cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon
Суды общей юрисдикции / Республика Калмыкия / Гражданские / 33-1012/2024

Решение по делу № 33-1012/2024 от 22.10.2024

Судья Цакирова А.Н. Дело № 33-1012/2024

№ 2-470/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 20 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Басангова И.В.

судей Антакановой Е.В.

Гонеевой Б.П.

при секретаре Манжиковой А.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дорджиева Басанга Батровича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве по апелляционной жалобе генерального директора ООО «СЗ Стройинвест» Цекирова Е.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Гонеевой Б.П., объяснения представителя ответчика ООО «СЗ Стройинвест» Мирзиева Е.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

Дорджиев Б.Б. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (далее - ООО «СЗ Стройинвест», застройщик) о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве.

В обоснование исковых требований указал, что 30 июля 2021 года между ним и ООО «СЗ Стройинвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № <***>. Объектом данного договора являлась квартира № <***>, цена договора составила 2 894 880 руб., стоимость одного квадратного метра 48 000 руб.

Согласно его условиям цена договора является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 4.1).

Из экспликации помещений, являющейся приложением № 1 к договору, площадь общей комнаты составляет 16,92 кв.м., спальни - 13,38 кв.м., кухни - 13,61 кв.м., коридора - 6,36 кв.м., ванной - 3,52 кв.м., туалета - 1,92 кв.м., лоджии - 4,6 кв.м.

Жилая площадь составляет 30,3 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 55,71 кв.м., общая площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м.

8 июня 2023 года истец исполнил свои обязательства перед ответчиком по оплате договора в полном объеме.

26 июля 2023 года квартира была передана Дорджиеву Б.Б. по акту приема-передачи, при этом ответчик не уведомил его об уменьшении ее итоговой площади и не указал фактическую площадь квартиры в акте приема-передачи.

3 августа 2023 года Дорджиевым Б.Б. получена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой площадь квартиры составила: общая комната - 17,1 кв.м., спальня - 13,5 кв.м., кухня - 13,7 кв.м., коридор - 6,4 кв.м., ванная - 3,6 кв.м., туалет - 2 кв.м., лоджия 4,9 кв.м. Жилая площадь составила 30,8 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 56,3 кв.м.

Площадь лоджии 4,9 кв.м. (летнего помещения) не была включена застройщиком в общую площадь квартиры, хотя истцом оплата лоджии (летнего помещения) произведена по цене квадратного метра жилого помещения.

Застройщиком не был применен понижающий коэффициент 0,5 для лоджии, в связи с чем возникла разница в проектной и фактической площади квартиры, полученной истцом.

Проектная площадь квартиры 55,71 кв.м. + 4,6 кв.м. (лоджия без понижающего коэффициента) составила 60,31 кв.м.

Фактическая площадь переданной истцу квартиры составила 56,3 кв.м. + 2,45 кв.м. (площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) = 58,75 кв.м.

Таким образом, из-за неприменения застройщиком понижающего коэффициента для расчета площади разница между проектной и фактически переданной площадью квартиры составила 1,56 кв.м., что в денежном выражении составляет 74 880 руб. (1,56 кв.м. х 48 000 руб.).

Поскольку фактически квартира была передана ему меньшей площадью 18 августа 2023 года истец направил в адрес ответчика претензию о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 74 880 руб. в связи с уменьшением площади с учетом понижающего коэффициента для лоджии на 1,56 кв.м.

ООО «СЗ Стройинвест» письмом от 28 августа 2023 года отказало в удовлетворении его заявления.

Ссылаясь на положения статей 5, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 15, 18, 22, 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», с учетом уточнения требований, истец просил суд обязать ответчика соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве с 2 894 880 руб. до 2 820 000 руб.; взыскать с ООО «СЗ Стройинвест» в его пользу разницу стоимости объекта долевого строительства в размере 74 880 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в размере 1 % от суммы, составляющей разницу в стоимости объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Дорджиев Б.Б. исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ Стройинвест» Музраев Т.А. возражал против удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении иска отказать.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года исковые требования Дорджиева Б.Б. о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве удовлетворены.

На ООО «СЗ Стройинвест» возложена обязанность уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 22 от 30 июля 2021 года, заключенного с Дорджиевым Б.Б., на сумму 74 880 руб.

С ООО «СЗ Стройинвест» в пользу Дорджиева Б.Б. взысканы денежные средства в размере 74 880 руб., неустойка за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры за период с 29 августа 2023 года по 6 февраля 2024 года в размере 121305 руб. 60 коп., компенсация морального вреда в размере 3 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 99 592 руб. 80 коп. Всего взыскано 298778 руб. 40 коп.

Взыскана с ООО «СЗ Стройинвест» в доход бюджета г. Элисты Республики Калмыкия государственная пошлина в размере 5 423 руб. 71 коп.

В апелляционной жалобе с учетом уточнений к ней генеральный директор ООО «СЗ Стройинвест» Цекиров Е.А. просил решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Полагал, что цена договора в размере 2 894 880 руб. была оговорена сторонами и является окончательной стоимостью объекта долевого строительства, включает затраты застройщика на строительство квартиры и мест общего пользования, внутренних и внешних коммуникаций, благоустройство территории, возведение лоджии и иных работ. При этом договор не содержал требований об использовании понижающего коэффициента для определения общей площади квартиры с учетом лоджии. Действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого участия объекта. Считал, что действия истца по обращению в суд с требованиями о соразмерном уменьшении цены договора свидетельствуют о злоупотреблении правом. Также указал, что в нарушение статьи 136 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял к рассмотрению исковое заявление Дорджиева Б.Б., к которому не был приложен подписанный истцом расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы.

В возражениях на жалобу истец Дорджиев Б.Б. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считал, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательства по договору, выразившегося в передаче ему объекта меньшей площади, чем установлено договором.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 апреля 2024 года решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года отменено.

В удовлетворении исковых требований Дорджиева Б.Б. к ООО «СЗ Стройинвест» о возложении обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 августа 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 апреля 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Истец Дорджиев Б.Б. о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. Согласно телефонограмме от 18 ноября 2024 года просил рассмотреть дело в его отсутствие.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30 июля 2021 года между ООО «СЗ Стройинвест» и Дорджиевым Б.Б. заключен договор № <***> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался не позднее 30 марта 2023 года своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <***>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру № <***>, расположенную в первой секции на 6 этаже, с предварительной общей площадью 60,31 кв.м., в том числе жилой площадью 30,3 кв.м.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с планировкой типового этажа, включая площади всех помещений квартиры (комнаты, кухня, санитарно-технические помещения, коридоры лоджии и т.п.), и после проведения паспортизации дома может иметь отклонения в большую или меньшую сторону. Окончательная площадь объекта долевого строительства может быть уточнена по данным технической инвентаризации

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (объекта долевого строительства) может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений объекта долевого строительства, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства и существенным изменением размеров объекта долевого строительства).

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 2 894 880 руб., стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 48 000 руб.

Указанная стоимость одного квадратного метра площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

В силу пункта 4.6 договора после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, уточненный размер общей площади квартиры и площади лоджии (без понижающих коэффициентов) фиксируется в акте приема-передачи квартиры.

8 августа 2021 года Дорджиев Б.Б. в полном объеме оплатил стоимость объекта долевого участия в размере 2 894 880 руб. исходя из его общей проектной площади 60,31 кв.м., что сторонами не оспаривается.

Из экспликации помещений квартиры, являющейся приложением № 1 к договору долевого участия № <***> от 30 июля 2021 года, следует, что проектная площадь общей комнаты предусмотрена в размере 16,92 кв.м., спальни - 13,38 кв.м., кухни - 13,61 кв.м., коридора - 6,36 кв.м., ванной - 3,52 кв.м., туалета - 1,92 кв.м. лоджии - 4,6 кв.м. Жилая площадь составляет 30,3 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 55,71 кв.м., итого проектная площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м.

После завершения строительства жилого дома по итогам технической инвентаризации 29 мая 2023 года МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» был составлен технический паспорт многоквартирного дома по адресу: <***>, из которого следует, что площадь общей комнаты составила 17,1 кв.м., спальни - 13,5 кв.м., кухни - 13,7 кв.м., коридора - 6,4 кв.м., ванной - 3,6 кв.м., туалета - 2 кв.м., лоджии - 4,9 кв.м., общая площадь квартиры № <***> (без летних помещений) составляет 56,3 кв.м., итого фактическая площадь квартиры (с летними помещениями) - 61,2 кв.м. (л.д. 82).

29 июня 2023 года квартира передана Дорджиеву Б.Б. по акту приема-передачи.

Право собственности Дорджиева Б.Б. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, квартире присвоен кадастровый номер <***>.

Согласно выписке из ЕГРН от 3 августа 2023 года общая площадь квартиры составляет 56,3 кв.м.

6 августа 2023 года Дорджиев Б.Б. обратился к ООО «СЗ Стройинвест» с претензией о выплате ему суммы 74 880 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с неприменением застройщиком понижающего коэффициента 0,5 для лоджии при установлении стоимости объекта долевого участия.

28 августа 2023 года застройщик отказал истцу в удовлетворении претензии, ссылаясь на то, что цена договора является сметной стоимостью, которая включает в себя жилую площадь квартиры и площадь лоджии.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 4-7 Федерального закона от 30 декабря
2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон
№ 214-ФЗ), установив оплату истцом стоимости площади лоджии в составе общей площади объекта долевого строительства без учета понижающего коэффициента (0,5), а также факт передачи истцу помещения меньшей площади, счел обоснованными требования Дорджиева Б.Б. об уменьшении стоимости квартиры на сумму 74 880 руб. и взыскал в пользу истца денежные средства в указанном размере в счет соразмерного уменьшения цены договора. Придя к выводу о нарушении прав истца как потребителя, суд также взыскал в его пользу неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия, проверяя решение по доводам апелляционной жалобы ответчика, с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания денежных средств по договору, компенсации морального вреда, штрафа соглашается.

Вместе с тем судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.

По смыслу статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг) (абзац 4 пункта 2 статьи 10 Закона о защите прав потребителей).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 указанного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что законодателем определено два способа определения цены договора.

Первый способ предусматривает определение цены договора, исходя из произведения цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Второй способ включает определение цены договора как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Соответственно, положения части 1 статьи 5 указанного закона являются диспозитивными, предоставляющими сторонам договора право выбрать соответствующий способа определения его цены по своему усмотрению.

Вместе с тем при избрании второго способа определения цены договора стоимость лоджии, веранды, балкона, террасы должна быть определена с учетом понижающих коэффициентов к их площади. Указанное положение носит императивный характер.

Согласно приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» с 1 января 2017 года при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5.

Как следует из настоящего договора, стороны определились, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 2894 880 руб. Стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 48000 руб. Указанная стоимость одного квадратного метра площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит. При этом цена договора включает в себя затраты застройщика на строительство квартиры, мест общего пользования в составе общего имущества, внешних и внутренних инженерных сетей, благоустройство прилегающей к жилому дому территории, на выполнение работ по возведению лоджий, иных работ и затрат, предусмотренных Федеральным законом от 30декабря 2004 года № 214-ФЗ и необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи участнику долевого строительства (пункт 4.1 Договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, названным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Как разъяснено в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В этой связи содержание пункта 4.1 Договора в части указания на способ определения цены договора в виде затрат застройщика на строительство квартиры, мест общего пользования в составе общего имущества, внешних и внутренних инженерных сетей, благоустройство прилегающей к жилому дому территории, на выполнение работ по возведению лоджий, иных работ и затрат, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи участнику долевого строительства, не могло быть включено в настоящий договор, поскольку на момент его заключения, данные положения были исключены из статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ - 30 июля 2017 года (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ) и, соответственно, не могли рассматриваться в качестве способа определения цены договора.

Между тем из анализа условий договора в части установления стоимости квартиры в размере 2894 880 руб. следует, что цена настоящего договора есть ничто иное как произведение цены единицы площади квартиры - 48 000 руб. и общей ее площади - 60,31 кв.м.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что стороны фактически избрали второй способ определения цены договора. При этом в нарушение императивных положений застройщик не применил понижающий коэффициент к площади лоджии, что следует из расчета общей площади квартиры 60,31 кв.м., представленной как сумма общей площади (без летних помещений) – 55,71 кв.м. и площади лоджии (летние помещения) – 4,6 кв.м.

В исковых требованиях Дорджиев Б.Б. просил взыскать сумму переплаты в размере 74 880 руб. ввиду фактической передачи квартиры меньшей площади, а также неприменения ответчиком понижающего коэффициента к площади лоджии.

Делая вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, суд первой инстанции, сославшись на позицию истца о переданной площади объекта долевого строительства в меньшем размере и применив понижающий коэффициент к размеру фактически переданной площади лоджии, не установил действительный характер нарушений прав истца.

Между тем в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без внимания.

Из буквального содержания искового заявления Дорджиева Б.Б. следует, что требования о взыскании денежных средств в размере 74 880 руб. основаны на том, что цена договора установлена с учетом площади лоджии, которая вошла без понижающего коэффициента.

Таким образом, Дорджиев Б.Б. связывает нарушение своих прав с определением цены договора без учета положений части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, что нашло свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах условия настоящего договора, определяющие цену квартиры, в состав которой входит лоджия, без учета применения понижающих коэффициентов к ее площади, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства, в связи с чем участник долевого строительства не может быть лишен права требовать возмещения переплаты в виде излишне уплаченной суммы за площадь лоджии, рассчитанной без понижающих коэффициентов.

В этой связи доводы ответчика об определении цены договора объекта долевого строительства без учета применения понижающих коэффициентов в твердой денежной сумме, не подлежащей изменению, основаны на неверном истолковании им закона.

Суд первой инстанции, определяя размер переплаты по договору, произвел ее расчет исходя из фактически переданной площади лоджии Дорджиеву Б.Б. (4,9 кв.м.).

С учетом изложенного при применении к площади лоджии верного коэффициента 0,5 сумма переплаты по договору составляет 117?600 руб., из расчета 4,9 кв.м. х 0,5 х 48 000 руб.

Поскольку исковые требования в указанной части заявлены на сумму 74 880 руб., что менее размера переплаты (117 600 руб.), суд первой инстанции правомерно взыскал сумму в заявленном Дорджиевым Б.Б. размере, исходя из пределов рассмотрения дела, предусмотренных положениями части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с настоящим иском Дорджиев Б.Б. также просил возложить на ООО «СЗ Стройинвест» соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве в связи с уменьшением площади переданного ему объекта и взыскать неустойку за нарушение сроков удовлетворения данного требования в добровольном порядке.

Суд первой инстанции признал данные требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как верно указано судом первой инстанции, условиями договора № 22 от 30 июля 2021 года не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Делая вывод о том, что истцу была фактически передана квартира меньшей площади, суд первой инстанции исходил из представленного истцом расчета площади переданной ему квартиры: 56,3 кв.м. (общая площадь) + 2,45 кв.м. (площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) = 58,75 кв.м.

Между тем суд не учел, что для определения размера площади переданного помещения понижающий коэффициент не применим, поскольку в силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ указанный коэффициент подлежит применению в случаях определения цены договора.

Согласно экспликации помещений по договору долевого участия № 22 от 30 июля 2021 года проектная площадь квартиры (без летних помещений) составила 55,71 кв.м., площадь лоджии - 4,6 кв.м., итого проектная площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м.

Из технического паспорта многоквартирного дома, составленного МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты», на основании которого были внесены сведения в ЕГРН о фактической площади квартиры, следует, что общая площадь квартиры № <***> (без летних помещений) составляет 56,3 кв.м., площадь лоджии - 4,9 кв.м., итого фактическая площадь квартиры (с летними помещениями) - 61,2 кв.м.

Таким образом, фактически истцу была передана квартира с большей общей площадью на 0,59 кв.м. (56,3 кв.м. - 55,71 кв.м.) и площадью лоджии на 0,3 кв.м. (4,9 кв.м. – 4,6 кв.м.)

При таких обстоятельствах оснований полагать, что Дорджиеву Б.Б. как участнику долевого строительства был передан объект меньшей площади, чем это предусмотрено договором, не имеется.

В этой связи у Дорджиева Б.Б. не возникло право требовать соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданного помещения.

В силу части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей установлено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Из пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей следует, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку судебной коллегией установлено, что Дорджиеву Б.Б. объект долевого строительства ответчиком не был передан меньшей площадью, а иных доводов истцом относительно качества квартиры не приведено, то оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении цены квартиры не имеется.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

При этом размер компенсации морального вреда не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других имущественных требований (пункт 15 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2022 года № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда»).

По смыслу приведенной нормы закона и актов ее толкования сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред и отказ в удовлетворении требования потребителя о компенсации морального вреда не допускается.

Как установлено судом, неисполнением ответчиком возложенной на него законом обязанности по применению понижающего коэффициента к размеру площади лоджии при определении цены договора, а также неисполнением требования истца о возврате денежных средств были нарушены права Дорджиева Б.Б. как потребителя, в связи с чем ему причинены нравственные страдания, связанные с необходимостью обращения в суд для защиты нарушенного права.

Суд первой инстанции определил подлежащую взысканию в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3000 руб.

В ходе апелляционного рассмотрения настоящего дела судебной коллегией удовлетворенные судом исковые требования о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры признаны необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Между тем судебная коллегия не находит оснований для снижения размера компенсации морального вреда, поскольку взысканная сумма отвечает требованиям разумности и справедливости, характеру нравственных страданий, фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Изменение размера удовлетворенных требований влечет за собой изменение размера штрафа, взыскиваемого в соответствии с указанными положениями закона, размер, которого составит 38?940 руб. (74880 руб. + 3000 руб.) / 50%.

Рассматривая заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство об уменьшении штрафа, судебная коллегия отмечает следующее.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда уменьшить неустойку, в случае если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно пункту 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

Учитывая, что судебная коллегия не переходила к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а в суде первой инстанции ходатайство о снижении штрафа ответчик не заявлял и доказательств его несоразмерности по правилам статьи 56 Гражданского процессуального кодекса не представлял, то судебная коллегия не усматривает оснований для снижения его размера и удовлетворения поданного ходатайства.

В силу части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, а истец в соответствии с положениями статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, на основании статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход бюджета г. Элисты подлежит взысканию государственная пошлина за подачу искового заявления в размере 2746 руб. 40 коп. (300 руб.+ 2446 руб. 40 коп.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения требований о возложении на ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, взыскании неустойки за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении цены квартиры и принятии в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, а также изменению решения в части взысканных судом первой инстанции сумм штрафа, а также государственной пошлины.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения в части взыскания с него штрафа в связи с установлением Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (далее - Постановление Правительства) особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, в соответствии с абзацем 6 пункта 1 указанного Постановления Правительства в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Следовательно, на основании вышеназванного Постановления Правительства в отношении применения к ответчику штрафа в части его уплаты ему предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно, о чем надлежит указать в резолютивной части апелляционного определения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года отменить в части удовлетворения требований о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, взыскании неустойки за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении цены квартиры, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

Это же решение суда в части взыскания штрафа, государственной пошлины изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 0814173612, ОГРН 1070814004370) в пользу Дорджиева Басанга Батровича (паспорт РФ серии <***> номер <***>) штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 38940 руб.

В абзаце третьем резолютивной части вместо слов «Всего взыскать 298778 руб. 40 коп.» указать «Всего взыскать 116?820 руб.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 0814173612, ОГРН 1070814004370) в доход бюджета г. Элисты Республики Калмыкия государственную пошлину в размере 2?746 руб. 40 коп.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 0814173612, ОГРН 1070814004370) отсрочку исполнения решения суда в части взысканного с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТРОЙИНВЕСТ» в пользу Дорджиева Басанга Батровича штрафа в размере 38940 руб. до 31 декабря 2024 года включительно.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 ноября
2024 года.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи Е.В. Антаканова

Б.П. Гонеева

Судья Цакирова А.Н. Дело № 33-1012/2024

№ 2-470/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 20 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Басангова И.В.

судей Антакановой Е.В.

Гонеевой Б.П.

при секретаре Манжиковой А.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дорджиева Басанга Батровича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве по апелляционной жалобе генерального директора ООО «СЗ Стройинвест» Цекирова Е.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Гонеевой Б.П., объяснения представителя ответчика ООО «СЗ Стройинвест» Мирзиева Е.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

Дорджиев Б.Б. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (далее - ООО «СЗ Стройинвест», застройщик) о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве.

В обоснование исковых требований указал, что 30 июля 2021 года между ним и ООО «СЗ Стройинвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № <***>. Объектом данного договора являлась квартира № <***>, цена договора составила 2 894 880 руб., стоимость одного квадратного метра 48 000 руб.

Согласно его условиям цена договора является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 4.1).

Из экспликации помещений, являющейся приложением № 1 к договору, площадь общей комнаты составляет 16,92 кв.м., спальни - 13,38 кв.м., кухни - 13,61 кв.м., коридора - 6,36 кв.м., ванной - 3,52 кв.м., туалета - 1,92 кв.м., лоджии - 4,6 кв.м.

Жилая площадь составляет 30,3 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 55,71 кв.м., общая площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м.

8 июня 2023 года истец исполнил свои обязательства перед ответчиком по оплате договора в полном объеме.

26 июля 2023 года квартира была передана Дорджиеву Б.Б. по акту приема-передачи, при этом ответчик не уведомил его об уменьшении ее итоговой площади и не указал фактическую площадь квартиры в акте приема-передачи.

3 августа 2023 года Дорджиевым Б.Б. получена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой площадь квартиры составила: общая комната - 17,1 кв.м., спальня - 13,5 кв.м., кухня - 13,7 кв.м., коридор - 6,4 кв.м., ванная - 3,6 кв.м., туалет - 2 кв.м., лоджия 4,9 кв.м. Жилая площадь составила 30,8 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 56,3 кв.м.

Площадь лоджии 4,9 кв.м. (летнего помещения) не была включена застройщиком в общую площадь квартиры, хотя истцом оплата лоджии (летнего помещения) произведена по цене квадратного метра жилого помещения.

Застройщиком не был применен понижающий коэффициент 0,5 для лоджии, в связи с чем возникла разница в проектной и фактической площади квартиры, полученной истцом.

Проектная площадь квартиры 55,71 кв.м. + 4,6 кв.м. (лоджия без понижающего коэффициента) составила 60,31 кв.м.

Фактическая площадь переданной истцу квартиры составила 56,3 кв.м. + 2,45 кв.м. (площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) = 58,75 кв.м.

Таким образом, из-за неприменения застройщиком понижающего коэффициента для расчета площади разница между проектной и фактически переданной площадью квартиры составила 1,56 кв.м., что в денежном выражении составляет 74 880 руб. (1,56 кв.м. х 48 000 руб.).

Поскольку фактически квартира была передана ему меньшей площадью 18 августа 2023 года истец направил в адрес ответчика претензию о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 74 880 руб. в связи с уменьшением площади с учетом понижающего коэффициента для лоджии на 1,56 кв.м.

ООО «СЗ Стройинвест» письмом от 28 августа 2023 года отказало в удовлетворении его заявления.

Ссылаясь на положения статей 5, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 15, 18, 22, 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», с учетом уточнения требований, истец просил суд обязать ответчика соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве с 2 894 880 руб. до 2 820 000 руб.; взыскать с ООО «СЗ Стройинвест» в его пользу разницу стоимости объекта долевого строительства в размере 74 880 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в размере 1 % от суммы, составляющей разницу в стоимости объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Дорджиев Б.Б. исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ Стройинвест» Музраев Т.А. возражал против удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении иска отказать.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года исковые требования Дорджиева Б.Б. о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве удовлетворены.

На ООО «СЗ Стройинвест» возложена обязанность уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 22 от 30 июля 2021 года, заключенного с Дорджиевым Б.Б., на сумму 74 880 руб.

С ООО «СЗ Стройинвест» в пользу Дорджиева Б.Б. взысканы денежные средства в размере 74 880 руб., неустойка за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры за период с 29 августа 2023 года по 6 февраля 2024 года в размере 121305 руб. 60 коп., компенсация морального вреда в размере 3 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 99 592 руб. 80 коп. Всего взыскано 298778 руб. 40 коп.

Взыскана с ООО «СЗ Стройинвест» в доход бюджета г. Элисты Республики Калмыкия государственная пошлина в размере 5 423 руб. 71 коп.

В апелляционной жалобе с учетом уточнений к ней генеральный директор ООО «СЗ Стройинвест» Цекиров Е.А. просил решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Полагал, что цена договора в размере 2 894 880 руб. была оговорена сторонами и является окончательной стоимостью объекта долевого строительства, включает затраты застройщика на строительство квартиры и мест общего пользования, внутренних и внешних коммуникаций, благоустройство территории, возведение лоджии и иных работ. При этом договор не содержал требований об использовании понижающего коэффициента для определения общей площади квартиры с учетом лоджии. Действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого участия объекта. Считал, что действия истца по обращению в суд с требованиями о соразмерном уменьшении цены договора свидетельствуют о злоупотреблении правом. Также указал, что в нарушение статьи 136 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции принял к рассмотрению исковое заявление Дорджиева Б.Б., к которому не был приложен подписанный истцом расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы.

В возражениях на жалобу истец Дорджиев Б.Б. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считал, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательства по договору, выразившегося в передаче ему объекта меньшей площади, чем установлено договором.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 апреля 2024 года решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года отменено.

В удовлетворении исковых требований Дорджиева Б.Б. к ООО «СЗ Стройинвест» о возложении обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 августа 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 апреля 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Истец Дорджиев Б.Б. о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. Согласно телефонограмме от 18 ноября 2024 года просил рассмотреть дело в его отсутствие.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30 июля 2021 года между ООО «СЗ Стройинвест» и Дорджиевым Б.Б. заключен договор № <***> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался не позднее 30 марта 2023 года своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <***>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру № <***>, расположенную в первой секции на 6 этаже, с предварительной общей площадью 60,31 кв.м., в том числе жилой площадью 30,3 кв.м.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с планировкой типового этажа, включая площади всех помещений квартиры (комнаты, кухня, санитарно-технические помещения, коридоры лоджии и т.п.), и после проведения паспортизации дома может иметь отклонения в большую или меньшую сторону. Окончательная площадь объекта долевого строительства может быть уточнена по данным технической инвентаризации

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений жилого помещения (объекта долевого строительства) может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений объекта долевого строительства, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства и существенным изменением размеров объекта долевого строительства).

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 2 894 880 руб., стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 48 000 руб.

Указанная стоимость одного квадратного метра площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит.

В силу пункта 4.6 договора после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров по первичному техническому учету и (или) технической инвентаризации и (или) кадастровому учету, уточненный размер общей площади квартиры и площади лоджии (без понижающих коэффициентов) фиксируется в акте приема-передачи квартиры.

8 августа 2021 года Дорджиев Б.Б. в полном объеме оплатил стоимость объекта долевого участия в размере 2 894 880 руб. исходя из его общей проектной площади 60,31 кв.м., что сторонами не оспаривается.

Из экспликации помещений квартиры, являющейся приложением № 1 к договору долевого участия № <***> от 30 июля 2021 года, следует, что проектная площадь общей комнаты предусмотрена в размере 16,92 кв.м., спальни - 13,38 кв.м., кухни - 13,61 кв.м., коридора - 6,36 кв.м., ванной - 3,52 кв.м., туалета - 1,92 кв.м. лоджии - 4,6 кв.м. Жилая площадь составляет 30,3 кв.м., общая площадь (без летних помещений) - 55,71 кв.м., итого проектная площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м.

После завершения строительства жилого дома по итогам технической инвентаризации 29 мая 2023 года МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» был составлен технический паспорт многоквартирного дома по адресу: <***>, из которого следует, что площадь общей комнаты составила 17,1 кв.м., спальни - 13,5 кв.м., кухни - 13,7 кв.м., коридора - 6,4 кв.м., ванной - 3,6 кв.м., туалета - 2 кв.м., лоджии - 4,9 кв.м., общая площадь квартиры № <***> (без летних помещений) составляет 56,3 кв.м., итого фактическая площадь квартиры (с летними помещениями) - 61,2 кв.м. (л.д. 82).

29 июня 2023 года квартира передана Дорджиеву Б.Б. по акту приема-передачи.

Право собственности Дорджиева Б.Б. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, квартире присвоен кадастровый номер <***>.

Согласно выписке из ЕГРН от 3 августа 2023 года общая площадь квартиры составляет 56,3 кв.м.

6 августа 2023 года Дорджиев Б.Б. обратился к ООО «СЗ Стройинвест» с претензией о выплате ему суммы 74 880 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с неприменением застройщиком понижающего коэффициента 0,5 для лоджии при установлении стоимости объекта долевого участия.

28 августа 2023 года застройщик отказал истцу в удовлетворении претензии, ссылаясь на то, что цена договора является сметной стоимостью, которая включает в себя жилую площадь квартиры и площадь лоджии.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 4-7 Федерального закона от 30 декабря
2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон
№ 214-ФЗ), установив оплату истцом стоимости площади лоджии в составе общей площади объекта долевого строительства без учета понижающего коэффициента (0,5), а также факт передачи истцу помещения меньшей площади, счел обоснованными требования Дорджиева Б.Б. об уменьшении стоимости квартиры на сумму 74 880 руб. и взыскал в пользу истца денежные средства в указанном размере в счет соразмерного уменьшения цены договора. Придя к выводу о нарушении прав истца как потребителя, суд также взыскал в его пользу неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия, проверяя решение по доводам апелляционной жалобы ответчика, с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания денежных средств по договору, компенсации морального вреда, штрафа соглашается.

Вместе с тем судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.

По смыслу статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать, в том числе цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг) (абзац 4 пункта 2 статьи 10 Закона о защите прав потребителей).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 указанного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что законодателем определено два способа определения цены договора.

Первый способ предусматривает определение цены договора, исходя из произведения цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Второй способ включает определение цены договора как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Соответственно, положения части 1 статьи 5 указанного закона являются диспозитивными, предоставляющими сторонам договора право выбрать соответствующий способа определения его цены по своему усмотрению.

Вместе с тем при избрании второго способа определения цены договора стоимость лоджии, веранды, балкона, террасы должна быть определена с учетом понижающих коэффициентов к их площади. Указанное положение носит императивный характер.

Согласно приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» с 1 января 2017 года при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5.

Как следует из настоящего договора, стороны определились, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 2894 880 руб. Стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 48000 руб. Указанная стоимость одного квадратного метра площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит. При этом цена договора включает в себя затраты застройщика на строительство квартиры, мест общего пользования в составе общего имущества, внешних и внутренних инженерных сетей, благоустройство прилегающей к жилому дому территории, на выполнение работ по возведению лоджий, иных работ и затрат, предусмотренных Федеральным законом от 30декабря 2004 года № 214-ФЗ и необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи участнику долевого строительства (пункт 4.1 Договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, названным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Как разъяснено в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В этой связи содержание пункта 4.1 Договора в части указания на способ определения цены договора в виде затрат застройщика на строительство квартиры, мест общего пользования в составе общего имущества, внешних и внутренних инженерных сетей, благоустройство прилегающей к жилому дому территории, на выполнение работ по возведению лоджий, иных работ и затрат, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и необходимых для ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи участнику долевого строительства, не могло быть включено в настоящий договор, поскольку на момент его заключения, данные положения были исключены из статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ - 30 июля 2017 года (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ) и, соответственно, не могли рассматриваться в качестве способа определения цены договора.

Между тем из анализа условий договора в части установления стоимости квартиры в размере 2894 880 руб. следует, что цена настоящего договора есть ничто иное как произведение цены единицы площади квартиры - 48 000 руб. и общей ее площади - 60,31 кв.м.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что стороны фактически избрали второй способ определения цены договора. При этом в нарушение императивных положений застройщик не применил понижающий коэффициент к площади лоджии, что следует из расчета общей площади квартиры 60,31 кв.м., представленной как сумма общей площади (без летних помещений) – 55,71 кв.м. и площади лоджии (летние помещения) – 4,6 кв.м.

В исковых требованиях Дорджиев Б.Б. просил взыскать сумму переплаты в размере 74 880 руб. ввиду фактической передачи квартиры меньшей площади, а также неприменения ответчиком понижающего коэффициента к площади лоджии.

Делая вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, суд первой инстанции, сославшись на позицию истца о переданной площади объекта долевого строительства в меньшем размере и применив понижающий коэффициент к размеру фактически переданной площади лоджии, не установил действительный характер нарушений прав истца.

Между тем в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Указанные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без внимания.

Из буквального содержания искового заявления Дорджиева Б.Б. следует, что требования о взыскании денежных средств в размере 74 880 руб. основаны на том, что цена договора установлена с учетом площади лоджии, которая вошла без понижающего коэффициента.

Таким образом, Дорджиев Б.Б. связывает нарушение своих прав с определением цены договора без учета положений части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, что нашло свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах условия настоящего договора, определяющие цену квартиры, в состав которой входит лоджия, без учета применения понижающих коэффициентов к ее площади, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства, в связи с чем участник долевого строительства не может быть лишен права требовать возмещения переплаты в виде излишне уплаченной суммы за площадь лоджии, рассчитанной без понижающих коэффициентов.

В этой связи доводы ответчика об определении цены договора объекта долевого строительства без учета применения понижающих коэффициентов в твердой денежной сумме, не подлежащей изменению, основаны на неверном истолковании им закона.

Суд первой инстанции, определяя размер переплаты по договору, произвел ее расчет исходя из фактически переданной площади лоджии Дорджиеву Б.Б. (4,9 кв.м.).

С учетом изложенного при применении к площади лоджии верного коэффициента 0,5 сумма переплаты по договору составляет 117?600 руб., из расчета 4,9 кв.м. х 0,5 х 48 000 руб.

Поскольку исковые требования в указанной части заявлены на сумму 74 880 руб., что менее размера переплаты (117 600 руб.), суд первой инстанции правомерно взыскал сумму в заявленном Дорджиевым Б.Б. размере, исходя из пределов рассмотрения дела, предусмотренных положениями части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с настоящим иском Дорджиев Б.Б. также просил возложить на ООО «СЗ Стройинвест» соразмерно уменьшить цену договора участия в долевом строительстве в связи с уменьшением площади переданного ему объекта и взыскать неустойку за нарушение сроков удовлетворения данного требования в добровольном порядке.

Суд первой инстанции признал данные требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как верно указано судом первой инстанции, условиями договора № 22 от 30 июля 2021 года не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Делая вывод о том, что истцу была фактически передана квартира меньшей площади, суд первой инстанции исходил из представленного истцом расчета площади переданной ему квартиры: 56,3 кв.м. (общая площадь) + 2,45 кв.м. (площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) = 58,75 кв.м.

Между тем суд не учел, что для определения размера площади переданного помещения понижающий коэффициент не применим, поскольку в силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ указанный коэффициент подлежит применению в случаях определения цены договора.

Согласно экспликации помещений по договору долевого участия № 22 от 30 июля 2021 года проектная площадь квартиры (без летних помещений) составила 55,71 кв.м., площадь лоджии - 4,6 кв.м., итого проектная площадь квартиры (с летними помещениями) - 60,31 кв.м.

Из технического паспорта многоквартирного дома, составленного МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты», на основании которого были внесены сведения в ЕГРН о фактической площади квартиры, следует, что общая площадь квартиры № <***> (без летних помещений) составляет 56,3 кв.м., площадь лоджии - 4,9 кв.м., итого фактическая площадь квартиры (с летними помещениями) - 61,2 кв.м.

Таким образом, фактически истцу была передана квартира с большей общей площадью на 0,59 кв.м. (56,3 кв.м. - 55,71 кв.м.) и площадью лоджии на 0,3 кв.м. (4,9 кв.м. – 4,6 кв.м.)

При таких обстоятельствах оснований полагать, что Дорджиеву Б.Б. как участнику долевого строительства был передан объект меньшей площади, чем это предусмотрено договором, не имеется.

В этой связи у Дорджиева Б.Б. не возникло право требовать соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданного помещения.

В силу части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей установлено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Из пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей следует, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Поскольку судебной коллегией установлено, что Дорджиеву Б.Б. объект долевого строительства ответчиком не был передан меньшей площадью, а иных доводов истцом относительно качества квартиры не приведено, то оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении цены квартиры не имеется.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

При этом размер компенсации морального вреда не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других имущественных требований (пункт 15 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2022 года № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда»).

По смыслу приведенной нормы закона и актов ее толкования сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред и отказ в удовлетворении требования потребителя о компенсации морального вреда не допускается.

Как установлено судом, неисполнением ответчиком возложенной на него законом обязанности по применению понижающего коэффициента к размеру площади лоджии при определении цены договора, а также неисполнением требования истца о возврате денежных средств были нарушены права Дорджиева Б.Б. как потребителя, в связи с чем ему причинены нравственные страдания, связанные с необходимостью обращения в суд для защиты нарушенного права.

Суд первой инстанции определил подлежащую взысканию в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3000 руб.

В ходе апелляционного рассмотрения настоящего дела судебной коллегией удовлетворенные судом исковые требования о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры признаны необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Между тем судебная коллегия не находит оснований для снижения размера компенсации морального вреда, поскольку взысканная сумма отвечает требованиям разумности и справедливости, характеру нравственных страданий, фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Изменение размера удовлетворенных требований влечет за собой изменение размера штрафа, взыскиваемого в соответствии с указанными положениями закона, размер, которого составит 38?940 руб. (74880 руб. + 3000 руб.) / 50%.

Рассматривая заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство об уменьшении штрафа, судебная коллегия отмечает следующее.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда уменьшить неустойку, в случае если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно пункту 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

Учитывая, что судебная коллегия не переходила к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а в суде первой инстанции ходатайство о снижении штрафа ответчик не заявлял и доказательств его несоразмерности по правилам статьи 56 Гражданского процессуального кодекса не представлял, то судебная коллегия не усматривает оснований для снижения его размера и удовлетворения поданного ходатайства.

В силу части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, а истец в соответствии с положениями статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, на основании статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход бюджета г. Элисты подлежит взысканию государственная пошлина за подачу искового заявления в размере 2746 руб. 40 коп. (300 руб.+ 2446 руб. 40 коп.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения требований о возложении на ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, взыскании неустойки за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении цены квартиры и принятии в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, а также изменению решения в части взысканных судом первой инстанции сумм штрафа, а также государственной пошлины.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения в части взыскания с него штрафа в связи с установлением Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (далее - Постановление Правительства) особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, в соответствии с абзацем 6 пункта 1 указанного Постановления Правительства в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Следовательно, на основании вышеназванного Постановления Правительства в отношении применения к ответчику штрафа в части его уплаты ему предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно, о чем надлежит указать в резолютивной части апелляционного определения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 6 февраля 2024 года отменить в части удовлетворения требований о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» обязанности уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, взыскании неустойки за просрочку исполнения требования о соразмерном уменьшении цены квартиры, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

Это же решение суда в части взыскания штрафа, государственной пошлины изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 0814173612, ОГРН 1070814004370) в пользу Дорджиева Басанга Батровича (паспорт РФ серии <***> номер <***>) штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 38940 руб.

В абзаце третьем резолютивной части вместо слов «Всего взыскать 298778 руб. 40 коп.» указать «Всего взыскать 116?820 руб.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 0814173612, ОГРН 1070814004370) в доход бюджета г. Элисты Республики Калмыкия государственную пошлину в размере 2?746 руб. 40 коп.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 0814173612, ОГРН 1070814004370) отсрочку исполнения решения суда в части взысканного с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТРОЙИНВЕСТ» в пользу Дорджиева Басанга Батровича штрафа в размере 38940 руб. до 31 декабря 2024 года включительно.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 ноября
2024 года.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи Е.В. Антаканова

Б.П. Гонеева

33-1012/2024

Категория:
Гражданские
Истцы
Дорджиев Басанг Батрович
Ответчики
ООО "Специализированный застройщик "Стройинвест"
Суд
Верховный Суд Республики Калмыкия
Дело на сайте суда
vs.kalm.sudrf.ru
22.10.2024Передача дела судье
20.11.2024Судебное заседание
22.11.2024Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
22.11.2024Передано в экспедицию
20.11.2024
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее