Решение по делу № 2-2831/2024 от 23.04.2024

КОПИЯ                            Дело №2-2831/2024

УИД 50RS0042-01-2024-003395-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 августа 2024 года                        г. Сергиев Посад Московская область

    Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., при ведении протокола помощником судьи Милюковой В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андресова В. В.ча к Публично-правовой компании "Фонд развития территорий", Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на квартиру, передаче жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

    Андресов В.В. обратился в суд с иском к Публично-правовой компании "Фонд развития территорий", ООО "Стройинвест» в лице конкурсного управляющего Иванова Д.В., Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на квартиру, передаче жилого помещения.

    Требования мотивированы тем, что 14.02.2014 между ООО «Стройинвест» и Паначевым Л.Г. заключен договор участия в долевом строительстве №СП-84/2014/ОП, по условиям которого ООО «Стройинвест» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства.

    Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020 ООО «Стройинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство до 10.11.2021.

    Определением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2021 требования Паначева Л.Г. включены в реестр требований кредиторов должника.

    30.09.2021 между Паначевым Л.Г. и Андресовым В.В. заключен договор об уступке прав требования (договор цессии) по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, согласно условиям которого права требования к должнику по передаче в собственность по окончании строительства объекта долевого строительства – квартиры № перешли к истцу Андресову В.В., который свои обязательства по оплате договора выполнил в полном объеме, уплатив цеденту 2 440 000 руб.

    Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке 11.10.2021.

    Исходя из положений договора участия в долевом строительстве и договора цессии, истец приобрел право требования на получение в собственность квартиры №, расположенной в МКД по адресу: <адрес>

    Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда Московского округа от 17.02.2002, определение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2021 отменено, в удовлетворении требований Паначева Л.Г. о включении в реестр передачи жилых помещений отказано.

    Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2021 Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером №50605:0070101:75, площадью 4700 кв.м., расположенного в границах участка по адресу: <адрес>, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незаверенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения.

    Определением Верховного Суда РФ от 22.08.2022 состоявшиеся по заявлению Паначева Л.Г. судебные акты отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение.

    Определением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2023 производство о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройинвест» прекращено.

    Определением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2023 производство по заявленным требованиям Паначева Л.Г. прекращено, поскольку прекращено производство по делу о банкротстве ООО «Стройинвест».

    Истец указывает, что конкурный управляющий ООО «Стройинвест» не направил ему уведомление о необходимости включения в реестр кредиторов, несмотря на то, что договор цессии был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 11.10.2021.

    Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию 21.09.2023.

    Письмом от 11.03.2024, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области, в ответ на обращение истца, пояснил, что не имеет правовых оснований для передачи Андресову В.В. спорной квартиры, поскольку требования не включены в реестр требований кредиторов.

    В связи с чем, Андресов В.В. просит суд признать за ним право собственности на жилое помещение – трехкомнатную квартиру №, общей площадью (с учетом летних помещений) 80.7 кв.м., расположенную на 10 этаже секции 1 жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» произвести согласование на передачу истцу ключей от жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес>, подписание актов приема-передачи объектов и обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передать истцу указанное жилое помещение.

    Протокольным определением от 21.05.2024 ООО "Стройинвест» в лице конкурсного управляющего Иванова Д.В. исключено из ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

    В судебное заседание истец Андресов В.В., его представитель, не явились, извещены.

    В судебное заседание представитель ответчика Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" не явился, извещен, представил возражения на исковое заявление, из которых следует, что не доказан факт включения требования Андресова В.В. в реестр требований о передаче спорной квартиры; истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, так как в силу п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве истец вправе обратиться с заявлением о включении в реестр требований и, в случае его удовлетворения, с заявлением о выплате возмещения.

    В судебное заседание представитель ответчика Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" не явился, извещен, представил возражения на исковое заявление, в которых указал, что поскольку право требования Андресова В.В. на передачу квартиры, как и требование Паначева Л.Г., в реестр не включено, соответственно, не передано фонду по договору передачи обязательств, то у фонда не возникло обязательств перед Андресовым В.В. о передаче жилого помещения после завершения строительства.

    В судебное заседание третье лицо конкурсный управляющий ООО «Стройинвест» Иванов Д.В. не явился, извещен.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона №218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 №1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П обязательства застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

С учетом положений статей 2 и 3 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ « О публично-правовой компании» Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при регулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства, Фонд развития территорий должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, а именно в нем отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам долевого участия.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

На основании положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 14.02.2014 между ООО «Стройинвест» и Паначевым Л.Г. заключен договор №СП-84/2014/ОП участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>

В соответствии с п.1.1 договора, застройщик ООО «Стройинвест» привлекает денежные средства участника долевого строительства Паначева Л.Г. в целях финансирования строительства многоэтажного трехсекционного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Строительство жилого дома осуществляется на земельном участке с кадастровым номером № площадью 4700 кв.м. (п.1.2 договора).

В соответствии с условиями договорам, срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 3 квартала 2013 ода (п.1.3 договора).

Объектом долевого участия является, в том числе, 3-комнатная квартира №, площадью 80.7 кв.м., расположенная в 1 секции на 10 этаже указанного многоквартирного дома (п.1.5 договора).

Согласно акту об исполнении финансовых обязательства от 25.02.2014, участником долевого строительства Паначевым Л.Г. выполнены обязательства по оплате цены долевого участия по договору №СП-84/2014/ОП от 14.02.2014 перед застройщиком ООО «Стройинвест».

30.09.2021 между Паначевым Л.Г. и Андресовым В.В. заключен договор об уступке прав требования (цессия), предметом которого является передача в собственность последнему объекта долевого строительства – 3-комнатной квартиры№, площадью 80.7 кв.м., расположенной в 1 секции на 10 этаже жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

Также из договора усматривается, что права по договору участия в долевом строительстве передаются Андресову В.В. на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

Цена договора составила 2 440 000 руб. (п.2.1 договора).

Обязательства Андресова В.В. по договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается аккредитивом №243153/21-63031 от 30.09.2021, приходным кассовым ордером №824243 от 28.09.2021.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2020 ООО «Стройинвест» признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2021 требования Паначева Л.Г. о передаче, в том числе, 3-комнатной квартиры квартира №, площадью 80.7 кв.м., расположенной в 1 секции на 10 этаже жилого дома по строительному адресу: <адрес>, включены в реестр требований ООО «Стройинвест».

Из представленных в материалы дела копий договора №СП-84/2014/ОП участия в долевом строительстве и договора цессии от 21.10.2021 следует, что данные договора прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Московской области, договор цессии зарегистрирован 11.10.2021.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда Московского округа от 17.02.2002, определение Арбитражного суда Московской области от 11.10.2021 года отменено, в удовлетворении требований Паначева Л.Г. о включении в реестр передачи жилых помещений отказано.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2021 Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4700 кв.м., расположенного в границах участка по адресу: <адрес>, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незаверенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения.

Определением Верховного Суда РФ от 22.08.2022 состоявшиеся по заявлению Паначева Л.Г. судебные акты отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.06.2023 производство о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройинвест» прекращено.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2023 производство по заявленным требованиям Паначева Л.Г. прекращено, поскольку прекращено производство по делу о банкротстве ООО «Стройинвест».

Решением администрации Сергиево-Посадского городского округа от 31.05.2023 №7351-УГД/Р объекту недвижимого имущества зданию: многоэтажный жилой дом по адресу: <адрес> предполагаемое к размещению на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0070101:75 присвоен адрес: <адрес>

21.09.2023 Министерство жилищной политики Московской области выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: RU50-05-25000-2023.

Квартира №37, являющаяся объектом долевого строительства по договору №СП-84/2014/ОП в настоящее время индивидуализирована как объект недвижимости, что подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых квартира поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер №, площадь квартиры составляет 78,7 кв.м.

Возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Определяя момент, с которого требование Андресова В.В. считается включенным в реестр застройщика, суд исходит из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве). Неисполнение данной обязанности со стороны управляющего, не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства.

Однако доказательств того, что требования Андресова В.В. были включены в реестр требований ООО "Стройинвест» о передаче жилых помещений, суду не представлено.

Андресов В.В. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования, в связи с чем, Фонд не мог не знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.

Учитывая установленные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, договор цессии от 21.10.2021 зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Андресова В.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>. При этом, суд учитывает, что договор цессии, по которому у истца возникло право требования передачи ему спорного объекта долевого строительства, никем не оспорен, недействительным не признан.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Андресову В.В. до настоящего времени квартира не передана, акт приема-передачи квартиры не подписан, что также не оспаривалось ответчиками.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2014 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поскольку доказательств передачи спорного объекта истцу не представлено, а суд пришел к выводу о признании за истцом права собственности на спорную квартиру, суд полагает необходимым возложить обязанность на Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» произвести согласование на передачу Андресову В.В. ключей на жилое помещение, подписание акта приема-передачи объекта и обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области» передать Андресову В.В. квартиру по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, суд отмечает, что правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п. В данном случае Андресов В.В. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора цессии.

В этой связи, исковые требования Андресова В.В. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Андресова В. В.ча к Публично-правовой компании "Фонд развития территорий", Унитарной некоммерческой организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" о признании права собственности на квартиру, передаче жилого помещения - удовлетворить.

Признать право собственности Андресова В. В.ча (паспорт серии №) на жилое помещение – трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>

Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (ОГРН 5177746100032, ИНН 7704446429) произвести согласование на передачу Андресову Василию Васильевичу ключей от жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, подписание актов приема-передачи объектов и обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты граждан-участников долевого строительства Московской области" (ОГРН 1205000039430, ИНН 5024204676) передать Андресову В. В.чу квартиру по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                подпись                                      И.В. Сенаторова

Решение принято в окончательной форме 7 августа 2024 года.

Судья                                подпись                                      И.В. Сенаторова