Решение по делу № 2-616/2024 (2-3850/2023;) от 11.12.2023

                                                                                                      Дело № 2-616/2024

                                                                            УИД 16RS0045-01-2023-005759-34

РЕШЕНИЕ

       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 мая 2024 года                                                                                город Казань

Авиастроительный районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Сабитовой Ч.Р.,

при секретаре судебного заседания Валиевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галеева М.А., Артикова Р.Х., Васянина Т.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора», индивидуальному предпринимателю Файзрахманов М.Ш. о признании сделки недействительной, обязании демонтировать строения, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Галеева М.А., Артиков Р.Х., Васянина Т.Е. обратились в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Зилантова Гора», ИП Файзрахманов М.Ш. в вышеприведённой формулировке. В обоснование требований указали, что между истцами и ООО «СЗ «Зилантова Гора» заключен договор долевого участия в строительстве много квартирного жилого дома по адресу: <адрес>В. Галеева М.А. является собственником <адрес>, Артиков Р.Х. собственником <адрес>, Васянина Т.Е. собственником <адрес> вышеуказанном жилом доме. Строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с п. 1.1.1 планировалось построить на земельных участках общей площадью 20491 +/-50 кв.м., м 12055+/-38 кв.м., с кадастровыми номерами № и №, принадлежащих ООО «СЗ «Зилантова гора» на праве собственности. В соответствии с разрешением на строительство многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№ на земельном участке с кадастровым номером № планируется разместить 78 машино-место. В настоящее время многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Прово собственности ООО «СЗ «Зилантова гора» и ИП Файзрахманов М.Ш. в отношении земельного участка прекратилось, возникло право общей долевой собственности помещений многоквартирного дома. Однако, соглашением между ООО «СЗ «Зилантова гора» и ИП Файзрахманов М.Ш. без получения соответствующего согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома, земельный участок с кадастровым номером № был передан в аренду для целей организации платной парковки. ИП Файзрахманов М.Ш., не имея на то законных оснований, владеет и пользуется спорным земельным участком, им возведено строение в виде будки охраны, установлен шлагбаум, за плату ИП Файзрахманов М.Ш. предоставляется право на занятие места на парковочной стоянке. Истцы считают, что на основании ст. 168 ГК РФ договор аренды указанного земельного участка, заключенный между ООО «СЗ «Зилантова гора» и ИП Файзрахманов М.Ш. является ничтожной сделкой. ООО «СЗ «Зилантова гора» не исполнил свои обязательства по договору ДДУ, а именно, не передало истцам, как участникам долевого строительства земельный участок с кадастровым номером №. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку застройщиком обязательства по договору ДДУ не исполнены, истцы считают, что у них имеются оснований для взыскании с ООО «СЗ «Зилантова гора» неустойки.

На основании изложенного, уточнив окончательно исковые требования, истцы просят признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ООО «СЗ «Зилантова гора» и ИП Файзрахманов М.Ш., ничтожной сделкой, применить последствия ничтожной сделки.

Обязать ИП Файзрахманов М.Ш. возвратить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>В, с кадастровым номером № истцам, как собственникам указанного имущества в течении пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, в противном случае наложить судебный штраф в размере 50000 рублей за каждый день неисполнения обязательства.

Обязать ИП Файзрахманов М.Ш. демонтировать все строения и ограждения, возведенные на земельном участке № с его дальнейшим благоустройством и приведением в первоначальный вид в течение пяти дней в момента вступления решения суда в законную силу, в противном случае наложить судебный штраф в размере 50000 рублей за каждый день неисполнения обязательства.

Взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу Галеева М.А. неустойку по договору ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером 16:50:220301:4696 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1394634,78 руб.

Взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу Артикова Р.Х. неустойку по договору ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером 16:50:220301:4696 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1410828,36 рублей.

Взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу Васянина Т.Е. неустойку по договору ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером 16:50:220301:4696 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1749427,16 рублей.

Взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу истцов неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату принятия судом решения в размере 1/150 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки; за период с момента принятия судом решения по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов.

Взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 25000 рублей каждому.

Истец Галеева М.А., ее представитель, представитель истца Васянина Т.Е., в судебном заседании исковые требования поддержали.

Истец Артиков Р.Х. судебное заседание не явился, имеется ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Зилантова Гора», представитель ответчика ИП Файзрахманов М.Ш. в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица ООО "Управляющая организация "Берег" в судебном заседании с иском согласился.

Представитель третьего лица МКУ Управление архитектуры и градостроительства ИКМО г. Казани в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Установлено, что истец Галеева М.А. является собственником <адрес>.4В по <адрес>. Истцу Артиков Р.Х. в указанном многоквартирном доме принадлежит жилое помещение №, а истцу Васянина Т.Е. – жилое помещение №.

Право собственности у истцов на недвижимые объекты возникли на основании договоров долевого участия, заключенных между истцами и ООО ООО «СЗ «Зилантова Гора».

Требования истцов мотивированы тем, что согласно условиям договора долевого участия строительство МКД по <адрес> осуществляется на земельных участках с кадастровыми номерами № и №. Однако, земельный участок с кадастровым номером № передан застройщиком в аренду ответчику ИП Файзрахманов М.Ш. По мнению истцов, данная сделка является недействительной.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства стороной ответчиков представлено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СЗ Зилантова Гора» и ИП Файзрахманов М.Ш., расторгнут.

Принимая во внимание, что договорные отношения между ответчиками прекращены на момент разрешения дела, то требования истцов о признании договора аренды земельного участка недействительным и обязании ИП Файзрахманов М.Ш. возвратить суд отклоняет, поскольку отсутствует предмет спора.

Также суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истцов об обязании ИП Файзрахманов М.Ш. демонтировать все строения и ограждения, возведенные на земельном участке с кадастровым номером 16:50:210301:4696 с его дальнейшим благоустройством и приведением в первоначальный вид в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В подтверждение своей позиции истцами представлены видеозаписи обзора территории с контейнером. Вместе с тем, из данной записи невозможно идентифицировать сам земельный участок. Более того, видеозапись не свидетельствует, что конструкции (строения) на спорном земельном участке установлены именно ИП Файзрахманов М.Ш. Довод истцов о том, что ответчик ИП Файзрхманов М.Ш. обязан демонтировать ограждение ввиду имеющейся у него возможности в любое время установить шлагбаум, суд отклоняет как необоснованный, поскольку носит предположительный характер. Кроме того, требование о приведении земельного участка в первоначальное состояние отклоняется и потому, что данные о том, в каком первоначальном состоянии находился земельный участок у суда отсутствуют.

Разрешая требования истцов о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером 16:50:210301:4696, суд исходит из следующего.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом приведенного правового регулирования при продаже застройщиком помещений в многоквартирном доме покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичные положения закреплены в п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

То есть, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению.

В том случае, если за участниками долевого строительства зарегистрированы права на объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен такой дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности (Письмо Минэкономразвития России от 04.10.2018 N Д23и-5309).

         Таким образом, в силу вышеприведенных норм права у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, а регистрация права в этом случае носит правоподтверждающий характер.

Положения части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

В условиях, когда на земельном участке расположен многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона N 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

Суд полагает необоснованным и подлежащим отклонению требование о взыскании неустойки за просрочку передачи земельного участка.

Так, заключая договор участия в долевом строительстве, истцы как стороны указанных договоров имеет целью приобретение в собственность объектов долевого строительства, в данном случае расположенных в многоквартирном жилом доме жилых помещений, удовлетворив тем самым потребность в жилье. В свою очередь, установление приведенными выше нормами закона положения о том, что одновременно с приобретением помещений в многоквартирном жилом доме участники долевого строительства становятся и собственниками земельного участка, занимаемого данным многоквартирным жилым домом, направлено на реализацию установленного статьей 1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

При этом использование участниками долевого строительства земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, имеет место уже в силу самого факта размещения жилого дома на земельном участке.

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, самостоятельным (единственным) предметом договора участия в долевом строительстве не является, поскольку предметом таких договоров может являться возведенный на этом земельном участке объект (здание).

В свою очередь, установление законодательством о долевом строительстве ответственности застройщика за несвоевременную передачу объекта долевого строительства направлено на защиту прав участников долевого строительства. Само по себе взыскание неустойки за несвоевременную передачу земельного участка, занимаемого объектом долевого строительства, смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не отвечает.

При таких обстоятельствах, оценив все собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отклонении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Галеева М.А., Артикова Р.Х., Васянина Т.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора», индивидуальному предпринимателю Файзрахманов М.Ш. о признании сделки недействительной, обязании демонтировать строения, взыскании неустойки отказать.

Апелляционная жалоба может быть подана в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Авиастроительный районный суд <адрес>.

Судья        (подпись)                                          Ч.Р. Сабитова

Копия верна. Судья:

Мотивированное решение изготовлено 17 мая 2024 года.