Решение по делу № 2-1197/2018 от 12.04.2018

ЗАОЧНОЕ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ      Дело № №.

Приокский районный суд г.Нижний Новгород в составе:

Председательствующего судьи Кузичевой И.Н.,

При секретаре Корниловой М.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

По иску Карпова Антона Олеговича, Мальцева Павла Владимировича к ООО «ЭлитПрод» о прекращении записи о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения,

У с т а н о в и л:

Истцы Карпов А.О., Мальцев П.В. обратились в суд с вышеназванным иском к ООО «ЭлитПрод».

В обоснование требований в исковом заявлении указали, что ДД.ММ.ГГГГ между гражданами ФИО6 и ФИО5 с одной стороны и ООО «ЭлитПрод» с другой был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> пом. П1 (далее - нежилое помещение). Генеральным директором ООО «ЭлитПрод» на момент заключения указанного договора являлась ФИО5 Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. 100% доли в уставном капитале ООО «ЭлитПрод» было продано ФИО9, который является генеральным директором общества и его единственным учредителем по настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, ФИО5 с одной стороны и ООО «ЭлитПрод» в лице генерального директора ФИО9 с другой стороны, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения, положениями которого был изменен размер арендной платы за нежилое помещение.

Со стороны ООО «ЭлитПрод» была внесена арендная плата за два месяца (ДД.ММ.ГГГГ.) наличными денежными средствами.

ДД.ММ.ГГГГ. генеральный директор ООО «ЭлитПрод» ФИО9 получил уведомление от собственников помещения ФИО5 и ФИО6 об одностороннем расторжении договора аренды в связи с отсутствием платежей по арендной плате за период более двух месяцев. Данное уведомление было оставлено со стороны ООО «ЭлитПрод» без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ. нежилое помещение ФИО6 и ФИО5 продали по договору купли-продажи нежилого помещения истцам. Также между сторонами <адрес> был заключен договор уступки права требования.

Ответчик фактически освободил арендуемое помещение и вывез полностью свое имущество ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик передал ключи от арендуемого помещения ДД.ММ.ГГГГ от подписания акта приема-передачи отказался.

Согласно п. 5.3 Договора аренды нежилого помещения договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке при не внесении арендной платы более 2-х сроков подряд.

В связи с тем, что договор аренды, заключенный между ФИО5, ФИО6 и ООО «ЭлитПрод» был расторгнут в одностороннем порядке, истцы просят:

Признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> пом. П1, от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ

Настоящее решение является основанием для прекращения записи о регистрации договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> пом. П1 от ДД.ММ.ГГГГ при обращении истцов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В судебном заседании представитель истцов Колесова А.С., действующая по доверенности, вышеуказанные исковые требования Карпова А.О., Мальцева П.В. поддержала.

Ответчик ООО «ЭлитПрод» о времени и месте судебного заседания извещен по месту регистрации юридического лица, представитель в суд не явился.

Определением данного суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено рассмотреть дело в порядке заочного производства.

3-е лицо Управление Росреестра по Нижегородской области о времени и месте судебного заседания извещено надлежаще, представитель в суд не явился.

Заслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.606 ГК РФ:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст.614 ГК РФ:

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом.П1 принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1\2) Карпову А.О. и Мальцеву П.В. Право зарегистрировано на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный объект недвижимости имеет следующее ограничение прав и обременение: вид - аренда; дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ; номер государственной регистрации - №; срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО «ЭлитПрод»; основание государственной регистрации - договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между гражданами ФИО6, ФИО5 и ООО «ЭлитПрод» заключен Договор аренды нежилого помещения П1, общей площадью 90.6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом.П1. Помещение находится в цокольном этаже. Целевое назначение: для осуществления деятельности продуктового магазина (п.1.1.).

Указанное помещение принадлежало ФИО6 и ФИО5 по праву общей долевой собственности (доля в праве 1\2 у каждого), зарегистрированному в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Дата начала действия договора ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен на срок 10 лет (п.1.5. договора аренды нежилого помещения).

Нежилое помещение передано арендатору ООО «ЭлитПрод» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация договора аренды (л.д.23).

Согласно п.3.1. арендная плата составляла 300 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Арендодателями ФИО6, ФИО5 и арендатором ООО «ЭлитПрод» в лице генерального директора ФИО9 пункт 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «арендная плата составляет 50 000 рублей в месяц». Остальные пункты договора не изменялись (л.д.24).

В п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, нельзя признать незаключенным по тому основанию, что оно не было зарегистрировано в установленном порядке, поскольку стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который был зарегистрирован, собственники передали имущество в пользование арендатору, соглашение о размере арендной платы за пользование имуществом было достигнуто сторонами и исполнялось ответчиком до марта 2017г включительно, другие условия договора аренды дополнительным соглашением не изменялись.

Согласно ст.610 ГК РФ:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст.619 ГК РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.5.1. изменение условий договора, его расторжение или прекращение допускается по согласию сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.п.5.2.,5.3.

Согласно п.5.2. по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда - в случае нарушений условий договора.

Согласно п.5.3 договора аренды - договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по основанию не внесения арендной платы более 2-х сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока подряд.

В соответствии со ст.450.1 ГК РФ:

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "О практике разрешения споров, связанных с арендой", при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Отказ от договора, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, обусловлен исключительно волей арендатора на отказ от договора, является односторонней сделкой, прекращающей обязательство во внесудебном порядке.

Согласно имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, направленное ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении корреспонденции (л.д.25-27).

Из материалов дела, пояснений представителя истцов и показаний свидетелей ФИО5, ФИО6, следует, что ответчик не пользуется спорным помещением с апреля 2017 года, вывез из него всё свое имущество, оборудование, также перестал вносить арендную плату. Свидетели показали, что они встречались с генеральным директором ООО «ЭлитПрод» ФИО9, который без объяснения причин отказался подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт передачи помещения арендодателям.

Вышеуказанные обстоятельства указывают на то, что договор аренды нежилого помещения П1, расположенного по адресу: <адрес>, пом.П1 и дополнительное соглашение к нему прекратили свое действие (расторгнуты), следовательно, в ЕГРН должна быть внесена соответствующая запись о прекращении государственной регистрации указанного договора аренды.Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> пом. П1, от ДД.ММ.ГГГГ, и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к указанному договору аренды прекратившими свое действие (расторгнутыми).

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении государственной регистрации 52-52-01/120/2013-802 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик вправе подать в Приокский районный суд г.Нижний Новгород заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Приокский районный суд г.Нижний Новгород в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                              Кузичева И.Н.

<данные изъяты>