). Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом (ч. 3).

Как усматривается из материалов дела, права первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке были удостоверены закладной, и передача прав по закладной, удостоверяющей как права залогодержателя, так и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству - кредитному договору была произведена с соблюдением требований ст. 48 вышеуказанного Закона. Указание же в п. 5 ст. 47 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" на запрет уступки прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, из которых удостоверены закладной, направлено на исключение случаев одновременной уступки прав из договора об ипотеке и закладной разным лицам, однако это не свидетельствует о невозможности перехода прав по закладной к другому лицу.

Вместе с тем Законом "Об ипотеке", регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как именной ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.

Анализируя договор купли-продажи закладных №-Ф с отсрочкой платежа от 01.07.2014г., заключенный между АО «АИЖК» и АО «Банк Жилищного Финансирования» суд полагает, что при заключении договора купли-продажи закладных между сторонами были согласованы все существенные условия, договор был подписан сторонами и исполнен, что подтверждается также подписанным актом приема-передачи закладных, в том числе и в отношении спорной квартиры, и платежным поручением.

Доказательств обратного, а также в подтверждение доводов встречного искового заявления, Лукьяновой Е.М. и ее представителями в ходе судебного разбирательства не представлены, в связи с чем, встречный иск Лукьяновой Е.М. к АО «АИЖК», АО «Банк Жилищного Финансирования» о признании незаключенным Договора купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) №-ф от (дата) не подлежащим удовлетворению.

Довод представителей Лукьяновой Е.М. о невозможности перехода прав залогодержателя и прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, в случае, если такие обязательства удостоверены закладной к истцу, у которого отсутствует лицензия на осуществление банковской деятельности, основан на ошибочном толковании норм материального права.

Разрешая заявленные исковые требования об обращении взыскания на предмет залога – <адрес>, суд исходит из следующих положений действующего законодательства.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. ст. 334, 336, 348, 349 ГК РФ, ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

В силу ч.ч. 1, 5 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

… Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из материалов дела, представленного истцом расчета задолженности по состоянию на 29.01.2018г. в размере 1 8 24 83 3 руб. 32 коп., с момента направления ответчикам требования о досрочном взыскании всей суммы кредита в порядке установленном статьей 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьей 811 ГК РФ, и пунктом 4.1.1 договора, размер неисполненного обязательства заемщиком превышает 5% от стоимости предмета залога согласно заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» от 30.01.2018г. которая составляет 4 009 000 руб., согласно выпискам по счету, ответчики с 2016г. неоднократно допускали просрочку исполнения обязательств по оплате задолженности по просроченному основному долгу, процентам, обязательство не исполняется более трех месяцев, в связи с чем, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество у суда не имеется.

Определяя начальную продажную стоимость спорной квартиры, суд исходит из следующего.

Указывая начальную продажную стоимость <адрес> в исковом заявлении истец ссылался на отчет об оценке квартиры ООО «<данные изъяты>» от 19.09.2017г., где рыночная стоимость квартиры на дату оценки составляет 3 261 000 руб.

В ходе рассмотрения дела на основании ходатайства представителя ответчика определением суда от (дата) была назначена судебная оценочная экспертиза, для определения рыночной стоимости <адрес>, производство которой было поручено экспертам ООО фирма «<данные изъяты>».

Согласно заключения ООО фирма «<данные изъяты>» №, рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> составляет 4 009 000 рублей.

Суд кладет в основу решения суда по определению начальной продажной цены спорной квартиры заключение судебной экспертизы ООО фирма «<данные изъяты>», поскольку эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, данный эксперт проводил осмотр объекта, что не было сделано при составление отчета ООО «<данные изъяты>», кроме того, стоимость спорной квартиры заключением судебной экспертизы ООО фирма «<данные изъяты>» определена на день рассмотрения дела.

Коль скоро в силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» начальная продажная цена заложенного имущества, определяемая на основании отчета оценщика, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, то ее размер по данному делу составит 3 207 200 рублей.

Реализацию заложенного имущества проводить путем продажи с торгов.

В части ходатайства Лукьяновой Е.М. об отсрочки продажи <адрес> с публичных торгов на один год, суд находит его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что <адрес> принадлежит на праве общей совместной собственности Лукьяновой Е.М., Лукьянову В.А.

Согласно свидетельств о рождении Лукьянова Е.М. и Лукьянов В.А. имеют детей: ФИО4, (дата) рождения, также у Лукьяновой Е.М. имеется несовершеннолетний ребенок ФИО9, (дата) г.рождения, которому постановлением администрации г. Липецка № 1781 от 10.09.2012г. была разрешена замена фамилии с ФИО10 на фамилию – ФИО13.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Заявление о предоставлении отсрочки должно быть подкреплено доказательствами, подтверждающими наличие уважительных причин и возможность удовлетворения требований кредитора. При этом обязанность по доказыванию наличия таких обстоятельств лежит на заявителях.

По смыслу указанной нормы Закона, целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должникам в пределах предоставленного им отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

Суд разрешает заявленное ходатайство в пределах заявленного требования, а именно о предоставлении отсрочки исполнении решения суда в части обращения взыскания на один год.

Как следует из заявленного в судебном заседании ходатайства, ответчики просили о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества на один год, поскольку Лукьянова Е.М. находится в отпуске по уходу за сыном ФИО4, (дата) рождения, Лукьянов В.А. является директором общества, которое прекратило свою хозяйственную деятельность, других источников дохода семья не имеет, полагают, что через год фирма ООО «ОПТТРАНСТОРГ», где директором является Лукьянов В.А, а Лукьянова Е.М. состоит с ними в трудовых отношениях, начнет приносить доход, позволяющий оплачивать задолженность по кредитному договору.

Судом дважды откладывалось судебное разбирательство по ходатайству представителя Лукьяновой Е.М. для предоставления доказательств в обоснование заявленного ходатайства, судом разъяснялись положения ст. 56 ГПК РФ по бремени предоставления доказательств, предлагалось представить доказательства о месте регистрации несовершеннолетних детей, о наличии у них в собственности недвижимого имущества, о месте обучения детей и посещения дошкольного образования, о доходах фирмы ООО «ОПТТРАНСТОРГ», о размере получении Лукьяновой Е.М, социальных пособий, однако указанные доказательства суду представлены не были.

Отказывая в удовлетворении заявленного ответчиками ходатайства о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на имущество на один год, суд принимает во внимание длительность неисполнения ответчиками обязательства, отсутствие каких-либо доказательств со стороны ответчиков в подтверждение наличия реальной возможности погашения задолженности по заемному обязательству в течение указанного срока, что исключит необходимость обращать взыскание на предмет залога.

При этом суд принимает во внимание, что обязательства по исполнению кредитного договора ответчиками надлежащим образом не исполняются с 01.12.2016г. На протяжении более года ответчики не производят оплату задолженности ни в какой сумме, не произвели платеж ни разу и в период рассмотрения данного дела.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что ответчик Лукьянова Е.М. зарегистрирована по иному адресу: <адрес>, что говорит о том, что имеются иное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, то есть спорное жилое помещение является не единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом были понесены расходы на оплату государственной пошлины. Размер государственной пошлины, уплаченной истцом, составляет 16 541 руб. 84 коп. Факт уплаты государственной пошлины в указанном размере подтверждается представленной суду копией платежного поручения № от (дата).

Расходы, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании приведенных выше норм права денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат направлению в счет погашения задолженности по кредитному договору и уплаты судебных расходов в размере 1 841 375 руб. 16 коп. Денежная сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, превышающая размер долга, подлежит возврату Лукьяновой Екатерине Михайловне и Лукьянову Владимиру Александровичу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный 04.08.2014г. между ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» и Лукьяновой Екатериной Михайловной, Лукьяновым Владимиром Александровичем.

Взыскать с Лукьяновой Екатерины Михайловны, Лукьянова Владимира Александровича в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного Кредитования» задолженность по кредитному договору № от 04.08.2014г. 1 824 833 руб. 32 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 541 руб. 84 коп., а всего 1 841 375 руб. 16 коп.

Обратить взыскание на принадлежащее Лукьяновой Екатерине Михайловне, Лукьянову Владимиру Александровичу заложенное имущество – <адрес>, общей площадью 79,9 кв.м., кадастровый №, дата государственной регистрации права (дата), номер государственной регистрации права №, номер государственной регистрации ипотеки: №

Реализацию заложенного имущества проводить путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену имущества, на которое обращено взыскание, в размере 3 207 200 рублей.

Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат направлению в счет погашения задолженности по кредитному договору и уплаты судебных расходов в размере 1 841 375 руб. 16 коп. Денежная сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, превышающая размер долга, подлежит возврату Лукьяновой Екатерине Михайловне, Лукьянову Владимиру Александровичу.

Лукьяновой Екатерине Михайловне, Лукьянову Владимиру Александровичу в удовлетворении встречный исковых требований к Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного Кредитования», Акционерному обществу «Банк Жилищного Финансирования» о признании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №-ф от 01.07.2014г. незаключенным отказать.

Лукьяновой Екатерине Михайловне, Лукьянову Владимиру Александровичу отказать в предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества сроком на один год.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

     Председательствующий                         Т.В. Рябых

    Решение в окончательной форме в соответствии с ч. 2 ст. 108 Гражданского процессуального кодекса РФ изготовлено 26.03.2018г.