Решение от 09.07.2019 по делу № 33-5316/2019 от 07.06.2019

Судья Степаненко О.В.                             Дело № 33-5316

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 июля 2019 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Грибалевой М.Н.,

судей Рябихина О.Е., Филатовой В.Ю.,

при секретаре Тузове Г.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецовой С.Л. к комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконными действий по передаче в аренду земельного участка, обязании соразмерно уменьшить размер арендной платы, произвести её перерасчет, внести изменения в договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе комитета по управлению имуществом г. Саратова на решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 04 апреля 2019 года, которым удовлетворены исковые требования.

Заслушав доклад судьи Грибалевой М.Н., объяснения представителя истца Михайлова В.Ю., возражавшего против доводов жалобы и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и поступивших относительно неё возражений, судебная коллегия

установила:

Кузнецова С.Л. обратилась в суд с иском к комитету по управлению имуществом г. Саратова (далее – КУИ г. Саратова) о признании незаконными действий по передаче в аренду земельного участка, обязании соразмерно уменьшить размер арендной платы, произвести её перерасчет, внести изменения в договор аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что официальном сайте ответчика было размещено извещение о проведении 29 июня 2018 года в 10 часов по адресу: <адрес> торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в котором содержались следующие сведения для участников торгов: площадь 1936 кв.м, срок аренды 10 лет, разрешенное использование: для строительства отдельно стоящего офисного здания делового и коммерческого назначения, начальный размер годовой арендной платы 1109000 руб., размер задатка 1109000 руб., собственность муниципальное образование «Город Саратов», организатором торгов является КУИ г. Саратова, проект договора аренды, параметры разрешенного строительства, в том числе: коэффициент застройки (от площади участка) до 80 %, ограничений и обременений – нет.

Проведя визуальный осмотр и получив ответ об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, самовольных построек, коммуникаций, других объектов, принадлежащих третьим лицам и объектов прочно связанных с землей, ФИО7 подал заявку на участие в аукционе, по итогам которого был признан победителем торгов, в связи с чем между ним и ответчиком 14 августа 2018 года был заключен договор аренды спорного земельного участка № 242-С.

29 августа 2018 года ФИО7 и Кузнецова С.Л. заключили договор замены стороны в обязательстве, согласно которому права и обязанности Кустова Д.Г. по договору аренды земельного участка от 14 августа 2018 года № 242-С перешли к истцу.

28 сентября 2018 года Кузнецова С.Л. получила градостроительный план земельного участка, на основании которого заказала проект отдельно стоящего офисного здания коммерческого назначения площадью 80 % от площади участка, в соответствии с условиями договора аренды. При проведении проектно-изыскательных работ на арендованном земельном участке были обнаружены прочно связанные с участком подземные коммуникации, имеющие охранные зоны установленные федеральным законодательством, в которых градостроительная и любая другая деятельность запрещена, а именно: по участку проходит подземный газопровод высокого давления Д 500 мм протяженностью 3200 п.м, более того в отношении данного газопровода установлена зона с особыми условиями использования территории и на часть участка наложен сервитут площадью 276 кв.м, зарегистрирован в государственном реестре недвижимости №; по участку проходит подземный трубопровод, инженерное сооружение – «ливневая канализация» Д 1000 мм и «ливневая канализация» Д800 мм - охранная зона 5 м плюс глубина их заложения в обе стороны от оси трубопровода, информации о наличии которых в конкурсной документации не содержалось.

В связи с выявленными скрытыми недостатками земельного участка истец обратился в ООО «Техстрой», из заключения которого следует, что максимальный коэффициент застройки участка не может быть выше 15 %.

Полагая, что ответчик умышленно скрыл от арендатора сведения о наличии на земельном участке подземных коммуникаций, имеющих охранные зоны и имущество, принадлежащее третьим лицам, а также уточнив исковые требования в порядке
ст. 39 ГПК РФ, с учетом выводов судебной экспертизы Кузнецова С.Л. просила признать незаконными действия ответчика по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, как не соответствующий условиям конкурсной документации; обязать ответчика в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу соразмерно уменьшить размер годовой арендной платы и установить ее в размере 326273 руб., произвести перерасчет в сумме 326273 руб. с 14 августа 2018 года и внести соответствующие изменения в договор аренды от 14 августа 2018 года № 242-С.

Решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 04 апреля 2019 года признаны незаконными действия КУИ г. Саратова по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 14 августа 2018 года № 242-С как не соответствующие условиям конкурсной документации.

На КУИ г. Саратова возложена обязанность в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу соразмерно уменьшить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 14 августа 2018 года № 242-С, установив годовую арендную плату по договору аренды земельного участка от 14 августа 2018 года № 242-С в размере 326273 руб.; произвести перерасчет годовой арендной платы в размере 326273 руб. с 14 августа 2018 года и внести соответствующие изменения в договор аренды от 14 августа 2018 года № 242-С.

В апелляционной жалобе КУИ г. Саратова просит отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на соблюдение им требований по проведению торгов в форме открытого аукциона, обращает внимание, что в выписке из ЕГРН каких-либо ограничений и обременений земельного участка не зарегистрировано, в связи с чем выражает несогласие с выводом суда о непредоставлении информации об обременении земельного участка и ограничений в его использовании. Автор жалобы обращает внимание, что истец не оспаривает порядок проведения аукциона, добровольно заключила договор замены стороны в обязательстве, а также указывает на возможность осуществления строительства в охранной зоне газораспределительной сети при условии письменного разрешения эксплуатационной организации газораспределительных сетей. Ответчик считает, что истец не лишена возможности оспорить договор аренды в судебном порядке, считает, что действия истца свидетельствуют о недобросовестном поведении арендатора.

В письменных возражениях Кузнецова С.Л. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ввиду того, что ФИО7 был признан единственным участником торгов, комиссией было решено предложить ФИО7 заключить договор аренды на условиях, объявленных в информационном сообщении, опубликованном в газете «Саратовская панорама» от 23 мая 2018 года № 20 (1152) о проведении КУИ г. Саратова 29 июня 2018 года открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с начальной ценой в размере 1109000 руб.

14 августа 2018 года между Кустовым Д.Г. и КУИ г. Саратова был заключен договор аренды земельного участка № 242-С, по условиям которого ФИО7 с 14 августа 2018 года передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1936 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства отдельно стоящего офисного здания делового и коммерческого назначения; ограничения, обременения: нет; кадастровый №; расположенный по адресу: <адрес>, с уплатой годовой арендной платы в размере 1109000 руб.

29 августа 2018 года ФИО7 и Кузнецова С.Л. заключили договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого Кузнецова С.Л. приняла на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от
14 августа 2018 года № 242-С.

Обращаясь с исковыми требованиями, Кузнецова С.Л. ссылалась на невозможность использования земельного участка в объеме, предусмотренном договором.

Согласно градостроительному плану на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, расположены сети инженерно-технического обеспечения: газопровод подземный, канализационный коллектор, кабели силовые, канализация.

Указанное обстоятельство также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19 декабря 2018 года, из которой следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1936 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> имеет ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, ограничения в использовании (обременении), указанные в п.п. 14, 15 и 16 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей», охранная зона газораспределительной сети – газопровода высокого давления протяженностью 3200 п.м, диаметром 500 мм, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 120, зона с особыми условиями использования территорий, 64.48.2.531, распоряжение от 21 декабря 2016 года № Т-1177-р в части, площадью 276 кв.м.

Согласно выводам заключения ООО «Технострой», представленного истцом, максимально возможная площадь застройки земельного участка равна 240 кв.м, что составляет 15 % от площади земельного участка.

Из заключения судебной экспертизы ООО Экспертно-правовой центр «Гарант» от 26 марта 2019 года № 28/03-19 следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> имеются подземные сети инженерных коммуникаций: газопровод D 530 мм, канализация D 1000 мм, канализация
D 800 мм, газопровод D 108 мм, кабельная линия электропередач, канализационный колодец (выгребной колодец). Охранные зоны подземных сетей инженерных коммуникаций расположенных в границах земельного участка канализация D 1000 мм – 3,0 м, канализация D 800 мм – 3,0 м, газопровод D 108 мм – 2,0 м, кабельная линия электропередач – 0,6 м, канализационный колодец (выгребной колодец) – 3,0 м. Исходя из сути поставленного судом вопроса, определить корректно общую площадь коммуникаций и их охранных зон, в связи с их наложением друг на друга не представляется возможным. Определены части земельного участка, в пределах которых разрешено строительство объектов капитального строительства: часть земельного участка № 1 площадью 566 кв.м, часть земельного участка № 2 площадью 176 кв.м, часть земельного участка № 3 площадью 203 кв.м, часть земельного участка № 4 площадью 8 кв.м, часть земельного участка № 5 площадью 35 кв.м. Документальным исследованием установлено наличие в данных Единого государственного реестра недвижимости охранной зоны подземного газопровода ЗОУИТ 64.48.2.531 площадью 276 кв.м, с ограничением использования (обременения) в соответствии с п.п. 14, 15, 16 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 200 года № 878. Площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: г. Саратов, Волочаевский проезд, б/н составляет 1936 кв.м. С учетом частей земельного участка в пределах которых разрешено строительство объектов капитального строительства, а также так как части земельного участка разделены между собой охранными зонами подземных сетей инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка, часть земельного участка для строительства объектов капитального строительства исходя из максимальной величины площади части земельного участка № 1 составляет 566 кв.м. Таким образом, процент возможной застройки земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, с учетом проходящих через него коммуникаций с установленными в отношений них охранными зонами составит 29,23 %.

Выводы экспертного заключения подтверждены экспертом ФИО9 в судебном заседании суда первой инстанции.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 55, 67, 71 ГПК РФ, на основании положений ст. ст. 611, 612 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения договора аренды между ответчиком и ФИО7 арендатору не было известно об имеющихся ограничениях в использовании спорного земельного участка, указанные ограничения не были указаны арендодателем в договоре аренды земельного участка от 14 августа 2018 года № 242-С, а стали известны арендатору лишь в процессе исследования участка для подготовки к его застройке, при этом возможная площадь застройки составляет 566 кв.м – 29,23 %, в связи с чем пришел к выводу о возможности снижения размера арендной платы за спорный земельный участок соразмерно возможной площади его застройки, возложив на ответчика обязанность произвести перерасчет арендной платы, а также внести изменения в договор аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки доказательств у судебной коллегии не имеется. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░ ░░ 04 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░