Решение от 16.03.2021 по делу № 3а-117/2021 от 15.12.2020

КОПИЯ

№ 3а-117/2021 г.Рязань

УИД 62OS0000-01-2020-000459-74

РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 марта 2021 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителя административного истца Гербер Н.В. – Мухиной Е.С.,

представителя административного ответчика - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – Бикуловой А.А.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению Гербер Нелли Викторовны к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

Гербер Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указала, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере – 22 080 038 рублей 64 коп.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают ее права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Административный истец полагает, что у нее имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просила удовлетворить ее требования - установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 21 сентября 2018 года в размере, установленном в отчете ИП ФИО3

В судебном заседании представитель административного истца просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО4 – 10 160 664 рубля.

Административный истец в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного ответчика – ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала, указывая на недостатки экспертного заключения ФИО4

Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области в суд явился, но после перерыва покинул зал судебного заседания.

Представитель заинтересованного лица - администрации г.Рязани, в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что Гербер Н.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 21 сентября 2018 года кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 22 080 038 рублей 64 коп.

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащих уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 21 сентября 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Южная территория» ФИО4

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО4, имеющей образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности более 6 лет, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО4 проверила отчет ИП ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ на соответствии федеральному законодательству об оценочной деятельности. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах. Эксперт ФИО4 выявила нарушения, существенно влияющие на стоимость объекта оценки. Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновала со ссылкой на федеральные стандарты оценки, указав в экспертном заключении пункты ФСО, нарушенные оценщиком.

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке ИП ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно экспертом ФИО4 проведены дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход.

Объект оценки – земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес>, относится к категории земель населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования: административно-хозяйственные, деловые и общественные учреждения и организации локального, городского и внегородского значения. Фактически данный земельный участок используется для размещения и эксплуатации асфальтобенного завода.

Отнеся спорный земельный участок к 6 сегменту рынка «Производственная деятельность» (п.9.2.2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке») и проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте, установил ценовой диапазон рынка продаж: от 350 руб/кв.м. до 2 056 руб/кв.м.

Эксперт выбрал три аналога – наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. Методика отбора объектов аналогов подробно отражена экспертом в заключении. Характеристики объектов оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Довод административного ответчика о несопоставимости объекта аналога №3 с объектом оценки – несостоятелен.

Экспертом обоснованно отобран в качестве аналога объект № 3. Согласно тексту объявления о продаже объекта-аналога № 3 (стр.111 заключения эксперта) к продаже предлагался участок промназначения, что говорит о возможном отнесении данного объекта аналога и объекта оценки к одному сегменту рынка.

Кроме того, эксперт сопоставил объект аналог № 3 со сведениями публичной кадастровой карты и другими источниками, установив, что фактически к продаже представлен земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. В экспертном заключении ФИО4 подробно обосновала выбор в качества аналога объекта № 3, имеющего вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственного производства. Эксперт указала, что данный выбор основан на Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226, в которых в Приложении № 1 указано, что данный вид разрешенного использования относится к сегменту рынка «Производственная деятельность». Данная позиция эксперта также основана на положениях пункта 2.2. статьи 38 Правил землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденных решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 № 897-1 и данных Карты градостроительного зонирования, согласно которым земельный участок расположен в зоне Д-2 «Зона многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения». Данная зона предназначена, в том числе для размещения экологически безопасных производственных объектов, не требующих установления санитарно-защитных зон. Объект оценки и объект аналог № 3 относятся к категории земель – земли населенных пунктов.

В связи с изложенным, суд соглашается с выводом эксперта о том, что объект аналог №3 и объект оценки относятся к одному сегменту рынка,

Также, является ошибочным утверждение представителя административного ответчика о том, что объект аналог № 2 не имеет свободного подъезда к земельному участку. Эксперт ФИО4 проанализировала место нахождение объекта аналога № 2 (<адрес>, кор.32) на карте города Рязани и однозначно установила наличие свободного подъезда к земельному участку.

Оценивая необходимость применения корректировок на коммуникации, эксперт правильно указал, что на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и пункта 7.11 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ООО «Российского общества оценщиков» застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый земельный участок, а также все объекты аналоги имеют коммуникации по границам участков, поэтому корректировка на коммуникации экспертом обоснованно не применялась.

Эксперт ФИО4 проанализировала объекты аналоги на основании всех характеристик, произвела необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО4 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 21 сентября 2018 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО4 – 10 160 664 рубля.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 160 664 (░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 21 ░░░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 15 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 23 ░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░-░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

<░░░░░░>

<░░░░░░>