Решение от 29.10.2024 по делу № 33-24/2024 (33-3396/2023;) от 07.09.2023

Судья Ермишина Е.С. № 33-24/2024

10RS0011-01-2022-010989-54

2-75/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 октября 2024 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Глушенко Н.О.,

судей Ващенко Е.Н., Балицкой Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кузнецовым Р.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13.07.2023 по иску индивидуального предпринимателя Петровичевой С. Н. к Гершеевой О. К., обществу с ограниченной ответственностью УК «Благоустройство», обществу с ограниченной ответственностью «Уют» об установлении сервитута.

Заслушав доклад судьи Ващенко Е.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

индивидуальный предприниматель Петровичева С.Н. обратилась с иском к Гершеевой О.К., ООО УК «Благоустройство» по тем основаниям, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение № в (.....) в (.....). В указанном помещении располагался магазин «(...)». Истец указывает, что вход в магазин осуществляется с (.....) с проходом через смежное с помещением истца нежилое помещение №, принадлежащее ответчику, поскольку в помещении истца располагался санузел, у собственников помещений № и № сложился следующий порядок пользования: доступ в помещение истца производится через помещение №, а продавцы из помещения № используют санузел, расположенный в помещении № В мае 2022 года новый собственник помещения №, ответчик Гершеева О.К., установила железную дверь между вышеуказанными помещениями и блокирует проход в помещение истца, закрыв дверь на ключ и не предоставив указанный ключ истцу. При этом в помещении истца остался закрытым товар, документы по осуществлению предпринимательской деятельности, касса. При обращении истца в адрес ответчика Гершеевой О.К. о предоставлении доступа в принадлежащее истцу нежилое помещение через помещение №, принадлежащее ответчику, Гершеева О.К. указала, что в помещении № имеется технический проход во внутренние помещения многоквартирного дома, используемые для обслуживания дома. При обращении истца к ООО УК «Благоустройство» с целью установления иной возможности доступа в помещение магазина истца, в предоставлении доступа истцу было отказано по причине того, что помещение, в которое предлагается осуществлять выход, предназначено для технических нужд. На основании вышеизложенного, истец просит установить постоянный бессрочный сервитут в целях прохода в нежилое помещение №, расположенное по адресу: (.....), имеющее кадастровый №.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ООО «Терри», ТСН «ТСЖ «(.....)», МКУ «Служба заказчика».

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

С принятым решением не согласна истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывает, что новый собственник произвел незаконную перепланировку помещения, чем лишил ее возможности вести предпринимательскую деятельность, поскольку в настоящее время отсутствует доступ в помещение, находящееся у нее в собственности и используемое в течение длительного периода с 2007 года в качестве магазина. Из представленных доказательств следует, что техническая возможность устройства отдельного входа в ее помещение со стороны (.....) отсутствует, при этом решением собрания собственников ТСН «ТСЖ «(.....)» ей отказано в устройстве отдельного выхода со двора для целей предпринимательской деятельности, то есть для прохода неограниченного числа лиц, ввиду наличия общедомовых коммуникаций.

В письменных возражениях ответчик Гершеева О.К. полагает решение суда не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы истца просит оставить без удовлетворения.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу ч. 5 ст. 330 названного Кодекса при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что протоколом заседания Правления Товарищества собственников недвижимости «ТСЖ «(.....)» от 04.09.2023 оформлено решение о заключении договора управления ТСН «ТСЖ «(.....)» с ООО «УЮТ» в качестве управляющей и обслуживающей организации многоквартирным домом.

Исходя из подлежащих применению норм материального права, регулирующих спорные отношения, суду первой инстанции надлежало поставить на обсуждение сторон вопрос о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО «УЮТ», поскольку разрешение настоящего спора может повлиять на права или обязанности указанного лица, однако в нарушение приведенных выше норм процессуального законодательства, настоящее дело рассмотрено без привлечения к участию в деле указанного лица.

В связи с изложенным, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в судебном заседании 30.10.2023 определила перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, привлечь к участию в деле в качестве соответчика ООО «УЮТ».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец индивидуальный предприниматель Петровичева С.Н. и ее представитель Белянчикова Е.В., действующая на основании ордера, доводы жалобы поддержали, пояснив, что проведенными судебными экспертизами подтверждено отсутствие иного способа доступа в помещение истца для использования его по целевому назначению, кроме как через помещение ответчика с выходом на центральную улицу, а стоимость сервитута в виде оплаты ежемесячных платежей соответствует принципу разумности, кроме того, возможно досрочное ее погашение. Истец готова нести расходы по обустройству прохода через помещение ответчика, как и оплату соответствующих расходов по проектированию.

Представитель ответчика Олейник Ю.В., действующая на основании доверенности, возражала по доводам апелляционной жалобы истца.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав объяснения истца и ее представителя Белянчиковой Е.В., представителя ответчика Олейник Ю.В., изучив материалы настоящего гражданского дела, обозрев технический паспорт на (.....) в двух томах, журналы кассира-операциониста за 2008-2009 гг., 2013-2016 гг., 2016-2018 гг., технический паспорт нежилого помещения № обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия разрешая спор по правилам производства в суде первой инстанции, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

В соответствии с п.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из смысла приведенных норм гражданского законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим недвижимым имуществом без установления сервитута. При этом заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления сервитута. Сервитут устанавливается в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при установлении сервитута необходимо исходить из баланса интересов сторон спора, с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечивало только необходимые нужды истца, и не создавало существенных неудобств для собственника недвижимости.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п.3 ст. 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Таким образом, право сервитута устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

Согласно п.3 ст.274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п.5 ст.274 ГК РФ).

В силу ст.277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Положениями ст. 131 ГК РФ и нормами статей 2, 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Судебной коллегией установлено, что 21.02.2007 вышеуказанное помещение № предоставлено ИП Петровичевой С.Н. на основании договора аренды муниципального имущества № со сроком до 1 года для торговли непродовольственными товарами, 02.06.2008 был заключен договор аренды муниципального имущества № сроком до 1 года на тех же условиях.

На основании договора купли-продажи от 15.08.2014 №, заключенного с администрацией Петрозаводского городского округа, истцу перешло право собственности на нежилое помещение по адресу: (.....), пом. №, общей площадью 40, 2 кв.м.

Из сведений, предоставленных администрацией Петрозаводского городского округа, право аренды на нежилое помещение, общей площадью 79,9 кв.м (№), расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: (.....), перешло в пользу ООО «Терри» на заседании постоянно действующей комиссии по аренде муниципального имущества от 26.01.2006 № со сроком до 1 года для торговли непродовольственными товарами.

05.04.2007 заключен договор аренды вышеуказанного муниципального имущества от 05.04.2007 № сроком до 1 года на тех же условиях. В соответствии с данным договором аренды доступ в помещение № осуществляется с (.....). На основании договора купли-продажи от 09.07.2013 № право собственности на помещение № зарегистрировано с 05.08.2013 за ООО «Терри».

Указанные помещения № и № в (.....) в (.....) являются смежными.

Ответчику Гершеевой О.К. на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 04.02.2021 с 17.06.2021 принадлежит нежилое помещение по адресу: (.....), пом. №, общей площадью 79,6 кв.м, ранее принадлежащее ООО «Терри».

Истец Петровичева С.Н. с ХХ.ХХ.ХХ зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности является розничная торговля одеждой в специализированных магазинах. В нежилом помещении по адресу: (.....), пом. № располагался магазин «(...)».

Истец указывает, что вход в ее магазин осуществлялся с (.....) с проходом через смежное с помещением истца нежилое помещение №, сложился определенный порядок пользования нежилыми помещениями № и №: доступ в помещение истца производился через помещение №, где также располагался магазин непродовольственных товаров, а продавцы из помещения № использовали санузел, расположенный в помещении №

Из пояснений представителя третьего лица ООО «Терри» следует, что еще до того, как Петровичева С.Н. стала арендовать помещение № по (.....) в (.....), в блоке помещений № и № сформировался порядок пользования ими, а именно – с выходом и входом на общее крыльцо со стороны (.....), продавцы и посетители магазина «(...)» беспрепятственно и бесплатно проходили в помещение № через помещение № в помещении Петровичевой С.Н. для общих нужд использовался санузел, пользовались общим входом, несли расходы на ремонт и содержание крыльца.

Материалами дела установлено, что в помещении № имеется дверной проем в поперечной стене через смежное помещение №, который в мае 2022 года собственником помещения № заблокирован путем установки железной двери, а также дверной проем в продольной стене здания, ведущий во двор через помещение общего пользования (коридор № и тамбур №).

Управление домом № по (.....) до 01.10.2023 осуществлялось ООО УК «Благоустройство», с 01.10.2023 – ООО «Уют», что отражено в представленном в материалы дела протоколом заседания Правления ТСЖ «(.....),37» от 04.09.2023.

При обращении в адрес ООО УК «Благоустройство» до Петровичевой С.Н. доведено, что в результате производства обследования технического помещения (.....) на предмет использования для входа покупателей в магазин «(...)» со стороны двора, установлено, что данное помещение является общим имуществом собственников дома и предназначено для технических нужд, а именно: в данном помещении проходят кабели электрической линии, ВРУ, проходит розлив ХВС; низкие потолки и сложный вход в помещение не предназначены для использования этого помещения для прохода покупателей; для использования данного помещения для прохода покупателей в магазин «(...)» (сдача в аренду) необходимо решение всех собственников дома.

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: (.....) от 22.03.2023 отказано в устройстве входа в помещение 3-Н, принадлежащее ИП Петровичевой С.Н., через подвал (техническое помещение, собственность МКД), для организации торговли, а именно – прохода покупателей.

Согласно представленному истцом техническому заключению ООО «(...)» № от 22.06.2022 отсутствует возможность использования собственником нежилого помещения № (магазина) по назначению независимо от смежного помещения № в доме по (.....) без устройства входа/выхода наружу.

Определением суда первой инстанции от 01.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «(...)».

Согласно заключениям ООО «(...)» № от 19.05.2023, № от 19.05.2023 на дату исследования 08.11.2022 доступ в помещение по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, был ограничен. Со стороны помещений по адресу: (.....), пом. № с кадастровым номером №, установлена металлическая дверь, проведены сварочные работы по периметру дверного полотна – доступ невозможен без демонтажа данной двери. С дворовой стороны доступ к помещению идет через проход в подвал, закрывающийся уличной дверью на замок (ключи находятся у управляющей организации). На входе в помещение с дворовой стороны по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, смонтирована металлическая дверь, закрытая изнутри, отверстие для доступа к замку отсутствует, на двери обособленное отверстие без доступа к замку. На дату исследования 08.11.2022 вход в помещение № был невозможен. На дату исследования 22.02.2023 были проведены работы по вскрытию металлической двери, находящейся в проходе с дворовой стороны. Дверь вскрыта, получен доступ в помещение. Проведены исследования помещения на наличие дополнительных входов. В данное помещение имеется два входа: один со стороны помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, вход невозможен ввиду смонтированной металлической двери со сваркой полотна и коробки по периметру. После вскрытия двери доступ (проход) осуществляется через помещение 67 (коридор). Доступ в помещение № обеспечивается через уличную дверь с дворовой территории. Дверь закрывается на ключ. Ключ находится у ответственного лица управляющей организации. Фактически для доступа в помещение № требуется вызов ответственного лица управляющей организации с ключом и открытие уличной двери или передача ключа собственнику помещения № Доступ (проход) в помещение, расположенное по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, после вскрытия металлической двери с дворовой стороны осуществлен через помещение № (коридор), имеющий уличную, закрываемую на ключ, дверь. Фактически вход со стороны помещения № невозможен ввиду установленной металлической двери с проведенными сварочными работами по периметру дверного полотна. У истца возможность использования (в том числе прохода) принадлежащего ей помещения, расположенного по адресу: (.....) (.....), пом. №, с кадастровым номером № без использования территории помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, ограничено и возможно только без устройства рабочих мест и присутствия третьих лиц. Использование помещения в качестве магазина непродовольственных товаров, без использования территории помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, возможно при условии организации дополнительного входа непосредственно на (.....) с устройством входной группы. Без дополнительного прохода (входа) использование помещения, в качестве магазина непродовольственных товаров, без использования территории помещения по адресу: (.....), пом. № с кадастровым номером №, невозможно. Экспертом подготовлена схема доступа в помещение истца через помещение ответчика (л. д. 12-13, том 3). С учетом данной схемы, размер изменения полезной площади помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, будет выполнен в сторону уменьшения и составит 35,7 кв.м, полезная площадь будет уменьшена на 9,2 кв.м; стоимость ремонтно-восстановительных работ по переустройству имеющихся помещений, связанных с необходимостью установки дополнительных стен (перегородок), обеспечивающих изолированность помещений, соблюдение пропускного режима, составляет 257932 руб. 00 коп. Стоимость соразмерной оплаты за предоставление истцу права ограниченного использования (сервитута) помещения ответчика в соответствии с предлагаемым экспертами вариантом установления сервитута в виде единовременное выплаты составит 361121 руб. 00 коп., рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, в результате установления сервитута вырастет на 1816000 руб. 00 коп.; размер уменьшения рыночной стоимости помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, в результате установления сервитута составит 361121 руб.; размер арендной платы за помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, в результате установления сервитута уменьшится на 75099 руб.; стоимость сервитута в отношении помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, единовременно, подлежащую уплате в пользу собственника помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером № помесячно (подлежащую уплате в пользу собственника помещения по адресу: (.....), пом. №, с кадастровым номером №, соразмерную ежемесячную плату за пользование данным помещение в случае установления сервитута) составит 6480 руб. 00 коп.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы истца по ее ходатайству определением судебной коллегии Верховного Суда Республики Карелия от 07.11.2023 назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «(...)». Согласно заключению эксперта №№ от 02.03.2024 не имеется технической возможности оборудовать отдельный выход на (.....) в (.....) из помещения №, расположенного в (.....) с кадастровым номером №.

Выводы судебной экспертизы поддержал в судебном заседании эксперт Алексеев Д.Л., пояснив, что организовать отдельный выход на (.....) в (.....) из помещения истца (3-Н) не представляется возможным, поскольку над помещением истца находится нежилое помещение и крыльцо, кроме того, новая лестница в этом случае будет выходить за границы земельного участка под МКД.

Одновременно с этим, в связи с несогласием ответчика с заключением судебной экспертизы ООО «(...)», проведенной в рамках рассмотрения дела на основании определения суда первой инстанции, по ходатайству ответчика судом апелляционной инстанции 19.03.2024 назначена повторная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ИП №.

Согласно заключению эксперта № от 03.10.2024 доступ в нежилое помещение № (кадастровый №) для целей осуществления торговой деятельности истцом ИП Петровичевой С.Н. и прохода покупателей в указанное помещение, а также доступа в нежилое помещение № ответчика Гершеевой O.K. иных лиц может быть обеспечен в двух наиболее экономичных и наименее обременительных вариантах:

Первый вариант предполагает использовать существующий вход со стороны дворовой территории с сохранением геометрических параметров двери с размером менее требуемых в помещение № т.е. в существующих размерах дверного проема в свету высотой 151 см и шириной 89 см с применением обозначения верхнего края эвакуационного выхода по ГОСТ 12.4.026[9] что допускается п.4.2.18 СП 1.13130.2020[6] и п.4.6 СП54.13330.2022[2], либо увеличение высоты дверного проема до высоты в свету 1,8-1,9 м, техническая возможность имеется. Для организации входа со стороны двора потребуется ремонт существующего лестничного спуска в подвал по аналогии существующих входов со стороны дворового фасада дома. В целях организации второго эвакуационного или аварийного выхода для подвального помещения № в соответствие с пунктов 4.2.7 и 4.2.4 СП 1.13130.2020 [6] имеется техническая возможность устройства оконного проема с приямком в наружной стене со стороны (.....) в помещение под литером 35, входящего в состав помещения №°3-Н.

Второй вариант - организация изолированного прохода общей площадью 12,24 кв.м и установление сервитута в помещение № через существующий вход с (.....) и помещение №, схема выполнена с учетом требований п.4.2.19; п.4.2.22; п.4.3.3; п.4.3.5 СП1.13130.2020[6] и п.5.6; п.5.7СП118.13330.2022[4].

Рыночная стоимость сервитута (в виде организации изолированного прохода) в отношении помещения № (кадастровый №), подлежащая уплате единовременно: размер уменьшения рыночной стоимости помещения 2-Н в результате обременения его сервитутом округленно составляет 559000 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость общестроительных ремонтных работ по переустройству помещения № (кадастровый №), связанных с необходимостью установки дополнительных стен (перегородок), обеспечивающих изолированность помещений на дату экспертизы составляет 407000 руб. 00 коп.

Стоимость общестроительных ремонтных работ не учитывает стоимость затрат на устройство инженерных сетей помещения 2-Н. Определить стоимость работ по реконструкции и устройству инженерных сетей водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения и слаботочных сетей, на этапе производства судебной экспертизы не представляется возможным, поскольку необходимы специальные обследования помещения и разработка рабочей проектной документации, которые находятся вне компетенции эксперта.

Стоимость работ на разработку и согласование проекта перепланировки помещения № (архитектурные решения) составит 40000 руб. 00 коп.

Стоимость работ на разработку и согласование архитектурного проекта перепланировки не учитывает стоимость затрат на изготовление рабочей проектной документации, на проектирование инженерных сетей помещения 2-Н: сетей водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения и слаботочных сетей.

Определить стоимость указанных работ, на этапе производства, судебной экспертизы не представляется возможным, поскольку необходимы обследования помещений № и № специализированной проектной организацией и разработка технического задания на проектирование, которые находятся вне компетенции эксперта. Стоимость перечисленных затрат могут быть существенными.

Рыночная стоимость сервитута: соразмерная ежемесячная плата без учета коммунальных платежей за пользование помещением № в случае установления сервитута в виде организации изолированного прохода площадью 12,24 м2, на дату экспертизы составляет 4919 руб. 00 коп. в месяц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперты Ким Е.Э., Каурова В.М., Трусов А.А., выполнявшие данную экспертизу, предупрежденные судом апелляционной инстанции по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердили выводы, изложенные в заключении.

Оценивая данное заключение по делу, судебная коллегия признает его допустимым доказательством по делу, поскольку при назначении и проведении указанной экспертизы соблюдены нормы процессуального права, в частности, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ (в том числе и судом апелляционной инстанции), выводы экспертов соответствуют поставленным вопросам, экспертами приняты во внимание все представленные на экспертизу материалы и исследование было проведено последними полно, объективно, на основе нормативных актов и специальных знаний в области строительно-технической и оценочной деятельности.

Разрешая требования истца, с учетом установленных юридически значимых обстоятельств, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, заключение экспертизы и пояснения допрошенных в судебном заседании экспертов, руководствуясь положениями ст. ст. 209, 274, 277, 290, 304 ГК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Следуя разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом представлены надлежащие доказательства того, что необходимость установления сервитута обусловлена нуждами истца, обладающей статусом индивидуального предпринимателя, основным видом экономической деятельности которой является розничная торговля непродовольственными товарами (согласно выписки из ЕГРИП - графа 22, код 4771 «торговля розничная одеждой в специализированных магазинах») и являющейся собственником недвижимого имущества, при этом его функциональное назначение торгово-общественное и в сфере услуг.

Таким образом, поскольку совокупность данных условий позволяет сделать вывод о том, что осуществление трудовой функции истца в сфере предпринимательства по организации розничной торговли в спорном нежилом помещении является для нее единственным источником дохода, принимая во внимание, что пенсионером в настоящее она не является, трудоустройство в настоящее время затруднительно, учитывая исторически сложившийся порядок пользования данными нежилыми помещениями с 2007 года и ранее, осведомленность ответчика об этих обстоятельствах при приобретении нежилого помещения по договору купли-продажи 17.06.2021, то в настоящем случае истребование сервитута связано с исключительным случаем, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости, и которые не могут быть обеспечены иными мерами, кроме как установлением сервитута через помещение ответчика.

Аналогичная позиция приведена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2022 №309-ЭС22-9911, Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2024 №88-4534/2024, Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.01.2024 №88-1552/2024.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизе ООО «(...)» оборудовать отдельный выход на (.....) в (.....) из помещения №, расположенного в (.....) с кадастровым номером № технической возможности не имеется.

Из заключения судебной экспертизы ИП Ким Е.Э следует, что согласно второму варианту – имеется возможность организации изолированного прохода общей площадью 12,24 кв.м в помещение № через существующий вход с (.....) и помещение №.

Первый вариант предполагает выход во двор из помещения истца (№), однако решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.03.2023 ИП Петровичевой С.Н. отказано в удовлетворении заявления об устройстве входа в помещение № со двора через подвал, который является техническим помещением, находящимся в собственности МКД.

Таким образом, оценивая представленные доказательства в их совокупности, судебные экспертизы и пояснения экспертов в судебных заседаниях суда апелляционной инстанции, схему расположения нежилых помещений истца и ответчика, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Принимая во внимание исключительный характер истребования сервитута, отсутствие технической возможности организации самостоятельного выхода из нежилого помещения истца (3-Н), что свидетельствует об отсутствии иного способа обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости, кроме как путем установления сервитута через помещение ответчика, заключение судебной экспертизы, которой установлено наличие технической возможности организации прохода через помещение ответчика как наименее обременительного способа, исходя из баланса интересов сторон спора, с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечивало только необходимые нужды истца, и не создавало существенных неудобств для собственника недвижимости, судебная коллегия полагает возможным, исходя из заявленных истцом требований, положить в основу решения вариант №2 экспертного заключения ИП Ким Е.Э., а именно возможность организации изолированного прохода общей площадью 12,24 кв.м в помещение № через существующий вход с (.....) и помещение №.

Частично удовлетворяя исковые требования, судебная коллегия полагает предлагаемый истцом срок 3 месяца недостаточным для осуществления ответчиком организации прохода, признавая разумным срок 6 месяцев с момента перечисления денежных средств на оплату проектной документации и работ по устройству изолированного прохода.

В соответствии с ч. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В рамках проведения повторной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы экспертом произведен расчет стоимости сервитута, которая по варианту №2 составляет 4919 руб. 00 коп ежемесячно.

При этом, установление такой оплаты сервитута соответствует п. 5 ст.274 ГК РФ, который устанавливает принцип соразмерности такой платы.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об установлении в пользу истца права ограниченного пользования (сервитут) в отношении нежилого помещения № принадлежащего на праве собственности ответчику в целях прохода к нежилому помещению №, собственника данного помещения Петровичевой С.Н. и иных лиц путем организации изолированного прохода общей площадью 12,24 кв.м, согласно схеме по варианту №2 заключения эксперта ИП Ким Е.Э. № от 03.10.2024 на следующих условиях: период действия сервитута – бессрочно с даты внесения изменений в ЕГРН данных о сервитуте; назначение сервитута – для целей использования по функциональному назначению (торгово-офисному и в сфере услуг) нежилого помещения №, расположенного по адресу: Республика (.....), с кадастровым номером №, принадлежащего Петровичевой С.Н.; плата за сервитут – 4919 руб. 00 коп. ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца без учета коммунальных платежей с правом досрочного погашения до суммы 577246 руб. 00 коп., а также возложить на ответчика обязанность произвести устройство прохода согласно варианту №2 заключения ИП Ким Е.Э. № от 03.10.2024 в срок 6 месяцев с момента перечисления денежных средств на оплату проектной документации и работ по устройству изолированного прохода. Расходы по оплате работ по организации сервитута в виде расходов по оформлению проектной документации в сумме 40000 руб. 00 коп. и по оплате работ в сумме 407000 руб. 00 коп. по устройству изолированного прохода общей площадью 12,24 кв.м, согласно заключению судебной экспертизы ИП Ким Е.Э. № от 03.10.2024, а также иных необходимых расходов при разработке проектной документации для соблюдения всех нормативных положений, предъявляемых к безопасной эксплуатации нежилых помещений № возложить на истца.

Доводы ответчика о том, что истребуемый сервитут фактически носит характер публичного, что не позволяет в рамках настоящего спора определить судьбу сервитута, судебная коллегия находит несостоятельными. При разрешении спора установлено, что истец использует нежилое помещение в предпринимательских целях и по целевому назначению, таким образом, проход иных лиц в ее помещение обусловлен не публичным характером сервитута, а частным, используемым для личных нужд истца, а не в интересах иных лиц, что могло бы свидетельствовать о его публичном характере.

Ссылки ответчика о возможности организации иного прохода с дворовой территории здания не могут быть приняты, поскольку решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.03.2023 отказано в удовлетворении заявления ИП Петровичевой С.Н. об устройстве входа в помещение 3-Н со двора через подвал, который является техническим помещением, находящимся в собственности МКД. Таким образом, иной способ организации прохода в помещение истца отсутствует

Поскольку несение расходов по проектной документации истцом не оспаривалось и предлагалось в измененных требованиях, следовательно, истец осознает и согласна с данными расходами.

Распределяя судебные расходы в порядке главы 7 ГПК РФ, судебная коллегия учитывает, что расходы на оплату судебной экспертизы ООО «(...)», стоимостью 155000 руб. 00 коп., понесли стороны в следующем порядке: ИП Петровичева С.Н. внесено 65000 руб. 00 коп., Гершеевой О.К. – 90000 руб. 00 коп., на оплату судебной экспертизы ООО «(...)» ИП Петровичевой С.Н. внесено 70000 руб. 00 коп.

Руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что с Гершеевой О.К. в пользу ИП Петровичевой С.Н. подлежат взысканию расходы по оплате судебных экспертиз в общей сумме 135000 руб. 00 коп. (65000+70000), а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 450 руб. 00 коп. (300 руб. при подаче иска+150 руб. при подаче апелляционной жалобы).

Кроме того, не усматривая нарушений прав истца со стороны ответчиков ООО УК «Благоустройство», ООО «Уют», судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований к указанным ответчикам.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 13.07.2023 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ (...)) ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░.., (.....), ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ №) ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: (.....), ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ (...)) ░ ░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 12,24 ░░.░, ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░.░. № ░░ 03.10.2024 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░:

░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░;

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: (.....), ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ (...));

░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ – 4919 ░░░. ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ 10-░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ 577246 ░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ (...)) ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 2 ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░.░. № ░░ 03.10.2024 ░ ░░░░ 6 ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 40000 ░░░. ░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ 407000 ░░░. ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 12,24 ░░.░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░.░. № ░░ 03.10.2024, ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░ №, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ (...)).

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ (...)) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. (░░░░░░░ (...)) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 135000 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 450 ░░░. 00 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░» ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░

░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 02.11.2024