Решение по делу № 2-28/2024 (2-1667/2023; 2-8107/2022;) от 29.08.2022

№ 2-28/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Красноярск                              24 апреля 2024 года

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе

председательствующего судьи Шатровой Р.В.,

при секретаре Корж В.А.,

с участием помощника прокурора Октябрьского района г. Красноярска Обметко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению исковому заявлению муниципального образования г. Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации города Красноярска к Самойлову А18, Самойловой А20 об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении; по иску ООО Специализированный застройщик «Мост» к Самойлову А19, Самойловой А21 об изъятии имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства администрации г. Красноярска обратился в суд с иском к Самойлову А.А. об изъятии для муниципальных нужд, прекращении права собственности. Требования мотивированы тем, что Самойлов А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером У по адресу: Х расположенных на нем жилого дома с кадастровым номером У, бани с кадастровым номером У, гаража с кадастровым номером У. Распоряжением администрации г. Красноярска от 23.06.2020г. № 69-арх принято решение о комплексном развитии территории по инициативе администрации г. Красноярска, расположенной в границах улиц Лесопарковой – Садовой, в состав которой входят земельные участки с расположенными на них объектами недвижимого имущества. 11 мая 2021 года администрацией г. Красноярска заключен договор о комплексном развитии территории с ООО СЗ «МОСТ». На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 29.04.2022г. № 49-арх Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Лесопарковой – Садовой, по инициативе администрации г. Красноярска, земельный участок в установленном законом порядке признан подлежащим изъятию для муниципальных нужд. На основании пп. 5 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ определен размер возмещения за изымаемое имущество – 3 771 711 рублей. От заключения мирового соглашения об изъятии имущества по предложенной цене Самойлов А.А. отказался.

15 ноября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО Специализированный застройщик «Мост». ООО СЗ «Мост» просит изъять для муниципальных нужд в собственность ООО СЗ «Мост» у Самойлова А.А. земельный участок с кадастровым номером У и расположенные на нем жилой дом с кадастровым номером У, баню с кадастровым номером У, гараж с кадастровым номером У, определив возмещение в размере 3 771 711 рублей, подлежащее выплате обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост», прекратить право собственности Самойлова А.А. на земельный участок и жилой дом, баню, гараж, признать за ООО СЗ «Мост» право собственности на указанные объекты недвижимости.

В ходе рассмотрения дела истец Департамент градостроительства администрации г. Красноярска уточнил круг ответчиков, указав в качестве таковых Самойлова А.А., Самойлову Л.И., а также исковые требования. В результате уточненных исковых требований просит изъять у Самойлова А.А. для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером У, расположенные на нем жилой дом с кадастровым номером У, баню с кадастровым номером У, гараж с кадастровым номером У, определив возмещение в размере 3 771 711 рублей, прекратить право собственности Самойлова А.А. на земельный участок и жилой дом, баню, гараж, выселить Самойлову Л.И. из жилого дома с кадастровым номером У после выплаты возмещения Самойлову А.А.

В ходе рассмотрения дела третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО Специализированный застройщик «Мост» также уточнило круг ответчиков, указав в качестве таковых Самойлова А.А., Самойлову Л.И., а также исковые требования. В результате уточненных исковых требований просит изъять у Самойлова А.А. для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером У, расположенные на нем жилой дом с кадастровым номером У, баню с кадастровым номером У, гараж с кадастровым номером У, хозяйственную постройку с кадастровым номером У, скважину с кадастровым номером У, определив возмещение в размере 8 886 019,90 рубля, прекратить право собственности Самойлова А.А. на земельный участок и жилой дом, баню, гараж, признать за ООО Специализированный застройщик «Мост» право собственности на указанные объекты недвижимости, выселить Самойлова А.А., Самойлову Л.И. из жилого дома с кадастровым номером У после выплаты возмещения Самойлову А.А.

В судебном заседании представитель истца Департамента градостроительства администрации г. Красноярска, третьего лица МКУ г. Красноярска «Управление капитального строительства» Мухачева К.Ю. на исковых требований настаивала.

В судебном заседании представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ООО СЗ «Мост» Будников Н.Б. на удовлетворении уточненных исковых требований ООО СЗ «Мост» настаивал.

В судебном заседании представитель ответчика Самойлова А.А. - Игнатьев Е.А., ответчик Самойлова Л.И. выразили согласие со стоимостью изымаемого имущества, определенной на основании заключения судебной экспертизы ИП Кулаковой Е.А.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен, ранее направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителя истца Департамента градостроительства администрации г. Красноярска, третьего лица МКУ г. Красноярска «Управление капитального строительства» Мухачеву К.Ю., представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ООО СЗ «Мост» Будникова Н.Б., представителя ответчика Самойлова А.А. - Игнатьева Е.А., ответчика Самойлову Л.И., заслушав заключение помощника прокурора Октябрьского района г. Красноярска Обметко Е.В., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 239 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Согласно ч.ч. 1, 2, 4 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Как следует из п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения; выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено, что 23 июня 2020 года администрацией г. Красноярска издано распоряжение № 69-арх «О комплексном развитии территории в границах улиц Лесопарковой – Садовой по инициативе администрации города Красноярска».

На основании указанного распоряжения, протокола о результатах аукциона от 26 апреля 2021 года 11 мая 2021 года между администрацией г. Красноярска и ООО СЗ «Мост» заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе администрации г. Красноярска, в соответствии с которым ООО СЗ «Мост» приняло на себя обязательство своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить деятельность по комплексному развитию территории.

29 апреля 2022 года администрацией г. Красноярска издано распоряжение У-арх «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Лесопарковой – Садовой, по инициативе администрации г. Красноярска». Из приложения 1 к указанному распоряжению следует, что в перечень земельных участков, подлежащих изъятию в целях комплексного развития территории, включен земельный участок с кадастровым номером У площадью 255,0 кв.м по адресу: Х собственником которого является Самойлов А.А. на основании постановления администрации г. Красноярска У от 21 октября 1996 года.

Кроме того, Самойлов А.А. является собственником расположенных на земельном участке с кадастровым номером У жилого дома с кадастровым номером У площадью 105,5 кв.м, нежилого здания (бани) с кадастровым номером У площадью 15,1 кв.м, нежилого здания (гаража) с кадастровым номером У площадью 21,3 кв.м, хозяйственной постройки с кадастровым номером У площадью 10,4 кв.м, скважины с кадастровым номером У глубиной 21 м.

11 мая 2022 года Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в адрес Самойлова А.А. направлен проект соглашения об изъятии, в соответствии с которым Самойлову А.А. предложены денежные средства за изымаемое имущество с кадастровыми номерами У, У, У, У в размере 3 771 711 рублей. Однако от заключения соглашения Самойлов А.А. отказался.

Рассматривая спор по существу, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований об изъятии для муниципальных нужд в собственность ООО СЗ «Мост» спорного имущества с кадастровыми номерами У, У, У, У, У, У, прекращении права собственности Самойлова А.А. на указанные объекты недвижимости после возмещения последнему денежной компенсации за изымаемые объекты, о признании права собственности ООО СЗ «Мост» на указанные объекты.

При этом, суд исходит из того, что изъятие обусловлено необходимостью комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Лесопарковой – Садовой, решение об изъятии жилого помещения и земельного участка путем выкупа принято компетентным органом, соблюдена предусмотренная ч.ч. 2 – 4 ст. 32 ЖК РФ процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника.

На основании пп. 5 п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ в редакции, действующей на дату принятия распоряжения о комплексном развитии территории, изымаемое в целях комплексного развития территории недвижимое имущество поступает в собственность не муниципального образования, а организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

При определении размера денежной компенсации за изымаемые объекты недвижимого имущества суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы № У (с учетом уточненного расчета), проведенной ИП Кулаковой Е.А. на основании определения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 30 января 2024 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером У составляет 1 664 028 рублей, жилого дома с кадастровым номером У – 7 327 238 рублей, бани с кадастровым номером У – 437 173 рубля, гаража с номером У - 728 939 рублей, хозяйственной постройки с кадастровым номером У - 27 769 рублей, скважины с кадастровым номером У - 99 715 рублей, иных строений и сооружений - 1 517 275 рублей, многолетних насаждений – 79 137 рублей, стоимость расходов, связанных с изъятием объектов недвижимости – 424 935 рублей, всего – 12 306 210 рублей.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Уточненный расчет к заключению эксперта произведен по причине устранения экспертом технической ошибки в определении стоимости хозяйственной постройки с кадастровым номером У, в результате чего стоимость хозяйственной постройки была снижена с 41 461 рубля до 27 769 рублей. Кроме того, дата составления отчета более приближена ко дню принятия настоящего решения.

В судебном заседании представитель Самойлова А.А. - Игнатьев Е.А., Самойлова Л.И. выразили согласие с размером возмещения изымаемого имущества 12 306 210 рублей.

Суд не принимает во внимание рецензию эксперта Полежаева Р.А. на экспертное заключение ИП Кулаковой Е.А., поскольку указанная рецензия является лишь мнением эксперта Полежаева Р.А., не предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Указание в рецензии на то обстоятельство, что судебным экспертом взяты некорректные аналоги при определении стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «индивидуальная жилая застройка» в то время как изымаемый земельный участок имеет вид разрешенного использования «для ведения садоводства», что увеличило итоговую стоимость оцениваемого объекта, суд находит несостоятельным. Так, оцениваемый земельный участок используется для эксплуатации жилого дома, фактически находится в зоне индивидуальной жилой застройки. В соответствии с требованиями п. 22Б ФСО № 7 экспертом выбираются аналоги, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Территория выбора аналогов - зона непосредственного расположения объекта, а также вблизи расположенные районы - часть Октябрьского района вдоль улиц Академика Киренского, пр. Свободный, ул. Елены Стасовой в направлении Плодово-ягодной станции. Эта зона расположена в черте города с развитой инфраструктурой и относится к категории земель «земли населенных пунктов». Все используемые судебным экспертом аналоги относятся к категории земель «земли населенных пунктов». Судебным экспертом при определении оценки земельного участка использован «Справочник оценщика недвижимости 2022. Земельные участка. Под ред. Лейфера Л.А., 2022г.», в котором приведена сегментация земельных участков в зависимости от разрешенного использования - объект оценки и аналоги с разрешенным использованием «сады», «для садоводства» относятся к классу земельных участков под ИЖС. При выборе аналогов судебным экспертом не установлено наличие зависимости цены участков для ИЖС и ведения садоводства исключительно по фактору вида разрешенного использования участка. Такая зависимость отсутствует в районе расположения объекта и аналогов.

Указание в рецензии на необоснованность включения судебным экспертом в стоимость изымаемого имущества насоса, металлического бака, также не свидетельствует о недостоверности проведенной судебной экспертизы, поскольку, как пояснил эксперт в судебном заседании, насос является неотъемлемой частью системы водоснабжения, установлен стационарно для обеспечения бесперебойного водоснабжения дома, в связи с чем не может быть оценен как самостоятельный объект движимого имущества. Металлический бак - прямоугольный резервуар, вкопанный глубоко в землю, прочно с ней связан, его извлечение из земли может нанести повреждения и привести к невозможности дальнейшей эксплуатации, в связи с чем стоимость металлического бака была включена судебным экспертом в состав убытков.

Доводы рецензента о том, что судебный эксперт при оценке жилого дома определяет стоимость земельного участка в составе домовладения, в процентном соотношении от стоимости единого объекта недвижимости, занижая рыночную стоимость земли в составе землевладения и увеличивая рыночную стоимость жилого дома, не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта. Так, при расчете стоимости жилого дома для «очищения» стоимости единого объекта недвижимости от земельной составляющей применялся метод распределения (определялось соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек), определялась стоимость 1 кв.м для конкретного земельного участка. При этом, справочные значения коэффициентов (долей) позволяют не использовать дополнительные расчеты стоимости земельных участков в составе аналогов, что в действительности соответствует рынку. Искажение или завышение стоимости отсутствует.

Доводы рецензента о необоснованности включения судебным экспертом в расчет убытков стоимости аренды аналогичного изымаемому жилого помещения сроком 6 месяцев, в то время как срок аренды жилых домов установлен 5 месяцев, противоречат п. 6 ст. 32 ЖК РФ.

Доводы рецензента о необоснованности расчета судебным экспертом стоимости чердачного помещения в жилом доме суд находит несостоятельными. Так, эксперт Кулакова Е.А. в судебном заседании пояснила, что в техническом плане чердачное помещение отсутствует, чердак в площадь дома не входит, при осмотре объекта экспертом установлено наличие полноценного чердачного помещения, оборудованного под кладовую, где возможно передвигаться в полный рост. В объектах-аналогах указание на наличие полноценных чердачных помещений, представляющих собой полезную площадь, отсутствует, в связи с чем экспертом отдельно произведена оценка чердака. Кроме того, для исключения задвоения расчетов к объектам-аналогам экспертом применена корректировка на наличие построек и благоустройства в размере 14%, которая является существенной и учитывает дополнительные строения (чердаки, подвалы, иные строения), не учитываемые в общей площади основного объекта оценки.

При определении размера денежной компенсации за изымаемые объекты недвижимого имущества суд не принимает во внимание отчет ООО «Ботэон», составленный по заказу ООО СЗ «Мост», согласно которому общий размер возмещения за изымаемое имущество определен в размере 3 771 711 рублей, поскольку указанный отчет не содержит оценки объектов с кадастровыми номерами У, У. Кроме того, дата составления отчета более удалена от даты принятия настоящего решения.

Суд не принимает во внимание экспертное заключение ООО «Региональный Институт Оценки и Управления Недвижимостью», поскольку рыночная стоимость бани определена экспертом ниже кадастровой стоимости, при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом необоснованно принята корректировка на торг как для неактивного рынка земельных участков.

Суд не принимает во внимание экспертное заключение ООО «Агентство независимой оценки «ЛИТ», поскольку судебным экспертом в нарушение п. 22 Федерального стандарта оценки № 7 при оценке объектов применен не сравнительный, а затратный подход.

Поскольку принудительное отчуждение имущества для муниципальных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, право собственности Самойлова А.А. на объекты недвижимости подлежит прекращению после возмещения ему выкупной цены, установленной решением суда в размере 12 306 210 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно с. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учета предусмотрена статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и пунктом 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. № 713.

Согласно вышеперечисленным нормам снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда при выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением.

Судом установлено, что в настоящее время в жилом Х Х с кадастровым номером У фактически проживают и состоят на регистрационном учете Самойлов А.А., Самойлова Л.И.

Изъятие у Самойлова А.А. земельного участка и расположенного на нем жилого дома, факт выплаты соответствующей денежной компенсации являются основанием для прекращения права собственности Самойлова А.А. на указанные объекты недвижимого имущества, признания права собственности на земельный участок с кадастровым номером У жилой дом с кадастровым номером У, баню с кадастровым номером У, гараж с кадастровым номером У, хозяйственную постройку с кадастровым номером У, скважину с кадастровым номером У за ООО СЗ «Мост», а так же основанием для выселения Самойлова А.А., Самойловой Л.И. из жилого Х Х в связи с изъятием объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд. Решение является основанием для снятия Самойловой Л.И., Самойлова А.А. с регистрационного учета по указанному адресу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять для муниципальных нужд в собственность общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» у Самойлова А22 земельный участок с кадастровым номером У площадью 255±6 кв.м по адресу: Х жилой дом с кадастровым номером У площадью 105,5 кв.м, баню с кадастровым номером У, гараж с кадастровым номером У, хозяйственную постройку с кадастровым номером У, скважину с кадастровым номером У после выплаты ему обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12 306 210 рублей.

Прекратить право собственности Самойлова А23 на земельный участок с кадастровым номером У площадью 255±6 кв.м по адресу: Х жилой дом с кадастровым номером У площадью 105,5 кв.м, баню с кадастровым номером У, гараж с кадастровым номером У, хозяйственную постройку с кадастровым номером У, скважину с кадастровым номером У после выплаты ему обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12 306 210 рублей.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» на земельный участок с кадастровым номером У площадью 255±6 кв.м по адресу: Х жилой дом с кадастровым номером У площадью 105,5 кв.м, баню с кадастровым номером У, гараж с кадастровым номером У, хозяйственную постройку с кадастровым номером У, скважину с кадастровым номером У после выплаты Самойлову А24 обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12 306 210 рублей.

Выселить Самойлова А25, Самойлову А26 из жилого Х после выплаты Самойлову А27 обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12 306 210 рублей.

Решение суда является основанием для снятия Самойловой А28, Самойлова А29 с регистрационного учета по адресу: Х

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2024 года.