Решение по делу № 2-861/2022 от 27.01.2022

Дело №2-861/2022                                                                        подлинник

16RS0046-01-2021-020434-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2022г.                                                                         город Казань

        Авиастроительный районный суд гор. Казани в составе

председательствующего судьи Сафиной Л.Б.,

при секретаре Елистратовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жолобов П.В. к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» о признании незаконным решения в отказе заключения договора аренды, передаче земельного участка в аренду,

          по иску МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани об изъятии объекта незавершенного строительства,

установила:

Истец обратился в суд с иском в вышеприведенной формулировке.

В обоснование иска указано, что постановлением № от 05.11.20214г. Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани установлено, что гражданину Сальцева Л.И. в аренду сроком на 3 года предоставляется из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 16:50:220405:2, пл. 224 кв.м., занимаемой незавершенной строительством авторемонтной мастерской с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, строение у <адрес>.

Во исполнение данного постановления, Салихзянов Н.Р. и ответчик заключили договор аренды земельного участка № от 27.05.20215г., фактическая же передача земельного участка в аренду была осуществлена до заключения договора аренды, что было зафиксировано сторонами в п. 2.1, где срок аренды отсчитывается от момента вынесения Постановления, и п. 3.1, расчет арендной платы начисляется с 01.12.2014г. Согласно условиям договора аренды земельного участка от был заключен сроком на 3 года, установлен в п.2.1 и значится как до 04.11.2017г. Аренда была пролонгирована Салихзянов Н.Р. до 15.04.1952г., что также указано в заявлении о выдаче судебного приказа, у Салихзянов Н.Р. имелась задолженность по договору аренды земельного участка № в размере 169 294,65 рублей, пени за нарушение сроков вынесения арендной платы в размере 41 127,37 рублей. Тем самым, договор аренды имеет срок действия до 15.04.2052г.

03.09.2020г. между Салихзянов Н.Р. и Жолобов П.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по которому была осуществлена реализация незавершенного строительства авторемонтной мастерской, назначение: нежилое, общ. пл. 153,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, строение у <адрес>, кадастровый №, которая находится на земельном участке с кадастровым номером №

07.09.2021г. была осуществлена перегистрация права собственности на объект незавершенного строительства с Салихзянов Н.Р. на Жолобов П.В., при этом было получено согласие на переход права у МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений», так как на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, есди это не противоречат условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, однако п. 5.2.1.3 договора аренды установлена необходимость получения согласия от ответчика на совершение сделки.

Согласно выписке из ЕГРН Жолобов П.В. стал собственником объекта незавершенного строительства 07.09.2020г., запись №.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в 5-дней срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться в уполномоченный орган с ходатайством об изменении либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его части.

ДД.ММ.ГГГГ Жолобов П.В. обратился к ответчику с уведомлением о намерении передать права и обязанности по договору аренды № от 27.05.2015г. в пользу Жолобов П.В. Таким образом, данный договор был исполнен.

В связи с чем, что ответа на уведомление не последовало, Жолобов П.В. обратился с запросом о возможности перезаключения договора аренды на его имя, в связи с короновирусной инфекцией, личный прием со стороны ответчиков не ведется, поэтому общение с исполнителем осуществлялось по телефону, каких-либо претензий не имелось, кроме того, со слов исполнителя ответчика вынесено положительное заключение по переоформлению договора аренды на Жолобов П.В.

Кроме того, со стороны МКУ «Комитета земельных и имущественных отношений» было получено уведомление №/КЗИО-ИСХ от 23.04.2021г. о необходимости произвести оплату аренды земельного участка Жолобов П.В., в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства. То есть ответчик не только обладал сведениями о смене собственника на объект недвижимости, но и указывал, что Жолобов П.В. приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятое строением. Данную оплату арендной платы Жолобов П.В. произвел в полном объеме, что подтверждается чеками.

Однако, 24.06.2021г. от МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» было получено письмо №/КЗИО-ИСХ/ОГ, о том, что не представляется возможным предоставить земельный участок с кадастровым номером 16:50:220405:2 в аренду.

23.08.2021г. от МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» было получено письмо №/КЗИО-ИСХ/ОГ, о том, что заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № как и на его часть не представляется возможным.

Свои отказы ответчик мотивирует тем, что право на неоднократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта уже реализовано. В дальнейшем от ответчика поступали требования об освобождении земельного участка и сноса незавершенного строительства.

Оснований для отказа в заключении договора арены не имеется, поскольку в силу положений земельного законодательства вступивших в действие с 01.03.2015г. Жолобов П.В. имеет право на предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду, в том числе для завершения строительства.

Истец просил передать Жолобу П.В. в аренду земельный участок или его часть с кадастровым номером № принадлежащей на правах собственности МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>.

В ходе рассмотрения дела, требования были изменены, истец просил признать незаконным и отменить отказ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес> от 23.08.2021г оформленной письмом №/КЗИО-ИСХ/05 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на весь участок или его часть, которую занимает объект незавершенного строительства, устранить допущенные нарушения путем осуществления пересмотра ответчиком отказа МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес> от 23.08.2021г оформленного письмом №/КЗИО-ИСХ/ОГ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на весь участок или его часть, которую занимает объект незавершенного строительства.

Просил передать Жолобов П.В. в аренду земельный участок или его часть с кадастровым номером 16:50:220405:2, принадлежащей на правах собственности МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>.

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» обратилось в суд с иском к Жолобов П.В. об изъятии объекта незавершенного строительства.

В обоснование иска указано, что между комитетом земельных и имущественных отношений <адрес> и Салихзянов Н.Р. заключен договора аренды от 27.05.20175г. № земельного участка с кадастровым номером № площадью 224 кв.м. по <адрес> под незавершенную строительством мастерскую сроком до 04.11.2017г.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 27.05.2015г. №, в связи с истечением срока аренды в адрес Салихзянов Н.Р. было направлено уведомление от 30.04.2021г. №/кзио-исх прекращении правоотношений по договору аренды земли.

Запись о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 16:50:220405:2 погашена.

Согласно выписке из Единного государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:220405:30 площадь застройки 153,8 кв.м. по <адрес> (право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №).

Поскольку право на однократное заключение договора аренды без торгв для завершения строительства было реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором не завершено, а срок договора аренды на момент обращения с настоящим иском в суд истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» просил изъять у Жолобов П.В. объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, строение у <адрес> кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов.

Обязать Жолобов П.В. передать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» техническую документацию, связанную с объектами незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, строение у <адрес> кадастровым номером №

       Определением Авиастроительного районного суда гор. Казани от 30.05.2022г. гражданские дела № по иску Жолобов П.В. к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» о передаче земельного участка в аренду, и №       по иску МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани об изъятии объекта незавершенного строительства, объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер №2-861/2022.

Истец в судебное заседание не явился.

Представитель в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ответчика просила отказать.

Представители ответчика и третьих лиц Управление Росреестра по РТ, Салихзянов Н.Р., ИК МО гор. Казани в судебное заседание не явились.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По пунктам 1 и 3 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации

       В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

      В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося    в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

          Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.         На основании положений пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.            В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Названными нормами права закреплено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

Как установлено судом и видно из материалов дела, постановлением № от 05.11.20214г. Исполнительного комитета муниципального образования <адрес> установлено, что гражданину Сальцева Л.И. в аренду сроком на 3 года предоставляется из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № пл. 224 кв.м., занимаемой незавершенной строительством авторемонтной мастерской с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, строение у <адрес>.

Во исполнение данного постановления, Салихзянов Н.Р. и ответчик заключили договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., фактическая же передача земельного участка в аренду была осуществлена до заключения договора аренды, что было зафиксировано сторонами в п. 2.1, где срок аренды отсчитывается от момента вынесения Постановления, и п. 3.1, расчет арендной платы исчисляется с 01.12.2014г. Согласно условиям договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. он был заключен сроком на 3 года, установлен в п.2.1 и значится как до 04.11.2017г.

03.09.2020г. между Салихзянов Н.Р. и Жолобов П.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по которому была осуществлена реализация незавершенного строительства авторемонтной мастерской, назначение: нежилое, общ. пл. 153,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, строение у <адрес>, кадастровый №, которая находится на земельном участке с кадастровым номером №

07.09.2021г. была осуществлена перерегистрация права собственности на объект незавершенного строительства с Салихзянов Н.Р. на Жолобов П.В., при этом было получено согласие на переход права у МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений», так как на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречат условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, однако п. 5.2.1.3 договора аренды установлена необходимость получения согласия от ответчика на совершение сделки.

Согласно выписке из ЕГРН Жолобов П.В. стал собственником объекта незавершенного строительства 07.09.2020г., запись №.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в 5-дней срок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться в уполномоченный орган с ходатайством об изменении либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его части.

ДД.ММ.ГГГГ Жолобов П.В. обратился к ответчику с уведомлением о намерении передать права и обязанности по договору аренды № от 27.05.2015г. в пользу Жолобов П.В. Таким образом, данный договор был исполнен.

Со слов представителя истца следует, что в связи с чем, что ответа на уведомление не последовало, Жолобов П.В. обратился с запросом о возможности перезаключения договора аренды на его имя, в связи с короновирусной инфекцией, личный прием со стороны ответчиков не ведется, поэтому общение с исполнителем осуществлялось по телефону, каких-либо претензий не имелось, кроме того, со слов исполнителя ответчика вынесено положительное заключение по переоформлению договора аренды на Жолобов П.В.

Кроме того, со стороны МКУ «Комитета земельных и имущественных отношений» было получено уведомление №/КЗИО-ИСХ от 23.04.2021г. о необходимости произвести оплату аренды земельного участка Жолобов П.В., в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства. То есть ответчик не только обладал сведениями о смене собственника на объект недвижимости, но и указывал, что Жолобов П.В. приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятое строением. Данную оплату арендной платы Жолобов П.В. произвел в полном объеме, что подтверждается чеками.

Однако, 24.06.2021г. от МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» было получено письмо №/КЗИО-ИСХ/ОГ, о том, что не представляется возможным предоставить земельный участок с кадастровым номером 16:50:220405:2 в аренду.

23.08.2021г. от МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений» было получено письмо №/КЗИО-ИСХ/ОГ, о том, что заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:220405:2, как и на его часть не представляется возможным.

Свои отказы ответчик мотивировал тем, что право на неоднократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта уже реализовано. В дальнейшем от ответчика поступали требования об освобождении земельного участка и сноса незавершенного строительства.

Обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, истец ссылается на положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющие собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, право получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.       Исходя из положений приведенной нормы закона для разрешения настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами по делу являются предусмотренные подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса      Российской     Федерации,     условия     заключения договора

аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.       При этом, материалами дела подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

       Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

        Поскольку Салихзянов Н.Р. (продавец объекта незавершенного строительства) являлся арендатором земельного участка на основании постановления № от 05.11.2014г., о предоставлении Салихзянов Н.Р. спорного земельного участка, и договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., где указано, что договор заключен на 3 года до 04.11.2017г., то есть земельный участок был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГг., на земельной участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10    пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской

Федерации, пунктом 2.1 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, отказ новому собственнику объекта незавершенного строительства Жолобов П.В. в заключении договор аренды земельного участка является незаконным.

        Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось.

        Учитывая вышеизложенные, исковые требования Жолобов П.В. полежат удовлетворения в полном объеме.

        Поскольку исковые требования Жолобов П.В. удовлетворены, исковые требования МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования <адрес> об изъятии объекта незавершенного строительства подлежат отклонению.

        Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

       иск Жолобов П.В. удовлетворить.

Признать незаконным и отменить отказ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани» от ДД.ММ.ГГГГ., оформленный письмом №/КЗИО-ИСХ/05, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:220405:2 на весь участок или его часть, которую занимает объект незавершенного строительства.

Устранить допущенные нарушения путем обязании МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> аренду для завершения строительства незавершенного строительством объекта и заключить с Жолобов П.В. договор аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства незавершенного строительством объекта сроком на три года.

В удовлетворении исковых требований МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани об изъятии объекта незавершенного строительства отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Авиастроительный районный суд гор. Казани в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

      Председательствующий                                                       Сафина Л.Б.