Решение по делу № 2-1208/2022 от 23.03.2022

№2-1208/2022

УИД: 04RS0021-01-2022-001712-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2022 года г.Улан-Удэ

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Власовой И.К., при секретаре судебного заседания Цыденове Б.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шашковой Светланы Николаевны к РинчиновуЖаргалу Викторовичу о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Шашкова С.Н. обратилась в суд с иском к Ринчинову Ж.В. о признании права собственности на долю, площадью 108,5кв.м. в праве собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 5711,9 кв.м., расположенный по адресу: ..., кадастровый ....

В обоснование требований указано следующее:

ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с застройщиком ЗАО «Байкалжилстрой» четыре договора участия в долевом строительстве объекта «Гостиничный комплекс по ... на земельном участке по адресу ..., с кадастровым номером ....Объектами долевого строительства являлись четыре нежилых помещения, общей площадью 108,5кв.м. Срок сдачи объектов - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в ходе строительства срок сдачи изменен на 3 квартал 2016 года. До настоящего времени строительство не завершено.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Республике Бурятия в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Шашковой С.Н., как участника долевого строительства и произведена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

24.11. 2021года истец узнала, что на момент заключения с ЗАО «Байкалжилстрой» договоров участия в долевом строительстве (ДД.ММ.ГГГГ) с ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН за ЗАО «Байкалжилстрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый ..., а также о том, что запись о государственной регистрации ипотеки в силу законав ее пользу от ДД.ММ.ГГГГ из ЕГРН исключена. Обратилась в Управление Росреестра по Республике Бурятия с заявлением, требуя разъяснить причины отсутствия в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона в свою пользу.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Республике Бурятия в ЕГРН внесена записьо государственной регистрации ипотеки в силу закона в ее пользу не как участника в долевом строительстве объекта «Гостиничный комплекс по ...» на земельном участке по адресу ... пересечение ..., с кадастровым номером ..., ав сведения об объекте незавершенного строительства, кадастровый ..., по адресу ....

Объект незавершенного строительства, кадастровый ..., по адресу ... объект долевого строительства «Гостиничный комплекс по ... в ...» на земельном участке по адресу ... пересечение ..., кадастровый ..., это один и тот же объект.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый ..., адресг.Улан-Удэ, ..., Управлением Росреестра по ... пять раз зарегистрирован переход права собственности, в настоящее время его собственником является ответчик Ринчинов Ж.В., который отказался от заключения с истцом каких-либо соглашений, защищающих её права, как участника долевого строительства.

Истец ссылается на нарушение своих прав действиями ответчика, поскольку оплатив денежные средства по договорам участия в долевом строительстве в общей сумме 4882500,00 руб., выполнила перед застройщиком ЗАО «Байкалжилстрой»свои обязательства и полагает, что приобрела право на получение доли в объекте незавершенного строительства, кадастровый ..., в том объёме, который соответствует оплаченной площади.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Байкалжилстрой» и Управление Росреестра по Республике Бурятия.

В судебное заседание истец Шашкова С.Н. не явилась, извещена надлежаще, направила заявление о рассмотрении в свое отсутствие, обеспечила явку представителя

В судебном заседании представитель истца Шашков С.Н., действующий на основании доверенности, требования поддержал, просил иск удовлетворить по изложенным в нем доводам и основаниям.Пояснил, что исходя из положений ст.ст. 309 и 310 ГК РФ истец, как участник долевого строительства, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договорам путем внесения платы за помещения в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам, заключенным с ЗАО «Байкалжилстрой», со стороны ответчика,не являющегося застройщиком, а, поскольку ответчик, не являющийся застройщиком, отказывается выделить ей долю в праве собственности на объект - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании ответчик Ринчинов Ж.В. и его представитель по устному ходатайству Шалбаев Г.Г. возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что права истца действиями ответчика не нарушены, исключенная из ЕГРН запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу истца, как участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, восстановлена Управлением Росреестра по Республике Бурятия ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве объекта «Гостиничный комплекс по ...» на земельном участке по адресу ... пересечение ... и ..., с кадастровым номером ..., заключенные между истцом и ЗАО «Байкалжилстрой» не расторгнуты, не признаны недействительными, в связи с чем, в будущем истец не лишена возможности реализовать свое право на оформление четырех помещений в собственность после сдачи объекта в эксплуатацию или на предоставление денежной компенсации от собственника объекта недвижимости по адресу .... Просили в иске отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО «Байкалжилстрой» в лице конкурсного управляющего Халтанова Э.Р., не явился, извещены надлежаще, доказательств уважительности причин неявки не представлено, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не поступало.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д., действующая на основании доверенности, ссылаясь на письменный отзыв на иск, пояснила, что запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу истца, как участника долевого строительства объекта «Гостиничный комплекс по ... на земельном участке по адресу ..., с кадастровым номером ..., от 25.12.2014была исключена в связи с технической ошибкой, и ДД.ММ.ГГГГ после обращения Шашковой С.Н. Управлением Росреестра по ... в сведения об объекте незавершенного строительства, кадастровый ...,по адресу ..., внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в ее пользу.Разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, с учетом надлежащего извещения сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих лиц, суд приходит к следующему.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 241-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), регулирующего спорные правоотношения, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный объект строительства (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права указано признание данного права.

По смыслу статей 11 и 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Названный выше Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный объект строительства (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, как участником долевого строительства, и ЗАО «Байкалжилстрой», как застройщиком, заключено четыре договора участия в долевом строительстве объекта «Гостиничный комплекс по ... в ...» на земельном участке по адресу ... пересечение ... и ..., с кадастровым номером ....

Объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ГК-Оф6 от ДД.ММ.ГГГГ являлось строительство офиса ... на 4 этаже, общей площадью 23,3кв.м., строительный номер Оф-6, цена договора – 1048500,00руб.

Объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ГК-Оф7 от ДД.ММ.ГГГГ являлось строительство офиса ... на 4 этаже, общей площадью 22,6кв.м., строительный номер Оф-7, цена договора – 1017000,00руб.

Объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ГК-Оф8 от ДД.ММ.ГГГГ являлось строительство офиса ... на 4 этаже, общей площадью 25,2кв.м., строительный номер Оф-8, цена договора – 1134000,00руб.

Объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № ГК-Оф9 от ДД.ММ.ГГГГ являлось строительство офиса ... на 4 этаже, общей площадью 37,4кв.м., строительный номер Оф-9, цена договора – 1683000,00руб.

... объектов долевого строительства составила 108,5 кв.м. Срок сдачи объектов – не позднее ДД.ММ.ГГГГ ( п.1.6договоров).

Истцомобязательства по договорам выполнены в полном объеме, стоимость объектов долевого участия полностью оплачена в общей сумме 4882500,00 руб., что подтверждается представленными суду оригиналами (на обозрение) и копиями квитанций в приходным кассовым ордерам №...,4,5 от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, №...,231 от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ, ... ДД.ММ.ГГГГ, ... от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанные договоры, заключенные между ЗАО «Байкалжилстрой» и истцом, не расторгнуты, не признаны недействительными.Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства сторонами подтверждалось и не оспорено.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Республике Бурятия в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Шашковой С.Н.,какучастника долевого строительства, произведена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, что подтверждается соответствующими штампом и печатью на договорах, представленных по судебному запросу Управлением Росреестра по Республике Бурятия.

На основании дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ срок сдачи перенесен с ДД.ММ.ГГГГ на 3 квартал 2016 года. Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена Управлением Росреестра по ... ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени строительство объекта не завершено.

Из обстоятельств дела следует, что до заключения вышеуказанных договоров, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ЗАО «Байкалжилстрой» на объект незавершенного строительства с присвоением кадастрового номера 03:24:011206:2810, по адресу ....

Установлено, что объект незавершенного строительства, кадастровый ..., по адресу ... объект долевого строительства «Гостиничный комплекс по ... в ...» на земельном участке по адресу ... пересечение ... и ..., кадастровый ..., это один и тот же объект.

Сведения о государственной регистрации в ЕГРН ипотеки в силу закона в пользу истца, как участника долевого строительства объекта «Гостиничный комплекс по ... в ...» на земельном участке по адресу ... пересечение ... и ..., с кадастровым номером ..., в ЕГРН, были исключены.

В качестве причины такого исключения представитель Управления Росреестра по ... в судебном заседании ссылалась на техническую ошибку.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Управление Росреестра по ... с заявлением, в котором просила сообщить причины отсутствия в ЕГРН сведений о регистрации ипотеки в силу закона в её пользу как участника долевого строительства объекта «Гостиничный комплекс по ... в ...» на земельном участке по адресу ... пересечение ... и ..., с кадастровым номером 03:24:011206:471.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по ... истцу сообщено о допущенной технической ошибке при внесении сведений о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., и ее устранении путем внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу истца, как участника долевого строительства в сведения об объекте незавершенного строительства, кадастровый .... Истцу принесены извинения.

Из представленной в материалы дела информации Управления Росреестра по ... о переходе прав собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 03:24:011206:2810, адрес: ..., следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект было зарегистрировано за ЗАО «Байкалжилстрой».

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект было зарегистрировано за Шалбаевым Г.Г.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект было зарегистрировано за Ринчиновым Ж.В.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект было зарегистрировано за ООО «Консалт Трейд».

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ... является ответчик Ринчинов Ж.Б.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ЗАО «Байкалжилстрой» введено наблюдение, временным управляющим назначенХалтанов Э.Р.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть оглашена ДД.ММ.ГГГГ) ЗАО «Байкалжилстрой» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конккрснымуправляющим утвержден ФИО7

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18.12.2018в реестр требований кредиторов включены требования ООО «Байкальская строительная компания в сумме 51097000,00руб.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Байкалжилстрой»не реестра не исключен, является действующим юридическим лицом.

Как следует из материалов реестрового дела, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности о... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ и ответчиком Ринчиновым Ж.В., последнему на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ передан в аренду земельный участок с кадастровым номером ... площадью 3074 кв.м., адрес: .... Размер арендной платы составляет 291723,09 руб. в год, 24310,26 руб. – в месяц. Договор и акт приема-передачи зарегистрированы в ЕГРН Управлением Росреестра по ... ДД.ММ.ГГГГ. На указанном участке расположен объект незавершенного строительства «Гостиничный комплекс по ... в ...».

В настоящее время объект незавершенного строительства не учтен органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта, степень готовности, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 66%.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что у истца возникло право требования передачи ейчетырех помещений, общей площадью 108,5 кв.м.в строящемся гостиничном комплексе, в силу полной оплаты участия в долевом строительстве гостиничногокомплекса, степень готовности которого на ДД.ММ.ГГГГ составляет 60%.

Суд соглашается с доводом истца о том, что то обстоятельство, что строительство гостиничного комплекса до настоящего времени не завершено, не может нарушать ее право на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, при этом суд исходит из того, что в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ участник долевогостроительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном объекте строительства и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Возникновение общей долевой собственности в общем имуществе объекта незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации на помещение (п. 5 ст. 16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") и в силу гражданско-правовых отношений.

Вместе с тем, доказательств наличия между истцом и ответчиком каких-либо гражданско-правовых отношений в ходе рассмотрения дела не установлено, стороны на заключение соглашений, из которых бы следовала перемена лица (застройщика) в обязательстве, не ссылаются.Договорами, заключенными между ЗАО «Байкалжилстрой» и истцом, как участником долевого строительства, не предусмотрено возникновение права общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, объект гостиничный комплекс не достроен, строительство не ведется, разрешение о введении его в эксплуатацию не получено, на кадастровый учет как завершенный строительством объект не поставлен, передаточный акт, либо иной документ о передаче нежилых помещений между сторонами договора участи в долевом строительстве - застройщиком и истцом, как участником долевого строительства не подписывался, предназначавшиеся для передачи истцу нежилые помещения, как объекты гражданского оборота, не существуют.

По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникает обязанность передать в будущем жилые или нежилые помещения.

Поскольку обязательственные правоотношения, основанные на договорах долевого участия возникли между истцом и ЗАО «Байкалжилстрой»,в силу которых последний обязался совершить в пользу истца определенное действие, а именно - передать имущество в собственность, то надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является требование о понуждении к передаче нежилых помещений к стороне по договору - застройщику.Соответствующая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

При разрешении спора, суд также учитывает, что истец, как участник долевого строительства, не включена в реестр требований кредиторов должника ЗАО «Байкалжилстрой» на получение денежной компенсации.

На основании изложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для возникновения у истца права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства и, оценив собранные по делу доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, пришел к выводу об отказе удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Шашковой Светланы Николаевны оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись Власова И.К.

...

...

...

...

...