Решение по делу № 2-754/2018 от 10.04.2018

Дело № 2-754/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 26 июня 2018 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Кравченко Т.Н.,

секретаря Уралёвой И.А.,

с участием:

представителя истца Еремянц Р.С., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика Агаджанян Ю.А., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района к ИП Агаджанян С. И. о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску Агаджанян С. И. к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района о признании договора аренды в части недействительным, обязании произвести соответствующие изменения в договоре аренды земельного участка,

установил:

Администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района обратилась в суд с иском к ответчице ИП Агаджанян С.И. и просит взыскать с нее за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м, по договору аренды земельного участка от 8 февраля 2016 года № в консолидированный бюджет Краснодарского края арендную плату за период с 01 июля 2016 года по 30 марта 2018 года в размере 345692,04 рубля, задолженность по пени по состоянию на 30 марта 2018 года в размере 34360,23 рублей, всего 380052,27 рубля.

В обоснование требований указано, что на основании договора аренды земельного участка от 8 февраля 2016 года № ИП Агаджанян С.И. предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Договором определено, что арендная плата уплачивается ежеквартально в виде авансового платежа из расчета за каждый день использования участка в срок до 10 числа начала квартала.

Ответчик пользуется земельным участком с нарушением условий договора, не вносит арендную плату своевременно и в полном объеме.

Согласно текущим учетным данным управления имущественных отношений администрации муниципального образования Гулькевичский район за ответчиком за период с 01 июля 2016 года по 30 марта 2018 года сформировалась задолженность по арендной плате в размере 345692,04 рубля.

В соответствии с п.5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договорами, арендатору начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

Согласно текущим учетным данным управления имущественных отношений администрации муниципального образования Гулькевичский район за ответчиком числится задолженность по пени по состоянию на 30 марта 2018 года в размере 34360,23 рублей.

12 февраля 2018 года ответчику направлена претензия за исходящим номером №, но до настоящего времени обязательства не исполнены.

Агаджанян С.И. обратилась в суд со встречным иском к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, в котором просит признать договор аренды земельного участка от 08 февраля 2016 года в части площади земельного участка и арендной платы недействительным, обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района произвести соответствующие изменения в договоре аренды земельного участка в части п.п. 1 договора аренды о передаваемой в аренду площади земельного участка и п.п. 2.1. договора аренды о размере арендной платы, в соответствии с фактически предоставленной в аренду и возможной для использования по назначению согласно условиям договора площадью земельного участка и свободного от права пользования третьих лиц, а именно 60 % от первоначально указанной в договоре аренды площади, составляющей 1935 м.кв., с соответствующим размером годовой арендной платы 124768, 80 рублей, произвести перерасчет арендной платы за период с 08 февраля 2016 года по 30 марта 2018 года в соответствии с фактически предоставленной в аренду и возможной для использования по назначению согласно условиям договора площадью земельного участка и свободного от права пользования третьих лиц, а именно 60 % от первоначально указанной в договоре аренды площади, составляющей 1935 м.кв., с соответствующим размером годовой арендной платы 124768, 80 рублей.

Требования обоснованы тем, что арендодатель не выполнил обязательства по передаче земельного участка общей площадью 3226 м.кв. в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не уведомил арендатора о недостатках земельного участка, а именно о невозможности использования части площади в соответствии условиям договора.

При заключении договора аренды арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на этот участок.

Согласно п.п. 1 договора аренды земельного участка, предметом договора является земельный участок, общей площадью 3226 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер №. Целевое назначение земельного участка является строительство объектов придорожного сервиса (мойки автомобилей, станции технического обслуживания автомобилей, автозаправочные станции, гостиницы, автосалоны, объекты общественного питания).

После заключения договора аренды земельного участка по заявлению Агаджанян С.И. 10.03.2016 года отделом архитектуры и градостроительства управления по строительству Гулькевичского района был подготовлен градостроительный план земельного участка, который утвержден постановлением Администрации муниципального образования Гулькевичский район от 18 марта 2016 года.

Согласно разработанному градостроительному плану земельного участка по адресу: <адрес>, установлено, что на земельном участке располагается:

1) охранная зона ЛЭП мощностью 6 кВ, 2 железобетонные опоры воздушной линии электроснабжения, по которым проложен электрокабель, заканчивающийся на территории АЗС Роснефть. Тот факт, что линии электроснабжения на железобетонных опорах, которые находятся на арендуемом ответчиком участке (Пионерская 129) и подводят электроснабжение к ЛЭП, которая в свою очередь расположена на территории АЗС Роснефть, позволяет идентифицировать АЗС Роснефть, как собственника ЛЭП и линии электроснабжения, расположенных на 2-х железобетонных опорах. В подтверждение этого факта, районные и городские организации, осуществляющие услуги поставки электричества сообщили, что вышеуказанная ЛЭП на их балансе не числится. Кроме того, земельный участок, на котором расположена ЛЭП <адрес>, с кадастровым номером №, согласно выписке ЕГРН от 01.06.2018 года, используется ПАО «НК» Роснефть - Кубаньнефтепродукт» на праве долгосрочной аренды с 11.12.2009 года.

2) газопроводная труба высокого давления и охранная зона газопровода, принадлежащая АО «Газпром Газораспределение Краснодар» на праве аренды согласно письму № от 29.05.2018 года.

В итоге исследования арендованного участка, было выявлено специалистом отдела архитектуры, что данные охранные зоны являются препятствием, которое не позволяет осуществлять эксплуатацию земельного участка в части площади охранных зон. Процент застройки и размещения строений определен п.п.п. 2.2.3. градостроительного плана как «не более 60%».

В соответствии с условиями градостроительного плана от 10.03.2016 года, охранная зона для ЛЭП мощностью 6кВ уменьшает возможную к использованию площадь участка на 946 кв. м, и охранная зона газопровода высокого давления уменьшает возможную к использованию площадь участка на 508 кв.м, что не позволяет выполнить требования региональных и местных нормативов градостроительного проектирования СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», предъявляемые к зданию и сооружениям, размещаемым на данном участке в соответствии с назначением участка.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли ст. 7 3К РФ, либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35-40 ГСК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится постройка).

Таким образом, учитывая вышеприведенные нормы и обстоятельства, арендодателем не исполнены обязанности: по предоставлению земельного участка площадью 3226 м.кв, в соответствии с его целевым назначением согласно п.п. 1 договора аренды; согласно п.п.п. 3.1.1. договора аренды передачи земельного участка свободным от прав третьих лиц.

В результате чего, администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, не сообщила арендатору о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, что дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы по договору, а также установила невозможность пользования арендатором предусмотренного договором аренды объемом площади 3226 м.кв.

Кроме того, администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в нарушение п.п.п. 3.1.1. договора аренды не произвела передачу арендуемого участка по акту приема-передачи. Претензия о неисполнении обязательств по договору аренды была направлена арендатором в адрес администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района.

В границы предоставленного в аренду участка, входит площадь, предоставленная в аренду и бессрочное (постоянное) пользование иным лицам.

В судебном заседании представитель истца Еремянц Р.С. исковые требования администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района поддержал в полном объеме, пояснил суду, что на аукционе с Агаджанян С.И. был заключен договор аренды земельного участка от 08 февраля 2016 года, расположенного по адресу: <адрес>, по которому предусмотрена годовая арендная плата в размере 208000 рублей. По условиям договора имеются ограничения в использовании земельного участка, площадью 508 кв.м (охранная зона газопровода высокого давления, площадью 946 кв.м (охранная зона ЛЭП 6 кВ), 100 м (СЗЗ транспортной инфраструктуры (АЗС)), которые предусмотрены п. 9.1 договора аренды. Акта приема - передачи указанного земельного участка не предусмотрено, это условие закреплено п 1.3 договора. За период с 08 февраля 2016 года по 30 марта 2018 года Агаджанян С.И. был произведен один платеж в размере 100000 рублей 09 марта 2016 года, с марта 2016 года по настоящее время платежи не производились. Основной долг по договору за период с 01 июля 2016 года по 30 марта 2018 года составляет 345692,04 рублей, пени по состоянию на 30 марта 2018 года в размере 34360,23 рублей. Новые начисления имеются, но арендатор не производит платежи.

Встречные исковые требования Агаджанян С.И. не признал, пояснил суду, что указанный земельный участок был приобретен Агаджанян С.И. с торгов, площадью 3226 кв.м, и сколько было начислено по торгам, то была определена такая площадь и арендная плата.

Представитель ответчика Агаджанян С.И. - Агаджанян Ю.А. исковые требования администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района не признала, пояснила суду, что арендодатель не передал по акту арендованный земельный участок. После изготовления топосъемки было установлено, что 40% земельного участка невозможно использовать. Никаких условий договором не было оговорено, а имеются ограничения в использовании. Сведения о третьих лицах не упоминаются в договоре, а разделом «обязательства» договора предусмотрена обязанность передать земельный участок без третьих лиц. Они не собираются расторгать договор, но расчеты арендной платы арендатор не подписывал. Расчет арендной платы за первый квартал произведен с 01 января по конец марта 2016 года, а договор заключен 08 февраля 2016 года, то есть начисления неверные. Они оспаривают площадь земельного участка и расчет оплаты за первый квартал 2016 года. Размер арендной платы оспаривается, поскольку они пользуются земельным участком площадью 1935 кв.м, или 60 % от площади 3226 кв.м по договору аренды.

Встречный иск Агаджанян С.И. поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснила суду, что после изготовления топосъемки, по которой изменен размер земельного участка на 1935 кв.м, в связи с правами третьих лиц, просит признать недействительными п.п. 1.1, 2.1 договора аренды в части площади и арендной платы арендованного участка.

Ответчица - истица Агаджанян С.И., надлежащим образом уведомлена о месте и времени разбирательства, в своем заявлении просила рассмотреть без ее участия, встречный иск поддержала.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит, что требования истца - ответчика администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района подлежат удовлетворению, ответчицы – истицы Агаджанян С.И. не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Из содержания ст.ст. 8-9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ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Й?Й??????????&#0;?&#0;????&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;¤&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;Y&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;Z&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;&#0;?&#0;?????¤??????&#0;???????¤???????????????????¤?D??&#0;???

Из материалов дела видно, что администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района 26 января 2016 года был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, сроком на 10 лет, с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м., отнесенному к категории земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу <адрес>, для объектов придорожного сервиса (мойка автомобилей, станции технического обслуживания автомобилей, автозаправочные станции, гостиницы, автосалоны, объекты общественного питания).

По результатам аукциона победителем признана индивидуальный предприниматель Агаджанян С. И. (ИНН №) на право заключения договора аренды указанного земельного участка, площадью 3226 кв.м., с размером ежегодной арендной платы, определенной по результатам аукциона 208000 рублей.

Администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района по результатам аукциона предоставлен в аренду индивидуальному предпринимателю Агаджанян С. И. (ИНН №) земельный участок по договору аренды земельного участка от 08 февраля 2016 года №, площадью 3226 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – для объектов придорожного сервиса (мойка автомобилей, станции технического обслуживания автомобилей, автозаправочные станции, гостиницы, автосалоны, объекты общественного питания).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 13 февраля 2016 года произведена государственная регистрация договора аренды.

Пунктом 2.1 Договора аренды № от 08 февраля 2016 года установлен размер годовой арендной платы за арендуемый участок в размере 208000 рублей.

Согласно п. 2.2 договора аренды арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально в виде авансового платежа из расчета за каждый день использования участка в срок до 10 числа начала квартала не позднее 10 дней с момента государственной регистрации договора.

Согласно справке сформированной с использованием сервиса «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа», по сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 14 декабря 2017 года указанное в запросе от 14 декабря 2017 года № физическое лицо с ИНН № (Агаджанян С.И.) не является индивидуальным предпринимателем.

Из акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка по состоянию на 30 марта 2018 года по договору аренды № от 08 февраля 2016 года за период с 08 февраля 2016 года по 30 марта 2018 года произведен платеж 09 марта 2016 года в размере 100000 рублей.

В судебном заседании установлено, что Агаджанян С.И. является арендатором земельного участка, арендную плату не производит с 11 апреля 2016 года. Договором аренды предусмотрена уплата арендной платы ежеквартально авансом в срок до 10 числа начала квартала. За третий квартал 2016 года арендную плату ответчик обязан был внести до 10 июля 2016 года. Задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2016 года по 30 марта 2018 года, с учетом уплаты 09 марта 2016 года арендной платы в размере 100000 рублей, составляет 345692,04 рублей. Поскольку факт невнесения ответчиком арендных платежей в спорный период установлен, и представленный расчет задолженности является верным, суд считает необходимым удовлетворить требования администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района взыскав с Агаджанян С.И. в пользу истца – ответчика задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м, по договору аренды земельного участка от 8 февраля 2016 года № в консолидированный бюджет Краснодарского края арендную плату за период с 01 июля 2016 года по 30 марта 2018 года в размере 345692,04 рубля.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора аренды № от 08 февраля 2016 года предусмотрено за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, начисление арендатору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки от суммы задолженности, сложившейся за соответствующий период.

Поскольку Агаджанян С.И. имеет задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2016 года по 30 марта 2018 года в размере 345692,04 рубля, то с неё подлежит взысканию и пени, задолженность по пени согласно расчета, который суд считает обоснованным, по состоянию на 30 марта 2018 года составляет 34360,23 рублей, всего задолженность составляет 380052,27 рубля.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Договор аренды не является публичным договором и заключается в порядке, определённом (специальным) земельным законодательством.

Одно из существенных условий договора аренды земельных участков, арендодателем в которых выступает публичное образование, – размер арендной платы - устанавливается не по соглашению сторон, а регулируется законом.

Ответчицей - истицей Агаджанян С.И. заявлено встречное исковое требование о признании договора аренды земельного участка № от 08 февраля 2016 года в части площади земельного участка и арендной платы недействительным, обязании администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района произвести соответствующие изменения в договоре аренды земельного участка в части п.п. 1 договора аренды о передаваемой в аренду площади земельного участка и п.п. 2.1. договора аренды о размере арендной платы, в соответствии с фактически предоставленной в аренду и возможной для использования по назначению согласно условиям договора площадью земельного участка и свободного от права пользования третьих лиц, а именно 60 % от первоначально указанной в договоре аренды площади, составляющей 1935 м.кв, с соответствующим размером годовой арендной платы 124768, 80 рублей, произвести перерасчет арендной платы за период с 08 февраля 2016 года по 30 марта 2018 года в соответствии с фактически предоставленной в аренду и возможной для использования по назначению согласно условиям договора площадью земельного участка и свободного от права пользования третьих лиц, а именно 60 % от первоначально указанной в договоре аренды площади, составляющей 1935 м.кв., с соответствующим размером годовой арендной платы 124768, 80 рублей.

При этом Агаджанян С.И. указывает основания недействительности п. 1.1 в части площади арендованного земельного участка и п. 2.1 в части арендной платы, ссылаясь на то, что на указанном земельном участке имеются ограничения в части прав третьих лиц. При заключении договора аренды указанного земельного участка Агаджанян С.И. была введена в заблуждение относительно площади указанного земельного участка.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:…

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; …

Согласно ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Суд, анализируя условия договора аренды земельного участка № от 08 февраля 2016 года, считает, что данная сделка совершена в надлежащей форме, по условиям аукциона заключен договор аренды, участником аукциона была Агаджанян С.И., которая стала его победителем, в протоколе предусмотрены площадь земельного участка, его характеристика и особые зоны, арендная плата, в п. 9.1 договора указаны особые условия договора, а именно: на участке установлены ограничения в использовании: охранная зона газопровода высокого давления - 508 кв.м, охранная зона ЛЭП 6 кВ -946 кв.м, 100 м СЗЗ транспортной инфраструктуры (АЗС), поскольку она полностью соответствует положениям главы 34 ГК РФ, регулирующей арендные отношения.

Суду не представлены доказательства о правах третьих лиц на указанные по условиям аукциона и договора особые зоны.

Доводы представителя ответчицы - истицы о том, что отсутствует акт приема-передачи указанного земельного участка, суд считает несостоятельными, поскольку они опровергаются условиями договора аренды, в п. 1.3 договора аренды указано, что настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору 08 февраля 2016 года, в связи с чем не требуется отдельного составления акта приема-передачи.

Рассматривая требование встречного иска об обязании произвести изменения в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м в части площади и арендной платы, ответчица – истица Агаджанян С.И. исходила из того, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором (п. 1, п.п. 1 и абзц. 1 п.п 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Однако в договоре аренды № от 8 февраля 2016 года, содержится лишь положение о том, что все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме (п. 8.4 договора), а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Следовательно, судебное внесение соответствующих изменений в договор аренды по правилам названной нормы недопустимо.

Изменение же договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В договоре аренды предусмотрено наличие особых зон, между тем ответчица - истица Агаджанян С.И. указала на наличие прав третьих лиц на площади особых зон без предоставления документов о правах третьих лиц, а доводы представителя ответчицы - истицы о том, что на части арендуемого земельного участка (площади особых зон) расположены газопровод высокого давления - 508 кв.м, ЛЭП 6 кВ -946 кв.м, 100 м СЗЗ транспортной инфраструктуры (АЗС), в силу чего она не может использовать по назначению весь земельный участок, не являются основанием к изменению договора аренды или признанию п.п. 1.1 и 2.1 недействительными.

При таких обстоятельствах суд не находит законных оснований и условий для принятия решения о признании договора аренды земельного участка от 8 февраля 2016 года № в части недействительным, обязании произвести изменения в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м в части площади и арендной платы, поэтому встречный иск Агаджанян С.И. не подлежит удовлетворению.

Поскольку истец - ответчик администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района освобожден в силу подп. 1 п. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты госпошлины, то суд в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ и подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ взыскивает с ответчика - истицы Агаджанян С.И. госпошлину в размере 7000,52 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района к ИП Агаджанян С. И. о взыскании задолженности по арендной плате, - удовлетворить.

Взыскать с Агаджанян С. И. в пользу администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды земельного участка от 8 февраля 2016 года № в консолидированный бюджет Краснодарского края арендную плату за период с 01 июля 2016 года по 30 марта 2018 года в размере 345692,04 рубля, задолженность по пени по состоянию на 30 марта 2018 года в размере 34360,23 рублей, всего 380052,27 рубля.

В удовлетворении встречного иска Агаджанян С. И. к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района о признании договора аренды земельного участка от 8 февраля 2016 года №, расположенного по адресу: <адрес>, в части недействительным, обязании произвести изменения в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3226 кв.м в части площади и арендной платы, - отказать.

Взыскать с Агаджанян С. И. в доход муниципального образования Гулькевичский район государственную пошлину в сумме 7000,52 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Гулькевичский районный суд.

Судья Гулькевичского

районного суда Т.Н. Кравченко