Решение по делу № 3а-1485/2018 ~ М-910/2018 от 04.09.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 сентября 2018 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи    Родиной Т.А.,

при секретаре     Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1485/2018 по административному исковому заявлению Искендеровой М.Ш.к. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

с участием представителя Искендеровой М.Ш.к. по доверенности Бакировой Г.М.,

у с т а н о в и л:

Искендерова М.Ш.к. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 181,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2015 года в размере 2 143 715 рублей.

В обоснование заявленных требований Искендерова М.Ш.к. указала, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая её права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Бакирова Г.М. поддержала требования в полном объёме по основаниям, изложенным в административном иске.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Искендеровой М.Ш.к. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственной реестре недвижимости содержатся сведения об объекте капитального строительства – нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 181,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Спорное нежилое здание на праве собственности принадлежит Искендеровой М.Ш.к., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 7 июня 2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена по состоянию на 1 сентября 2015 года в размере 6 364 927,46 рублей.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, 4 сентября 2018 года Искендерова М.Ш.к. обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 24 августа 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Экспертизы».

Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 сентября 2015 года в размере 2 143 715 рублей.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 1 сентября 2015 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Законодательная разрешенность, физическая возможность, а также анализ ближайшего окружения позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование объекта оценки является его использование в качестве универсального торгово-офисного помещения.

В качестве сегмента рынка определен сегмент рынка торгово-офисной недвижимости г. Тольятти.

Анализ сегмента рынка офисных помещений в Кировском районе г. Самара, приведён на страницах 44-47 отчета, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведен на страницах 47-52 отчета.

В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщик произвел расчет рыночной стоимости путем метода сравнения продаж, как наиболее подходящий для целей оценки. Выбрал единицу сравнения – стоимость 1 кв. м. общей площади объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в качестве объектов-аналогов было подобрано 4 нежилых универсальных помещения, на праве собственности, расположенные в Кировском районе, на красной линии и внутриквартально, площадью от 70 кв.м. до 286 кв. м., т.е. сопоставимые по основным характеристикам с объектом оценки.

Для сглаживания различий между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком введены корректировки в отношении объектов - аналогов на торг, на время продаж, на этаж для аналога № 2, на расположение относительно красной линии для аналогов №№ 3, 4, на уровень отделки, на площадь для аналога № 3, на техническое состояние здания, после чего определена величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 907 648 рублей.

В рамках доходного подхода с применением метода прямой капитализации, оценщик рассчитал арендную ставку, потенциальный валовый доход, рассчитаны потери от незанятости, процент операционных расходов составил 28%, ставка капитализации принята для универсальных низкоклассных офисно-торговых объектов в размере 15%, рассчитан чистый операционный доход, после чего оценщиком определена величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 2 379 782,28 рубля.

Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого помещения без учета НДС в размере 2 143 715 рублей.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 4 сентября 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Искендеровой М.Ш.к. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 181,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2015 года в размере 2 143 715 рублей.

Датой обращения Искендеровой М.Ш.к. в суд считать 4 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                        Т.А.Родина