Решение по делу № 33-3253/2014 от 18.03.2014

Судья Мащенко Е.В.

Докладчик Карболина В.А. Дело № 33-3253\2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Зуевой С.М.

Судей Карболиной В.А., Устинова О.И.

При секретаре В.Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 17 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе М.А.А. на решение Советского районного суда города Новосибирска от 28 января 2014 года, которым исковые требования М.А.А. удовлетворены в части.

Взыскано с ООО «АКС» в пользу М.А.А. неустойка за просрочку обязательств по передаче объекта в размере 50 000 руб., неустойка за просрочку требования об устранении недостатков в размере 50 000 руб., убытки в размере 15 639 руб. 06 коп., убытки в размере 1 130 руб., компенсация морального вреда 10 000 руб., судебные расходы в размере 25 000 руб., штраф 63 384 руб. 53 коп.

Обязано ООО «АКС» устранить безвозмездно недостатки переданного объекта по договору № 62-2-Ш от 15.02.2012 г. по адресу: <адрес>:

-Провести отделочные работы потолков;

-Устранить дефекты побелки, разводы и трещины в ванной комнате;

-Установить клапан приточной вентиляции;

-Устранить дефекты линолеума-покрытия пола и царапины на обоях;

В удовлетворении остальной части иска, отказано.

В удовлетворении иска третьему лицу, заявляющему самостоятельные исковые требования - М.Е.В., отказано.

Взыскана с ООО «АКС» государственная пошлина в доход государства в размере 3 735 руб. 38 коп.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения М.А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М.А.А. обратился в суд с иском к ООО «АКС» о защите прав потребителей, а также с самостоятельным иском к ООО «АКС в суд обратилось третье лицо М.Е.В. о взыскании убытков (упущенной выгоды).

В обоснование заявленных исков указали, что по договору участия в долевом строительстве №62-2-Ш от 15.06.2012г. многоэтажного многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес> <адрес>, заключенного с «АСК», Застройщик был обязан построить до 01.11.2012 г. двухкомнатную квартиру на 16 этаже, проектная приведенная площадь которой составляет - 48,24 кв. м., проектная общая площадь - 45,68 кв. м. Согласно п. 2 Договора, цена составляет 2 208 920 руб., которая оплачена в полном объеме.

В начале 2013 г. от застройщика было получено по почте уведомление о том, что объект долевого строительства застройщик не построил, и срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится на несколько месяцев, то есть до окончания строительства - 31.03.2013 г. Застройщик предложил подписать дополнительное соглашение с увеличением срока передачи объекта до 31.03.2013 г., которое был вынужден подписать истец. Но в данный срок объект передан не был. Согласно Акту приема-передачи квартиры от 01.07.2013 г., квартира принята с недостатками:

-потолки квартиры не окрашены водоэмульсионной краской или иной аналогичной краской;

-отсутствует сантехника (унитаз, ванная, раковина, индивидуальные ПУ, водо-запорные краны);

-лоджия не остеклена, нет рамы;

-в квартире отсутствует вода и электричество;

-царапины на обоях;

-не проклеен линолеум между коридором и маленькой комнатой;

-не закрывается дверь в ванной комнате и в маленькой комнате;

-дверной глазок установлен наоборот;

-отсутствует клапан приточки вентиляции;

-отсутствует датчик противопожарной сигнализации;

-отсутствуют ключи от узла учета тепла и почтового ящика.

На требования указанные в претензии о выплате неустойки, компенсации морального вреда, возмещении убытков от 08.07.2013 г. ответчик не ответил. Размер неустойки, определенный в соответствии с требованиями Закона «О долевом участии в строительстве» составляет 216 252 руб. 20 коп.

Неустойка за просрочку требований об устранении недостатков, начиная с 26.09.2013 г., с момента передачи объекта до момента рассмотрения дела по Закону «О защите прав потребителей» составляет 5 542 587 руб.

Истцом уменьшен размер неустойки до 500 000 руб. и заявлены требования об обязании ответчика устранить безвозмездно: выполнить отделочные работы потолков; устранить дефекты побелки, разводы и трещины в ванной комнате; установить клапан приточной вентиляции; устранить дефекты линолеума-покрытия пола и царапины на обоях; установить автономный датчик противопожарной сигнализации Истец указывает, что в связи с нарушением ответчиком срока сдачи дома в эксплуатацию у него возникли убытки в виде переплаты за кредит, так как квартира приобреталась с привлечением кредитных средств по ипотеке. Изменение процентной ставки по кредиту с 13% годовых до 11% годовых возможно было лишь после предоставления Банку свидетельства о праве собственности на квартиру. В связи с нарушением ответчиком сроков по сдаче дома и передаче квартиры участнику долевого строительства, размер переплаты за кредит ежемесячно составлял 2 189 руб.98 коп. Общая переплата составила 15 639 руб. 06 коп.

Также истец заявил требования о признании недействительными пунктов договора долевого участия 4.3 и 4.4., так как по представленным документам БТИ, выявилось, что квартира на 0, 88 кв.м., меньше чем указано в договоре.

Убытки истца М.А.А. и убытки третьего лица, заявляющего самостоятельные требования также заключаются в упущенной выгоде, наступившей от действий ответчика. В период с 01.04.2013 г. по 01.10.20123 г. ими не получено доходов в связи с отсутствием возможности сдавать объект недвижимости за 15 000 руб. в месяц, в аренду, расположенный по адресу: <адрес>. На основании правоустанавливающих документов в указанной квартире доля М.А.А. составляет 4/5, а доля М.Е.В. (до вступления в брак С.Е.В.)-составляет 1/5, соответственно упущенная выгода подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца М.А.А. пропорционально его доле в праве собственности составляет 12 000 руб. в месяц, а упущенная выгоды М.Е.В. составляет 3000 руб. в месяц. Всего убытки за указанный период составляют 105000 руб.

Истец М.А.А. просил взыскать с ответчика упущенную выгоду в размере 84 000 руб.

Третье лицо с самостоятельными требованиями М.Е.В. просила взыскать упущенную выгоду в ее пользу в размере 21 000 руб.

Истец М.А.А. понес расходы на устранение недостатков переданного объекта, самостоятельно приобрел сантехнику на сумму 1 130 руб. (смеситель на кухню 650 руб., переходник для подключения полотенцесушителя -480 руб.)

Компенсацию морального вреда истец М.А.А. оценивает в 30 000 руб. Судебные расходы на оплату услуг представителя В.Т.В., истец просил взыскать в размере 25 000 руб.

С принятым решением не согласился М.А.А. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в признании п.п.4.3., 4.4 недействительными и взыскания с ответчика переплаты по договору в размере 42553 руб., а так же взыскание с ответчика неустойки за просрочку исполнения законных требований об устранении недостатков объекта в размере 50000 руб., и принять новое решение в этой части.

В обоснование жалобы указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении его требований и требований третьего лица М.Е.В. о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 84000 рублей и 21000 рублей.

Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде переплаты за разницу в квадратных метрах 42553 рублей и в признании недействительными п.п. 4.3 и 4.4 договора долевого участия в строительстве, поскольку разница площадей составляет 0,88 кв.м.

Ссылаясь на ст. 7 и ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», апеллянт указывает, что п.п. 4.3 и 4.4 договора долевого участия в строительстве являются недействительными, поскольку истец произвел оплату за квартиру общей площади большей, чем получил, следовательно, он вправе требовать от застройщика уменьшение цены договора в соответствии с разницей площадей.

Судом не обоснованно уменьшена неустойка за невыполнение требований истца по устранению недостатков объекта.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик оплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.4 и 5 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии в договоре указанного условия такой договор считается незаключенным.

В соответствии со ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлено, что 15.06.2012г. между М.А.А. и ООО «АКС» был заключен договор участия в долевом строительстве № 62-2-Ш, согласно которому ООО «АКС» обязуется построить многоквартирный жилой дом по <адрес> № (стр.) и в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать М.А.А. в собственность по акту-приема передачи двухкомнатную квартиру на 16 этаже, проектной приведенной площадью- 48,24 кв. м., проектной общей площадью - 45,68 кв. м.

Из материалов дела усматривается, что цена договора соответствует общей сумме долевого взноса 2 208 920 руб. 00 коп.

Факт оплаты М.А.А. по договору в полном объеме подтверждается двумя платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 442 000 руб. и на 1 766 920 руб. от ДД.ММ.ГГГГ за счет заемных средств в Банке ВТБ 24 (ЗАО) согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-32).

В соответствии с п.п. 5.1 и 5.2. Договора участия в долевом строительстве № 62-2-Ш от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору, срок ввода объекта в эксплуатацию определен по ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи квартиры определен - не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Как усматривается из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, а 01.07.2013г. сторонами подписан Акт о недоделках.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи квартиры по договору № 62-2-Ш от ДД.ММ.ГГГГ и подписан ДД.ММ.ГГГГ акт о недоделках и замечаниях (л.д.73, 76).

Таким образом, судом установлено, что ООО «АКС» принятые на себя по договору обязательства не выполнило, в установленный договором срок истцу квартиру не передало. Более того, переданная по Акту от ДД.ММ.ГГГГ квартира имеет недостатки.

Кроме того, факт передачи истцу объекта с нарушением сроков определенных договором и факт принятии истцом квартиры с недоделками, подтверждается претензиями об устранении недостатков квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.36, 39).

Судом установлено, что часть недостатков указанных в претензии и соответственно в иске, были устранены, не устраненными остались следующие недостатки: отделочные работы потолков; устранить дефекты побелки, разводы и трещины в ванной комнате; установить клапан приточной вентиляции; устранить дефекты линолеума-покрытия пола и царапины на обоях.

При таких обстоятельствах, разрешая спор и удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта просрочки исполнения обязательства ответчиком по сроку передачи объекта участнику долевого строительства, а также факта принятия истцом квартиры с недоделками.

При этом, определяя размер неустойки, суд первой инстанции руководствуясь ст. 333 ГК РФ, учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание сроки просрочки обязательства, а также доказательства представленные ответчиком в подтверждении ходатайства о снижении размера неустойки, пришел к выводу о том, что заявленная ко взысканию сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и снизил размер неустойки с 216555 руб. 20 коп. до 50 000 руб.

Также судом установлено, что истцу для приемки ДД.ММ.ГГГГ г., а затем ДД.ММ.ГГГГ была предложена квартира с недостатками.

Как усматривается из материалов дела, истцом снижен размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за 87 дней – с 5 765 281 руб. 12 коп. (2 208 920 руб. х 3% х 87 дней) до 500 000 руб.

Несмотря на уменьшения размера заявленной неустойки истцом, суд первой инстанции обоснованно применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер данной неустойки до 50 000 руб.

Руководствуясь ст. 15 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что М.А.А. в результате несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию ответчиком и несовременной передачи объекта с недостатками, понес убытки, связанные с приобретением за счет истца предметов сантехники: смесителя для кухни в размере 650 руб. и переходника для подключения полотенцесушителя в размере 480 руб., всего 1130 руб. (480 + 650).

Также подлежит удовлетворению требование истца о взыскании разницы по платежам по ипотечному кредиту в размере 15 639 руб. 06 коп., в связи с невозможностью получения М.А.А. понижения процентной ставки по кредиту в связи с несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию ответчиком и несовременной передачи объекта истцу.

При определении подлежащего взысканию размера компенсации морального вреда, причиненного истцам вследствие нарушения срока передачи им квартиры, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», принимая во внимание фактические обстоятельства дела, характер и объем причиненных истцам нравственных и физических страданий, степень вины ответчика, с учетом требований разумности и справедливости, обоснованно взыскал компенсацию морального вреда в пользу истцов, снизив ее размер до 10 000 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 84 000 рублей и 21 000 рублей, безосновательны.

Ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела усматривается, что истцы ссылаются на наличие у них на праве долевой собственности в размерах 4/5 и 1/5 долей имущества- квартиры по адресу: <адрес>, Бульвар Молодежи 4-19, которую они планировали сдавать за 15 000 руб. в месяц, и не смогли ее сдать, так как с 01.04.2013г. не смогли вселиться и проживать в построенной ООО «АКС» квартире.

Однако, как усматривается из материалов дела, истцы не представили доказательств того, что они заключили с кем-то договор найма на квартиру находящуюся у них в собственности.

Справки из агентства недвижимости о стоимости арендной платы аналогичной квартиры, не свидетельствует о том, что истцы действительно понесли убытки в связи не заключением договора аренды квартиры.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал М.А.А. и М.Е.В. в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 84 000 руб. и в размере 21 000 руб., поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены доказательства, свидетельствующие о заключении ими договора аренды квартиры, а также не представлены доказательства того, что истцы понесли убытки в связи не заключением договора аренды квартиры.

Безосновательны и доводы апелляционной жалобы и необоснованном отказе в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде переплаты за разницу в квадратных метрах 42 553 рублей и в признании недействительными п.п. 4.3 и 4.4 договора долевого участия в строительстве.

Как следует из кадастрового паспорта, <адрес>, переданная истцу имеет общую площадь 44,8 кв.м. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано, что общая площадь квартиры составляет 45,68 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что разница площадей составляет 0,88 кв.м.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на застройщике лежит обязанность после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику. Объект долевого строительства - жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче.

Согласно положений п.3.2.2 Договора участия в долевом строительстве № № 62-2-Ш от ДД.ММ.ГГГГ г., в случае если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий Договора и (или) требований технических регламентов, а также иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от Застройщика: Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; Соразмерного уменьшения цены договора; Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как усматривается из материалов дела, истец обратился к ответчику с претензиями об устранении недостатков квартиры - ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36, 39).

Судом первой инстанции было установлено, что часть недостатков указанных в претензии и соответственно в иске, были устранены, не устраненными остались следующие недостатки:

- отделочные работы потолков;

- устранить дефекты побелки, разводы и трещины в ванной комнате;

- установить клапан приточной вентиляции;

- устранить дефекты линолеума-покрытия пола и царапины на обоях.

Как усматривается из искового заявления, М.А.А. заявлены требования об обязании ответчика устранить вышеуказанные недостатки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании убытков в виде переплаты за разницу в квадратных метрах 42 553 рублей, поскольку в соответствии с п.3.2.2 Договора участия в долевом строительстве № 62-2-Ш от 15.06.2012 г. истцом заявлены требования безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с позицией апеллянта в части того, что суд необоснованно отказал в признании недействительными п.п. 4.3 и 4.4 договора долевого участия в строительстве.

Как усматривается из материалов дела, п.4.3 Договора долевого участия в строительстве определяет, что цена по настоящему договору не может быть изменена по соглашению сторон после фактического обмера построенных Объектов долевого строительства органами технического учета.

П. 4.4. Договора долевого участия предусмотрено, что в случае отклонения о приведенной или общей площади квартиры, указанной в п.2.1.1, договора, от фактической приведенной и/или общей площади квартиры (определенной на основании результатов обмера Квартиры органами технической инвентаризации), перерасчет размера долевого взноса не производится.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

С учетом положений ст. ст. 421, 431 ГК РФ, исходя из анализа условий заключенного между сторонами 15.06.2012 года договора, судебная коллегия считает, что стороны достигли соглашения о том, что перерасчет размера долевого взноса не производится в случае изменения общей площади квартиры, указанной в п.2.1.1. договора.

Следовательно, оснований для признания п. 4.3 и п. 4.4 недействительными у суда первой инстанции не имелось, также как не имелось оснований для взыскания убытков в размере 42553 руб., поскольку уменьшении площади переданной истцу квартиры по договору не противоречит п.2, п. 2.1 договора от 15.06.2012г.

Не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционной жалобы о необоснованном уменьшении неустойки за невыполнение требований истца по устранению недостатков объекта, поскольку истцом была заявлена неустойка за период с 02.11.2013 г. по 28.01.2014 г. за 87 дней в сумме 5 765 281 руб. 12 коп. (2 208 920 руб. х 3% х 87 дней).

Несмотря на уменьшения размера заявленной неустойки истцом до 500 000 руб., суд первой инстанции правомерно, исходя из положений ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств, свидетельствующих о явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, снизил размер данной неустойки до 50 000 руб.

Судебная коллегия находит размер неустойки, взысканной судом, правильным, оснований для её изменения не усматривается.

Разрешая спор, суд первой инстанции, правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с учетом требований подлежащих применению норм материального и процессуального права постановлено законное и обоснованное решение, а доводы апелляционной жалобы не являются основанием к его отмене.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда города Новосибирска от 28 января 2014 года по доводам жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи