Решение по делу № 8Г-10508/2024 [88-11028/2024] от 24.09.2024

ФИО4 КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 88-11028/2024

№ дела 2-83/2023

в суде первой инстанции УИД № 15RS0011-01-2016-006527-27

11 ноября 2024 года                                                                   г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего                         Усмановой Г.Ф.,

судей                                             Никитушкиной И.Н., Климовой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тотиевой Р.В. к Золоевой Э.Т., Цкаеву А.С. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным договора купли-продажи и аннулировании записей в ЕГРН, истребовании из чужого незаконного владения квартиры,

по кассационной жалобе Золоевой Э.Т. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20.06.2024,

заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Никитушкиной И.Н., выслушав Золоеву Э.Т. и ее представителя                        Казуряна Д.М., а также представителя Тотиевой Р.В. – Баграева А.У., судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Тотиева Р.В. обратилась в суд с иском к Золоевой Э.Т. и Цкаеву А.С. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным договора купли-продажи и аннулировании записей в ЕГРН, истребовании из чужого незаконного владения квартиры.

В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежала <адрес>

27.06.2015 между ней и Золоевой Э. Т. был заключен договор купли-продажи квартиры. Однако намерения продавать квартиру у нее не было, так как ее знакомый Гусалов Н.Ю. взял деньги в долг у Золоевой Э.Т. под залог ее квартиры. Фактически был заключен договор залога, а не договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры, указанная в договоре, а именно                     500 000 руб., не соответствует рыночной стоимости квартиры, поскольку стоимость однокомнатной квартиры в этом районе на момент ее продажи составляла более 1 000 000 руб.

До августа 2016 года в спорной квартире проживали квартиранты, коммунальные платежи до августа 2016 года оплачивались истцом.

У Золоевой Э.Т. не было намерения владения квартирой, что подтверждается тем, что спустя несколько месяцев после заключения спорного договора, она заключила договор купли-продажи квартиры с Цкаевым А.С. который, не осматривая квартиру, стал ее формальным собственником, при этом в квартире продолжали жить квартиранты.

Решением Советского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 05.06.2023 исковые требования Тотиевой Р.В. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам    Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20.06.2024 решение суда первой инстанции отменено. Принято новое решение об удовлетворении иска.

Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Тотиевой Р.В. и Золоевой Э.Т.

Суд признал недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный 17.11.2015 между Золоевой Э.Т. и Цкаевым А.С.

Суд истребовал из чужого незаконного владения Цкаева А.С. данную квартиру путем возврата ее в собственность Тотиевой Р.В., указав, что решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности Цкаева А.С. на квартиру и регистрации права собственности Тотиевой Р.В. на данную квартиру.

В кассационной жалобе Золоева Э.Т. просит отменить апелляционное определение, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого апелляционного определения по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, кассационный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены в ходе разрешения спора.

Как установлено судом, 27.06.2015 между Тотиевой Р.В. (продавец) и Золоевой Э.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого, стоимость данной квартиры составила 500 000 руб. и в соответствии с пунктом 4 договора выплачена покупателем продавцу до подписания договора.

    В тот же день между Тотиевой Р.В. и Золоевой Э.Т. составлен передаточный акт, согласно которому, квартира передана во владение              Золоевой Э.Т.

В подтверждение исполнения договорных обязательств Тотиева Р.В. подписала расписку о продаже ею указанной квартиры и получении денежных средств в размере 500 000 руб.

Переход права собственности на основании договора купли-продажи спорной квартиры от 27.06.2015 Золоевой Э.Т. был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости

17.11.2015 между Золоевой Э.Т. (продавец) и Цкаевым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

01.12.2015 право собственности Цкаева А.С. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Вступившим в законную силу приговором Советского районного суда                    г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 20.03.2023, постановленным в отношении Гусалова Н.Ю., установлено, что Гусалов Н.Ю., имея корыстный умысел на хищение денежных средств ранее знакомой Тотиевой Р.В. путем злоупотребления доверием, заведомо зная, что его финансовое положение, наличие долговых обязательств перед Дауровой И.К. не позволят ему выполнять взятые на себя обязательства, обратился к        Тотиевой Р.В. с просьбой получить у ранее незнакомой Золоевой Э.Т. взаем денежные средства под залог квартиры, расположенной по адресу:                                      <адрес>, принадлежащей Тотиевой Р.В. на праве собственности, а деньги, полученные взаем, передать ему. При этом Гусалов Н.Ю. взамен обещал самостоятельно осуществлять ежемесячные платежи по предоставленному Тотиевой Р.В. займу. При этом Тотиева Р.В., будучи введенная в заблуждение относительно истинных намерений Гусалова Н.Ю., согласилась на предложение Гусалова М.Ю. С этой целью 27.06.2015 Гусалов Н.Ю. организовал встречу Тотиевой Р.В. и Золоевой Э.Т. в помещении МФЦ «Мои документы», расположенного по адресу: <адрес> <адрес> и, злоупотребляя доверием Тотиевой Р.В., уговорил ее заключить с Золоевой Э.Т. не договор залога, а договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

В тот же день в помещении МФЦ между Тотиевой Р.В. и Золоевой Э.Т. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, согласно которому Золоева Э.Т. приобрела у Тотиевой Р.В. вышеуказанную квартиру за 500 000 руб.

После подписания договора купли-продажи и передаточного акта Золоева Э.Т. передала Тотиевой Р.В. денежные средства в сумме 500 000 руб., а Тотиева Р.В. сразу же передала указанную сумму Гусалову Н.Ю., полагая, что после возврата 500 000 руб. Гусалов Н.Ю. вновь сможет выкупить у Золоевой Э.Т. вышеуказанную квартиру.

Полученными от Тотиевой Р.В. денежными средствами Гусалов Н.Ю. распорядился по своему усмотрению.

Продолжая свой преступный умысел, 27.07.2015 Гусалов Н.Ю. без ведома Тотиевой Р.В. сказал Золоевой Э.Т., что Тотиева Р.В. продала ей квартиру по заниженной цене и попросил у нее дополнительную оплату в размере 500 000 руб. После чего Золоева Э.Т. передала Гусалову Н.Ю. денежные средства в сумме 500 000 руб., которыми Гусалов Н.Ю. распорядился по своему усмотрению.

В последующем Гусалов Н.Ю. ни одного платежа в счёт погашения задолженности перед Тотиевой Р.В. не произвёл, а Тотиева Р.В. лишилась права на жилое помещение - <адрес> корпус 4, стоимостью 1 100 000 руб., чем Тотиевой Р.В. был причинен материальный ущерб в особо крупном размере.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив установленные по делу обстоятельства с позиций норм статей 166, 170, 431, 550, разъяснений, изложенных в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходил из того, что по смыслу закона Тотиева Р.В. должна была быть введена в заблуждение относительно природы сделки непосредственно Золоевой Э.Т. Однако из приговора суда от 20.03.2023 следует, что истец была введена в заблуждение Гусаловым Н.Ю., который стороной сделки не являлся, доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 27.06.2015 воля обеих сторон была направлена на заключение договора займа и залога на определенных условиях не представлено. Из приговора суда следует, что Гусалов Н.Ю. совершил мошенничество в отношении Тотиевой Р.В., однако свои действия совершил самостоятельно, без ведома и участия Золоевой Э.Т.

Также суд первой инстанции указал, что заключенный сторонами договор купли-продажи от 27.06.2015 соответствует требованиям, предъявляемым законом при его заключении, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, по договору произведен переход права собственности.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Тотиевой Р.В., суд апелляционной инстанции, исходил из того, что после заключения 27.06.2015 договора купли-продажи между Тотиевой Р.В. и Золоевой Э.Т., а так же после заключения 17.11.2015 договора купли-продажи между Золоевой Э.Т. и Цкаевым А.С. спорная квартира фактически из владения Тотиевой Р.В. не выбывала, так как в ней до августа 2016 года продолжали жить арендаторы, за проживание которых Тотиева Р.В. получала денежные средства, оплачивая также коммунальные услуги.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, сославшись на обстоятельства, установленные приговором суда от 20.03.2023 в отношении Гусалова Н.Ю., указал, что сделка купли-продажи квартиры между                      Тотиевой Р.В. и Золоевой Э.Т. от 27.06.2015 является притворной, поскольку фактически имел место договор займа, а имущество Тотиевой Р.В. было предоставлено Золоевой Э.Т. в качестве залога. При этом Тотиева Р.В. и Золоева Э.Т. не стремились к достижению тех правовых целей, для которых заключали договор купли-продажи, так как в начале 2015 года Золоева Э.Т. разместила в местных газетах объявление о предоставлении взаем денежных средств под проценты, что косвенно подтверждает намерение Золоевой Э.Т. заключить договор займа, а не договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Судебная коллегия не соглашается с приведенными выводами суда апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Приведенные положения закона и разъяснений по его применению были неверно применены судом второй инстанции.

Вывод суда о том, что воля Золоевой Э.Т. была направлена на заключение договора займа под залог принадлежащей Тотиевой Р.В. квартиры, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, и не подтверждается представленными суду доказательствами.

Так, из приговора суда от 20.03.2023 не следует, что воля Золоевой Э.Т. при заключении оспариваемого договора купли-продажи фактически была направлена на заключение договора займа с предоставлением залога.

Кроме того, в силу части 4 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступивший в законную силу приговор суда обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого он вынесен, по вопросам имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Приговор суда от 20.03.2023 постановлен в отношении Гусалова Н.Ю., данным приговором установлено, что Гусалов Н.Ю. совершил мошенничество в отношении Тотиевой Р.В. Последняя, будучи введенная Гусаловым Г.Ю. в заблуждение, согласилась заключить с Золоевой Э.Т. договор купли-продажи квартиры, полученные по договору от Золоевой Э.Т. денежные средства в размере 500 000 руб. передала Гусалову Н.Ю.

Размещение Золоевой Э.Т. в начале 2015 года объявления о предоставлении взаем денежных средств само по себе не подтверждает и не опровергает доводы истца о притворности оспариваемой сделки.

Иных доказательств, указывающих на то, что воля как Тотиевой Р.В., так и Золоевой Э.Т. при заключении договора купли-продажи квартиры фактически была направлена на заключение договора займа под залог квартиры, суду в ходе разрешения спора представлено не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу об отмене обжалуемого апелляционного определения, поскольку выводы суда о притворности договора купли-продажи не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на неверном применении закона.

Принимая во внимание, что сбора дополнительных доказательств и исследования новых обстоятельств по делу не требуется, что суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства и с учетом этого верно истолковал и применил нормы материального права, суд кассационной инстанции находит возможным не направляя дело на новое рассмотрение оставить в силе решение суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

определила

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20.06.2024 отменить, оставить в силе решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 05.06.2023.

Мотивированное определение суда изготовлено 13.11.2024.

Председательствующий                                                           Г.Ф. Усманова

Судьи                                                                                         И.Н. Никитушкина

                                                                                                    В.В. Климова