Решение по делу № 3а-74/2019 от 20.06.2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2019 года                                                           г. Красногорск

                                                                                            Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при секретаре Железном А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-74/2019 по административному исковому заявлению Валовой Н. А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Валова Н.А. обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в городе Наро-Фоминск Московской области, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что увеличивает налоговое бремя и, соответственно, нарушает её (истицы) право плательщика налога на имущество физических лиц.

Административный истец просила суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в представленном ею отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки в размере 70722000 рублей.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом дважды была назначена экспертиза (в том числе повторная) для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости (т.1 л.д. 182-184).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – Валов А.А. поддержал заявленные требования своего доверителя и просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающими рыночную стоимость данного объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости спорного здания, определенной по результатам судебной экспертизы, представитель полагал завышенным вследствие допущенных экспертом, по мнению истца, нарушений, а именно: 1) отсутствие корректировки на дату предложения в отношении объекта-аналога №1 в рамках сравнительного и доходного подхода, 2) при расчете корректировки на местоположение эксперт использует данные, полученные позже даты оценки, 3) экспертом необоснованное не применена корректировка на такой ценообразующий фактор, как нахождение объекта исследования и объектов аналогов на крупной улице и второстепенных, соответственно, 4) при вычете стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, эксперт не применил корректировку на дату оценки в отношении стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – Петрова А.П. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной экспертизы, полагая данную стоимость достоверной (т. 2 л.д. 263)

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело при имеющейся явке.

    Суд, выслушал представителя административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с названной нормой одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра физическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база для данного налога в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 402 НК РФ.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 НК РФ.

Законом Московской области от 18 октября 2014 года № 136/2014-ОЗ установлена единая дата начала применения на территории Московской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2015 года.

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, несоответствие внесенной в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости квартиры ее рыночной стоимости затрагивает права и обязанности собственника данного объекта недвижимости.

Судом установлено, что Валова Н. А. является собственником объекта недвижимости, назначение: нежилое здание, наименование: здание распределительного склада под общественно-деловое здание с магазином, количество этажей: 2, с кадастровым номером 50:26:0110605:7669, общей площадью 2441 кв.м., адрес: <данные изъяты>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 8, 9-15).

Судом также установлено, что на территории Московской области в 2015 года была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 24 ноября 2015 года № 13ВР-1998. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определялась по состоянию на 1 августа 2015 года – дату формирования перечня объектов недвижимого имущества, подлежащего кадастровой оценке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 143818081,29 рублей (т.1 л.д. 16).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (дата обращения в Комиссию – 11 мая 2019 года). Решением данной Комиссии от 25 мая 2019 года заявление Валовой Н.А. о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости отклонено (т. 1 л.д. 18-20).

Валовой Н.А. в подтверждение установления рыночной стоимости принадлежащего ей здания представлен отчет об оценке 02-03/18/0516 от 16 апреля 2018 года, составленный оценщиком ООО «Экспертная компания «АНКЛАВЪ» Терентьевым А.А. (т.1 л.д. 29-118). Рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке определена в размере 70722000 рублей.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу положений ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № 008/01/2019-ЭЗ от 31 января 2019 года НП «Деловой союз судебных экспертов» Титова С.Б., которой судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 августа 2015 года составляет 92201921 рубль (т.2 л.д. 203-261).

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт Титов С.Б. поддержал выводы своего заключения.

Замечания представителя административного ответчика, касающиеся методологии оценки, избранной экспертом Титовым С.Б. касающиеся отсутствия корректировки на срок экспозиции в отношении объекта аналога №1 суд считает несостоятельными, поскольку экспертом был проведен анализ рынка объекта исследования и сделан вывод, что в месте расположения объекта срок экспозиции недвижимости составляет от полугода до года, что отражено на стр. 20 экспертного заключения. Согласно данным некоммерческой организации «СтатРиелт» типичные для рынка сроки ликвидности коммерческой недвижимости составляют для торговых и развлекательных объектов от 4 до 12 месяцев. Все объекты аналоги предлагаются в течение менее года, что не превышает рыночного срока экспозиции, согласно анализу рынка. Несостоятельными суд также находит доводы истца о необоснованном применении экспертом корректировки на местоположение объектов, поскольку данные для корректировки на местоположение составлены по итогам 3 квартала, т.е. за период 01.07.2015-01.09.2015, дата определения стоимости 01.08.2015, следовательно, данные приведенного исследования актуальны на дату определения стоимости. Замечание об отличии объекта оценки и объектов аналогов по такому ценообразующему фактору как расположение на первой линии крупной улицы также являются необоснованными, поскольку, как пояснил эксперт в судебном заседании, объект исследования расположен на 1-й линии одной из главных улиц г. Наро-Фоминск (шоссе), соединяющей транспортные потоки города с областными крупными дорогами. Высокой коммерческой привлекательности местоположения объекта свидетельствует многочисленная коммерческая окружающая застройка (магазины «Дикси», «Пятерочка», «Ашан», «Магнит», магазины хозяйственных товаров, банки, аптеки и т.д.), в то время как местоположение объектов-аналогов менее привлекательно с экономической точки зрения.

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг замечание об отсутствии корректировки на дату оценки в отношении земельного участка при вычете его стоимости из стоимости здания, поскольку в тексте ЭЗ на стр. 30 отражено: «в процессе проведения работы, экспертом был проведен анализ удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка объекта оценки на соответствие рыночным значениям. В соответствии с проведенным исследованием, а также принимая во внимание судебную практику Московского областного суда по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости, сделан вывод, что удельная кадастровая стоимость земельного участка, соответствует рыночным показателям на дату определения стоимости.».

На каждое замечание административного истца экспертом в судебном заседании даны подробные пояснения.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного истца суду не представлено. Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы представителем ответчика заявлено не было.

Административный ответчик выводы эксперта не оспаривает.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом Титовым С.Б. рыночная стоимость спорного здания является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1 августа 2015 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, административное исковое заявление Валовой Н.А. подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

            административное исковое заявление Валовой Н. А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

              Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, назначение: нежилое здание, наименование: здание распределительного склада под общественно-деловое здание с магазином, количество этажей: 2, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 2441 кв.м., адрес: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, ш. Кубинское, строен. 5, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 98201921 (девяносто восемь миллионов двести одна тысяча девятьсот двадцать один) рубль.

              В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости в размере 70722000 рублей - отказать.

    Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи Валовой Н. А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области – 11 мая 2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Суда                                                                                                Вердиян Г.В.