Решение по делу № 2-35/2017 (2-362/2016; 2-2771/2015;) от 10.11.2015

Дело № 2-35/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

      10 марта 2017 года                                                                               село Завьялово

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Стяжкина М.С., при секретаре Липиной М.Н.

с участием:

- представителя истицы Поляковой С.В., действующей на основании доверенности Тимофеевой С.А.

- ответчика Шаклеина В.А.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поляковой С.В. к Шаклеину В.А. о расторжении предварительного договора купли- продажи, взыскании денежных средств.

    У С Т А Н О В И Л:

    Полякова С.В. обратилась с иском в суд к Шаклеину В.А. с требованиями о расторжении предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскания с ответчика денежной суммы в размере 150 000 рублей, оплаченной по названному договору, штрафа в размере 15 000 рублей, расходов по изготовлению технического паспорта в размере 13 885 рублей.

    Свои требования Полякова С.В. мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Шаклеиным В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи №

    В соответствии с п. 1.1. договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи <данные изъяты>

    Также в соответствии с п. 1.2. договора продавец обязуется в будущем заключить договор строительства секции <данные изъяты> в соответствии с описанием, указанным в приложении № (заштрихована серым цветом), с компанией, которая будет оказывать такие строительные услуги.

    Как следует из п. 1.3 договора доля земельного участка <данные изъяты> предназначен для индивидуального жилищного строительства, рекреационного назначения, находится по адресу: <адрес>

    Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что земельный участок и расположенная на нем секция <данные изъяты> на момент передачи его Покупателю будет свободна от любых обязательств, никому не продана, не заложена, не будет являться предметом спора, не будет состоять под арестом или запретом и будет свободна от любых прав третьих лиц. Никаких иных сделок Продавцом в отношении земельного участка и расположенной на нем квартиры совершено не будет

    Также в соответствии с п. 2.1 договора стороны согласовали общую стоимость договоров подлежащих заключению в соответствии с п. 1.1. и 1.2 в размере 1 850 000 рублей.

    В обеспечение обязательств по заключению договоров указанных в п.п. 1.1. и 1.2. покупатель в соответствии с п. 3.1. принял на себя обязанность по перечислению обеспечительного платежа, в размере указанном в п. 2.1. договора, согласно графика внесения обеспечительного платежа (Приложение №). В соответствии с приложением № сумма обеспечительного платежа составила 150 000 рублей.

    Как следует из п. 1 дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительный платеж, предусмотренный п. 3.1. покупателем может быть внесен непосредственно подрядчику, имеющему договор строительного подряда с продавцом, при этом в платежных документах указывается плательщик покупатель, за продавца с указанием договора подряда по которому вноситься платеж.

    Платеж, осуществленный Покупателем в соответствии с п. 3.4 договора, считается надлежащим исполнением обязательств покупателем и надлежащим исполнением обязательств продавцом в принятии данного платежа в рамках договора.

    В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, словосочетание «<адрес>» следует считать как «<адрес>».

    По квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ от Поляковой С.В. была принята сумма в счет оплаты за Шаклеина В.А. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 рублей.

    Из п. 9.2 договора следует, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем первого платежа, предусмотренного Приложением № к договору.

    В соответствии с п. 4.4.1. договора в случае переноса срока строительства секции квартиры в соответствии с п. 4.2.1. договора более чем на 3 месяца покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата всей перечисленной продавцу денежной суммы.

    Также как следует из п. 5.2. договора «Если договор купли-продажи земельного участка не заключен в установленные сроки или по вине и /или причинам, зависящим от продавца (под виной продавца понимается действие или бездействие, что числе не исполнение или не надлежащее исполнение продавцом обязательств и условий или вследствие отказа Продавца от заключения договора купли-продажи земельного участка) при добросовестном исполнении обязательств покупателем, покупатель вправе требовать от продавца уплаты и возврата в течение трех банковских дней по письменному требованию полученные по п. 3.1. договора денежные средства с выплатой штрафа в размере 10% от суммы обеспечительного платежа.

    Кроме того Поляковой С.В. как она полагает в рамках исполнения договора купли-продажи понесены расходы в размере 13 885 рублей по изготовлению технического плана квартиры по адресу: <адрес> Данный факт подтверждается квитанциями по оплате.

    Ввиду того, что ответчик по мнению истца свои обязательства по договору не исполнил, на основании ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ в связи с существенным нарушением условий договора ответчиком Полякова С.В. просит удовлетворить заявленные требования расторгнув договор купли продажи и взыскав с ответчика указанные денежные средства.

    В ходе рассмотрения дела по существу от истца поступили уточнения оснований исковых требований, где истец кроме ст. 450 ГК РФ сослался на ст. 451 ч. 1 ГК РФ, полагает что существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора также является основанием для его расторжения.

    Ответчик ДД.ММ.ГГГГ продал земельный участок кадастровый № являющегося предметом сделки с Поляковой С.В, другому лицу, в связи с чем истец также ссылается на ст. 10 ГК РФ о недобросовестном осуществлении гражданских прав Шаклеиным В.А., который нарушив права истца Поляковой С.В. и положения предварительного договора купли-продажи распорядился земельным участком – предметом сделки в пользу третьего лица, получив выгоду от его продажи и не возвратив денежные средства, полученные от Поляковой С.В.

    В судебное заседание истец Полякова С.В., представитель третьего лица ООО «Малоэтажное комплексное строительство» не явились, извещены о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Суд полагает возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

    В судебном заседании представитель истца Поляковой С.В. действующая по доверенности Тимофеева С.А. доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала, дополнительно представила суду письменные пояснения, по смыслу которых представитель истца указывает на то, что состоявшееся между сторонами ДД.ММ.ГГГГ меду Поляковой СВ. (истец) и Шаклеиным В.А. (ответчик) предварительный договор купли-продажи №– это не сделка с имуществом, а обязательство совершить эту сделку в будущем, то назначение обеспечительного платежа, предусмотренного предварительным договором, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства истца по оплате земельного участка и дома, иное законное основание владение и распоряжение ответчиком внесенной истцом суммы обеспечительного платежа отсутствует.

Согласно п.2.1 предварительного договора купли-продажи стоимость договора определена 1850000 руб., п. 3.1 содержит указание, что обеспечительный платеж покупатель перечисляет согласно графика внесения обеспечительного платежа.

Указание на то, что стороны договорились о внесении обеспечительного платежа частями также подтверждается п. 9.2 договора №, согласно которому договор вступает в силу с момента оплаты покупателем первого платежа, предусмотренного приложением, п. 4.3.1 договора, согласно которому покупатель обязуется перечислить или оплатить наличными обеспечительный платеж в сроки, указанные в приложении № к настоящему договору, п. 9.8 договора, указывающему, что приложение № «график внесения обеспечительного платежа» является неотъемлемой частью договора.

Также факт согласования сторонами предварительного договора графика внесения обеспечительного платежа подтверждается показаниями ответчика, отраженными в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ по ст. 159 УК РФ в отношении Шаклеина В.А.

Кроме того, очевидно, что при уплате истцом всей суммы договора единовременно, сторонам бы не было необходимости заключать предварительный договор купли-продажи.

Согласно приложению № к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ сумма платежа составляет 150 000 руб.

Дополнительных соглашений, изменяющих, дополняющих договор в части изменения суммы обеспечительного платежа сторонами не заключалось.

Таким образом, истец полагает, что ссылка ответчика на неисполнения истцом обязанности по внесению обеспечительного платежа в размере 1850000 руб. и отсутствие у ответчика ввиду этого обязательств по договору, несостоятельна.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, в котором согласно п. 1,2 установили: «дополнить договор п.3.4. в следующей редакции:

«Обеспечительный платеж, предусмотренный п. 1.3. настоящего договора, покупателем может быть оплачен непосредственно подрядчику имеющему договор строительного подряда с продавцом. При этом в платежных документах указывается плательщик покупатель за продавца с указанием договора подряда по которому вносится платеж.

Дополнить договор п. 4.1.6. в следующей редакции: «Платеж, осуществленный покупателем в соответствии с п. 3.4. настоящего договора считается надлежащим исполнением обязательств покупателем и надлежащим исполнением обязательств продавцом в принятии данного платежа в рамках настоящего договора».

Истец во исполнение условий дополнительного соглашения перечислил сумму 150 000 руб. третьему лицу ООО «Малоэтажное комплексное строительство» (квитанция к № от ДД.ММ.ГГГГ), указав при этом, что оплата производится за Шаклеина.

По мнению истца ссылка ответчика на то, что дополнительное соглашение не подписано истцом не имеет правового значения, даже при условии вывода эксперта, что подпись в дополнительном соглашении поставлена не истцом, а третьим лицом, истец одобрил эту сделку.

Факт перечисления истцом обеспечительного платежа во исполнение условий сделки, которую заключили стороны также подтверждается показаниями самого ответчика, данными им по проведении проверки УУП отдела полиции № 1 УМВД России по г.Ижевску в отношении Шаклеина В.А. Так, ответчик подтвердил, что сумма 150000 руб. внесена Поляковой С.В. в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору, согласно графика платежей. Сумма 150000 руб. внесена Поляковой С.В. на счет ООО «МКС» с которой у Шаклеина В.А. был заключен договор подряда по строительству жилой секции на приобретаемом Поляковой С.В. земельном участке.

Денежные средства в размере 150000 руб. приняты ответчиком Шаклеиным В.А., являющегося директором ООО Малоэтажное комплексное строительство». Более того, ответчик и его супруга являлись учредителями ООО «Малоэтажное комплексное строительство», что подтверждается выпиской из ЕГРПЮЛ.

Истец полагает, что в данном случае имеет место злоупотребление правом ответчиком, так как недобросовестность действий самого ответчика, который лично принимал денежные средства от истца, действовал в своих интересах, а в настоящее время оспаривает правомерность перечисления истцом денежных средств.

Приводя в обоснование своей позиции нормы в частности ст. 183 ГК РФ истец делает вывод о том, что соглашение об изменении договора, заключенного в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 ст. 438), к которой приравнивается письменное предложение внести изменения в договор и конклюдентные действия лица, получившего данное предложение, свидетельствующие о выполнении указанных в нем условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Таким образом, перечисление истцом денежных средств ООО «Малоэтажное комплексное строительство» осуществлялось по поручению ответчика в целях исполнения предварительного договора купли-продажи. Поэтому названный платеж следует квалифицировать как оплату по предварительному договору купли-продажи вне зависимости от характера отношений ответчика и третьего лица - ООО «Малоэтажное комплексное строительство», что согласуется со ст. 312 ГК РФ.

Также истец указывает, что положения п. 1.4 предварительного договора купли-продажи предусматривают, что договора, указанные в пунктах 1.1 и 1.2 должны быть заключены в течение шести календарных месяцев с момента заключения настоящего договора, но не ранее полной оплаты покупателем обеспечительного платежа по договору.

Из чего истцом делается вывод о том, что, срок наступления обязательств по договору не мог возникнуть ранее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно сведений, содержащихся в кадастровых паспортах от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ спорный объект строительства был готов к эксплуатации, а значит и к продаже ДД.ММ.ГГГГ.

Так, согласно п. 4.1.3. предварительного договора купли-продажи № ответчик (продавец) обязан уведомить покупателя (истца) о своей готовности к подписанию договора купли-продажи земельного участка в порядке и способом, предусмотренным п. 9.6., а в случае не получения ответа от покупателя в порядке, предусмотренном п. 9.5 договора.

Свои обязательства по уведомлению покупателя (истца) о готовности объектов, о готовности подписания договора купли-продажи земельного участка ответчик не исполнил.

Напротив, ответчик ДД.ММ.ГГГГ продал земельный участок, имеющий кадастровый № и квартиру, расположенную на указанном земельном участке, которые являлись предметом сделки между истцом и ответчиком, другим лицам.

Из чего истцом делается вывод о том, что ответчик имел реальную возможность не только соблюсти все требования закона и предварительного договора купли-продажи №, но и выполнить взятые на себя обязательства, однако этого не сделал. Именно его действия по отчуждению земельного участка и квартиры, являющихся предметом договора, привело к сложившейся ситуации, когда нарушено право истца на получение того, на что она рассчитывала по сделке, в то время как сам ответчик распорядился по своему усмотрению земельным участком, получив выгоду от его продажи, и оплату по предварительному договору купли продажи, заключенному между истцом и ответчиком.

При таких обстоятельствах, действия самого ответчика, которые привели к его более выгодному положению за счет ущемления прав истца, послужили основанием для невозможности исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи стороной истца.

Как видно и материалов дела, основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Как следует из ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Указанные доводы истец полагает достаточными для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчиком были существенно нарушены условия заключенного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в отношении доводов о том, что истцом Поляковой С.В. был пропущен срок исковой давности пояснила, что считает срок исковой давности не пропущенным, поскольку денежные средства были переданы от истца в пользу Шаклеина В.А. через ООО «Малоэтажное комплексное строительство» ДД.ММ.ГГГГ, а иск был заявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах предусмотренного законом трехлетнего срока исковой давности.

В судебном заседании ответчик Шаклеин В.А. исковые требования не признал полностью, суду ранее представлялся письменный отзыв на исковое заявление, который Шаклеин В.А. поддерживает.

Согласно смыслу отзыва Шаклеин В.А. указывает, что согласно условиям п. 3.1. предварительного договора покупатель принял на себя обязанность внести обеспечительный платеж в размере 1 850 000 рублей. В свою очередь, продавец, согласно п. 1.4. предварительного договора был обязан в течение 6 месяцев с даты заключения предварительного договора, но не ранее полной оплаты покупателем обеспечительного платежа заключить договоры, указанные в п. 1.1. и п. 1.2.

В соответствии с п. 4.4.1. предварительного договора, он может быть расторгнут по требованию покупателя в случае переноса сроков строительства более чем на 3 месяца. Однако, несмотря на отсутствие со стороны Покупателя Поляковой С.В. оплате обеспечительного платежа строительство объекта недвижимости, указанного в п. 1.2. предварительного договора было завершено в срок, указанный в предварительном договоре. Так, в ДД.ММ.ГГГГ данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданном Администрацией МО «Ягульское» от ДД.ММ.ГГГГ, также было получено свидетельство о государственной регистрации права, выданное Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ответчик Шаклеин В.А. полагает, что им не было нарушено существенные условия предварительного договора и как следствие у Поляковой С.В. нет оснований для его расторжения.

Кроме того, в отношении требований о взыскании с ответчика штрафа в размере 15 000 рублей Шаклеин В.А. указывает, что данное требование основано на п. 5.2. предварительного договора. Однако покупатель сам не исполнил свои обязанности по внесению обеспечительного платежа в полном объеме, что свидетельствует о его недобросовестности и не исполнении обязанностей по договору, в связи с чем по мнению ответчика Полякова С.В. не вправе требовать взыскания штрафа в Шаклеина В.А.

Тот факт, что объекты недвижимости, указанные в предварительном договоре были проданы Шаклеиным В.А. другому лицу не может свидетельствовать по мнению ответчика по существенном нарушении условий договора с его стороны, поскольку в соответствии с п. 9.4. предварительного договора в случае перехода права собственности на земельный участок к иному лицу стороны обязуются заключить трехстороннее соглашение. А о переходе прав собственности на земельный участок и необходимости заключить такое трехстороннее соглашение покупатель был извещен в устной форме но не прореагировал.

Относительно взыскания с ответчика денежных средств в размере 150 000 рублей поясняет, что оплата истцом была произведена в ООО «Малоэтажное комплексное строительство» ДД.ММ.ГГГГ, и ввиду чего истцом в соответствии со ст. 196 ГК РФ пропущен срок исковой давности, что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Расходы по изготовлению технического паспорта, которые истец понес в ФГБУ «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» являются его собственными расходами не в рамках заключенного предварительного договора, поскольку возложения на кого-либо из сторон обязанностей по изготовлению технического паспорта договор не предусматривает.

Кроме того, в дополнительных пояснениях к исковому заявлению Шаклеин В.А. указал, что в день заключения предварительного договора был также заключен договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, оплата по нему не производилась. Договор был заключен в качестве гарантии исполнения ответчиком обязательство по предварительному договору относительно заключения договоров.

Кроме того в ходе рассмотрения дела как основания для отказа в удовлетворении исковых требований Поляковой С.В. ссылался на заключения экспертов № почерковедческого и технико-криминалистической экспертизы проведенной экспертом ООО «КэГБ» по определению Завьяловского районного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ. Выводы эксперта по мнению Шаклеина В.А. подтверждают его позицию по делу и в том числе являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Поляковой С.В.

Кроме того пояснил, что факт получения досудебной претензии Поляковой С.В. о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, претензия оставлена им без удовлетворения поскольку он с указанными в ней требованиями не согласен.

Также суду пояснил, что факт получения от Поляковой С.В. денежных средств по квитанции к приходному кассовому ордеру № в размере 150 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ им Шаклеиным В.А. лично в кассу ООО «Малоэтажное комплексное строительство» подтверждает.

Также Шаклеин В.А. просил, в случае если суд признает иск Поляковой С.В. подлежащим удовлетворению применить к заявленному размеру штрафа ст. 333 ГК РФ ввиду его явной несоразмерности и завышенного характера.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена Угрюмкина С.И., которая будучи предупрежденной за дачу заведомо ложных показаний суду пояснила, что является риэлтором, в ДД.ММ.ГГГГ к ней обратилась Полякова С.В. за помощью в оформлении кредита на покупку квартиры, принесла документы – копию трудовой книжки, у нее на тот момент не было денег, был сертификат на материнский капитал. Просила оформить кредит на сумму сделки за вычетом материнского капитала, также Угрюмкиной С.И. известно, что Полякова С.В. планировала приобрести квартиру в <адрес>, но когда квартира была достроена она связалась с Поляковой С.В., та поинтересовалась какие документы нужны и обещала придти, но не пришла. Полагает, что Шаклеин В.А. исполнил условия сделки с Поляковой С.В.

Суд выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ меду Поляковой СВ. и Шаклеиным В.А. был заключен предварительный договор купли-продажи №

По условиям предварительного договора п. 1.1. стороны обязались заключить в будущем следующий договор:

-договор купли-продажи ? доли земельного участка согласно которому продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором ? долю земельного участка, общей площадью около <данные изъяты> м на условиях настоящего договора.

Продавец Шаклеин В.А. принял на себя обязанность заключить в будущем договор строительства секции <адрес> соответствии с описанием указанным а приложении № заштрихована серым цветом с компанией которая будет оказывать такие строительные услуги.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условия предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, в силу ст. 429 ГК РФ и предварительного договора может возникнуть только одно обязательство – обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества выполнения работ или оказания услуг на условия, предусмотренных предварительным договором.

Какие-либо денежные обязательства сторон и предварительного договора по расчетам за имущество являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Другие обязательства из предварительного договора не возникают.

Кроме того в материалы дела представлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к названному предварительному договору., в котором согласно п. 1,2 установили: «дополнить договор п.3.4. в следующей редакции:

«Обеспечительный платеж, предусмотренный п. 1.3. настоящего договора, покупателем может быть оплачен непосредственно подрядчику имеющему договор строительного подряда с продавцом. При этом в платежных документах указывается плательщик покупатель за продавца с указанием договора подряда по которому вносится платеж.

Дополнить договор п. 4.1.6. в следующей редакции: «Платеж, осуществленный покупателем в соответствии с п. 3.4. настоящего договора считается надлежащим исполнением обязательств покупателем и надлежащим исполнением обязательств продавцом в принятии данного платежа в рамках настоящего договора».

А также представлено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым стороны внесли изменения в раздел договора термины и их толкования в частности указано, что

«Блокированный дом – двух этажный дом блокированной (секционной) застройки, состоящий из двух квартир, расположенный в коттеджном поселке «Сосновый».

Квартира – недвижимое имущество в виде жилого помещения, состоящее из двух этажей, имеющее общие стены без проемов с соседней, расположенное на земельном участке и имеющее выход на территорию общего пользования, описание квартиры указаны в приложении № к настоящему договору

Общая площадь Квартиры – общая площадь квартиры, рассчитанная по внутреннему периметру наружных стен.

По тексту договора прежний термин «Секция» читать как новый термин «Квартира».

По тексту договора прежний термин «Квартира №», читать как «Квартира №».

Кроме того, в материалы дела представлено Приложение № к предварительному договору «График внесения обеспечительного платежа», где указана сумма платежа – 150000 рублей и график ее внесения – ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлен и не оспаривается тот факт, что истец во исполнение условий дополнительного соглашения оплатил сумму 150 000 руб. третьему лицу ООО «Малоэтажное комплексное строительство» (квитанция к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ), указав при этом, что оплата производится за Шаклеина.

Также в судебном заседании исследовано заключение экспертов №-СЭ почерковедческого и технико-криминалистической экспертизы проведенной экспертом ООО «КэГБ» по определению Завьяловского районного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ.

Из выводов названного заключения экспертов следует:

Подпись от имени Поляковой С.В. в дополнительном соглашении к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенном между продавцом Шаклеиным В.А. и Поляковой С.В., представленном на экспертизу была выполнена в период времени «ДД.ММ.ГГГГ.», что не соответствует дате, указанной в документах – ДД.ММ.ГГГГ.

Изображение подписи Шаклеина В.А., расположенное в дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между продавцом Шаклеиным В.А. и Поляковой С.В., выполнена не Шаклеиным В.А., а другим лицом.

Подпись от имени Поляковой С.В., расположенная в графике внесения обеспечительного платежа от ДД.ММ.ГГГГ заключенном между продавцом Шаклеиным В.А. и Поляковой С.В., выполнена не Поляковой С.В. а другим лицом, с подражанием ее подписи, с перерисовыванием на «глаз».

Как полагает Шаклеин В.А. выводы эксперта в совокупности с другими заявленными им возражениями свидетельствуют об отсутствии оснований для взыскания с него заявленных денежных средств.

Однако суд с данными выводами ответчика согласиться не может. Как следует из предварительного договора п. 2.1. предусматривает, что стороны договорились, что общая стоимость договора определяется стоимостью договоров, подлежащих заключению в соответствии с п.п. 1.1. и 1.2. настоящего договора и составляет 1 850 000 рублей.

Пункт 3.1. предусматривает, что стороны договорились, что в обеспечение исполнения обязательств по заключению договоров, указанных в. 1.1. и 1.2. настоящего договора покупатель перечисляет обеспечительный платеж, в размере, указанном в п. 2.1. договора, согласно графику внесения обеспечительного платежа.

     Как следует из п. 9.2 договора №, договор вступает в силу с момента оплаты покупателем первого платежа, предусмотренного приложением, п. 4.3.1 договора, согласно которому покупатель обязуется перечислить или оплатить наличными обеспечительный платеж в сроки, указанные в приложении № к настоящему договору, п. 9.8 договора, указывающему, что приложение № «график внесения обеспечительного платежа» является неотъемлемой частью договора.

     Таким образом, исходя из буквального толкования и договора и смысла заложенного в п. 2.1. договора и 3.1. договора, а также приложения № к договору «График внесения обеспечительного платежа» суд приходит к выводу о том, что сумма обеспечительного платежа согласуется сторонами именно в «Графике внесения обеспечительного платежа» и не составляет всю сумму платы – 1850 000 рублей, а ту сумму которая согласуется сторонами в указанном графике. В противном случае договор предусматривал бы полную предоплату и смысл в составлении графика обеспечительного платежа отсутствует.

    Как указывалось выше сумма обеспечительного платежа, согласованная графике внесения обеспечительного платежа составила 150 000 рублей, датой платежа ДД.ММ.ГГГГ.

При этом стороны в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ к названному предварительному договору, согласно п. 1,2 установили: «дополнить договор п.3.4. в следующей редакции:

«Обеспечительный платеж, предусмотренный п. 1.3. настоящего договора, покупателем может быть оплачен непосредственно подрядчику имеющему договор строительного подряда с продавцом. При этом в платежных документах указывается плательщик покупатель за продавца с указанием договора подряда по которому вносится платеж.

Дополнить договор п. 4.1.6. в следующей редакции: «Платеж, осуществленный покупателем в соответствии с п. 3.4. настоящего договора считается надлежащим исполнением обязательств покупателем и надлежащим исполнением обязательств продавцом в принятии данного платежа в рамках настоящего договора».

    Как установлено экспертным заключением - подпись Поляковой С.В. в указанном дополнительном соглашении выполнена позднее – не ДД.ММ.ГГГГ, а в период времени «ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствует дате в дополнительном соглашении, а подпись от имени Поляковой С.В. в графике внесения обеспечительного платежа выполнена не Поляковой С.В. а другим лицом, с подражанием ее подписи, с перерисовыванием на «глаз».

    Указанные факты по мнению Шаклеина В.А. свидетельствуют, что названные документы Поляковой С.В. не согласованы в названный в них период, и как следствие дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и график внесения обеспечительного платежа не заключены.

Как следует из ч. 3 ст. 432 ГК РФ Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как усматривается из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21) от Поляковой С.В. была принята сумма в счет оплаты за Шаклеина В.А. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 рублей, при этом денежные средства были приняты Шаклеиным В.А., а не каким- либо другим лицом.

Сам график внесения обеспечительного платежа и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ подписаны Шакелиным В.А. и это обстоятельство также ответчиком не оспаривается.

Полякова С.В. настаивает на подписании указанных графика и дополнительного соглашения лично ей, подтверждает их действительность.

Принятие исполнения Шаклеиным В.А. ( от имени ООО «Малоэтажное комплексное строительство) суммы согласованного обеспечительного платежа в согласованном порядке свидетельствует о подтверждении им действия договора. Полякова С.В. в свою очередь подтвердила действительность соглашения и графика путем прямых действий по их исполнению – внесения согласованной суммы денежных средств в предусмотренном порядке.

Иное толкование сложившихся правоотношений по мнению суда противоречило бы принципу добросовестности.

При таких обстоятельствах факт более позднего подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ со стороны Поляковой С.В. и не подписания графика внесения обеспечительного платежа значения не имеет поскольку Полякова С.В. подтвердила их действительность своими внесением платежа в установленном порядке, а Шаклеин В.А. – приняв такое исполнение.

Заслуживает внимание и позиция истца о том, что как следует из ст. 183 ГК РФ в случае заключения сделки неуполномоченным лицом последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно пункту 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 Кодекса, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 данного Кодекса (п. 3 ст. 434), согласно которой совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Из приведенных норм следует, что соглашение об изменении договора, заключенного в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 ст. 438), к которой приравнивается письменное предложение внести изменения в договор и конклюдентные действия лица, получившего данное предложение, свидетельствующие о выполнении указанных в нем условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Таким образом, уплата истцом денежных средств в адрес ООО «Малоэтажное комплексное строительство» осуществлялось по поручению ответчика в целях исполнения предварительного договора купли-продажи. Поэтому названный платеж следует квалифицировать как оплату по предварительному договору купли-продажи вне зависимости от характера отношений ответчика и третьего лица - ООО «Малоэтажное комплексное строительство».

    Суд полагает, что факт нарушения согласованного срока оплаты – по графику внесения обеспечительного платежа – ДД.ММ.ГГГГ, а фактически оплачено ДД.ММ.ГГГГ юридического значения в настоящем деле не имеет, спора по этому основанию у сторон не имеется.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что Полякова С.В. внесла в соответствии с требованиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ № согласованный дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ и Приложения № «Графику внесения обеспечительного платежа» денежные средства в размере 150 000 рублей.

    Не возникает у сторон спора о необходимости применения к спорным правоотношениям дополнительного соглашения № к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, где в частности изменен номер квартиры, подлежащей передаче истцу с № на №.

     Как указывалось выше экспертным заключением ООО «КГэБ» установлено, что изображение подписи Шаклеина В.А., расположенное в дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между продавцом Шаклеиным В.А. и Поляковой С.В., выполнена не Шаклеиным В.А., а другим лицом.

    Полякова С.В. не настаивает на действительности данного дополнительного соглашения, Шаклеин В.А. же его действительность и заключенность оспаривает.

    Ввиду чего суд приходит к выводу, что к изложенным спорным правоотношениям данное дополнительное соглашение применению не подлежит, как не подписанное и не согласованное сторонами. В частности следует руководствоваться положениями предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, о том для Поляковой С.В, ответчиком осуществляется строительство «Секции <адрес>», а не «<адрес>».

Требования о расторжении предварительного договора заявлены Поляковой С.В. на основании в частности ст. 450 ГК РФ, в соответствии с ч. 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

    Факт получения претензии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25) и ее не исполнения в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается почтовыми уведомлениями (л.д. 65), а также самим Шаклеиным В.А., который данное обстоятельство подтвердил и указал, что с претензией не согласен.

    В отношении существенного нарушения условий предварительного договора суд отмечает следующее.

    Как установлено в судебном заседании и не оспаривается самим Шаклеиным В.А. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> указанный в предварительном договоре № продан Шаклеиным В.А. другим – третьим лицам в долях по <данные изъяты> Конюхову В.Ф, и Сорокину О.В., указанное обстоятельство подтверждается кроме этого выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым право собственности на <данные изъяты> названного земельного участка зарегистрировано за Сорокиным О.В. ДД.ММ.ГГГГ, а за Конюховым В.Ф, ДД.ММ.ГГГГ.

    Квартира № (указанная в предварительном договоре) по адресу: <адрес> является собственностью Конюхова В.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ.

    До этого, ДД.ММ.ГГГГ собственность на <адрес> была зарегистрирована за Шаклеиным В.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что и квартира и земельный участок уже выбыли из собственности Шаклеина В.А. и настоящий момент исполнение предварительного договора № не возможно в силу объективных причин.

    Реализацию объектов недвижимости третьим лицам Шаклеин В.А. обосновывает тем, что не дождался полной оплаты от Поляковой С.В., полагая, что Полякова С.В. раздумала приобретать у него землю и объект на ней реализовал его Конюхову В.Ф.

Суд находит состоятельной позицию истца о том, что положения п. 1.4 предварительного договора купли-продажи предусматривают, что договоры, указанные в пунктах 1.1 и 1.2 должны быть заключены в течение шести календарных месяцев с момента заключения настоящего договора, но не ранее полной оплату покупателем обеспечительного платежа по договору.

Соответственно, срок наступления обязательств по договору не мог возникнуть ранее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 43) двухэтажный блокированный жилой дом по адресу<адрес> спорный объект строительства был готов к эксплуатации, а значит и к продаже ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1.3. предварительного договора купли-продажи № ответчик (продавец) обязан уведомить покупателя (истца) о своей готовности к подписанию договора купли-продажи земельного участка в порядке и способом, предусмотренным п. 9.6., а в случае не получения ответа от покупателя в порядке, предусмотренном п. 9.5 договора.

Свои обязательства по уведомлению покупателя (истца) о готовности объектов, в установленном договором порядке о готовности подписания договора купли-продажи земельного участка ответчик не исполнил, доказательств обратного Шаклеиным В.А. не представлено.

Устный порядок о котором указывает Шаклеин В.А. и свидетель Угрюмкина С.И. предварительным договором не предусмотрен, более того, Полякова С.В. факт такого ее информирования отрицает.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Шаклеин В.А. не известил надлежащим образом в соответствии с требованиями договора Полякову С.В. о готовности к подписанию договора купли- продажи, реализовав согласованный сторонами земельный участок третьим лицам, а также реализовав квартиру, расположенную на нем согласованную договором третьему лицу.

Ответчик Шаклеин В.А. в защиту своей позиции ссылается на п. 9.4. договора о том, что в случае перехода прав собственности на земельный участок от продавца к иному лицу, стороны обязуются подписать трехстороннее соглашение о переводе прав и обязанностей Продавца по настоящему договору на нового покупателя между Покупателем, Продавцом и новым собственником.

Однако о таком переходе Шаклеин В.А. истицу Полякову С.В. не уведомлял, кроме того не только земельный участок, но и объект недвижимости согласованный договором – <адрес> также находиться в собственности другого лица – Конюхова В.Ф.

При таких обстоятельствах исполнение предварительного договора купли-продажи № года от ДД.ММ.ГГГГ в настоящий момент сторонами не возможно. Указанный факт в целом не отрицается не Поляковой С.В. ни Шаклеиным В.А.

    Такое нарушение условий договора, как реализация земельного участка Шаклеиным В.А. третьему лицу, реализация <адрес> третьему лицу суд полагает существенным, поскольку Полякова С.В. в значительной степени, а по существу в полном объеме лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Доводы Шаклеина В.А. о пропуске истицей Поляковой С.В срока исковой давности в соответствии со ст. 196 ГК РФ суд находит несостоятельными поскольку исковое заявление было направлено истицей в суд как следует из почтового штемпеля ДД.ММ.ГГГГ.

     Как указывает Шаклеин В.А. о нарушении своего права Полякова С.В. узнала ДД.ММ.ГГГГ. Оплата по квитанции № произведена Поляковой С.В. ДД.ММ.ГГГГ.

    Ни от ДД.ММ.ГГГГ – даты платежа, ни от ДД.ММ.ГГГГ – даты указанной Шаклеиным В.А., предусмотренный законом трехлетний срок исковой давности на подачу иска на день его подачи – ДД.ММ.ГГГГ истицей не пропущен.

    Факт того, что исковые требования были истицей ДД.ММ.ГГГГ уточнены не является фактом свидетельствующим о пропуске истицей срока исковой давности.

    В частности данный вывод содержится в п. 14 Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности», из которого следует, что со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

    Ввиду чего суд находит исковые требования Поляковой С.В. о расторжении названного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ подлежащими удовлетворению.

    Ни имеет никакого правового значения для дела факт заключения между Поляковой С.В. и Шаклеиным В.А. другого договора от ДД.ММ.ГГГГ № по которому Полякова С.В. приобрела у Шаклеина В.А. земельный участок №, по адресу: <адрес> Ответчик указывает, что заключение указанной сделки было связано с гарантированностью исполнения им условий предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако из названного выше договора купли-продажи какая – либо связь со спорным предварительным договором не прослеживается. Данный договор является самостоятельной сделкой, спора по его исполнению в настоящем деле у сторон не имеется, отношения к рассматриваемому спору названный договор не имеет и относимым доказательством какого – либо юридически значимого обстоятельства не является.

    В соответствии с п. 5.2 предварительного договора «Если договор купли-продажи земельного участка не заключен в установленные сроки или по вине и /или причинам, зависящим от продавца (под виной продавца понимается действие или бездействие, что числе не исполнение или не надлежащее исполнение продавцом обязательств и условий или вследствие отказа Продавца от заключения договора купли-продажи земельного участка) при добросовестном исполнении обязательств покупателем, покупатель вправе требовать от продавца уплаты и возврата в течение трех банковских дней по письменному требованию полученные по п. 3.1. договора денежные средства с выплатой штрафа в размере 10% от суммы обеспечительного платежа.

    Ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные в соответствии с договором денежные средства в размере 150 000 рублей.

    Кроме того истцом заявлено о взыскании штрафа в соответствии с п. 5.2. договора в размере 10% от суммы внесенного платежа – 15 000 рублей.

    Так как судом установлен факт не надлежащего исполнения предварительного договора со стороны ответчика требование истца о взыскании штрафа, по существу – неустойки, является законным.

    При определении размера взыскиваемой судом неустойки с учетом заявления ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд приходит к следующему.

      В соответствии с правилами ст. 333 Гражданского кодекса РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

      Из смысла указанной нормы следует, что применение ст. 333 ГК РФ является правом суда; основанием к этому может быть только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

          В пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

      Как неоднократно указывал в своих определениях Конституционный Суд Российской Федерации, статья 333 Гражданского кодекса РФ в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16.12.2010 № 1636-О-О, от 26.05.2011 № 683-О-О, от 29.09.2011 № 1075-О-О и др.).

      При определении размера неустойки, подлежащего уплате ответчиком –Шаклеиным В.А. суд исходит из того, что данное взыскание носит компенсационный характер, в связи с чем заявленная истцом неустойка в размере 15 000 представляется суду несоразмерной последствиям нарушения таких обязательств.

      Вместе с тем, суд учитывает, что, будучи способом обеспечения исполнения обязательства, неустойка в то же время представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применяемой при нарушении обязательства должником. Она призвана защитить субъективное право кредитора, что, по мнению суда, может быть достигнуто при установлении размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки в сумме 3 000 рублей.

    Истцом также заявлено о взыскании денежных средств в размере 13 885 рублей – расходов по изготовлению технического паспорта квартиры по адресу: <адрес>

    Несение указанных расходов не мотивированно по тексту искового заявления, необходимость и обоснованность их несения ни истец, ни его представитель в судебном заседании не представили. Из текста предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнений и приложений к нему на Полякову С.В. несение данных расходов не возложено. Не может суд отнести данные расходы и к судебным расходам в соответствии со ст.98 ГПК РФ поскольку их несение не связано с предоставлением доказательств по делу, сведения о необходимости несения данных расходов у суда отсутствуют.

    Ввиду чего оснований для их взыскания с Шаклеина В.А. в пользу Поляковой С.В. суд не усматривает, в этой части исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы,

    Истицей, при подаче иска в суд оплачена государственная пошлина в размере 4 500 рублей (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ и чек –ордер от ДД.ММ.ГГГГ). С учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 260 рублей.

        На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

    Р Е Ш И Л:

Исковые требования Поляковой С.В. к Шаклеину В.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскав с Шаклеина В.А. в пользу Поляковой С.В. сумму обеспечительного платежа в размере 150 000 рублей, штраф в размере 3000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 260 рублей.

Во взыскании с Шаклеина В.А. в пользу Поляковой С.В. штрафа в большем размере, во взыскании расходов Поляковой С.В. по изготовлению технического паспорта в размере 13 885 рублей, расходов по оплате госдарственной пошлины в большем размере отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде судом через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                                                               Стяжкин М.С.