Решение по делу № 33-3733/2024 от 29.02.2024

Судья – Поносова И.В.

Дело № 33 – 3733/2024

Номер дела в суде первой инстанции 2-158/2024

УИД 59RS0003-01-2023-002789-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 09.04.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Новоселовой Д.В., Петуховой Е.В.,

при ведении протокола секретарем Анваровой О.Р.,

с участием прокурора Левыкиной Л.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мальцевой Светланы Владимировны к Житлухину Николаю Константиновичу, Житлухиной Светлане Геннадьевне, Житлухину Владимиру Николаевичу о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением,

по апелляционной жалобе Мальцевой Светланы Владимировны на решение Кировского районного суда г. Перми от 17.01.2024.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., заключение прокурора Левыкиной Л.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратилась в суд иском к ответчикам Житлухину Н.К., Житлухиной С.Г., Житлухину В.Н. о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ****56, выселении и снятии с регистрационного учета, взыскании компенсации морального вреда в размере 30000 рублей, а также судебных расходов в сумме 50300 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником квартиры по адресу: ****56, что подтверждается договором купли-продажи жилых помещений (квартир) от 17.06.2023 года, а также выпиской из ЕГРН от 19.06.2023 года.

Ответчики собственниками спорного жилого помещения не являются, данное жилое помещение им никогда не принадлежало. Согласно справке выданной заместителем начальника отдела по вопросам миграции ОП №3 (дислокация Кировский район) УМВД России по г. Перми К. от 09.07.2023 на регистрационном учете в спорном жилом помещении никто не значится. Ответчики по указанному адресу на учете никогда не состояли. Как указывает истец, ответчики самовольно и незаконно проживают в жилом помещении. На письменное уведомление и устные просьбы освободить незаконно занимаемое ими жилое помещение отвечают отказом. Ответчики членами семьи истца не являются, расходы по оплате коммунальных услуг не несут. В результате истец вынуждена нести дополнительные расходы на оплату ЖКУ.

Определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «ЖКП-2».

Решением Кировского районного суда г. Перми от 17.01.2024 в удовлетворении иска Мальцевой Светланы Владимировны отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением суда, Мальцева С.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов ссылается на то, что судом неправильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права. Полагает, что переход права собственности на квартиру к истцу является в силу закона основанием признать ответчиков прекратившими право пользования ею. Членами семьи истца ответчики не являются, соглашение о сохранении права пользования и соответственно, регистрации в нем, между ними отсутствует, на регистрационном учете в данном жилом помещении никто не стоит в том числе и ответчики. Расходов по уплате за найм, а также коммунальных услуг не несут, данное обстоятельство подтверждается материалами дела и справой о задолженности более года в размере 55926,79 руб. по капитальному ремонту. Считает, что решение суда нарушает права и законные интересы истца.

Прокуратурой Кировского района г. Перми поданы возражения на апелляционную жалобу, согласно которым решение суда считает законным и обоснованным, просит жалобу Мальцевой С.В. оставить без удовлетворения.

Представитель истца Шихов Е.Ю. на доводах жалобы настаивал.

Представитель ответчиков адвокат Шестаков С.Л. возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных этим кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно пункту 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2).

В силу ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст. 25 Конституции Российской Федерации, ст. ст. 1, 3 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу Мальцевой С.В. на основании договора купли-продажи жилых помещений (квартир) от 17.06.2023 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, кадастровый номер ** по адресу: **** 56 (л.д. 14-16).

Право собственности зарегистрировано 19.06.2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 18-20).

Из адресной справки № ** от 09.06.2023 следует, что в спорном жилом помещении зарегистрированным никто не значится (л.д. 22).

По сведениям отдела адресно-справочной работы Житлухин В.Н., Житлухин Н.К., Житлухина С.Г. более двадцати лет (1995-1999 гг.) зарегистрированы по адресу: ****22 (л.д. 61-62).

Из представленных доказательств следует, что спорное жилое помещение ранее имело № 22, после изменения нумерации был присвоен № 56, который имеет место быть и в настоящее время.

Указанные обстоятельства подтверждаются решением Кировского районного суда г. Перми от 30.11.2007 г. по делу № 2-954/2007 (л.д.124-125), а также справкой о регистрации от 12.10.2017, содержащей указание на прежнюю нумерацию квартиры (№ 22) и новую нумерацию № 56 (л.д.126).

Следовательно, в спорном жилом помещении под номером №56 (ранее № 22) зарегистрированы и фактически проживают ответчики: Житлухин Н.К., Житлухина С.Г. и Житлухин В.Н.

05.07.2023 года истец направил в адрес ответчиков уведомление о смене собственника и выселении из помещения, которое было получено ответчиками и оставлено без ответа.

Определением Кировского районного суда г. Перми от 21.11.2017 года по делу № 2-2880/2017 утверждено мирового соглашение, по условиям которого ОАО «ЖКП-2» отказалось от исковых требований о выселении, в том числе к ответчикам Житлухину Н.К., Житлухиной С.Г., Житлухина В.Н., а ответчики обязались заключить с истцом договор коммерческого найма в отношении занимаемых ими помещений.

Стороной ответчика представлен в материалы дела договор коммерческого найма жилого помещения от 21.11.2017 года, по условиям которого ОАО «ЖКП-2» передал нанимателю Житлухину Н.К., а также Житлухиной С.Г., Житлухину В.Н. жилое помещение по адресу ****56 во временное возмездное пользование для проживания (л.д. 49-51).

Договор заключен на срок 5 лет.

В силу п. 2.1.3 договора наймодатель обязан предупредить нанимателя о готовящемся отчуждении жилого помещения (мене, продаже, дарении и т.д.) за 60 календарных дней до отчуждения.

Договор может быть расторгнут по требованию нанимателя или наймодателя в порядке предусмотренном ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5.2 договора).

Согласно пункту 6.2 Договора, если наниматель не предложил заключение договора на новый срок, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях.

Судом установлено, что между ОАО «ЖКП-2» и ответчиками с 21.11.2017 фактически сложились отношения по возмездному пользованию спорной квартирой, которые соответствуют критериям, установленным статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации для договора коммерческого найма, при этом, поскольку предыдущий собственник помещений ОАО «ЖКП-2» в установленном законом порядке не обратился к ответчикам с требованиями о расторжении договора найма, а ответчики постоянно проживают в спорном жилом помещении, несут бремя содержания данного имущества, от своего права пользования данными жилыми помещения не отказывались, то договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, в соответствии с положениями ст. 683 ГК РФ.

Обязанность по оплате жилого помещения ответчиками исполняется надлежащим образом (л.д. 65-121).

В собственности ответчиков не имеется иных жилых помещений, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

В свою очередь, истцу на праве собственности помимо спорного жилого помещения принадлежат и иные объекты недвижимости (здания, помещения, в т.ч. жилые) (л.д. 121-122).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что к правоотношениям, связанным с договором коммерческого найма, применяются положения не жилищного законодательства, а гражданского законодательства (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, оснований для удовлетворения иска о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении не имеется. Требование о расторжении договора найма истец не предъявляла, на момент рассмотрения спора заключенный с ответчиками договор найма жилого помещения продолжает действовать. Истец имеет в собственности иные жилые помещения, не нуждается в проживании на спорной жилой площади, тогда как ответчики имеют к данной квартире существенный интерес.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Доводы Мальцевой С.В., что ответчики не зарегистрированы в спорном жилом помещении, договор найма не зарегистрирован в ЕГРП, и истец не был поставлен в известность о наличии указанного договора на момент заключения договора купли-продажи, не влекут недействительность договора найма.

Факт регистрации ответчиков в спорном жилом помещении подтвержден вступившими в законную силу судебными актами, установившими смену нумерации квартир с № 22 на № 56.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно указал, что на момент перехода права собственности к Мальцевой С.В. срок действия договора найма от 21.112017 г. не истек, поэтому в силу ст. 675 ГК РФ, истец становится наймодателем по отношению к ответчикам на условиях ранее заключенного договора найма.

Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора, данные обстоятельства также не влекут недействительность договора найма.

Доводы истца, что ответчики не исполняют условия договора по его оплате, также не являются основанием для признания договора найма недействительным, поскольку данные обстоятельства могут служить лишь основанием для расторжения договора, при условии предъявления таких требований, с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора и представления указанных доказательств.

Между тем в материалы дела представлены доказательства исполнения ответчиками обязанности по оплате за жилое помещение. Задолженность по оплате взносов за капитальный ремонт не свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиками обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку в силу действующего жилищного законодательства обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт возложена на собственника жилого помещения, договором найма обязанность оплаты взносов на капитальный ремонт на нанимателей не возложена.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, а также неправильного толкования истцом норм действующего законодательства, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Перми от 17.01.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мальцевой Светланы Владимировны – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Определение в окончательной форме изготовлено 16.04.2024