Решение по делу № 33-181/2022 (33-5987/2021;) от 14.12.2021

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Холонина Т.П.                                  УИД 39RS0002-01-2020-008607-33

Дело №33-181/2022, №2-1967/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 февраля 2022 года                                                                         г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего     Шевченко С.В.

судей                 Ганцевича С.В., Тращенковой О.В.

при секретарях              Каленик А.А., Захариной М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Сулимова ФИО18, представителя ООО «Отрадное плюс», Крыловой ФИО21 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 28 июня 2021 года по гражданскому делу по иску Сулимова ФИО19 к ООО «Отрадное плюс», Крыловой ФИО20 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения Сулимова Г.Н. и его представителя адвоката Сергеева С.П., поддержавших доводы своей жалобы и возражавших против доводов жалоб ответчиков, представителя ООО «Отрадное плюс» Любимовой М.С., возражавшей против доводов жалобы истца, поддержавшей доводы жалобы общества и согласившейся с жалобой Крыловой И.С., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Сулимов Г.Н. обратился в суд с иском, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ с застройщиком ООО «Отрадное плюс»» в лице генерального директора Крыловой И.В. заключил договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома № №, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> на земельном участке с КН № и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность истца объекты долевого строительства: трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м, жилой площадью 50,05 кв.м; гараж № 5, проектной площадью 20,12 кв.м; крытое парковочное место.

В свою очередь по условиям договора истец обязался уплатить обусловленную цену по договору в сумме 8 612 400 руб. и принять вышеуказанные объекты недвижимости по акту приема-передачи.

Согласно условиям договора, застройщик обязался закончить строительство вышеуказанного жилого дома и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года и не позднее 2 месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать инвестору в срок до 01.06.2020 вышеперечисленные объекты недвижимости по акту приема-передачи.

Однако, в нарушение указанных условий, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ соответствующее разрешение на ввод жилого дома <адрес> в эксплуатацию застройщиком не получено, а вышеуказанные объекты не переданы инвестору по акту приема-передачи в срок.

Истец указывал, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года общая строительная готовность жилого дома <адрес> составляет около 70%, объекты, указанные в договоре, в частности, жилой дом, в том числе (квартира, гараж) существует в натуре как отдельные изолированные помещения со своими характеристиками и определенным месторасположением.

В этой связи, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Отрадное плюс» условий договора, Сулимов Г.Н. с учетом уточнений иска просил суд признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры, общей площадью 107,37 кв.м, жилой площадью - 53,05 кв.м и нежилого помещения – внеквартирная хозяйственная кладовая (ВХК), площадью 20,12 кв.м в жилом доме № <адрес>, имеющего КН №, расположенного на земельном участке с КН №.

Кроме того, истец указывал, что согласно п.6.8 договора, заключенного с ООО «Отрадное плюс», при нарушении сроков передачи квартиры предусмотрена уплата неустойки в размере 8% от суммы в 5 000 000 руб., в связи с чем, учитывая заключение между ним и Крыловой И.В. договора поручительства, по условиям которого она обязалась отвечать перед кредитором за исполнение обязательств ООО «Отрадное плюс», просил суд взыскать в солидарном порядке с ООО «Отрадное плюс», Крыловой И.В. неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 404 249 руб.

В суде первой инстанции истец и его представитель иск подержали, представитель ответчиков в судебном заседании исковые требования не признал, просила применить ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки, представила письменный отзыв по иску.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 28 июня 2021 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Отрадное плюс» и Крыловой И.В. в солидарном порядке в пользу Сулимова Г.Н. взыскана неустойка за период с 15.06.2017 по 21.12.2020 в сумме 1 404 249 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

На такое решение истцом и ответчиками поданы апелляционные жалобы, в которых приведены мотивы несогласия с судебным актом.

В апелляционных жалобах ответчиков - ООО «Отрадное плюс», Крыловой И.В., аналогичных по своему содержанию, ставится вопрос об отмене решения суда, в части удовлетворения требований истца о взыскании неустойки. Податели жалобы критикуют вывод суда об отсутствии оснований для применения к размеру неустойки ст. 333 ГК РФ.

По мнению ответчиков, заявленный истцом размер неустойки явно завышен, не отвечает требованиям разумности. Приводят доводы о том, что и удовлетворение названных требований истца нарушает баланс прав и законных интересов сторон.

В апелляционной жалобе Сулимов Г.Н. просит решение отменить в части отказа в признании за ним права на объекты как принятого в нарушение закона. Продолжая настаивать на доводах и основаниях предъявленного иска, считает, что предусмотренных законом оснований к отказу в удовлетворении его требований о признании за ним права на объекты, указанные в инвестиционном договоре, у суда не имелось. Указывает, что вопреки утверждениям суда, между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Также, по мнению истца, тот факт, что объект строительства не введен в эксплуатацию, не препятствует удовлетворению его требований в этой части.

В суд апелляционной инстанции явился истец, его представитель, представитель ООО «Отрадное плюс».

Ответчик Крылова И.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причин неявки не сообщила, об отложении дела не ходатайствовала. В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, истребовав и приобщив новые доказательства в порядке ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения в силу следующего.

Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки утверждениям подателей апелляционных жалоб, нарушений, влекущих отмену или изменение судебного решения, судом первой инстанции при разрешении спора допущено не было.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Отрадное плюс»» осуществляется строительство жилого дома № <адрес> на земельном участке общей площадью 747 кв.м с КН №, принадлежащем застройщику на праве аренды на основании Договора от ДД.ММ.ГГГГ г. о передаче прав и обязанностей по договору № № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдано разрешение на строительство Крыловой И.В. сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого впоследствии продлен.

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Отрадное плюс»» в лице генерального директора Крыловой И.В. (именуемое застройщик) и Сулимовым Г.Н. (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности.

Результатом инвестиционной деятельности является многоквартирный жилой дом по адресу: г. <адрес>, строительство которого осуществляется в соответствии с проектом ООО «УНДИНА ПРОЕКТ» 2018, шифр №. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области. Земельный участок – участок, общей площадью 747 кв.м., КН № №, расположенный по адресу: г. <адрес>, принадлежащий застройщику на праве аренды на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору № № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений.

По настоящему договору «инвестор» обязуется передать «застройщику» денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес> а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность «инвестору» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж № 5, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место.

Стороны договорились, что при заключении договора они руководствуются нормами ГК РФ, Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (п.2.4 договора).

Согласно п. 2.3 договора вышеуказанные объекты недвижимости передаются «застройщиком» в собственность «инвестору» при условии выплаты последним суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1 - 3.3 настоящего договора.

В силу п. 3.1 договора размер инвестиций по настоящему договора за вышеуказанные «объекты недвижимости» определен сторонами в размере 8612400 рублей.

Согласно п. 3.2 договора к моменту заключения договора «инвестором» оплачено «застройщику» 5 000 000 рублей, что подтверждается платежными документами. Согласно п. 3.3 договора денежная сумма 3612400 рублей уплачивается инвестором в следующем порядке: 1000000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 2612400 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.2.4 договора инвестор имеет право получить в собственность вышеуказанные «объекты недвижимости» при условии выплаты «застройщику» суммы инвестиций в размере 8612400 рублей в соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора.

Согласно п. 4.3.4 договора после сдачи «объекта строительства» в эксплуатацию передать «инвестору» по акту приема-передачи в собственность свободную от прав третьих лиц» трехкомнатную квартиру, общей площадью 107,37 кв.м., жилой площадью 50,05 кв.м.; гараж № 5, проектной площадью 20,12 кв.м.; - крытое парковочное место, осуществить государственную регистрацию прав собственности инвестора на «объекты недвижимости».

Согласно п. 5.1 договора «застройщик» обязуется обеспечить сдачу проекта и сдать его государственной приемочной комиссии в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6.8 договора в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по передаче «инвестору» «объектов недвижимости» в срок до ДД.ММ.ГГГГ «застройщик» уплачивает «инвестору» неустойку в размере 8% годовых от суммы 5 000 000 рублей за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день передачи объектов недвижимости «инвестору».

Кроме того, в этот же день, ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств застройщика, между Сулимовым Г.Н. и Крыловой И.В. был заключен договор поручительства, согласно которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение ООО «Отрадное Плюс» «должником» всех обязательств, в том числе по уплате неустойки (пени, штрафа), по договору № № об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между кредитором и должником.

    Согласно условиям договора, поручитель отвечает в том же объеме, что и должник, за исполнение всех обязательств по договору № № об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома от 12.08.2019, заключенного между кредитором и должником.

Судом установлено и это не оспаривается ни одной из сторон, что свои обязательства Сулимовым Г.Н. исполнены – в соответствии с условиями договора истец оплатил застройщику денежные средства в сумме 8 612 400 рублей в следующем порядке: 5 000 000 рублей внесено в кассу застройщика в период с ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: № № от ДД.ММ.ГГГГ - 1 000000 рублей, № № от ДД.ММ.ГГГГ - 2 000000 рублей, № № от ДД.ММ.ГГГГ - 1 000000 рублей, № № от ДД.ММ.ГГГГ г. - 1 000000 рублей; - 3 612 400 рублей перечислено застройщику безналичными переводами: 300 000 рублей по чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ 700 000 рублей - платежным поручением № № от ДД.ММ.ГГГГ г. 512 400 рублей - по чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ г. 2 100 000 рублей - платежным поручением № № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Тогда как ответчиком, в нарушение условий договора, до настоящего времени объекты недвижимости по договору истцу не переданы, строительство дома не завершено.

Разрешая требования Сулимова Г.Н. и взыскивая с ответчиков в солидарном порядке предусмотренную договором неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ г., что составляет 1286 дней, суд первой инстанции, правильно установив обстоятельства спора, обоснованно исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком - ООО «Отрадное Плюс» своих обязательств перед Сулимовым Г.Н., что влечет удовлетворение иска в этой части, в связи с чем с учетом положений ст.ст.309, 301 ГК РФ и ст.363 ГК РФ, условий договоров инвестирования и поручительства, денежные средства судом обоснованно взысканы в солидарном порядке с ООО «Отрадное Плюс» и поручителя Крыловой И.В.

Такая позиция суда является правильной.

Доводы апелляционных жалоб ООО «Отрадное Плюс» и Крыловой И.В., оспаривающих решение суда в указанной части, не могут быть признаны состоятельными.

Как указано выше, в силу п. 6.8 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ года в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по передаче инвестору объектов недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ г. застройщик уплачивает инвестору неустойку (пени) в размере 8% годовых от суммы 5 000 000 рублей за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ г. по день передачи объектов недвижимости» инвестору.

    Согласно представленному истцом расчету за период с ДД.ММ.ГГГГ - 1286 дней с учетом 8% годовых общий размер неустойки составляет 1 408 249,12 руб., который правомерно взыскан судом.

Вопреки утверждениям подателей апелляционных жалоб, оснований для снижения неустойки судом правомерно не усмотрено.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 года №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таких оснований, позволяющих суду прийти к выводу о снижении неустойки, ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, судом не установлено и ответчиком, занимающимся предпринимательской деятельностью, не представлено.

Ссылки подателей жалоб на наличие объективных причин, препятствующих исполнению обязательств в срок, не служат основанием к снижению неустойки.

В силу норм п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Как разъяснено в абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7, в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Таких обстоятельств не имеется.

Утверждения о том, что нарушения сроков строительства обусловлено внесением изменений в проектную документацию по просьбе самого истца, не может служить основанием к снижению штрафных санкций, предусмотренных договором за нарушение сроков строительства.

В этой связи, вопреки доводам жалоб общества и Крыловой И.В. об обратном, предусмотренных законом оснований как для снижения неустойки, размер которой соразмерен последствиям нарушения обязательства и размеру внесенных истцом денежных средств, так и для освобождения кредитора и поручителя от ответственности за нарушение обязательств не имеется.

В указанной части решение суда является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.

Правильным является решение суда и в части отказа в удовлетворении требований Сулимова Г.Н. о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект.

Принимая решение в этой части, суд первой инстанции, исходя из сложившихся между сторонами правоотношений, руководствуясь положениями ст.ст.421, 432 ГК РФ, нормами ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на объект в незавершенном строительством доме.

С такими выводами суда судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы Сулимова С.Н., оспаривающего решение суда в этой части, не могут быть признаны состоятельными в силу следующего.

В силу статьи 1 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (ст.4). Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 названного Закона).

В пункте 4 постановления N 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 ФЗ N 39) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Применительно к возникшему спору, как верно указано судом, между ООО и Сулимовым Г.Н. заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом которого является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений - Сулимов Г.Н. как «инвестор» обязался передать «застройщику» денежные средства в определенном ими объеме для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, а заказчик обязался использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность «инвестору» квартиры, гаража и парковочного места.

При этом в силу закона нарушение ООО «Отрадное плюс» условий договора не может служить основанием к признанию за Сулимовым Г.Н. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

В данном случае спорным является незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 постановления N 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как усматривается из материалов настоящего дела, спорный объект недвижимости в эксплуатацию не введен, регистрация права собственности об объект незавершенного строительства не произведена.

Ссылки стороны истца на то, что им произведена оплата по инвестиционному договору, свидетельствуют о возникновении у истца прав на строящийся объект, который будет предоставлен по окончании строительства, однако не могут служить основанием к признанию такого права в судебном порядке с учетом правовой природы заключенного инвестиционного договора.

В соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Из положений ч. 1 ст. 130 ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что незавершенный строительством объект является неделимым объектом права, права собственности на такой объект подлежат регистрации так же, как на неделимый объект, при этом действующее законодательство не предусматривает возможность реального выделения частей недостроенного объекта с последующей регистрацией прав собственности на самостоятельные объекты. Часть незавершенного строительством объекта (доля в нем) не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота.

По смыслу положений ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства вправе обратиться лицо, которому на праве собственности или на ином законном основании принадлежит земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, строительство которого не завершено, что также исключает признание права собственности на объекты, указанные в договоре.

Доводы стороны истца о том, что договор инвестирования отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, ссылки на то, что между ним и застройщиком фактически возникли правоотношения по привлечению денежных средств для создания многоквартирного дома, на которые распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) жилищно-строительными кооперативами.

Такой договор - договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, тогда как между сторонами по делу был заключен договор инвестирования, который стороны заключили на удобных для них условиях.

Установив, что поскольку строительство не окончено, то объект строительства истцу ответчиком не передавался, органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтен, как и не учтен сам многоквартирный дом, в котором находятся спорные объекты, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Давая оценку доводам апелляционной жалобы истца, судебная коллегия отмечает и это судом установлено, что фактически денежные средства передавались Сулимовым Г.Н. лицу, осуществляющему строительство, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. еще до заключения договора инвестирования.

Строительство дома начато на основании разрешения на строительство, выданного ДД.ММ.ГГГГ года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области Крыловой И.В. со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии в указанное разрешение вносились изменения как в части срока строительства, так и лица, которому разрешение выдано.

Так, приказом Агентства внесены изменения в части наименования застройщика в связи с переходом прав на земельный участок к ООО «Инвестжилстройплюс» (приказ от ДД.ММ.ГГГГ года), затем к ООО «Крылья» (приказ от ДД.ММ.ГГГГ) и к ООО «Отрадное плюс» (приказ от ДД.ММ.ГГГГ), которое в настоящее время выступает застройщиком и стороной договора инвестирования, заключенного с Сулимовым Г.Н.

Срок разрешения на строительство согласно ответу Министерства регионального контроля (надзора) продлен до ДД.ММ.ГГГГ года.

    Внесение изменений в разрешение на строительство в части указания застройщика обусловлено переходом прав на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № № на передачу в аренду городских земель от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО «Отрадное плюс» были переданы права аренды и общество стало новым арендатором участка, на котором возводится жилой дом согласно договору инвестирования с истцом.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Отрадное плюс» и ООО «Крылья» был заключен договор купли-продажи недвижимости - объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом) степень готовности 30%, площадь застройки 234,4 кв.м., КН №.

Из представленного суду апелляционной инстанции ответа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области следует, что ООО «Отрадное плюс» ДД.ММ.ГГГГ в Министерство была подана проектная декларация на получением заключения о соответствии застройщика требованиям ч.ч. 1.1, 2 ст. 3, ст.ст. 3.2, 20, 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для последующей возможности привлечения денежных средств граждан по договорам долевого участия.

Однако, Министерством ДД.ММ.ГГГГ застройщику выдан отказ. Таким образом, строительство многоквартирного дома фактически должно осуществляться и осуществляется за счет средств ООО «Отрадное плюс» и инвестора Сулимова Г.Н.

В настоящее время многоквартирный жилой дом, в котором подлежат предоставлению истцу объекты недвижимости, строительством не окончен, согласно представленной в материалы дела информации, его степень готовности высокая, более 70 %, что подтверждено как пояснениями сторон, так и фотографическим материалом.

С заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик не обращался, как пояснил представитель ООО «Отрадное плюс», в настоящее время идет подготовка к сдаче дома в эксплуатацию.

При этом Сулимов Г.Н. не лишен возможности поставить вопрос, в том числе и в судебном порядке, о понуждении ООО «Отрадное плюс» к исполнению обязательств, против чего собственно ответчик не возражает.

Присутствующий в суде апелляционной инстанции представитель ООО «Отрадное плюс» не возражал против исполнения взятых на себя обществом обязательств, пояснив, что вследствие возникших материальных трудностей для завершения строительства привлечена сторонняя организация, которой и будет завершено строительство, после чего квартира и иные объекты переданы истцу.

Высказываемые истцом опасения в неисполнении ООО «Отрадное плюс» обязательств, что собственно и послужило снованием к предъявлению настоящего иска в суд, его утверждения о том, что спорные объекты могут быть и не предоставлены ему, проданы иным лицам и т.д. основанием к удовлетворению требований и признанию права собственности признано быть не может.

ООО «Отрадное плюс» является действующим юридически лицом, заявлений о его банкротстве не предъявлено, строительство дома фактически окончено, что при доказанности факта внесения Сулимовым Г.Н. денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ года не исключает исполнение обязательств перед истцом, а наоборот предполагает их, что подтвердил представитель общества апелляционном суду.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы Сулимова Г.Н. подлежат отклонению.

Что касается дополнительных доводов, приводимых представителем Сулимова Г.Н. апелляционному суду со ссылками на судебные постановления Арбитражного суда Калининградской области, которыми возбуждено дело о банкротстве в отношении ООО «Крылья», то они также не могут быть признаны состоятельными.

Из представленных стороной истца сведений действительно следует, что определениями Арбитражного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ года на основании заявлений ОО «Капитал Строй» и ФНС России в отношении ООО «Крылья» возбуждена процедура банкротства, а определением от 21 января 2022 года на основании заявления временного управляющего ООО «Крылья» приняты обеспечительные меры в виде запрета УФРС по совершению регистрационных действий в отношении незавершенного строительством объекта – здания с КН №, расположенного по ул.<адрес>.

Наложение данных мер арбитражный суд обосновал тем, что данное нежилое здание было отчуждено ОО «Крылья» в пользу ООО «Отрадное плюс», учредителем которого является Синюк Р.Ю. – отец сына учредителя и генерального директора ООО «Крылья» Крыловой И.В., что может свидетельствовать о заинтересованности при совершении сделки и служить основанием к признанию ее недействительной.

Однако, вопреки доводам стороны истца, возбуждение дела о банкротстве и наложение обеспечительных мер, которое разрешается Арбитражным судом в рамках дела о банкротстве ООО «Крылья», тогда как ответчиком по настоящему спору выступает ООО «Отрадное плюс», с учетом приведенных выше фактических обстоятельств спора не может служить основанием к признанию судом общей юрисдикции за Сулимовым Г.Н. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

С учетом изложенного доводы апелляционных жалоб не могут быть признаны состоятельными, не могут служить поводом для отмены решения суда, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на его обоснованность и законность.

Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом также не допущено.

Судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, к его отмене или изменению по доводам апелляционных жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 28 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 9 февраля 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: