Решение по делу № 2-137/2021 от 19.11.2020

Гр. дело № 2- 137\2021

УИД 39RS0011-01-2020-001597-22

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июня 2021 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Сайбель В.В.,

при секретаре Волковской И.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску прокурора Зеленоградского района Калининградской области, поданного в защиту интересов МО «Зеленоградский городской округ» и Калининградской области к Заливатскому Алексею Сергеевичу, ООО «Спецстрой», Авраменко Станиславу Анатольевичу о признании ничтожным договоров купли- продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Зеленоградского района Калининградской области обратился в суд с иском к Заливатскому А.С. и ООО «Спецстрой» о признании ничтожным договора купли- продажи земельного участка с КН №, заключенного 06.08.2019 между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С., применении последствий недействительности сделки, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2019, заключенного между Заливатским А.С. и ООО «Спецстрой», применении последствия недействительности сделки, прекращении права собственности Заливатского А.С. и ООО «Спецстрой» на объект недвижимости – магазин «Горячий хлеб», исключении из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Заливатского А.С. на нежилое здание с КН №, земельный участок с КН №

В обоснование заявленных требований указали, что прокуратурой Зеленоградского района Калининградской области была проведена проверка законности продажи Агентством по имуществу Калининградской области земельного участка с КН № площадью 6742 кв.м, расположенного по ул. Вокзальной, д.1 в г. Зеленоградске Калининградской области. В результате проверки было установлено, что 25.04.2007 между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С. был заключен договор № 2 аренды земельного участка с №, по условиям которого земельный участок был передан Заливатскому А.С. в пользование на 49 лет. На вышеуказанном земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее Заливатскому А.С. на праве собственности, на основании договора купли-продажи комплекса имущественных объектов от 06.12.2006. Заливатский А.С. 24.04.2019 обратился в Агентство по имуществу Калининградской области о выкупе земельного участка с КН № без проведения торгов. 06.08.2019 между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С., как собственником объектов недвижимого имущества, был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № участок передан Заливатскому А.С. по акту приема-передачи, 12.12.2019 в ЕГРН была произведена государственная регистрация права собственности Заливатского А.С. на земельный участок с КН № Из заключенного договора следует, что на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: административное здание с КН №, площадью 345,2 кв.м, магазин «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м, насосная с КН №, площадью 8.6 кв.м, проходная с КН №, площадью 17,6 кв.м, хлебозавод с КН №, площадью 1358,7 кв.м. Вместе с тем, магазин «Горячий хлеб» Заливатскому А.С. не принадлежал. Данное строение фактически являлось бесхозным имуществом, право собственности на данный объект Заливатским А.С. было оформлено незаконно. Так, 12.07.2020 Заливатский А.С. направил в Управление Росреестра по Калининградской области заявление об осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 168.2 кв.м с КН №, расположенное по ул. Вокзальной, 1 в г. Зеленоградске. В комплекте документов, представленных на государственную регистрацию, имеется техническое заключение ООО «Калининградпромстройпроект», согласно которому здание с КН № является вспомогательным объектом и представляет собой новую постройку. На основании указанного заключения в ЕГРН произведена государственная регистрация права Заливатского А.С. на вновь построенный объект недвижимости. Между тем, согласно объяснениям ген. директора ООО «Калининградпромстройпроект» Куликова А.С., данная организация вышеуказанное техническое заключением не изготавливала, договора по осмотру здания не заключала. Более того, нежилое здание, площадью 168.2 кв.м с КН № стоит на кадастровом учете с 2011 года и является объектом капитального строительства 1946 года постройки, представляет собой одноэтажное кирпичное здание со сложной двускатной крышей, часть здания используется как предприятие общественного питания-кафе. До 2001 года здание магазина принадлежало ООО «Зеленоградский хлеб», которое было 13.12.2001 ликвидировано. Так же указывают, что регистрация права собственности Заливатского А.С. на магазин «Горячий хлеб» лишает орган местного самоуправления учета данного имущества, как бесхозяйной вещи с последующим обращением в суд для рассмотрения вопроса о признании права муниципальной собственности на данное здание. При этом, 20.12.2019 Заливатский А.С. заключил с ООО «Спецстрой» договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому земельный участок с КН № и расположенные на нем объекты недвижимости были им переданы ООО «Спецстрой» за плату в собственность. Со ссылкой на ст. 167, 168 ГК РФ, прокурор, в рамках ст. 45 ГПК РФ, обратился в суд с вышеуказанным иском.

Впоследствии прокурор требования уточнил, привлек к участию в деле в качестве ответчика Авраменко С.А., просил признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный между Калининградской областью и Заливатским А.С., применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2019, заключенный между Заливатским А.С. и ООО «Спецстрой», применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2020, заключенного между ООО «Спецстрой» и Авраменко С.А., обязать Управление Росреестра по Калининградской области аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Заливатского А.С. на нежилое здание, площадью 168, 2 кв.м с КН №, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Заливатского А.С. на земельный участок с КН №, площадью 6742 кв.м, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «Спецстрой» на земельный участок с КН № площадью 6742 кв.м и расположенные в его границах объекты недвижимости, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Авраменко С.А. на земельный участок с КН № площадью 6742 кв.м и расположенные в его границах объекты недвижимости, признать отсутствующим у Заливатского А.С. право собственности на здание – магазин «Горячий хлеб», площадью 168,2 кв.м, с КН №

Прокурор Зеленоградского района Калининградской области Львов М.М. уточненные требования поддержал по указанным в иске основаниям, просил их удовлетворить.

Представитель истца администрации МО «Зеленоградский городской округ» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.

Ранее в судебном заседании представитель по доверенности Божинская А.С. требования прокурора поддержала, пояснила, что о том, что здание магазина «Горячий хлеб» не имеет собственника, до рассмотрения настоящего спора администрации известно не было, в связи с чем, не была начата и процедура по оформлению прав на бесхозяйное имущество. В случае удовлетворения иска, ими будут приняты меры к такому оформлению.

Представитель истца Агентства по имуществу Калининградской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании представитель по доверенности Ефремова Е.Б. оставила удовлетворение требований на усмотрение суда, пояснила, что на момент заключения сделки по отчуждению Заливатскому А.С. земельного участка с КН №, он являлся собственником всех объектов, в связи с чем, оснований для отказа в предоставлении земельного участка ему в собственность, у Агентства не имелось.

Ответчик Заливатский А.С. в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом через представителя, о причине неявки не сообщил.

Представитель ответчика Куличенко Н.Н., действующая на основании ордера, заявленные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поскольку спорное здание магазина «Горячий хлеб» относилось к имущественному комплексу хлебозавода, который приобрел Заливатский А.С. в 2006 году по результатам аукциона, однако оно ошибочно не было включено в список объектов хлебозавода. Так же пояснила, что сам Заливатский А.С. права на здание не регистрировал, дал поручение доверенным лицам, которые выполнили его поручение именно таким образом. Так же просила применить срок исковой давности к заявленным прокурором требованиям.

Кроме того, поддержала в судебном заседании ходатайство представителя ответчика Выручаева А.А., действующего на основании ордера, о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения характеристик и даты постройки нежилого здания с КН №

Представитель ответчика ООО «Спецстрой» Иволгин Д.А., действующий на основании доверенности заявленные требования не признал, пояснил, что ООО «Спецстрой» является добросовестным приобретателем имущества, в связи с чем, заявленные прокурором требования удовлетворению не подлежат. Ходатайство о назначении экспертизы поддержал.

Ответчик Авраменко С.А. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, о причине неявки не сообщил, представил ходатайство о назначении по делу землеустроительной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для обслуживания здания магазина «Горячий хлеб», расходы по проведению экспертизы готов понести.

Определением суда в удовлетворении ходатайств о назначении экспертиз отказано.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв на иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставили на усмотрение суда.

Привлеченные судом к участию в деле в качестве 3-его лица представитель ООО «Калининградпромстройпроект» и Гунько Г. И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, возражений на иск не представили.

Выслушав пояснения явившихся сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их относимость, допустимость и достоверность по правилам, установленным ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 2 ст. 218 ГК Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договоров купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Из материалов дела следует, что 20 ноября 2006 года по результатам проведения аукциона по продаже государственного имущества между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С. был заключен договор купли-продажи комплекса имущественных объектов, расположенных по <адрес>, принадлежащих <адрес>, а именно хлебозавод (производственный корпус), в том числе ограждение, ворота, замощение, емкости для ГСМ, площадью 1358,7 кв.м, административное здание, 1946 года, площадью 345,2 кв.м, насосная, площадью 8.6 кв.м, проходная, площадью 17.6 кв.м, торговый павильон, площадью 8,4 кв.м, а также движимое имущество - 40 наименований. Стоимость комплекса составляла 9 950 000 руб., которые были оплачены Заливатским А.С. в полном объеме (л.д. 80 (оборот)- 88 том 1).

Как следует из протокола от 15.11.2006 о результатах аукциона по продаже находящихся в государственной собственности Калининградской области комплексных имущественных объектов по лоту № 2 земельный участок с КН № передается собственникам расположенного на нем имущества в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 77 (оборот) -80 том 1).

Право собственности на здание хлебозавода, административное здание, насосную за Заливатским А.С. было зарегистрировано в АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» 21.05.2007 (л.д. 165 том 3), также право собственности на все приобретенные объекты и в ЕГРН 21.05.2007 (л.д. 203 том 1).

25 апреля 2007 года между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С. был заключен договор аренды земельного участка с КН №, площадью 6742 кв.м, расположенного по ул. Вокзальная, д. 1 в г. Зеленоградске для производственных целей, с разрешенным использованием- под общественную застройку ( л.д. 89 (оборот), 104-112 том 1).

Никаких доказательств, подтверждающих, что производственный комплекс- хлебозавод- функционировал, сторона ответчика суду не предоставила, как не представила и доказательств, что земельный участок использовался под общественную застройку с 2007 года по настоящее время.

30 апреля 2019 года Заливатский А.С. обратился в Агентство по имуществу Калининградской области с заявлением о выкупе земельного участка с №, площадью 6742 кв.м, без проведения торгов, на основании ст. 39.20 ЗК РФ, приложив к нему свидетельства о государственной регистрации права на четыре объекта.

Из сведений об основных характеристиках на объект недвижимости, представленных по состоянию на 14 мая 2019 года, а именно на земельный участок с КН №, следует, что он поставлен на кадастровый учет 29.12.2002, и в его границах находятся пять объектов недвижимости: а именно с КН №, с КН № с КН №, с КН №, с КН № (л. д. 35-37 том 1).

Право собственности на объект недвижимости с КН №, как на магазин «Горячий хлеб» по ул. Вокзальная, 1 в г. Зеленоградске, было зарегистрировано в АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» 30.05.1996, на основании регистрационного удостоверения за АОЗТ «Кратех» (л.д. 165 том 3).

Вместе с тем, 28 июня 2019 года Заливатским А.С., в лице представителя по доверенности Куличенко Н.Н., в Управление Росреестра по Калининградской области было подано заявление о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 168,2 кв.м, расположенного по ул. Вокзальная, д.1 с КН №, как вспомогательное здание.

В подтверждении этого регистратору было представлено техническое заключение № 19-0201-ТЗ, составленное по состоянию на июль 2019 года ООО «Калининградпромстройпроект» и подписанное генеральным директором Куликовым А.С. и инженером по обследованию зданий и сооружений Ткачевым И.В.(л. д. 48-51).

Из данного заключения следует, что объект с КН № представляет собой новую постройку и является вспомогательным объектом к основному (по отношению к зданию с КН №), не является особоопасным, не предполагает нахождение в нем постоянно людей, т.к. фактически используется по назначению как склад), не требующим разрешение на строительство и ввода в эксплуатацию.

16.07.2019 право собственности Заливатского А.С. на указанное выше здание было зарегистрировано Росреестром в ЕГРН.

29 июля 2019 года по результатам выездной проверки Агентства по имуществу Калининградской области и ГКУ КО «Управление формирования объектов государственной недвижимости» было установлено, что на земельном участке с КН № расположены только объекты недвижимости, принадлежащие Заливатскому А.С. (л. д. 27 том 1)

В связи с этим, 06 августа 2019 года между Калининградской областью в лице Агентства по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С., на основании п.6 ч.2 ст. 39.3, ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ и ч.3 ст. 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № площадью 6742 кв.м, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для объектов общественно- делового значения.

Из условий договора следует, что на участке расположены следующие объекты: административное здание общей площадью 345,2 кв.м с КН №, магазин «Горячий хлеб» общей площадью 168,2 кв.м с КН №, насосная общей площадью 8.6 кв.м с КН № проходная общей площадью 17.6 кв.м с №, хлебозавод общей площадью 1358,7 кв.м с КН №л.д. 18-19 том 1). Стоимость земельного участка была определена в 5037 959 руб.50 коп.

Право зарегистрировано в ЕГРН 12.12.2019(л.д. 21).

20 декабря 2019 года между Заливатским А.С. и ООО «Спецстрой» был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества, по условиям которого Заливатский А.С. отчудил земельный участок с КН № и расположенные в его границах объекты (л.д. 38-39 том 1), в том числе и магазин «Горячий хлеб», площадью 168.2 кв.м с КН №. Стоимость объектов определена сторонами в договоре в 31 038 000 руб.

Право ООО «Спецстрой» по вышеуказанному договору купли-продажи зарегистрировано в ЕГРН.

02.11.2020 по результатам совместной проверкой прокуратуры Калининградской области и Департамента строительного надзора Министерства регионального контроля Калининградской области было установлено, что здание магазина «Горячий хлеб» расположено в границах земельного участка с КН №, который имеет по периметру ограждение, с северной стороны расположены откатные ворота, визуально-неисправные. Доступ на территорию земельного участка закрыт, признаков выполнения работ по строительству, реконструкции здания не выявлено. Объект осмотра представляет собой одноэтажное кирпичное здание со сложной двускатной кровлей. На фасаде здания, с его северной стороны, имеется табличка синего цвета с указанием адреса: «ул. Вокзальная, 1». Западная стена здания (визуально) расположена по границе земельного участка с КН № Часть здания эксплуатируется как предприятие общественного питания –кафе. На время проведения проверки производилось обслуживание граждан, в помещении торгового зала горел свет, работало оборудование (холодильник –витрина, кассовый аппарат, бойлер)( л.д. 118-119 том 1)

Часть вышеуказанного здания, площадью 34 кв.м. с 2009 года сдавалась Заливатским А.С. в аренду Гунько Е.Н., а в настоящее время сдается ООО «Спецстрой» Гунько Г.Н., что подтвердил в судебном заседании представитель Иволгин Д.А.

Так же из материалов дела следует, что 22 октября 2020 года ООО «Спецстрой» отчудило вышеуказанный земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, в собственность Авраменко С.А. за те же 31038 000 руб.

Договор прошел регистрацию в ЕГРН 06.11.2020, при этом переход прав не был зарегистрирован в отношении земельного участка с КН № и магазина «Горячий хлеб» с КН №, в связи с наложенными на них обеспечительными мерами.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как уже установлено выше, Заливатский А.С. приобрел в 2006 году хлебозавод, как комплекс имущественных объектов, с указанием этих объектов поименно, при этом здание, 1946 года постройки, площадью 168.2 кв.м, с названием магазин «Горячий хлеб» в этом перечне не указано, следовательно ему не продавалось, поскольку на момент приобретениям им указанных зданий, на здание спорного магазина в БТИ было зарегистрировано право собственности АО «Кратэх», в связи с чем оно не вошло в число объектов, включенных в собственность Калининградской области, и впоследствии не было отчуждено собственником Заливатскому А.С.

Из представленных в материалы дела документов следует, что постановлением главы администрации Зеленоградского района № 343 от 24.10.1996 АОЗТ «Кратэк» было преобразовано в ООО «Зеленоградский хлеб», которое было ликвидировано 13.12.2001 (л.д. 40 том 1).

В соответствии с п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую, собственник отказался.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ установлено, что в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся (пункт 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей (далее - Порядок) утвержден приказом Минэкономразвития России от 10 декабря 2015 года N 931.

Пунктом 3 Порядка предусмотрено, что на учет принимаются здания, сооружения, помещения, которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались.

Таким образом, законом урегулирован порядок приобретения прав на объект недвижимости, не имеющих собственника.

В нарушении указанного порядка, ответчиком Заливатским А.С. на государственную регистрацию прав на объект недвижимости, площадью 168.2 кв.м, с датой ввода в эксплуатацию -1946 год, были поданы документы, как на новый объект недвижимости, как вспомогательное к хлебозаводу, помещение.

Однако с такими действиями ответчика Заливатского А.С. суд согласиться не может.

Согласно с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 6 ст. 131 ГК РФ также установлено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2017 г. осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), частью 10 статьи 40 которого установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно пунктам 3, 5 части 17 указанной статьи не требуется выдача разрешений на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, а также в иных случаях, если в соответствии с названным Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Письмом Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования" разъяснено, что к числу объектов вспомогательного использования следует относить здания, строения сооружения, необходимые для создания основных зданий и сооружений.

Учитывая, что с 2006 года производственный комплекс – хлебозавод г. Зеленоградска по целевому назначению не использовался, доказательств его реконструкции, сторона ответчика суду не предоставила, следовательно, регистрация здания, 1946 года постройки, как нового, вспомогательного использования, часть которого в настоящее время используется под кафе, на законе не основана.

Такие действия Заливатского А.С. суд расценивает, как злоупотребление правом, в силу ст. 10 ГК РФ.

Доводы представителя ответчика о том, что спорное строение являлось частью комплекса хлебозавода, и было ошибочно не включено в него, ничем объективно не подтверждено, более того, опровергаются протоколом о результатах аукциона, из которого следует, что аренда земельного участка предполагается со множественностью лиц на стороне арендатора, следовательно, Агентством по имуществу предусматривалось, что Заливатский А.С. будет не единственным собственником объектов, расположенных в границах земельного участка с КН №

При этом представленное стороной ответчика заключение специалиста ООО «Центр судебных экспертиз» от 15.02.2021 о том, что спорное строение с КН № входит в состав комплекса зданий и сооружений хозяйственной деятельности бывшего хлебозавода не может быть признано доказательством, подтверждающим, что Заливатский А.С. приобрел право на данное строение в законном порядке.

Не обоснованными суд находит и доводы представителя ответчика о том, что Заливатский А.С. приобрел право на спорный объект – магазин «Горячий хлеб» в порядке приобретательной давности, поскольку на данном праве объект им так же не оформлялся, более того, и период, с которого приобретается право на недвижимое имущество на таком основании у ответчика Заливатского А.С. на 2019 год, как и в настоящее время, еще не наступил.

По этим же основаниям, учитывая, что ООО «Спецстрой» является застройщиком г. Зеленоградска длительное время, и поэтому ему ничего не мешало узнать в БТИ о регистрации за ООО «Кратек» право собственности на здание, которое с 2019 года стало собственностью Заливатского А.С. без законных к тому оснований, при том, что все иные объекты были им приобретены в 2006 году, суд не находит обоснованными доводы представителя ООО «Спецстрой» о том, что данная организация является добросовестным приобретателем имущества.

Доводы представителя ответчика о том, что спорное строение не являлось бесхозяйным, а находилось в государственной собственности и было продано Заливатскому А.С., как часть имущественного комплекса опровергаются собранными по делу доказательствами, и действиями самого Заливатского А.С., который с 2006 года по 2019 год свое право, в отличии от приобретенного иного имущества, не регистрировал в ЕГРН.

Все иные доводы представителя Иволгина Д.А. о том, что ранее земельный участок с КН № администрацией предоставлялся в долгосрочную аренду иным лицам со всеми расположенными на нем зданиями, судом во внимание не принимаются, поскольку правового значения не имеют. В собственность Калининградской области был принят земельный участок с КН №, при этом здание с КН № в реестр государственного имущества не вошло и, как уже указано выше, Заливатскому А.С. по результатам аукциона не продавалось.

На основании статьи 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

Учитывая, что часть спорного здания с КН № используется длительное время как кафе, при этом сам комплекс хлебозавода, по его целевому назначению не используется, доводы представителей ответчика о том, что здание магазина «Горячий хлеб» является неотъемлемой частью хлебозавода, также обоснованными не являются.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Абзацем 5 пункта 4 ст. 35 ЗК Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка, без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

И поскольку земельный участок с КН № отчужден Агентством по имуществу Калининградской области, в том числе и под зданием, право собственности на который Заливатский А.С. оформил в нарушении требований действующего законодательства, следовательно, был нарушен запрет, установленный в ст. 35 ЗК РФ, в связи с чем сделка по отчуждению вышеуказанного земельного участка в соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации, является ничтожной, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Недействительными суд считает необходимым признать и сделки, заключенные Заливатским А.С. с ООО «Спецстрой», так и последним с Авраменко С.А. в части отчуждения земельного участка с КН № и магазина «Горячий хлеб» с КН № поскольку право Заливатского А.С. на указанные объекты было приобретено им в нарушении требований действующего законодательства.

При этом требования прокурора в части признания недействительными сделок, совершенных в отношении объектов недвижимости, приобретенных Заливатским А.С. в 2006 году по результатам аукциона, а именно на здания хлебозавода, площадью 1358,7 кв.м, административного здания, 1946 года, площадью 345,2 кв.м, насосной, площадью 8.6 кв.м, проходной, площадью 17.6 кв.м, торгового павильона, площадью 8,4 кв.м суд полагает не подлежащими удовлетворению, поскольку удовлетворением требований прокурора в указанной части не будут восстановлены права Калининградской области и администрации МО «Зеленоградский городской округ», в интересах которых с рассматриваемым иском обратился прокурор, при том, что торги, по результатам которых Заливатский А.С. приобрел указанные выше здания, прокурором не оспариваются. Фактически эти требования направлены на восстановление прав Заливатского А.С. в отношении указанных объектов недвижимости, споров по которым между участниками сделок не имеется, и которыми он распорядился по своему усмотрению.

При этом суд учитывает, что новый владелец данных зданий не лишен возможности, в рамках ст. 39.20 ЗК РФ обратиться в Агентство по имуществу Калининградской области для оформления земельных отношений под принадлежащими ему объектами недвижимости, либо оспорить сделки, в случае, если он полагает свои права нарушенными, в части приобретения объектов без оформленных земельных отношений.

И поскольку договора купли-продажи являются недействительными в удовлетворенной части, то суд считает необходимым применить последствия недействительности сделок, а именно исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ООО «Спецстрой» на земельный участок с КН № с восстановлением права собственности Калининградской области на него.

Вследствие того, в договорах купли-продажи объектов недвижимости, заключенных Заливатским А.С. с ООО «Спецстрой», и последним с Авраменко С.А. стоимость объектов недвижимости определена общая (без указания цены каждого объекта), суд приходит к выводу, что вопрос о возврате денежных средств подлежит разрешению в ином судебном процессе.

Последствием недействительности сделок в отношении магазина «Горячий хлеб» является признание отсутствующим права собственности Заливатского А. С. на объект недвижимости- магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, и исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ООО «Спецстрой» и Заливатского А. С. на данный объект.

Доводы представителей ответчика Заливатского А.С. о пропуске срока исковой давности суд во внимание не принимает, поскольку течение срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Сделка купли продажи земельного участка была заключена Агентством по имуществу и Заливатским А.С. 06.08.2019, однако зарегистрирована сделка в ЕГРН была только 12.12.2019, с иском о признании данной сделки недействительной прокурор обратился 06.11.2020, т.е. в срок предусмотренный законом.

При этом, суд считает, что не подлежат удовлетворению требования прокурора в части возложения на Управление Росреестра по Калининградской области обязанности по аннулировании записи о государственной регистрации прав в отношении земельного участка с КН 39:05:010205:1 и зданий, расположенных в его границах, поскольку решение суда об этом является основанием для внесения таких сведений.

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчиков Заливатского А.С., Авраменко С.А. и ООО «Спецстрой» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере по 20000 руб. с каждого, определенная от цены оспариваемых сделок ( не более 60000 руб).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора Зеленоградского района Калининградской области удовлетворить частично.

Признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 6742 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1, заключенный 06.08.2019 между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским Алексеем Сергеевичем.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 декабря 2019 года, заключенный между Заливатским Алексеем Сергеевичем и ООО Спецстрой», в части земельного участка с КН №, площадью 6742 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1 и объекта недвижимости- магазина «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 20 октября 2020 года, заключенный между ООО Спецстрой» и Авраменко Станиславом Анатольевичем, в части земельного участка с КН №, площадью 6742 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1 и объекта недвижимости- магазина «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м.

Применить последствия недействительности указанных выше сделок: вернуть земельный участок с КН № в собственность Агентства по имуществу Калининградской области, признать отсутствующим право собственности Заливатского Алексея Сергеевича на объект недвижимости с КН № - магазин «Горячий хлеб», площадью 168.2 кв.м, расположенного по ул. Вокзальной д. 1 в г. Зеленоградске Калининградской области.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ООО «Спецстрой» и Заливатского Алексея Сергеевича на земельный участок с КН №, площадью 6742 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1 и объект недвижимости- магазин «Горячий хлеб», с КН №, площадью 168,2 кв.м, расположенный по тому же адресу.

Взыскать с Заливатского Алексея Сергеевича, Авраменко Станислава Анатольевича, ООО «Спецстрой» государственную пошлину в доход местного бюджета по 20000 (Двадцать тысяч) руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено в окончательном виде 07.07.2021.

Судья подпись В.В. Сайбель

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного

Суда Калининградской области: В.В. Сайбель

Гр. дело № 2- 137\2021

УИД 39RS0011-01-2020-001597-22

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 июля 2021 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Сайбель В.В., рассмотрев вопрос об исправлении описки, допущенной в решении суда от 30 июня 2021 года по гражданскому делу по иску прокурора Зеленоградского района Калининградской области, поданного в защиту интересов МО «Зеленоградский городской округ» и Калининградской области к Заливатскому Алексею Сергеевичу, ООО «Спецстрой», Авраменко Станиславу Анатольевичу о признании ничтожным договоров купли- продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим

УСТАНОВИЛ:

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 июня 2021 года были частично удовлетворены исковые требования прокурора Зеленоградского района Калининградской области, а именно признан ничтожным договор купли-продажи земельного участка с №, площадью 6742 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1, заключенный 06.08.2019 между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С., признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 декабря 2019 года, заключенный между Заливатским А.С. и ООО Спецстрой» в части земельного участка с КН №, площадью 6742 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1 и объекта недвижимости- магазина «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 20 октября 2020 года, заключенный между ООО Спецстрой» и Авраменко С.А. в части земельного участка с КН №, площадью 6742 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1 и объекта недвижимости- магазина «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м. Применены последствия недействительности указанных выше сделок: земельный участок с КН № возвращен в собственность Агентства по имуществу Калининградской области, признано отсутствующим право собственности Заливатского А.С. на объект недвижимости с КН № - магазин «Горячий хлеб», площадью 168.2 кв.м, расположенного по ул. Вокзальной д. 1 в г. Зеленоградске Калининградской области. В сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключены записи о государственной регистрации права собственности ООО «Спецстрой» и Заливатского А.С. на земельный участок с КН № площадью 6742 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Вокзальная, 1 и объект недвижимости- магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, расположенный по тому же адресу. С Заливатского А.С., Авраменко С. А. и ООО «Спецстрой» взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета по 20000 руб. с каждого.

В силу статьи 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд может по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, исправить допущенные в решении описки или явные арифметические ошибки.

В соответствии с частью 1 статьи 203.1 ГПК РФ вопросы исправления описок и явных арифметических ошибок рассматриваются судом в десятидневный срок со дня поступления заявления в суд без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле.

Из принятого судом 30 июня 2021 года решения следует, что судом признана недействительной сделка по отчуждению земельного участка с КН №, заключенная между Агентством по имуществу Калининградской области и Заливатским А.С. 06.08.2019, при этом земельный участок являлся собственностью Калининградской области.

Вместе с тем, в резолютивной части решения суда ошибочно указано, что применены последствия недействительности сделки в виде возвращения земельного участка в собственность Агентства по имуществу Калининградской области, что будет препятствовать исполнению решения суда, поскольку Агентство по имуществу собственником этого земельного участка не являлось, а исполняло только функции распорядителя, в связи с чем, возникла необходимость в исправлении допущенной судом описки.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьей 200 ГПК Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Исправить описку, допущенную в решении Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30 июня 2021 года по гражданскому делу по иску прокурора Зеленоградского района Калининградской области, поданного в защиту интересов МО «Зеленоградский городской округ» и Калининградской области к Заливатскому А.С., ООО «Спецстрой», Авраменко С.А. о признании ничтожным договоров купли- продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим.

В абзаце пятом резолютивной части решения суда вместо слов «…Агентства по имуществу Калининградской области …» читать «…субъекта РФ Калининградской области...» и далее по тексту.

На определение может быть подана частная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд в течение 15 дней с момента его вынесения.

Судья подпись В.В. Сайбель

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного

Суда Калининградской области: В.В. Сайбель